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chacha
Contributeur actif
36 réponses |
 Posté - 05 nov. 2003 : 14:18:22
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Bonjour,
Depuis un certain temps, et grâce aux associations de copropriétaires, le quitus commence à être compris par un certain nombre de copropriétaires, trop peu nombreux encore à s'en soucier.
J'ai pu lire ça et là que c'était une ânerie que de refuser le quitus si les vérifications sont correctement faites par le Conseil Syndical.
Par ailleurs le Syndic se targue de faire très correctement ce pourquoi il est rémunéré, alors, si sa conscience est intouchable pourquoi demander le quitus.
Bien entendu, il s'agit comme toujours d'un problème de gros sous (voir la prime d'assurance du Syndic).
Il serait bien plus naturel à mon sens, que les primes d'assurances des Syndic soient revues très légèrement à la hausse plutôt que de se cacher derrière ce parafoudre qui n'a aucune existence réglementaire.
Ma question réside dans le fait de non pas se poser la question du vote du quitus mais de ne même plus inscrire la question dans l'ordre du jour de l'assemblée générale.
Le Syndic peut-il résister à ce refus ou alors doit-il exécuter les ordres du Conseil Syndical.
Merci de vos réponses.
chacha
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aulde
Pilier de forums
312 réponses |
Posté - 05 nov. 2003 : 14:38:14
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Il doit executer les ordres du cs qui est le representant de la copropriete.
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clemouel
Pilier de forums
2912 réponses |
Posté - 05 nov. 2003 : 20:02:40
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Bonsoir Chacha ET Aulde,
Le "cs qui est le representant de la copropriete." !!!  
Pas du tout Aulde, c'est le syndic qui est le représentant de la copropriété (art. 18 de la Loi).
Quant au CS il n'a "que" deux rôles : il "assiste le syndic et contrôle sa gestion." (art. 21 de la Loi).
Et puis franchement entre nous, en ma qualité de président de conseil syndical de mon immeuble, je ne souhaite pas du tout représenter ma copropriété.
Quant à éliminer le quitus des OdJ, je ne connais aucun syndic qui serait prêt à le faire à cause notamment, comme vous le rappeliez judicieusement, pour les assureurs des syndics.
Cyril 
Copropriété : Loi du 10/07/1965 - Décret du 17/03/1967
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 06 nov. 2003 : 01:29:05
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Cher Chacha, qui donc prendrait la décision de ne pas inscrire l'examen de la gestion du syndic et l'octroi du quitus à l'ordre du jour de l'assemblée ? Qui, à votre avis, fixe l'ordre du jour de l'assemblée ?
C'est le syndic, cher Chacha ! Le statut ne dit rien à ce sujet. Par défaut le syndic a vocation naturelle à établir la liste des questions devant être examinées parl'assemblée. Il ne dispose pas d'un pouvoir discrétionnaire
S'il s'agit d'une assemblée annuelle, il doit inscrire les questions
imposées par le statut :
> approbation des comptes
> vote du budget prévisionnel
> constitution de provisions pour travaux futurs (tous les trois ans au moins)
> j'ajoute pour ma part la fixation des montants des appels provisionnels pourl'exercice futur (décision pouvant être amendée par l'assemblée annuelle future en cas de modification du budget prévisionnel)
> le cas échéant, fixation du prix du mètre cube d'eau chaude oude redevances de même type
Il doit ajouter les questionsà traiteren fonction dedécisions prises par une assemblée antérieure :
> présentation des études de travaux ou autres opérations dontl'établissement a été demandé ; décisions à prendre au sujet de l'exécution de ces travaux, financement, modalités diverses, etc.
> présentation des demandes d'autorisations ou d'améliorations formulées par un ou plusieurs copropriétaires
> j'ajoute présentation des questions d'intérêt commun dont l'inscription a été demandée par certains copropriétaires avant l'assemblée (exercice du droit d'initiative dévolu à tout membre d'une institution collective). Je précise que le statut juridique de ces demandes devrait être fixée parla loi
> présentation des questions dont l'inscription a été demandée par leconseil syndical rappel étant fait que plus généralementlabonne gestion exige l'établissementde l'ordre du jour doit êtrefaitdans un climat deconcertation avec le conseil,même si la loi ne le dit pas.
