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olivier.feraz
Contributeur débutant
14 réponses |
 Posté - 09 nov. 2003 : 00:26:57
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Bonjour,
Je suis allé, avec un autre copropriétaire, contrôlé les comptes avant l'assemblée génrale, ammené a approuver les comptes.
Nous y sommes restés 6 heures.
Le syndic a refusé de nous fournir les photocopies des facturs que nous voulions.
Nous avons constaté, que plus de 50% des dépenses n'avait pas de facture !!! Le syndic, du moins le salarié (non cadre) nous ayant acceuilli à prétexter le changement de syndic, ou pas d'explication du tout. Les deux fonds de roulements ont disparu (plus de 250000 francs).
Celà 'a pas empêché les autres copropriétaires d'approuver les comptes et le président du conseil syndical(juriste avec une formation comptable) que la comptabilité semblait correcte !!!.
Cerise sur le gateau, le syndic, débite directement sur mmon compte ainsi que sr celui de l'autre copropriétaire, plus de 600 euros pour frais de consultation !!!! J'ai envoyé ne RAR pour contester, mais rien n'y fait. Je vais donc sévir ....
Certains copropriétaires ont ils fait jouer la loi du 2 janvier 1970, ses articles 6 et 18 dans un cas pareil? Est ce que je peux également engager dans le cadre de la même procédure (6 et 18 de la loi du 2/01/70) une citation directe pour tentative d'extorsion de fonds ?
Est ce que je peux également engager ne procédure contre le syndic et le président du conseil syndical pour abus de confiance , détournement de fonds,escroquerie, suite aux découvertes de dépenses sans factures dans la comptabilité
olivier.feraz
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P.F. Barde
Pilier de forums
1972 réponses |
Posté - 09 nov. 2003 : 01:21:47
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Je trouve étonnant que la vérification des comptes donne lieu à facturation. La loi est muette sur ce point et j'ignore si cela fait l'objet d'une jurisprudence. De toutes façons, cette facturation, si elle est justifiée, doit être conforme au contrat de mandat. De plus, si vous avez vérifié les comptes au nom du conseil syndical, il est exclu que ces frais vous soient personnellement imputés.
Je trouve hasardeux de placer cette affaire dans le domaine pénal. Je pense plus raisonnable de se contenter d'une action civile, pour contester l'imputation des frais de consultation de 600 € d'une part, et l'approbation des comptes au motif que les dépenses ne font pas l'objet de pièces justificatives d'autre part.
Si vous faites partie du conseil syndical et dûment habilité par lui, on ne peut vous refuser copie de certaines pièces. La production de photocopies peut cependant être payante.
Pourquoi deux fonds de roulement ? Etes-vous sûr qu'ils se sont envolés ? Ce serait très étonnant. Le fonds de roulement apparaît au passif. Si vous l'avez cherché sur un compte bancaire, c'est normal que vous ne l'ayez pas trouvé.
Cordialement
P.F. Barde |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 09 nov. 2003 : 14:45:03
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Même avis que Barde sur les articles 6 et 18 de la loi Hoguet.
Qu'entendez vous par " les deux fonds de roulement ont disparu ".
Il faudrait pour cela qu'on n'en trouve plus trace sur la situation de trésorerie du syndicat. Je suppose qu'elle était jointe à la convocation pour l'assemblée.
Enfin si vous avez effectué cette vérificationen qualité de simples copropriétaires, vous n'aviez pas accès à tous les documents comptables. Et 6 heures, même pour le conseil syndical, c'est quand même beaucoup pour une vérification de comptes.
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xanthe
Contributeur vétéran
199 réponses |
Posté - 10 nov. 2003 : 23:00:19
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Chers PF Barde et JPM, et Olivier !
je m'étonne que vous vous étonniez de tout ceci !
Les carences dans la présentation des comptes sont hélas assez monnaie courante; d'ailleurs, le 1er argument qu'un syndic vous avance bien souvent, est que les gens n'y comprennent absolument rien dans 99% des cas ( sauf tout au plus pour décoder un listing de charges ): ce qui est hélas trop souvent vrai, je le concois, car même des conseils syndicaux se laissent "mener par le bout du nez" car ils n'ont eux-même aucune connaissance des lois et régles comptables de base !
Moi-même je me suis frotté à un syndic notoire ( sur la place et au niveau national ! ), ne sachant pas produire une balance, ni justifier les soldes au bilan, y compris pour un compte bancaire séparé dont j'ai copies de tous les relevés pourtant, etc etc.... !!
