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tcho
Nouveau Membre
9 réponses |
 Posté - 11 nov. 2003 : 17:08:56
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Bonjour à tous,
je souhaite investir dans un appartement afin de le mettre en location et financer le prix d'achat par un pret qui sera remboursé par les loyers perçus. Est-ce que vous connaissez des sites internets (à part celui la bien sur) ou des bouquins répondant à mon interrogation ? Si vous voulez me donner des conseils je suis preneur.
D'avance merci
Ludovic
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SRU
Contributeur actif
49 réponses |
Posté - 11 nov. 2003 : 17:22:09
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Quelle est l'interrogation au juste?
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tcho
Nouveau Membre
9 réponses |
Posté - 11 nov. 2003 : 20:53:46
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L'intérogation est la suivante :
je souhaite investir dans un appart et le mettre en location. Mon but est de ne dépenser "aucun" centimes et financer cet appartement par un pret qui sera rembourser par les loyers des futurs locataires. Mais étant novice, je cherche des infos et si possible un bouquin bien construit où je pourrais avoir des infos sur :
- le choix du logement
- les frais à ne pas oublier
- les lois importantes
- le calcul de la rentabilité du bien
- les impots liés ou réduction d'impot
Merci de votre aide.
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joseph toison
Pilier de forums
4897 réponses |
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braindead
Contributeur vétéran
112 réponses |
Posté - 12 nov. 2003 : 13:33:25
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je crains fort que le fait de ne pas "dépenser le moindre centime" soit un mirage. Je pense qu'il y aura toujours un effort d'épargne à fournir. Rares sont les acquisitions qui s'autofinancent ...
brain
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am77
Pilier de forums
1169 réponses |
Posté - 12 nov. 2003 : 14:30:35
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Je partage l'avis de Brain. Tcho trouvera des sites internet ou des intermédaires qui lui feront miroiter des investissements immobiliers autofinancés, avec éventuellement réductions fiscales à la clé. Mais les cas concrets et réels où cela est possible doivent être extrêmement rares.
Cela va dépendre bien sûr, du montant de l'emprunt, de sa durée et du taux d'intérêt. Si Tcho peut se permettre d'étaler le prêt sur une très longue période, il peut rapprocher les mensualités du montant du loyer.
Méfiez-vous des estimations de réductions fiscales, évaluées par des vendeurs de biens immobiliers qui ont tout intérêt à vous faire signer un engagement. La plupart du temps on "oublie" de vous préciser que les amortissements fiscaux ne durent qu'un temps.
On vous dira aussi que les déficits fonciers vous permettront de réduire vos impôts. Ce qui est vrai, mais n'oubliez jamais que déficit veut dire qu'il sort plus d'argent de votre trésorerie qu'il n'en rentre.
Quant au montant des loyers estimés par des vendeurs immobiliers, je vous conseille de leur demander des copis de baux indiquant ces montants ou de signer des contrats de gestion les engageants sur ces loyers. Vous serez vite éclairés.
Pour autant, je suis bailleur moi-même, et je ne veux pas vous décourager. Pendant la période d'acquisition, si vous financez à crédit une grande partie de votre achat, il vaut mieux considérer que l'on fait un investissement dont on percevra les revenus après cette période d'acquisition.
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babette
Nouveau Membre
7 réponses |
Posté - 12 nov. 2003 : 14:33:23
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j'ai acheté au mois de juillet 2 studios dans une résidence étudiante dans le but de les louer et que les loyers remboursent le crédit.
Pour cela j'ai démarché auprès de plusieurs banques pour avoir le plus d'avantages possibles. J'ai réussi à dégager une marge de 60 euros par mois et j'étais assez contente.
Seulement, tu découvres au fur et à mesure qu'il y a les charges à payer (2/3 pour le loc et 1/3 pour le proprio si c'est une copropriété) les impots fonciers, les petites remises en état après le départ de certains locataires, des fois, ça peut arriver que des locataires ne payent pas le dernier loyer etc ( et la caution ne couvre pas toujours tout !).
Donc un conseil, essaye de prévoir une bonne marge entre tes remboursements et tes loyers car tu auras toujours plus de mauvaises surprises que de bonnes !!! mais que cela ne te décourage pas ça reste un bon épargne retraite ! 
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SRU
Contributeur actif
49 réponses |
Posté - 12 nov. 2003 : 16:29:19
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pour reprendre ce que dit Braindead il est assez aisé aujourd'hui de ne pas débourser un centime à l'acquisition dudit bien. Toutefois si vous considérez cette acquisition sur la durée de remboursement de votre emprunt vous aurez nécessairement à payer certains frais comme les travaux ou les impondérables comme un locataire qui ne paye plus...
