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ricow
Nouveau Membre
3 réponses |
 Posté - 14 nov. 2003 : 23:59:44
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Bonjour,
J'ai acheté avec mon amie en 2001 un loft dans une petite copropriété située entre plusieurs autres. Notre copropriété n'a pas d'accès direct sur la rue, il ne peut se faire que via l'une ou l'autre des copropriétés attenantes.
Notre loft (acien atelier de passementerie) est dans un petit immeuble et partage la copropriété avec un autre appartement et des bureaux.
Tout l'immeuble appartenait à l'origine au propriétaire des bureaux, qui y accédait via ses propres locaux, sis dans une des copropriétés attenates, conformément aux actes de cession de cet immeuble.
LOrsqu'il a fait les 2 appartements, il a mis en copropriété l'immeuble et percé une entrée permettant un accès indépendant aux appartements via l'allée cochère de la copropriété attenante (A).
Seulement, cette entrée a été faite sans accord de cette copropriété, considérant qu'ils ne faisait que déplacer l'entrée.
Seulement, après la vente, la copropriété A, voyant de nouveaux propriétaires utilisant l'allée, a étudié la situation et nous a mis en demeure de fermer le passage, rendant l'accès aux appartements impossible.
Après étude de la situation avec notre notaire, il s'avère que la mise en copropriété a été faite en dépit du bon sens et qu'elle est techniquement enclavée, nos appartements ne valent donc theoriquement rien et sont invendables (sans entrée, impossible juridiquement de vendre).
Réunions et courriers se succèdent et la situation n'évolue pas. Nous n'avons pas eu d'assemblée générale depuis notre achat, en attente de réglement de cette question de fond.
Et voilà que je reçois aujourd'hui un relevé de charges des 2 ans passés (le syndic est le propriétaire des bureaux).
Compte tenu de la situation, je ne compte pas payer ces charges à une copropriété qui n'aurait pas du exister (pourtant réalisée par un notaire...), du moins jusqu'à ce que la situation soit régularisée (a priori, intégration de nos appartements à la copropriété A) et qu'une assemblée générale puisse être tenue.
De plus la présentation des compte est très floue et la répartition du chauffage est mal définie car les bureaux communiquent avec d'autres bureaux et nous ne savons pas vraiment si tous sont chauffés avec la même chaudière.
Quelqu'un peut-il me dire si ma position est fondée et comment procéder pour la présenter au "syndic" de cette copropriété fantome?
Merci d'avance, car je ne sais pas trop quoi faire et je souhaite vendre rapidement.
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 15 nov. 2003 : 10:27:42
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La marée des litiges dans les copropriétés de lofts monte lentement mais surement. C'est très rigolo de s'installer dans une ancienne usine à Ivry ou ailleurs, vaguement divisée en lots et dont les parties communes elles-mêmes sont mal définies.
Plus grave encore dans votre cas : c'est le réalisateur de la division, vraisemblablement responsable de vos difficultés, qui est le syndic ! Il faudrait remédier à cette situation en plaçant un autre syndic, indépendant et ayant si possible quelques notions de ce qu'est une copropriété.
Pour les charges ? Le problème d'accès ne peut occulter la nécessité de payer l'eau, l'electricité et autres fournitures. Il faut donc payer mais payer à un syndic régulier.
Votre notaire personnel a-t-il participé à l'acquisition ? si oui, allez vite lui raconter vos malheurs. Il semble y avoir un vice dans cet acte et/ou dans le réglement de copropriété lui même.
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ricow
Nouveau Membre
3 réponses |
Posté - 15 nov. 2003 : 11:51:20
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JPM? merci pour cette réponse.
Le vice provient de la mise en copropriété (d'après mon notaire) car le notaire qui l'a effectuée a créé une copropriété enclavée car sans accès à la rue défini et officiel.
Théoriquement, les lots n'auraient même pas dû être vendus.
Concernant les charges, ne doivent-elles pas faire l'objet d'un budget voté en AG? Ni les parties communes ni le périmètre de chauffe ne sont clairement établis. Le plan annexé au réglement de copropriété ne fait pas mention de l'entrée existante mais d'une autre encore plus non-officielle (via un garage en location!).
Comme l'histoire dure depuis 2 ans sans que les anciens propriétaires ne bougent vraiment ni le notaire en cause, je ne vois pas pourquoi je paierais les charges d'une copropriété qui n'existe pas et relatives à un appartement dans lequel je ne peux pas theoriquement entrer.
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gaudin_antoine
Pilier de forums
633 réponses |
Posté - 15 nov. 2003 : 13:24:11
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Rocow,
Je m'étonne que vous cherchiez à vendre le bien que vous savez maintenant dépourvu du toute utilité objective. Vous vous exposez à des ennuis, non seulement sur le terrain du droit civil, mais également sur celui du droit pénal. Quant à avertir l'éventuel acquéreur sur la réalité de la situation, on pourrait s'interroger, en cas de réalisation de l'opération, sur la réalité du consentement qui serait donné. A moins qu'il s'agisse de l'oeuvre d'un "fou" !