Et, cerise sur la gateau, ce alors qu'il savait que j'étais comptable et que je lui avais promis des jours "heureux" ( jours qu'il a connu d'ailleurs depuis, devant son affligeante médiocrité, pour ne pas dire plus ... !).
Quant à y passer 6 heures, quoi de plus normal dans ces conditions !
Mais pour revenir à la question d'origine, n'oubliez pas que vous pouvez AUSSI re-questionner le syndic en AG sur les points de litige ( que vous aurez vérifié dix fois, pour ne pas risquer la calomnie ! ), et surtout exiger que sa réponse soit aussi portée au PV. Seuls les écrits restent ! Enfin, ne pas oublier la possibilité qui existe de contester dans les 2 mois par LRAR, certains PV trop laconiques, voire "amnésiques".
Enfin, pour les fonds de roulement "and co", n'oubliez pas que tout passif a sa contrepartie à l'actif, et que donc les fonds reçus des copropriétaires sont forcément quelque part en banque, sauf à "avoir bouffé la baraque"... ou que personne ne paye ses appels !?
xanthe |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 11 nov. 2003 : 00:42:57
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Là, nous bien d'accord sur tous les points.
En particulier sur l'extraordinaire indigence des systèmes comptables dans certains grands groupes.
Puisque vous êtes comptable (mais les comptables classiques sont souvent surpris par la comptabilité copropriété), c'est dans la balance générale de l'immeuble qu'il faut retrouver les équilibres, mieux que dans la situation de trésorerie, souvent préparée manuellement, avec regroupements " à défilement de tourelle " comme on dit dans l'Arme blindée.
Je suppose que vous avez bien retrouvé dans les dettes du syndicat vos deux fonds de roulement en montants globaux ?
S'y ajoutent, dans le système SRU (partie en vigueur) les montants globaux appelés des appels provisionnels de charges courantes et idem s'il y a lieu pourles travaux exceptionnels votés.
Les paiements effectués par les copropriétaires demeurent dans leurs comptes de tiers. La différence apparaît en charges impayées par les copropriétaires (détaillées sur labalance générale).
Reste à vérifier les charges effectives et les paiements effectués à ce titre ; enfin quelques comptes particuliers (mutation de lots et autres), mais aussi le compte fourre-tout avec son détail car le solde n'est pas significatif.
et, bien sur la banque avec son rapprochement.
C'est tout simple avec un bon plan comptable bien respecté.Il y en avait avant la loi SRU. Vraiement : deux heures pour un immeuble de 50 lots
Mais si le syndic a fait des rectifications d'erreurs par compensation comme je viens de le voir : trois appels dont un rectificatif initialement passé à l'envers, de natures totalement différentes, en une seule écriture : là c'est l'enfer. C'est vrai qu'il faut en fait refaire le travail avec le comptable pour comprendre.
Franchement, cela ne devrait plus se voir . Le syndic est plus excusable matériellement à ne pas suivre correctement les rendez vous de chantier qu'à mal tenir sa comptabilité.
Edité par - JPM le 11/11/2003 00:44:24 |
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P.F. Barde
Pilier de forums
1972 réponses |
Posté - 11 nov. 2003 : 00:49:57
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Il y a vraiment de quoi s'étonner et ce n'est pas naïveté de ma part. J'ai une certaine expérience de la copropriété. Des carences, des erreurs , des honoraires discutables, des assurances dommages-ouvrages non souscrites, une ou deux factures manquantes, j'ai déjà vu. Mais 50% des factures manquantes, un refus de fournir des copies lors du contrôle des comptes et une facturation en charge privative du contrôle des comptes, cela je ne l'ai jamais vu.
Puisque vous êtes comptable, vous êtes capable au vu de la comptabilité d'apprécier si les copropriétaires paient leurs charges comme il faut, si les crédits et débits des copropriétaires sont plausibles et si les sorties de trésorerie correspondent aux dépenses. Ou alors les comptes sont totalement obscurs, illisibles et donc inacceptables en l'état. Olivier Feraz n'est peut-être pas comptable et ce genre d'analyse, quoique n'étant pas très compliquée, demande quelques notions de comptabilité qui s'apprennent assez vite, mais que tout le monde ne possède pas.