Toutefois il ne faut pas dresser un constat aussi noir de l'investissement locatif. Celui-ci peut rester très rentable même sans attendre le remboursement total de l'emprunt.
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bprudhon
Pilier de forums
1422 réponses |
Posté - 12 nov. 2003 : 16:32:55
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Investir ds l'immobilier avec le but de ne dépenser "aucun" centimes est un véritable fantasme et un véritable "miroir aux alouettes" que des promoteurs et autres professionnels de l'immobilier vantent aux badaux ébahis.
La rentabilité réelle frise les 2% dans le meilleurs des cas. Je ne parle pas de rentabilité brut, théorique, ni même nette de charges et d'impôts. Non, je parle de celle qu'on calcul après avoir vendu son investissement 10-15-20ans après l'avoir réalisé.
C'est-à-dire que certaines années la rentabilité aura été honorable surtout ds les 5 premières années lorsqu'il n'y a pas encore trop de travaux, lorsque les intérêts d'emprunt sont encore conséquents (car déductibles des revenus locatifs), nettement moins honorable à d'autres moments parceque locataire mauvais payeur, travaux de ravalement et autres (ce qui oblige l'investisseur à taper ds ses propres revenus pour faire face) etc, etc, ...
Bref, si vous avez un pécule à placer et souhaitez le faire fructifier mieux vaut un bon Livret A car là au moins les 2-3% sont garantis.
L'investissement locatif s'adresse à ceux qui ne recherche pas un placement attractif, meilleur que la bourse ou les comptes épargnes mais à ceux qui souhaitent transmettre un bien immobilier à leur progéniture ou arrondir une maigre retraite quitte à devoir payer sur ces propres deniers, un ravalement, suppléer un locataire défaillant, et toutes autres déconvenues pouvant arriver au cours de la phase de remboursement de l'emprunt.
bp |
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tcho
Nouveau Membre
9 réponses |
Posté - 12 nov. 2003 : 19:40:20
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Tout d'abord merci pour toutes ces réponses et ces mises en garde.
Cependant je reste convaincu qu'un placement immobilier peut se faire avec une mise de départ réduite par rapport à l'investissement en bourse.
En fait, je cherche un livre pour ne pas découvrir certains imprévus. Expérience que Babette a vécu je pense.
J'habite Montluçon et je me suis renseigné auprès des agences et (c'est leur métier certes) ils parlent d'une rentabilité de 10% alors même avec les frais et les impondérables, je ne comprends pas comment on peut tomber à une rentabilité de 2%
Concernant les livres,
est-ce que vous connaissez le livre à cette adresse http://www.lalibrairiedupatrimoine.com/detail.php?id=132&categori=IMMOBIL03.
Merci encore
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sergepru
Contributeur vétéran
134 réponses |
Posté - 13 nov. 2003 : 07:36:27
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en lisant vos réponses je suis tout a fait d'accord sur la rentabilité de 2a3 pour cent surtout a la revente apres 10 ou 15 ans beaucoup d'éléments viennent se greffer
le deficit foncier que l'on ne peut plus intégrer dans le prix de vente ce qui vous améne a des plus values
les impots que l'on paye sur des revenus locatifs qui servent au remboursements des prets (quand le déficit est terminé)
avantage c'est le seul placement que l'on peut faire a crédit quand on ne dispose pas de capital au départ
si vous avez un capital au départ tout a fait d'accord pour le placement en caisse d'épargne
le locatif devient de plus en plus dificile le plus rentable actuellement (c'est mon avis personnel) c'est des studios pour étudiants mais la rotation est annuelle il faut avoir du temps et surtout donner des appartements en trés bon état(appartement refait tous les 2 a 4 ans)ce qui est normale on a des locataires en fonction de ce que l'on donne
etde plus les parents sont toujours la pour financer et se porter garant
ex deux studios de 20m2 valeur 40u pour les deux locations 3800 f hc pour les deux
t2 de 43 m2 valeur 50 u location 3000f hc et le risque beaucoup plus grand d'avoir des impayés
ceci vous est donné a titre de renseignements j'ai peut etre oublié certainent choses mais j'en reviens a la rentabilité
il ne faut pas croire a des pourcentages énorme surtout si on ne fait pas la gestion soit meme
et si vous avez plusieurs appartements avoir des nerfs d'acier
c'est ce que je ressens depuis 15 ans de locatif
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Joulia
Pilier de forums
14807 réponses |
Posté - 13 nov. 2003 : 11:53:59
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Citation :
J'habite Montluçon et je me suis renseigné auprès des agences et (c'est leur métier certes) ils parlent d'une rentabilité de 10% alors même avec les frais et les impondérables, je ne comprends pas comment on peut tomber à une rentabilité de 2%
++++++++++++++++++
Ludovic,
Ne me dites pas que vous croyez ces sornettes !!! Les agences sont la pour vendre et sont manifestement pas tres au point avec leur calcul de rentabilite (ou du moins, VOTRE rentabilite car de leur cote, ca doit aller ! vu le nombre d'agences malgre leur inefficacite dans la majorite des cas). 