Et le syndic peut (et souvent doit) de son propre chef inscrire des questions soit en application de textes nouveaux (adaptation des règlements de copropriété, diagnostics divers),soit en raison de constatations techniques (nécessité prochaine d'un ravalement, de travaux de sécurité électrique ou autre, etc.), soit pour obtenir une autorisation d'agir en justice contre un tiers ou un copropriétaire, soit pour obtenirl'autorisation de pratiquer saisie immobilière contre un débiteur,avecfixation de la mise à prix par décision de l'assemblée. J'en passe bien entendu.
Il inscrit tout cela par obligation ou, en conscience, par sentiment de l'opportunité d'en saisir l'assemblée. (En conscience ? Un syndic ? Eh oui,en conscience, un syndic !)
Mais ou est le quitus dans tout cela ?
C'est bien vrai que le statut n'en dit pas mot. La raison est fort simple : la loi française parle par ci par là des mandataires sociaux, tant en droit commercial qu'en droit civil, mais elle ignore superbementla notion elle même. Alors les praticiens, comme toujours,mènent le train et créent le droit. La loi s'essoufle à les suivre. Le législateur se repositionne périodiquement en se posant en gendarme tenu de réprimer les abus. En fait il "codifie" les pratiques usuelles et pose certaines barrières quand elles ont dérivé, ce qui peut arriver.
A cet égard la loi de 1965 a de grands mérites car quelques juristes éminents ont contribué à une synthèse relativement cohérente des pratiques courantes de 1920 à 1960, en ce compris la synthèse intermédiaire de la loi du 28 juin 1938.
Il manque encore quelque chose à cette construction juridique, c'est une structure juridique cohérente et moderne tenant compte du caractère collectif de la copropriété et de la nature de ses organes.
Revenons au quitus : tous les syndics (professionnels ou non) sont des mandataires sociaux. Tous les syndics sont donc concernés par la quitus,même les bénévoles et lescoopératifs.
Etant mandataires sociaux, ils sont tous tenus à une certaine responsabilité du fait de leur gestion car ils sont tout tenus aux mêmes obligations. Ils sont tous tenus à rendre compte de l'éxécution des missions confiées.
Ils n'ont pas vocation à demeurer tenus pendant 10 ans, voire 30 ans d'une responsabilité personnelle de ce chef.
Ils ont l'obligation de rendre compte et, en contrepartie, le droit à l'examen de leur gestion et à l'octroi du quitus en l'absence de faute constatée.
Il faut en déduire que, même actuellement,dans le silence du statut spécial de la copropriété, tout syndic (professionnel ou non) pourrait attaquer une décision de l'assemblée refusant de délibérer sur l'octroi du quitus.
Tout syndic peut demander une mesure d'instruction tendant à faire vérifier qu'il a bien accompli sa mission (hors tenue des comptes). Tout syndic peut demander l'allocation de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi du fait d'une décision de refus d'examen du quitus.
Pourquoi ? parce que cette décision serait contraire aux principes généraux du mandat qui prévoient la reddition des comptes et le compte rendu d'exécution de la mission.
Mais de plus parce que le statut professionnel des syndics (Hoguet) exige la vérification des obtentions de quitus et qu'un syndicat ne doit pas bloquer ce mécanisme par une décision branquignolesque.
Et parce qu'un régime de même nature s'abat peu à peu sur les bénévoles et coopératifs dès lors qu'ils sont de plus en plus souvent assurés pour les fautes involontaires qu'ils auraient pu commettre. A ce sujet, cher Chacha, lisez la presse à propos des enseignants, des maires, des responsables publics divers.
Il est bien évident qu'un syndic sérieux, professionnel ou bénévole, ne peut conserver la charge d'un syndicat qui refuserait systématiquement de ne pas examiner le quitus. Pas de quitus, pas de syndic !Avec un administrateur judiciaire,la question ne sepose pas !
