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Elisabeth
Pilier de forums
1905 réponses |
 Posté - 29 oct. 2003 : 23:58:04
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Lors de sa nomination comme syndic, notre syndic avait joint son contrat en bonne et due forme. Lors de ses deux renouvellements suivants, pas de contrat joint, uniquement mention du montant de ses honoraires dans le PV.
Or, il a ponctionné sur notre compte bancaire des honoraires pour des travaux de l'ordre de 60 000 €.
Ce qui est totalement illégal.
Nous ne connaissons même pas son taux d'honoraires pour gros travaux, ceux-ci semblant avoir changé depuis son premier contrat.
Comment peut-on qualifier juridiquement ces faits ? Escroquerie, détournement de fonds, extorsion de fonds ou autre ?
Elisabeth
Edité par - Elisabeth le 26/02/2004 00:11:29
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 30 oct. 2003 : 10:13:49
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Lorsqu'un contrat de syndic a été adopté par une première assemblée, il est réputé maintenu identique en cas de renouvellement du mandat sans présentation d'un nouveau contrat. Les honoraires de gestion courant sont régulièrement modifiés si le syndic a proposé un nouveau montant qui a été approuvé par une assemblée postérieure.
Il n'y a, apriori, rien d'anormal à ce que le syndic le syndic perçoive des honoraires pour un chantier de 60 000 euros. Cela est parfaitement régulier si le contrat initial et tacitement maintenu prévoyait des honoraires exceptionnels sur travaux. Il est facile de vérifier l'application du pourcentage initialement prévu mais en tenant compte de l'application du raux de TVA réduit, le cas échéant.
Il est un peu facile de parler d'emblée d'escroquerie, de détournement ou d'extorsion de fonds quand on n'a pas effectué préalablement les vérifications nécessaires à une information correcte.
La perception des honoraires est parfaitement légitime s'ils ont été régulièrement fixés. Les cabinets de syndics professionnels ne sont pas des ateliers de charité.
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Elisabeth
Pilier de forums
1905 réponses |
Posté - 30 oct. 2003 : 22:48:46
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Je suis plutôt étonnée de la réponse de JPM car sur ce même forum, il avait été longuement discuté des contrats de syndic. Il en était ressorti qu'il n'était pas légalement nécessaire que le syndic fournisse son contrat lors du renouvellement de son mandat, mais qu'il était cependant absolument légal qu'il fournisse les "conditions essentielles" de ce contrat.
D'ailleurs, nous avons eu des mutations dans la copropriété et a priori, ces nouveaux copropriétaires n'ont jamais vu de contrat du syndic.
Je rappelle que notre syndic est totalement débordé, ayant pris en charge beaucoup trop de copropriétés et qu'il y a de très graves carences dans tous les domaines.
D'où mon souhait de ne pas le voir garder des sommes pour des prestations quasiment inexistantes ou très mal assurées.
Elisabeth |
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fotausyndic
Contributeur actif
30 réponses |
Posté - 30 oct. 2003 : 23:04:42
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Pour votre prochain syndic :
Demandez lui combien de copropriétés gère le gestionnaire qui sera en charge de votre dossier, au dessus de 40 copropriétés ou de 1.500 lots refuez et allez voir le suivant 
Pour l'acteul prendre des honos ok mais il a fait la réception ? les visites de chantier ? au moins l'appel d'offre ? si oui bah faut bien qu'il mange ce petit 
Mes copros sont satisafait ! il m'invite même a manger  |
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universimmo
Administrateur
3522 réponses |
Posté - 31 oct. 2003 : 17:56:17
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Il n'y a théoriquement pas de notion de mandat renouvelé : chaque mandat successif est autonome et doit être défini quant à ses modalités ! Par ailleurs, la notion de "conditions essentielles" du contrat prévu par l'article 11 du décret du 17 mars 1967 ne s'applique pas non plus : le mandat devant être tout entier contenu dans la résolution de l'assemblée qui fixe "les conditions de la rémunération du syndic sous réserve, le cas échéant, de la réglementation y afférente ainsi que les modalités particulières d'exécution de son mandat" (article 29 du décret - en pratique, la résolution peut renvoyer à un texte annexé au procès-verbal, mais pas à un texte annexé à la convocation !), toutes les clauses doivent y figurer !