En ce qui concerne le syndic incapable de produire une balance, il faudrait connaître un peu mieux le contexte. Les grands cabinets sont très cloisonnés. Le comptable et le gestionnaire appartiennent à des services séparés qui ne travaillent pas toujours en bonne coordination, ce qui est un tort, certes, mais ce qui n'implique pas qu'au bout du compte la gestion ne soit pas correcte et que la comptabilité ne soit pas exacte : les conseillers syndicaux qui ont ont appris à travailler avec leur syndic savent à qui s'adresser pour tel ou tel sujet : gestion générale, comptabilité, gros travaux, contentieux, le gestionnaire survolant le tout mais n'étant pas responsable de chaque partie. Si, dans un tel grand cabinet, vous avez demandé la balance au gestionnaire et qu'il n'a pu vous la donner sur le champ, il n'y a pas à s'en étonner outre mesure. Peut-être doit-il faire une demande par note de service à laquelle il sera répondu quelques jours plus tard. On pourrait se croire chez Courteline, mais c'est ainsi, on ne manoeuvre pas un super-tanker comme un bateau de plaisance. Quand on a compris cela, on s'irrite quelquefois de telles lourdeurs, mais on finit par savoir se retrouver dans la labyrinthe et l'on obtient ce que l'on demande.
Si l'on retrouve l'intégralité du fonds de roulement sur le compte en banque, c'est que ce fonds ne sert à rien. Autant le rembourser.
Cordialement
P.F. Barde |
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olivier.feraz
Contributeur débutant
14 réponses |
Posté - 12 nov. 2003 : 19:07:07
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les fonds de roulement on bel et bien disparu.
Celà fera l'objet de ma part d'une plainte auprès du doyen des juges d'instructions, pour détournement de fonds et escroquerie. (j'ai une fomration en finance, et quand je dit qu'ils ont "disparu", ils n'ont pas "disparu" pour tout le monde !!!!
L'objet de ma question, était de savoir, si d'autres personnes, avait fait jouer, les articles 6 et 18 de loi hoguet, qui dit, q'un syndic ne peut exiger de somme que s'il y a un contrat écrit.
En l'occurence il n'y a qu'un contrat écrit liant le syndic et le syndicat des copropriétaires. Il n'y a aucun contrat écrit liant le syndic et les copropriétaires à titre individuel.La cour d'appel (23ème chambre) l'a déjà rappelé plusieurs fois.
Il y t'il des personnes qui ont fait délivré une citation à leur syndic au titre de la loi hoguet ou simplement au pénal.
Merci.
olivier.feraz |
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olivier.feraz
Contributeur débutant
14 réponses |
Posté - 12 nov. 2003 : 19:07:13
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les fonds de roulement on bel et bien disparu.
Celà fera l'objet de ma part d'une plainte auprès du doyen des juges d'instructions, pour détournement de fonds et escroquerie. (j'ai une fomration en finance, et quand je dit qu'ils ont "disparu", ils n'ont pas "disparu" pour tout le monde !!!!
L'objet de ma question, était de savoir, si d'autres personnes, avait fait jouer, les articles 6 et 18 de loi hoguet, qui dit, q'un syndic ne peut exiger de somme que s'il y a un contrat écrit.
En l'occurence il n'y a qu'un contrat écrit liant le syndic et le syndicat des copropriétaires. Il n'y a aucun contrat écrit liant le syndic et les copropriétaires à titre individuel.La cour d'appel (23ème chambre) l'a déjà rappelé plusieurs fois.
Il y t'il des personnes qui ont fait délivré une citation à leur syndic au titre de la loi hoguet ou simplement au pénal.
Merci.
olivier.feraz |
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olivier.feraz
Contributeur débutant
14 réponses |
Posté - 12 nov. 2003 : 19:07:19
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les fonds de roulement on bel et bien disparu.
Celà fera l'objet de ma part d'une plainte auprès du doyen des juges d'instructions, pour détournement de fonds et escroquerie. (j'ai une fomration en finance, et quand je dit qu'ils ont "disparu", ils n'ont pas "disparu" pour tout le monde !!!!
L'objet de ma question, était de savoir, si d'autres personnes, avait fait jouer, les articles 6 et 18 de loi hoguet, qui dit, q'un syndic ne peut exiger de somme que s'il y a un contrat écrit.
En l'occurence il n'y a qu'un contrat écrit liant le syndic et le syndicat des copropriétaires. Il n'y a aucun contrat écrit liant le syndic et les copropriétaires à titre individuel.La cour d'appel (23ème chambre) l'a déjà rappelé plusieurs fois.
Il y t'il des personnes qui ont fait délivré une citation à leur syndic au titre de la loi hoguet ou simplement au pénal.