D'ailleurs refuser d'examiner la régularité de la gestion du syndic pendant un an, ce serait pour l'assemblée dénier sa raison d'être.Sans parler dans ce cas du piteux conseil syndical : " nous n'avons rien constaté de mal mais nous n'avons peut être pas bien fait notre travail.Il y a peut être quelque chose que l'on n'a pas vu . On vous conseille de ne pas délibérer sur cette question " !!!
Et le bouquet final : l'assemblée peut refuser le quitus. Il y a des cas dans lesquels elle peut et doit le faire. Mais elle doit toujours préciser les motifs de son refus.
Un refus de quitus doit être motivé car le syndic doit pouvoir s'expliquer sur le point litigieux. C'est le principe du débat contradictoire et des droits de la défense.
L'assembléene retrouve sa liberté que pour le refus derenouvellement du mandat.Ici, la motivation n'est pas nécessaire. Le syndic peut faire de même : refuser un renouvellement sans justification.Ildoit seulementen informer lescopropriétaires suffisamment àl'avance pour qu'ilsprennent leurs dispositions. Seule la démission en cours de mandat doit être motivée.
Dans les copropriétés le pouvoir n'est pas aux ragots de paliers.
Quant aux associations de défense, elles sont généralement mieux inspirées que dans le cas présent.Chacun peut avoir ses défaillances.
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Cleoplatre
Pilier de forums
547 réponses |
Posté - 06 nov. 2003 : 10:29:14
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Bravo JPM !
Je n'en attendais pas moins de votre part .
En ce qui concerne la copropriété que je gère bénévolement, le Conseil syndical, réuni par son Président avant l'A.G., épluche mes comptes en s'attardant tout particulièrement sur les gros montants et je m'estime fière au moment du quitus qui m'est accordé lors de l'A.G.!
Je pense que la gestion d'un immeuble, tout comme la gestion d'une entreprise doit être considérée avec tout le sérieux qu'elle nécessite et je ne vois pas une assemblée de copro refusant le quitus à un syndic simplement pour l'embêter !
Au moins dans ce domaine, doit-on conserver les rigueurs en place si l'on ne veut pas tomber dans le "n'importe quoi"!
Bien cordialement D.A.
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 06 nov. 2003 : 10:43:20
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Merci Denise,
Je pense que c'est un point important à traiter.
Et je voudrais insister encore sur le fait que toutes les dispositions du statut de la copropriété s'appliquent à tous les syndics. Les participants au forum, dès qu'ils traitent d'une formalité contraignante, n'envisagent que les syndics professionnels.
Ces derniers ne sont astreints à des dispositions particulières qu'en vertu de la réglementation Hoguet. Il subsiste quelques exceptions, comme le régime du compte séparé.
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chacha
Contributeur actif
36 réponses |
Posté - 07 nov. 2003 : 09:29:36
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Bonjour,
Je suis désolé de répondre aussi tardivement car j'étais absent quelques jours.
Néanmoins, le temps me manque pour l'instant pour répondre aux contributaires de ce sujet.
Cependant, je souhaiterai connaître précisément les conditions minimales pour assurer la fonction de syndic professionnel.
Qui peut me répondre.
Merci
chacha |
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xanthe
Contributeur vétéran
199 réponses |
Posté - 08 nov. 2003 : 16:13:49
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bravo à JPM qui a très bien résumé les choses, mais la question de Chacha mérite qu'on y réponde :
en effet, ne peut-on attendre d'un syndic ( quelqu'il soit ! ) qu'il rende des comptes au syndicat ( et pas que des chiffres, même si cela est souvent ce qui .. compte le plus ! sic ! )?
je ne connais pas les détails de la loi Hoguet ( pour les syndics prof. ), mais il me parait naturel et sain de faire au minimum un petit compre-rendu de ses actions passées : visites des lieux, nb d'interventions particulières, réalisation/suivi des décisions d'AG, etc... Sinon, le quitus ne concernerait que la comptabilité, et là il y aurait de quoi parler des soirées entières de tout ce qu'on voit et entend içi et là..., et pour donc refuser le quitus dans 50% au moins des cas !