Le décret modificatif du décret de 1967 doit en principe mettre tout cela noir sur blanc.
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Elisabeth
Pilier de forums
1905 réponses |
Posté - 31 oct. 2003 : 23:54:15
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Ce qui voudrait donc dire que le contrat doit d'abord être joint à la convocation (il faut bien que les copropriétaires sachent pour quoi ils vont voter) et qu'ensuite, il faut encore une fois en faire une copie à joindre au PV (pour les envois en recommandé aux absents). Ce que je trouve quelque peu inutile.
Je ne sais pas si j'ai manqué d'attention tout le long des diverses discussions de ce forum, mais je n'avais jamis remarqué que le contrat devait être "annexé" au PV.
Mais j'en reviens à ma question initiale : quand un syndic se "permet" de prélever sur le compte des copropriétaires, des honoraires auxquels il n'a manifestement pas droit, comment qualifie-t-on juridiquement ce genre de "manoeuvre" ? Peut-on parler de malversations ou autre ? Ma question est motivée par le fait que je voudrais informer les copropriétaires et que je voudrais utiliser un terme juridiquement exact, lequel terme pourrait peut-être sortir mes copropriétaires de leur "léthargie".
Par ailleurs, la réponse de universimmo étant très claire, serait-il possible de savoir tout aussi clairement quelles sont les incidences de l'absence totale de document précisant les conditions de rémunération du syndic aussi bien au moment de la convocation que dans le PV (celui-ci ne mentionnant que le montant en euros de ses honoraires, pour la durée de son mandat) ?
Elisabeth |
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kasquetazur
Nouveau Membre
1 réponse |
Posté - 01 nov. 2003 : 14:57:20
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Mademoiselle,
Un jour de janvier 2003, je me suis fait traiter de faux-cul par un syndic exerçant sur Nice et que je considère comme indigne d'arborer ce titre car travaillant sans carte professionnelle.
Il m'a jeté dehors de ses locaux manu miltari et la bagarre a failli se produire.
Il est vrai que nous venions de le révoquer pour fautes un mois plus tôt mais ma voix n'a compté que pour une et je n'étais pas responsable de ses 10 ans d'immobilisme et de son comportement dominateur.
Depuis les poursuites au tribunal avancent bon train et je m'en réjouis.
La surprise va prochainement tomber et cela risque de lui porter le coup de grâce.
A l'assemblée générale ordinaire 2002, il ne s'est pas limité à ne pas présenter de contrat (il en a présenté un) mais il a imposé ce contrat sans carte prof. ce qui est beaucoup plus grave et avec des pouvoirs qui sont aujourd'hui introuvables.
Il considère la remise des archives comme son dernier devoir envers notre copropriété mais il a tout simplement négligé de nous remettre les relevés de compte bancaire du temps où la copro. avait un compte séparé.
De ma longue expérience, je vous conseille en priorité de demander copie CONFORME de la feuille de présence et des pouvoirs quoiqu'il puisse répondre, qu'il le fasse par écrit.
N'oubliez pas que les copropriétaires sont l'essence même de la copropriété et vous ne devez vous en laisser imposer par aucun syndic.
Bien à vous
kasquet'azur |
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joseph toison
Pilier de forums
4897 réponses |
Posté - 01 nov. 2003 : 23:17:15
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Je reviens à la question d’Elisabeth.
Elisabeth,
Avez-vous vérifié que, lors des décisions relatives aux travaux que vous évoquez et pour lesquels votre syndic aurait ponctionné des émoluments indus, il n’a pas été prévu une rémunération de suivi ?
Ce n’est pas une pratique anormale, ni rare, de procéder ainsi au coup par coup au lieu que d’inclure de tels émoluments dans la structure tarifaire du contrat de syndic.
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Elisabeth
Pilier de forums
1905 réponses |
Posté - 01 nov. 2003 : 23:27:25
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Réponse à Joseph :
lors des 3 AG au cours desquelles nos diverses tranches de travaux ont été plus ou moins légalement votées (puisqu'absence d'un PV et totale falsification d'un autre), AUCUNE MENTION n'a été faite d'honoraires sur travaux, au point d'ailleurs que je suis absolument certaine que beaucoup de copropriétaires ignorent totalement qu'un syndic est susceptible de toucher des honoraires sur travaux. Aucune mention n'ayant été faite, il ne figure évidemment rien dans les PV (quand ils existent) au sujet d'éventuels honoraires.