Pour ma part, je ne vois qu'un seul moyen pour vous : poursuivre l'anéantissement de la vente. Vous êtes largement dans les délais et vous disposez d'une palette très large de fondements.
Toute appréciation sera ici objective. Aucune analyse psychologique n'est nécessaire. Ce qui constitue une facilité sur le plan de la preuve.
Il est évident que qu'un logement, objet de la vente, se ramène, consubstantiellement, à la possibilité de l'habiter, possibilité qui n'existe pas lorsque l'accès est impossible.
Pour le reste (questions liées à la copropriété), il n'y a aucun problème, en application de la règle "Quod nullum est nullum producit effectum". En d'autres termes, ce qui est fondé sur une position juridique nulle est également nul.
Je ne parle même pas de la responsabilité de tous les intermédiaires qui ont participé à la vente.
Pour vous rassurer, que je vous indique que l'un de mes cousins, avant la guerre, avait fait construire une immeuble. Quelle n'a pas été sa surprise de constater, en cours d'édification, que l'architecte avait ... oublié de prévoir l'escalier !
Bien cordialement.
Antoine GAUDIN
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P.F. Barde
Pilier de forums
1972 réponses |
Posté - 15 nov. 2003 : 16:21:24
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Je partage entièrement l'avis d'Antoine Gaudin : à défaut d'obtenir un accès normal au logement, ce que vous n'avez pu obtenir au bout de deux ans, il n'y a qu'une solution, la résolution de la vente, assorties de dommages et intérêts à exiger des personnes en cause, le vendeur mais probablement aussi le notaire qui a été chargé de la rédaction de l'état descriptif et du règlement de copropriété.
Il faut vous rendre à la raison : ce loft est inhabitable, vous ne pouvez donc en user, il est en conséquence invendable. Si toutefois par miracle vous trouviez acquéreur, ce serait à un prix dérisoire. Aussi, parce qu'il est inhabitable et invendable, vous avez de bons motifs de faire annuler la vente. Vous y perdrez peu, voire rien si les indemnités accordées par le tribunal sont assez généreuses. Ne perdez pas de temps, confiez l'affaire à un avocat.
En ce qui concerne les charges, je suis généralement enclin à dire qu'il faut les payer. Cependant, dans un tel contexte, je pense que vous auriez de bonnes raisons de vous en abstenir.
La première, que vous dicte votre ressentiment plus que le droit positif, c'est que votre syndic-marchand de biens a créé une situation absurde qu'il lui appartient d'assumer : qu'il vous trouve une solution, vous paierez après.
La deuxième, c'est que vous n'êtes pas certain qu'il ait été régulièrement désigné comme syndic. S'il ne l'est pas, il n'a pas qualité pour lancer des appels de fonds. Vous pouvez donc attendre qu'il justifie de sa qualité de syndic avant de payer quoi que ce soit.
La troisième c'est qu'en exigeant la résolution de la vente, vous considérez que l'acte de vente est vicié de façon suffisamment grave pour qu'on puisse en prononcer la nullité, ce qui signifierait que vous n'avez jamais été copropriétaire, donc que vous n'avez aucune participation aux charges à payer.
Pour faire résoudre cette vente, il faudrait avant tout acte de procédure judiciaire que vous le demandiez au vendeur. Une solution amiable n'est d'ailleurs pas totalement à exclure. Tant que vous ne l'aurez pas fait, le syndic, ou supposé tel, est fondé à vous considérer comme copropriétaire et donc à vous demander de participer aux charges.
Cordialement
P.F. Barde |
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ricow
Nouveau Membre
3 réponses |
Posté - 16 nov. 2003 : 11:52:25
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Merci pour tous ces avis éclairés.
En fait, j'ai trouvé acquéreur (à bon prix en plus) mais il va de soi que la vente ne peut devenir effective qu'après levée du problème d'accès.
Ceci est peut être en voie d'arriver si nous trouvons un accord avec la copropriété que nous traversons pour l'instant pour entrer chez nous.
Ce qui me gêne beaucoup avec les charges, c'est qu'en l'absence de la moindre réunion de copropriété depuis l'achat, aucun budget prévisionnel ni approbation de comptes n'ont pu être faits et certains éléments restent flous (périmètre de chauffe, charges de parties communes). Vu que le problème de l'accès a surgi depuis un certain temps et vu que les anciens propriétaires et leur notaire n'ont pas fait preuve d'une grande volonté de régler le problème (c'est le moins que l'on puisse dire vu que ça traine depuis 2 ans), j'ai tendance à considérer que la copropriété n'existe toujours pas (puisque juridiquement infaisable sans accès pour tous les lots) et que les charges y afférant également.
Efin, on va voir comment ça évolue!
Merci encore! D'autres avis sont également toujours les bienvenus!
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