En ma qualité de conseiller syndical, et de président désormais, je me fais fort d'exposer chaque année les actions du conseil : nb de réunions, suivi de points particuliers, exposé commenté de la compta du syndicat, etc...
En d'autres mots, c est comme un "rapport moral".
Le Syndic ( surtout un professionnel ) ne pourrait il pas formaliser un "rapport de gestion" à soummettre au Conseil et à l AG ? Un label comme "Qualisyndic" ne prevoit rien ??
Sinon, avec un peu de "bagou" et de "sens commercial" ( dans l'immobilier, c'est qqch d'assez commun... ! ), on vous fait tout avaler en AG ! Et... "ta bonne g... sauve le reste" !
xanthe |
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chacha
Contributeur actif
36 réponses |
Posté - 08 nov. 2003 : 17:29:48
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Cher JPM, je suis à nouveau disponible pour faire quelques remarques à votre réponse fleuve et à mon sens un peu tendancieuse sur le sujet qui nous préoccupe.
En effet, je ne voudrais pas polémiquer sur le fait que le Syndic, par vocation naturelle, dresse l'O.J. sans que le C.S. ait mot à dire même pour faire supprimer une question qui ne paraît pas justifier et qui surtout le gêne.
Le quitus n'ayant aucune existence légale, je ne vois pas par quelle obligation, quelqu'elle soit, apparaisse dans l'O.J. de l'A.G.
Sauf, mon cher JPM, à froisser ces pauvres Syndics qui s'empressent de voter l'immunité au détriment de copropriétaires qui n'ont pas toujours la connaissance des actions engagées par le Syndic, ni même la capacité d'en apprécier toute la pertinence et ont-ils la compétence pour en juger la qualité, même après information par le Conseil Syndical. Bien qu'ils ne soient pas aussi niais que vous voulez bien le dire.
Pour éclairer le débat vous énumérez tout ce qu'un Syndic entreprend, application des nouveaux textes, adaptations des règlements de copropriétés, diagnostics divers, constations techniques, travaux de sécurité, passage des marchés, agir en justice contre un tiers, autorisation de pratiquer une saisie immobilière, et vous en passez. Pensez-vous que le copropriétaire lambda puisse faire une confiance aveugle au Syndic dans la réalisation de toutes les actions qui entre dans le cadre de ses responsabilités et qu'au final il le blanchisse.
Par ailleurs, les menaces de recours qu'un Syndic pourrait entreprendre à l'encontre des copropriétaires pour une décision de l'assemblée refusant de délibérer sur l'octroi du quitus, me paraît du ressort de l'agitation d'un épouvantail pour effrayer les quelques copropriétaires qui commencent à comprendre toutes les conséquences de ce vote les yeux fermés.
Je comprendrais beaucoup mieux que les syndics non-professionnels (bénévoles) et les coopératifs demandent le quitus, car ils sont à quelque chose près, du même niveau de connaissance que les copropriétaires qu'ils gèrent, ce qui peut les exonérer de recours.
Mais de grâce mon cher JPM, pas pour des professionnels qui se posent en connaisseurs et qui plus est sont rémunérés.
Si je vous suis, il est donc obligatoire de faire apparaître le vote du quitus dans l'OJ de l'AG et qui plus est, il faut voter "POUR".
Dans ces conditions, et pour éviter toutes polémiques et animer le débat, il faudrait intégrer dans le contrat du Syndic, un article qui dirait :
Art xx "le Syndic s'octroie de droit le quitus pour l'ensemble de sa gestion".
Cela réglerait le problème, sic…..
Pour être plus raisonnable et plus constructif, une autre solution ménageant le Syndic et les copropriétaires serait de voter le quitus après un délai de 3 ou 5 ans. C'est-à-dire qu'à l'AG de décembre 2003, on voterait le quitus de 2000, si l'on se donne 3 ans. Cela permettrait de laisser surgir d'éventuels problèmes de gestion, ce dont je commence à douter face aux positions de JPM.