Elisabeth |
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Elisabeth
Pilier de forums
1905 réponses |
Posté - 01 nov. 2003 : 23:53:24
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Réponse à Valazur :
j'ai voté contre l'approbation des comptes et n'ai pas voté le quitus (lors de la dernière AG) mais l'un de mes votes a été falsifié sur le PV.
Je n'ai pas émis de réserves en tant que telles mais je me suis largement exprimée en AG sur tous les manquements.
Pour une première tranche de travaux, les preuves sont incontestables : il m'a été demandé une somme x augmentée d'une somme y ; son contrat initial précisait 2% HT du montant HT des travaux. Les chiffres sont cohérents.
Par contre, pour la deuxième tranche de travaux, j'ai beau tourner les chiffres dans tous les sens, avec ou sans honoraires, en testant plusieurs clés de répartition, impossible de retrouver le total demandé. Mais il faut dire que notre syndic a déjà brillé par son incompétence en matière de simple calcul ! Sans parler de son esprit pratique très peu développé qui l'amène à "patauger" dans les différentes clés de répartition de l'immeuble. Cas assez désespéré puisqu'il a fait payer des réparations (mentionnées comme charges générales dans le RC) au prorata des m3 d'eau chaude utilisés !
Quant à attendre les deux mois, c'est heureusement inutile puisque les convocations n'ont pas respecté le délai légal.
Pour faire déclarer un mandat nul de plein droit, les frais d'avocat sont-ils aussi élevés que si on fait annuler une AG ?
Si un mandat est déclaré nul, en résultet-t-il obligatoirement la non-validité des AG ?
Elisabeth |
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Elisabeth
Pilier de forums
1905 réponses |
Posté - 02 nov. 2003 : 00:03:11
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pour kasquetazur :
Nous sommes une petite copropriété de 21 lots et au niveau des pouvoirs et feuille de présence, il n'y a aucun problème.
Notre problème vient uniquement de la totale incompétence juridique et comptable de notre syndic. Il faut y rajouter le fait qu'il gère beaucoup trop de copropriétés et qu'il n'arrive absolument pas à "suivre".
Il lui a été demandé par LAR de justifier les sommes demandées pour les travaux. Aucune réponse, comme d'habitude !
Je précise pour kasquetazur que les copropriétaires ont demandé ma révocation comme membre du conseil syndical car je "dérange" trop par mes investigations et que je me heurte à un conseil syndical incapable de la moindre initiative, par manque de compétences.
Elisabeth |
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Elisabeth
Pilier de forums
1905 réponses |
Posté - 02 nov. 2003 : 23:55:21
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"copie conforme des minutes au secretaire de séance afin d'avoir un début de preuve" : concrètement, de quoi s'agit-il ? Impossible de me faire une copie des notes prises par le secrétaire en cours d'AG ! Alors, je ne vois pas trop.
Pour la petite histoire, lorsque j'avais demandé l'ajout d'un point supplémentaire à l'ordre du jour de la dernière AG, voici copie de la lettre que le "bureau syndical" a envoyé au syndic : "Par la présente, nous vous informons que les membres du conseil syndical (je rappelle qu'à ce moment, j'étais toujours membre du conseil syndical) s'opposent à toute forme de changement dans l'ordre du jour de l'AG du ..... Les délais légaux ne pourraient plus être respectés, ce qui donnerait lieu à d'autres polémiques et contestations par la même personne qui ne cesse de gêner votre travail et celui du bureau syndical, augmentant à la fois les frais financiers et de santé de chacun." (l'auteur de cette lettre est dans un "très mauvais état" physique).
Je continue : "Tout ceci n'ayant pour but que de diviser l'unité des copropriétaires que certains s'épuisent à maintenir, afin de vivre dans le calme et la sérénité, ce que chacun est en droit d'attendre. Ceci aussi étant légal." (en gras dans le texte !)
Je crois que cela est sans commentaire et que cette dame est malheureusement complètement "à côté de la plaque".
Tout ceci pour dire que si j'émets des réserves lors des AG, et qu'en plus j'ai l'impudence d'exiger que ceci figure sur le PV, je risque peut-être un jour de me faire "jeter manu militari" hors de l'AG.