Croyez bien l'experience de ceux qui sont passes par la, qui prennent la peine de vous prodiguer quelques petits conseils et tenez compte dans vos calculs des:
- frais de notaire et de mutation (les agences ne les compte jamais ..)
- remise en etat avant chaque location (eh oui a long terme vous verrez ca paye..)
- impots et autres CSG + les futurs (pour supporter la secheresse, les petits vieux et autres fonds de soutien que l'etat ne peut plus financer)
- charges proprietaires et tout entretien/renovation de l'immeuble qui VOUS incombe
- delai de carence entre chaque locataire
- eventuellement defaut de paiement (ca arrive a plus d'un helas, lisez certains posts de ce forum et vous y verrez des histoires incroyables mais vraies)
- prix de vente de l'appartement
sans compter les seances de coloration chez votre coiffeur ou les medicaments pour calmer maux d'estomac ou autres ... 
et oui on tombe bien vite a 2% ... malgre des 6 ou 7% net-net au depart (correspondant au 10% bruts annonces par les agences).
Alors oui ca reste un bon placement pour differentes raisons dont expliquees ci-dessus, mais sachez que vous devrez toujours a un moment ou a un autre, suppleer en puisant dans votre propre tresorerie.
Si vous etes prets a vous plonger dans un livre, plongez vous aussi dans le forum (voir bailleur, locataires, copro) et vous aurez une bonne idee du vecu au quotidien.
Edité par - Joulia le 13/11/2003 12:06:46 |
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babette
Nouveau Membre
7 réponses |
Posté - 13 nov. 2003 : 15:16:02
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Ah oui, j'oubliais, mais je crois que serge en a parlé: surtout ne mets pas ton argent perso dans l'achat d'un bien immobilier sauf s'il va t'appartenir plus tard.
tu peux faire comme moi càd un prêt à 110% qui inclus frais d'agence, le prix du ou des apparts et les frais de notaire.
Crois moi qu'en faisant ça tu peux t'en tirer opération blanche voir avec un peu de bénef à la fin de chaque mois ( il vaut mieux d'ailleurs parce que t'auras tout ce que te disais joulia qui va te tomber dessus après !!!)
mon cas: j'ai acheté 2 studios que je rembourse 2600fr par mois à la banque et je perçois des loyers 3000fr/mois. (malgré cette marge je suis juste juste et j'ai de la chance pour l'instant j'ai des loc qui payent leur loyer !!)
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dinel6
Contributeur senior
89 réponses |
Posté - 13 nov. 2003 : 15:36:23
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Un petite question Babette,
Dans mon cas, les locataires remboursent 2400 et moi je rembourse 2600 à la banque sur 10 ans.
Je n'ai pas fait financer les frais de notaire juste l'appart et l'agence, est-ce que j'ai fait un mauvais calcul?
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babette
Nouveau Membre
7 réponses |
Posté - 13 nov. 2003 : 16:44:00
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Pour ce qui est des frais de notaire tu aurais pu les inclure dans le pret mais ça c'est à voir avec ta banque. moi j'ai démarché auprès de plusieurs banques et je suis retournée vers la banque dans laquelle j'étais depuis 10 ans en leur disant que s'ils ne s'alignaient pas sur celle qui m'offrait le plus d'avantages (taux, assurance etc..) je changais. Et ils se sont alignés car ils ne voulaient pas perdre 1 client. Ceci dit j'ai pu le faire car je n'avais pas de crédit en cours donc libre comme l'air. maintenant, si je veux racheter qqchose ça va etre plus dur de négocier!!
ceci dit la grosse différence c'est que j'ai fait 1 emprunt sur 15ans . si j'avais emprunté sur 10 ans mes loyers auraient tout juste couvert les échéances de mon pret. apres c'est un choix perso en fonction de ta situation financière.