Cette solution permettrait au Syndic de bénéficier d'un bonus auprès de son assurance, car il ne s'agit ni plus ni moins que d'un problème de gros sous à l'échelle d'une gestion d'un grand nombre de copropriétés.
Dans cette réponse, je ne voudrais pas oublier Denise AUBERT pour sa contribution lorsqu'elle site "le CS a épluché mes comptes en s'attardant tout particulièrement sur les grosses factures" et que je suis fière d'avoir obtenu le quitus. Personnellement et dans ses conditions, j'assimile plutôt l'octroi du quitus à la délivrance d'une médaille en chocolat.
Pardon Denise Aubert, mais le quitus c'est quelque chose de très sérieux qui va très au-delà de la vérification des grosses factures. Je pense que vous devriez y réfléchir. Cependant, je pense, au risque de me répéter, que l'obtention du quitus est beaucoup plus justifié dans votre cas, car vos compétences sont semble-t-il plus limitées qu'un professionnel et que l'erreur, de ce fait, est beaucoup plus probable.
Par ailleurs, et dans un cadre plus général, je n'ai toujours pas de réponse à ma question concernant le diplôme minimal requis, j'insiste sur minimal, pour être syndic et bien souvent n'ayant aucun rapport avec la fonction. Je connais la réponse mais je voudrais vous l'entendre dire.
Après ces quelques éclaircissements, je pense que chacun de nous à sa propre conception de la chose, ce qui ne devrait pas entacher nos relations futures sur ce forum que je trouve par ailleurs tout à fait extraordinaire.
Merci à xanthe qui me parait plus réaliste et moins brutal que JPM.
chacha |
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P.F. Barde
Pilier de forums
1972 réponses |
Posté - 09 nov. 2003 : 00:28:16
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Exprimer une opinion, c’est tendre vers une idée plutôt que vers une autre. C’est être tendancieux, nécessairement. Cette acception péjorative est de mise lorsque l’expression d’une opinion est répréhensible, que son auteur est tenu à la neutralité. Accuser quelqu’un d’être tendancieux dans un débat d’idées, c’est refuser à cet interlocuteur le droit d’émettre une opinion contraire à la sienne, c’est refuser le débat. Si JPM est tendancieux, il a bien raison de l’être. Ce forum n’aurait aucun intérêt si l’on était astreint à la pensée unique et à la langue de bois. JPM a d’ailleurs d’autant plus raison que je suis de son avis ou à peu près.
Ce qui me dérange dans les propos de Chacha, c’est l’a priori envers les syndics. Le syndic est présumé coupable. Pas de quitus tant qu’il n’aura pas prouvé son innocence. Souhaite-t-il le demander ? Il cherche à se blanchir comme un vulgaire mafioso déposant de l’argent sale dans un paradis fiscal peu regardant sur l’origine des fonds.
J’admet que l’hypothèse d’un recours judiciaire pour un quitus refusé sans motif reste toute théorique. Mais elle est parfaitement logique.
Afin d’éclairer différemment la question, faisons une comparaison. Le quitus est au syndic ce qu’est la réception des travaux à l’entrepreneur. Lorsque le chantier est achevé, le client procède à la réception des travaux avec le constructeur. On n’imagine pas qu’il s’y refuse pour se garantir un recours en cas d’un éventuel défaut non détecté lors de la réception. Il y a un moment où il faut reconnaître que l’ouvrage est achevé. Il est néanmoins possible d‘émettre des réserves qui devront être levées. Quant aux vices cachés, ils peuvent faire l’objet de recours contre le constructeur même après la réception des travaux. Lorsque le mandat du syndic est arrivé à échéance, il est légitime qu’il fasse déclarer par son mandant si oui ou non la mission a été accomplie. On peut donner quitus avec des réserves sur des points précis, comme pour les comptes. Quant aux actions qui n’ont pas été portées à la connaissance du mandataire, elles ne sont pas couvertes par le quitus : le recours reste possible.