Et pardon Joseph, mais avec une telle inculture et un tel refus obstiné de se "bouger les fesses" pour essayer d'y comprendre quelque chose en matière de copropriété, il n'y a vraiment rien à faire. Du moins n'ai-je absolument pas le temps de passer des heures et des heures à expliquer un certain nombre de choses à chaque copropriétaire. Mais ils auront peut-être l'occasion de se "cultiver" quelque peu, si on attaque en justice le syndicat des copropriétaires et plus çà va, et plus j'ai l'impression, que ce sera la seule solution.
Leur dire en AG que telle ou telle chose n'est pas conforme à la loi, c'est leur parler "chinois" et surtout, les copropriétaires ignorent totalement que des lois régissent le fonctionnement des copropriétés !
Les 3 AG que notre syndic a convoquées depuis sa nomination étaient hors délai et j'ai en ma possession les enveloppes des recommandés.
"lui envoyer un PLI RAR lui demandant de convoquer une autre AG dans les délais légaux." : impensable ! Vous croyez vraiment que mon syndic aurait tenu compte de cette lettre ? Il n'a JAMAIS répondu à une quelconque LRAR. Et je vous laisse imaginer les commentaires des copropriétaires.
Elisabeth |
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joseph toison
Pilier de forums
4897 réponses |
Posté - 03 nov. 2003 : 00:16:58
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Elisabeth, lorsque, comme bien d'autres contributeurs, j'évoquais à votre attention, dans divers sujets ou vous êtes intervenue sur les difficultés de votre copropriété, la nécessité de la pédagogie et l'incontournable nécessité de forger une majorité sur vos thèses si vous voulez qu'elles prévalent, c'est non seulement pour le fonctionnement je dirais ordinaire de la copropriété, mais également pour les phases qui seraient postérieures à des actions judiciaires que vous introduiriez : considérez qu'après un administrateur provisoire, qu'après des AGs judiciairement annulées, qu’après etc., il y a nouveau des assemblées et des majorités.
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Elisabeth
Pilier de forums
1905 réponses |
Posté - 03 nov. 2003 : 23:24:05
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Tout à fait désolée, mais n'étant absolument pas juriste, je ne comprends toujours pas ce que sont les "minutes" ? C'est une copie des notes prises par le secrétaire, que celui-ci s'engage à me faire parvenir dans les jours suivants l'AG ? S'agit-il d'un engagement écrit à le faire ? Ou bien ????
Elisabeth |
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Elisabeth
Pilier de forums
1905 réponses |
Posté - 04 nov. 2003 : 23:07:45
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Compte tenu de l'endroit où se passent nos AG et de l'heure tardive (21h -22h) à laquelle elles se terminent, je ne risque pas de pouvoir faire de photocopies. Il va falloir que je demande au Père Noël un de ces nouveaux gadgets pour faire des photos !
Plaisanterie mise à part, ces photocopies ne m'aideront pas beaucoup dans le cas où j'émets des réserves, que je demande qu'elles soient couchées noir sur blanc et qu'au final, le secrétaire-syndic n'aura pris aucune note à ce sujet. Aucun moyen de prouver que j'aurai émis des réserves.
Cependant, tout en sachant que juridiquement, cela n'a aucune valeur, je pense faire un enregistrement audio de notre prochaine AG. Et je crois que certaines personnes n'apprécieront pas.
Elisabeth |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 05 nov. 2003 : 10:26:59
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Pour Elisabeth : la minute est un brouillon manuscrit. Pour les juristes c'est par exemple l'original manuscrit d'un jugement rédigé par un juge d'instance. Par extension on a appelé minutes les originaux manuscrits (et maintenant dactylographiés) des actes des notaires. Elles sont classées chronologiquement d'ou l'expression qui subsiste " déposer au rang des minutes de Me X. notaire ".
Les notes prises par le secrétaire d'une AG peuvent être assimilées à une minute sielles sont cohérentes.
Pour Universimmo :
Citation :
Il n'y a théoriquement pas de notion de mandat renouvelé : chaque mandat successif est autonome et doit être défini quant à ses modalités ! Par ailleurs, la notion de "conditions essentielles" du contrat prévu par l'article 11 du décret du 17 mars 1967 ne s'applique pas non plus : le mandat devant être tout entier contenu dans la résolution de l'assemblée qui fixe "les conditions de la rémunération du syndic sous réserve, le cas échéant, de la réglementation y afférente ainsi que les modalités particulières d'exécution de son mandat" (article 29 du décret - en pratique, la résolution peut renvoyer à un texte annexé au procès-verbal, mais pas à un texte annexé à la convocation !), toutes les clauses doivent y figurer !