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SRU
Contributeur actif
49 réponses |
Posté - 13 nov. 2003 : 19:12:48
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Babette quand vous parlez de marge de 60 euros c'est une marge brute n'est ce pas?
C'est un exemple intéressant pour tcho si l'on calcule la rentabilité du bien : d'apres ma simulation aux taux moyens de juillet et hors assurance vous avez du payer vos studios aux alentours de 346000 francspour une rentabilité brute de 10.42%. Après déduction des intérêts d'emprunt il reste la marge brute mais aprés déduction de la TF, des charges et de la CRL je me retrouve avec une rentabilité nette de 0.2% soit 8 euros environ. Avec l'assurance on est dans le rouge même. Ainsi pour une rentabilité initiale de 10.42% on se retrouverait avec une rentabilité mensuelle finale de presque 0% ce qui renforce les convictions des cassandre du forum.
Ma simulation est-elle conforme à votre réalité ou me suis-je trompé dans mes hypothèses?
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babette
Nouveau Membre
7 réponses |
Posté - 14 nov. 2003 : 17:31:32
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j'ai fait un pret de 334 000 francs en tout et je rembourse exactement 398 euros tous les mois assurance comprise.Je loue mes 2 studios 460 euros/mois. Donc en brut j'ai effectivement une marge de 62 euros.
Par contre il est vrai que lorsque je déduis la taxe foncière et les charges il ne me reste pas grand chose (à peu près 10 euros); ceci dit, pour l'instant les loc sont en place mais à leur départ il y a toujours un petit rafraichissement à faire ce qui coute de l'argent en plus.
D'autant plus que les étudiants partent souvent fin juin ce qui laisse des fois 2 mois de loyers à la charge du proprio !!!
Vivement la fin des remboursements !!
Bye .
Babette.
P.S: D'accord avec am77 les agences qui font miroiter des profits de 10 % c'est carrément louche !!!
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tcho
Nouveau Membre
9 réponses |
Posté - 14 nov. 2003 : 18:39:30
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Si je comprends bien ton exemple Babette, tu as pu t'acheter un appartement sans débourser un centime. Et au bout de 11 ans, une fois que tu auras remboursé ton pret, tu percevra un loyer tous les mois de l'ordre 460 euros. Sur 10 ans, les frais de remise en état de l'appartement s'élèvent à peu près à combien ? Car après avoir remboursé le pret, la rentabilité de l'appartement est plus importante, non ?
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am77
Pilier de forums
1169 réponses |
Posté - 16 nov. 2003 : 18:28:14
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Tcho,
Passé la période de remboursement des emprunts, la rentabilité monte, c'est évident. Reste à savoir combien de temps vous gardez l'appartement après la fin des remboursements.
Pour ce qui est des travaux d'entretien, c'est très variable. Cela dépend de la qualité du bâti, du soin apporté par les locataires et aussi de l'entretien régulier que vous aurez effectué. Mais aussi de la précision de l'état des lieux et de votre rigueur à faire remettre en état d'éventuelles dégradations causées par les locataires.
l est sûr que si vous investissez dans des petites surfaces, vous risquez d'avoir une rotation de locataires plus importante. Donc des frais de remise en état plus importants. Avec des grandes surfaces, logiquement, vos locataires restent plus longtemps et dégrade un peu moins. Mais là, cela dépend aussi du sérieux de vos locataires.
Certaines personnes disent qu'il faut compter 10% des loyers en entretien. Personnellement, je ne sais pas si cette évaluation est fiable. Mais, à défaut d'autre chose !!! |
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bprudhon
Pilier de forums
1422 réponses |
Posté - 17 nov. 2003 : 10:29:33
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Le coût de rénovation d'un studio n'est pas le même que celui supporté pour un 3p. Le turn over est certes plus grand pour un studio mais l'un dans l'autre ....
Pour compléter le message précédent de am77 lorsque la phase d'emprunt est passée il n'y a plus d'intérêts d'emprunt à déduire, ce qui provoque une hausse de l'impôt sur le revenu. Pour peu que l'investisseur possède plusieurs logements il peut franchir plusieurs tranches de l'impôt même avant le remborsement total des emprunts.
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tcho
Nouveau Membre
9 réponses |
Posté - 22 nov. 2003 : 12:54:42
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Tout d'abord merci pour toute vos réponses.
Je suis toujours à la recherche d'un appartement ou d'un petit immeuble pour les mettre en location. Ce matin j'ai visité un immeuble comprenant 4 F1 refaits à neuf et 2 à refaire entièrement. Je voudrai savoir si je peux déduire et comment les frais de réparation de ces F1 sur mes impôts.
D'avance merci.
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