Le risque serait de donner le quitus à la légère, soit par négligence, soit par manque de compétences ? Inutile d’être très compétent pour se rendre compte si le syndic fait correctement son travail : au bout d’un certain temps, on finit toujours par s’en rendre compte. S’il le faut, le recours à des techniciens pour assister le conseil syndical est prévu par la loi. Le CS peut se faire assister par une association ou un spécialiste d’un domaine particulier s’il y a lieu (architecte, avocat, comptable etc) dans sa mission de contrôle du syndic.
Une question toutefois à JPM : je viens de parcourir la loi Hoguet et son décret d’application, je n’y ai pas trouvé de dispositions concernant une obligation de quitus.
Pour le conseil syndical, exiger du syndic que la question du quitus ne soit pas inscrite à l’ordre du jour c’est d’une part outrepasser ses prérogatives, d’autre part une erreur.
C’est abusif parce que si l’ordre du jour est établi en concertation avec le conseil syndical, il n’est pas dicté par ce conseil. Le syndic garde la maîtrise de l’ordre du jour et nul ne peut lui refuser d’y porter une question.
C’est une erreur à double titre. Car le moment du quitus en assemblée est le moment privilégié pour faire toutes sortes de remarques au syndic. Eluder la question, c’est frustrer les copropriétaires n’appartenant pas au conseil syndical d’exprimer publiquement leur opinion sur le travail du syndic. C’est un abus de droit de la part du conseil syndical, envers l’ensemble des copropriétaires cette fois. De plus, si l’on est mécontent du syndic, c’est se priver du moyen de le lui faire savoir officiellement.
Compte rendu d’activités du syndic : beaucoup le font, certains simplement verbalement au cours de l’assemblée, d’autres systématiquement dans un rapport joint à la convocation. S’il ne le fait pas, peut-être suffirait-il de le lui demander pour qu’il le fasse.
Compétences pour être syndic. Je saisis mal l’intérêt de poser une question dont on connaît la réponse, mais qu’importe. Remarquons au passage qu’il n’est nul besoin de justifier d’aucune compétence ni pour être entrepreneur en bâtiment malgré le risque que la maison s’écroule sur ses habitants, ni pour être restaurateur malgré le risque d’empoisonner les clients, ni pour être psychanalyste malgré le risque que les personnes traitées sortent plus perturbées qu’en entrant. Les conditions requises à l’exercice de la gestion immobilière sont fixées dans le décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 aux articles 11 à 15.
Cordialement
P.F. Barde |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 09 nov. 2003 : 00:50:24
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Chacha,
Vous me prétez des propos qui ne figure pas dans ma réponse. J'ai indiqué au contraire que l'ordre du jour doit, pour une bonne gestion, être établi en concertation avec le CS. C'est le cas général. Ceci étant le CS ne peut s'opposer à l'inscription d'une question impérative. Il n'a aucun pouvoir de décision (sauf sur délégationde l'assemblée) et les obligations qui pèsent sur le syndic pésent tout autant sur le CS.
Je n'ai pas écrit non plus que l'assemblée doit voter en faveur du quitus. J'ai écrit qu'elle peut le refuser mais doit motiver son refus.
Sur les observations de Xanthe je suis parfaitement d'accord et la pratique du rapport de gestion est excellente. En général, il est établi par le conseil syndical,qui a pour mission de contrôler la gestion du syndic. Le CS doit également faire connaître ses avis sur les questions qui doivent lui être soumises par le syndic. Le CS doit encore rendre compte à l'assemblée del'exécution des délégations qui lui ont été confiées par une précédente assemblée.
Sur le tout le syndic peut faire connaître ses propres observations lorsqu'il y a divergence d'appréciation sur certains points. Ildoit les faire connaître lorsqu'elles relèvent de son devoir de conseil et de renseignement.