Le décret modificatif du décret de 1967 doit en principe mettre tout cela noir sur blanc.
Il est bien certain que la solution de considérer chaque nouvelle désignation du syndic, serait-il en place, comme un acte autonome est parfaitement admissible.
Mais le renouvellement du mandat comportant la référence au "contrat de syndic initial" (notion admise pourles besoins de la discussion) est juridiquement correct.
La jurisprudence a estimé pouvoir admettre, à défaut du renouvellement tacite (prohibé) une référence tacite au contrat initial quand la résolution seborne à exprimer la prolongation du mandat et un nouveau montant d'honoraires de gestion courante sans autre référence au contrat. C'est un louable souci de rendre efficace une décision peut être insuffisante. De toute manière, la règle de droit n'est pas bafouée.
Si le projet de décret doit mettre tout cela noir surblanc : tant mieux. C'est la preuve que le régime actuel est lacunaire et imprécis.
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universimmo
Administrateur
3522 réponses |
Posté - 05 nov. 2003 : 14:17:30
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En fait la situation actuelle laisse la porte ouverte à toutes les interprétations de la part des tribunaux, et même la tacite reconduction a été reconnue (en 1ère instance il est vrai)...
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 14 nov. 2003 : 12:19:08
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La question initiale portait, si je ne me trompe, sur des honoraires prélevés par le syndic "abusivement" parait-il.
Il me semble nécessaire de rappeler certains points, hélas trop méconnus des copropriétaires :
Les honoraires du syndic doivent être négociés et librement débattus par l'assemblée générale lors de sa désignation ou du renouvellement de son mandat (art.29 D.17.3.1967).
Les honoraires du syndic ainsi précisés sont encadrés par les stipulations du contrat qui le lie au syndicat. Ce contrat détermine les honoraires en fonction de deux catégories de prestations : de gestion courante et de prestations particulières dites "hors gestion courante".
Les honoraires effectivement réclamés ensuite au syndicat doivent correspondre à chacune des catégories figurant au contrat et aux montants fixés.
"..le syndic ne pouvait réclamer le paiement d'honoraires que dans le cadre et selon les modalités du contrat conclu avec le syndicat. Il est donc tenu de rembourser au syndicat le montant des honoraires non conformes à ce contrat." (Cass. 3°civ, 12.06.2002).
Le syndic ayant prélevé des sommes non prévues dans son contrat ou abusivement, devra les restituer au Syndicat.
Et si on a changé de syndic, ne pas oublier que :
"La demande en restitution de fonds du Syndicat détenus par l’ancien syndic est une action en recouvrement de créances que le nouveau syndic peut engager au nom du Syndicat sans autorisation de l’assemblée générale conformément à l’article 55 du décret du 17.3.67." (CA Paris 23.6.99).
En conclusion sur ce point (hélas sur bien d'autres en copropriété ) on a que ce qu'on mérite :
Si personne n'a pris la précaution de lire et négocier le CONTRAT du syndic et d'en corriger les points qui ne plaisent pas ....difficile de s'en plaindre ensuite.
Au fait : pourquoi les copropriétaires (surtout le CS) prennent-ils les yeux fermés le contrat proposé par le syndic : Est-ce à "l'employé" d'édicter ses modalités d'emploi, ou est-ce à "l'employeur " de dire ce qu'il attend de son "employé" ?
Bon courage.
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 14 nov. 2003 : 15:50:40
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Les observations de Valdehem sont parfaitement pertinentes.
Toutefois le syndic, professionnel ou copropriétaire, n'est pas l'employé du syndicat.
Il est son mandataire social et son représentant légal. A ce titre il est pourvu de droits et pouvoirs et tenu à des obligations. Il doit user des premiers et respecter les secondes.
Le terme d'employé, en principe bienséant, prend ici une connotation qui n'est peut être pas opportune. Il y a de mauvais syndics, mais aussi de mauvais copropriétaires. Ne le pensez-vous pas ?
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