Merci.
olivier.feraz |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 13 nov. 2003 : 10:10:46
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L'article 64 du décret du 20/07/1972 pris pour l'application de la loi Hoguet dispense explicitement le syndic de copropriété de tout mandat écrit. Cette dispense s'étend à tout professionnel représentant la personne morale qu'il administre
C'est bien à tort que les tenants du "contrat de syndic" ont invoqué la loi Hoguet pour justifier l'apparition de ce contrat.
Les articles que vous citez concernent les agents immobiliers.
Le mandat social du syndic résulte de la décision de désignation prise par l'assemblée générale telle qu'elle est reproduite dans le procès verbal de l'assemblée.
Pour autant le syndic n'est pas autorisé à faire disparaître le fonds de roulement et le fonds de prévoyance. Mais vous ne nous indiquez toujours pas ce qui vous conduit à alléguer cette disparition.
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P.F. Barde
Pilier de forums
1972 réponses |
Posté - 13 nov. 2003 : 16:59:34
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Si réellement les fonds de roulement ont disparu, ce n'est pas la loi Hoguet qu'il faut invoquer. Celle-ci vise les conditions de perception des rémunérations de certains mandataires en application de contrats pour lesquels la loi Hoguet a apporté un strict encadrement. Dans le cas que vous exposez, il ne s'agit pas de la perception d'une rémunération, je suppose que le syndic s'est fait payer ses honoraires, mais tout bonnement d'un détournement de fonds. Inutile d'invoquer une loi particlière. Il suffit d'appliquer les dispositions générales du code pénal et de porter plainte devant un officier de police judiciaire ou devant le procureur de la république. Bien s'assurer auparavant que ces fonds de roulement ont bien disparus. Comme JPM je serais curieux de connaître les raisons qui vous permettent de conclure au détournement de fonds.
Cordialement
P.F. Barde |
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olivier.feraz
Contributeur débutant
14 réponses |
Posté - 13 nov. 2003 : 23:38:16
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Concernant la réponse de JPM et l'article 64 du décret du 20/07/72, celà n'est valable que s'il perçoit des fonds pour le syndicat des copropriétaires et uniquement à ce titre !!!
Or , en l'occurence, il exige une somme à titre personnel, et non au titre du syndicat, dû à ma vérification des comptes.En effet cette somme de 600 euros ne concerne nullemet le syndicat, et ne sera pas perçu par lui, mais ira directement dans la poche du syndic !!!
L'article 18 de la loi du 2 janvier 1970, fait directement référence à l'article 6 de cette loi, qui lui même fait référence à son article 1er alinéa 6.
L'alinéa 6 de l'article premier fait directement référence à la gestion immobilière et non à la transaction !!! L'article 18 concerne donc également les syndics, cqfd.
Concernant le détournement de fonds, en fait il y en a plusieurs:
les deux fonds de roulement qi ont été appelé.
Less balances d'un exercice comptable à l'autre en intégrant les comptes débiteurs des copropiétaires, et les comptes fournisseurs ne permmettent pas de retrouver les fonds de roulement "disparu".
Et d'un exercice l'autre , un syndic s'est servi, puisque les balances, en intégrant les comptes ad hoc, pour reconstituer la trésorerie ne permettent pas de justifer la dispariton des fonds.
De plus, notre syndic, fait des virements, à l'ancien syndic (d'après le libellé des opérations),pour pimenter le tout bien évidement sans factures, à l'ancien syndic qui est décédé depuis plus de six mois!!!. Ce syndic était en nom personnel.
Celà n'aurait pas un peu le gout de l'abus de confiance et détournements de fonds ?
olivier.feraz |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 14 nov. 2003 : 00:05:18
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Sur l'article 64 : non.
La portée du texte est générale et absolue. D'ailleurs le problème qui vous concerne n'est pas là. Le syndic a le droit à une rémunération de la part des copropriétaires pour des prestations personnelles. Encore faut-il que ces honoraires soient justifiés.
Mais le principal est la situation financière du syndicat. Si je comprends bien : les deux provisions figurent bien dans la balance générale. Elles n'ont donc pas disparu.
Mais vous ne retrouvez pas l'équilibre normal de l'ensemble. C'est le problème courant qui se présente à l'occasion d'une vérification de comptes syndicaux. Le syndic doit justifier toutes les rubriques du compte et a fortiori s'expliquer si la trésorerie
> ne correspond pas au solde des différentes rubriques
> et/ou n'est pas représentée.
