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Quand on a à faire à un "petit copropriétaire" de très mauvaise foi :
- qui a déjà été condamné par le tribunal pour charges impayées, il y a 3 ou 4 ans (ça nous a coûté net 15 000 F d'avocat et d'honoraires de syndic pour 20 000 F d'impayés) - qui n'a pas effectué de paiement de charges depuis 8 trimestres (2 ans) - qui doit payer en moyenne 1 500 F de charges par trimestre (soit 6 000 F par an) -qu'il faudra donc attendre plus de 8 ans pour que (il le sait bien) le total de ses impayés atteigne 50 000 F (taux de compétence du TGI)
-QUE DEVRAIT FAIRE UN SYNDIC, BON GESTIONNAIRE de copropriété, face à ce problème d'impayés précis (petit copropriétaire qui a décidé de continuer à ne pas payer de charges)
Notre syndic n'a fait qu'envoyer de simples commandements de payer tous les 3 mois, depuis 2 ans, il n'a pas saisi de tribunal, ni par requête en injonction de payer, ni par assignation.
Est-ce normal ?
Peut-on se retourner contre notre syndic et agir (collectivement ou individuellement) contre lui en responsabilité professionnelle. (notre fond de roulement est de 250 000 F à cause des impayés)
Le budget prévisionnel étant de 190 000 F, la quote part de ce débiteur "patenté" est d'environ 6 000 F par an, les dispositions de la loi SRU prévoyant qu'il peut lui être réclamé les charges prévisionnelles sur 1 an ne vont pas changer grand chose.
En effet,le syndic continuera à prendre "automatiquement" un avocat pour aller devant le TGI, ET, à lui payer 10 000 F d'honoraires pour récupérer 6 000 F de charges impayées (sur 1 an) dans la mesure où, ce syndic, refuse de faire des injonctions de payer pour lesquelles un avocat n'est pas nécessaire et qu'il peut envoyer de son cabinet sans se déplacer au tribunal d'instance.
Bien sûr, la loi SRU indique qu'il sera mis à la charge du débiteur les frais "nécessaires".
Précisément, les juges peuvent tout à fait estimer que parce qu'il existe une "procédure simplifiée" (l'IP)qui ne nécessite que très peu de frais, il n'y a pas lieu de mettre à la charge d'un "petit copropriétaire" qui doit 6 000 F (au bout d'un an) un article 700 de 10 000 F représentant le coût d'un avocat "non nécessaire"
Derrière cette question, il y a tout le ressenti des autres copropriétaires "bons payeurs" (et qui risquent de ne plus l'être longtemps) vis à vis de "l'impunité" de ces "petits copropriétaires" "débiteurs permanents" et de la non action des syndics dans cette situation précise.
Merci de vos conseils et solutions qui permettraient une bonne gestion des PILD "petits impayés de longues durées"
Malheureusement, les injonctions de payer et autres moyens de "petite justice de proximité" ne sont pas opérants par rapport à un copropriétaire de ce type ; votre chance serait encore qu'il finisse par accumuler une dette suffisante (avec les frais cela pourra aller assez vite) pour pouvoir procéder à la vente sur saisie immobilière et vous en débarasser ; votre malchance serait qu'il règle son dû, comme le font souvent ces pourisseurs de copropriétés, la veille de l'adjudication... Il faut alors repartir à zéro ! Il faut prendre votre mal en patience et veiller simplement à ce que votre syndic mette en oeuvre avec l'avocat une stratégie appropriée à la nature du client, ce qui ne veut pas dire forcément de multiplier les actions (ce qui en général ne fait que multiplier les frais...) mais plutôt exercer une pression progressive et ne pas perdre de temps par rapport à l'objectif qui doit être toujours la vente par adjudication ! Et ce même s'il peut être amené à plusieurs reprises à l'abandonner parceque le débiteur a réglé les causes de la condamnation que la saisie est censée exécuter...
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Posté - 08 avr. 2002 : 20:56:04