Votre souci est justifié mais les pouvoirs du copropriétaire contrôleur, non membre du CS, ne vont pas jusque là. Si vous êtes sur de votre coup,il faut aviser le CS, qui n'aurait pas rempli son rôle de contrôle plus approfondi.
D'autre part l'assemblée générale serait en faute de ne pas prendre en considération des observations précises et justifiées.
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P.F. Barde
Pilier de forums
1972 réponses |
Posté - 14 nov. 2003 : 00:33:09
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La vérification des comptes est un droit reconnu à chaque copropriétaire à l’article 18-1 de la loi du 10 juillet 1965. Les modalités de cette vérification des comptes sont adoptées en assemblée générale. L’éventuelle rémunération du syndic est prévue soit par cette décision soit par le contrat de syndic. Si aucune rémunération n’est prévue au titre de la vérification des comptes, il faut considérer que celle-ci est comprise dans les actes de gestion courante et ne doivent donc pas donner lieu à honoraires particuliers. De toutes façon, si honoraires il y a, il doivent être répartis comme le prévoit le règlement de copropriété. Comme je doute fort que le règlement prévoie quoi que ce soit concernant la vérification des comptes, les honoraires éventuellement dus sont à répartir en charges générales.
En toute rigueur, le fait d’exiger des honoraires indus peut être interprété comme une violation de l’article 18 de la loi Hoguet. Mais il faut reconnaître que cette loi vise plus particulièrement les agents immobiliers et les administrateurs de biens et il me semble douteux que le procureur donne suite à une plainte que vous déposeriez au sujet de ces 600 € réclamés par le syndic. Mais sait-on jamais …
Le mystère des fonds de roulement ne s’éclaircit guère. Dans le bilan y a-t-il une ligne du passif intitulée « Fonds de roulement » ou « avance permanente de trésorerie » ? Si oui ce fonds de roulement n’a pas disparu, si non, depuis quand ? N'aurait-il tout simplement pas été remboursé au passage du système du paiement des charges réelles à terme échu à celui des provisions à terme à échoir ?
Cordialement
P.F. Barde |
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gaudin_antoine
Pilier de forums
633 réponses |
Posté - 14 nov. 2003 : 03:38:32
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JPM a justement rappelé que le mandat du syndic est un mandat institué.
Ceci étant, un tel mandat s'exécute selon la technique du contrat de mandat de droit commun, aux conditions arrêtées par le syndicat des copropriétaires.
P.F. Barde a également justement précisé que, faute d'avoir été expressément et spécialement prévues, les sommes en cause ne sauraient apparaître comme légitimes. L'exercice du droit de contrôle des membres du syndicat entre alors dans le cadre de la gestion ordinaire.
Et même si les conditions arrêtées par le syndicat prévoyaient une telle rémunération, il est encore permis de sérieusement s'interroger sur sa légitimité.
- L'art. 18-1 de la loi constitue un droit qui fait corps, en soi, avec le statut de la copropriété.
- Ce droit relève de l'administration normale de l'immeuble.
- Ce droit concerne in fine le contrôle de l'administration de l'immeuble et, à ce titre, il ne s'exerce pas "ut singuli", mais au profit du syndicat.
- Subordonner l'exercice de ce droit à la perception d'une rémunération revient, indirectement, à en nier l'existence.
De telle sorte qu'il est possible que la perception d'une rémunération, dans ces conditions, puisse tomber sous le coup de l'absence partielle de cause.
En effet, le mandat institué dans le cadre de la copropriété obéit, techniquement, aux principes qui gouvernent le contrat de mandat de droit commun.
Et la jurisprudence se montre, d'une manière générale, réversée à l'endroit des intermédiaires parmi lesquels on compte les mandataires.
Si, en principe, l'existence d'une contreprestation, aussi minime soit-elle, devrait suffire à causer la perception des honoraires convenus, les tribunaux n'hésitent pas, toutefois, à réduire les honoraires qui leur apparaissent injustifiés, en se fondant, implicitement, sur l'absence partielle de cause (plus clairement, sur une insuffisance de l'importance du service).
Mais, qui irait ester pour 600 euros ? L'intérêt n'est pas suffisant et le résultat est aléatoire.
En revanche, Olivier peut tout simplement retirer ces 600 euros lors du payement de son appel de charges en expliquant au moins que ce montant, si tant est qu'il soit fondé, n'a certainement pas à être appelé de manière "personnelle".
Bien cordialement.
Antoine GAUDIN
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