Ces pratiques sont courantes. Qu'elles ne soient pas respectées dans certains syndicats n'y changent rien. Il appartient au président du CS, au président de l'assemblée voire au syndic, chacun pour sa part, de veiller à ce qu'elles le soient. Personne ne contestera sur le site que la transparence de la gestion n'est pas toujours respectée. Certains syndics et certains conseils syndicaux en portent la responsabilité.
Quant à l'existence juridique du quitus, il suffit de consulter la jurisprudence pour savoir qu'elle n'est pas contestée. Je veux bien admettre que le copropriétaire lambda ne passe pas son temps à consulter les recueils de jurisprudence.C'est bien normal et vous avez raison de souleverle problème posé par la possibilité réelle qu'a ce copropriétaire d'apprécier la qualité de la gestion.
On peut en dire autant pour tous les actes de la vie privée courante, et même pour la vie publique puisque le copropriétaire lambda vote aussi dans les scrutins périodiques. On peut admettre que globalement il est mieux informé de ce qui se passe dans son immeuble que de ce quise passe dans sa commune, son département, sa région et sa patrie tout entière. C'est l'intérêt d'un site comme Universimmo que de faciliter son information etje dirais même son éducation.
Vous n'aviez pas posé la question du diplome minimum lorsque j'ai répondu. La réponse figure dans les articles 11 à 16 du décret du 20 juillet 1972 pris pour l'application de la loi Hoguet. Je résumecar le tableau est complexe.
L'aptitude professionnelle est reconnue :
> aux personnes qui produisent des diplômes figurant dans une liste assez longue. Le niveau minimal est alors celui de la 2eme année de licence en droit de l'époque (DEUG actuel)
> aux personnes justifiant cumulativement :
> du diplome du baccalaureat ou d'autres diplômes ayant au moins le mêmeniveau
> et d'une expérience professionnelle dont la durée va de 1 à 4 ans en fonction des diplômes détenus
> aux personnes justifiant d'une expérience professionnelle de 10 ans à certains emplois de gestion immobilière sans condition de diplôme.
Je vous rejoins totalement lorsque vous faîtes allusion à l'inadéquation de certaines formations admises avec la réalité de la gestion immobilière. Un diplomé d'HEC peut mener très bien sa société de gestion sans être un bon syndic. On connait des cas patents.
En fait le texte ne cite qu'une seule formation dédiée : L'Institut d'études économiques et juridiques appliquées àla construction et à l'habitation (ICH), qui est une excellente formation.
Il faut préciser que depuis 1993 les professions immobilières ont effectué de réels efforts pour la formation et constitué notamment un BTS des professions immobilières qui devrait être considéré désormais comme le diplôme minimal dont vous parlez, si laformation est portée à 3 ans d'une manière ou d'une autre.La formation en alternance est fréquente.
MAIS la gestion de syndicats n'a pas la cote auprès des jeunes qui se voient mieux à vendre et louer, qu'à passer des heures en assemblées générales pour une rémunération inférieure. On peut dire que le meilleur niveau de collaborateurs se trouve globalement dans le secteur social. Il faut mentionner en particulier que les enseignements techniques sont boudés, malgré l'excellente qualité de certains enseignants.
L'évolution tend vers la généralisation de formations " maison " assurées par des établissements d'enseignement sous le contrôle de cabinets importants. A cet égard les formations BTS assurées parles chambres de commerce sont sans doute plus ouvertes, ce qui ne metpas en cause la qualité des enseignements "maison". Mais il y a problème relatif quand un "diplomé cabinet X" postule un emploi chez Y !!
Voila à peu près le tableau. Terminons en indiquant que, ces dix dernières années, de secrétaires charmantes et diligentes ont été promues gestionnaires dans des cabinets importants. On est content pour elle smais ce n'est pas toujours efficace. De plus la documentation est souvent défaillante au sein des cabinets.
Enfin la période veut que la rentabilité prime la qualité.Cela ne concerne pas cette seule branche. Je maintiens que la question des honoraires de gestion courante est primordiale et n'a jamais été traitée sérieusement depuis 40 ans.
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 09 nov. 2003 : 14:19:54
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J'ai lu le dernier message de Barde après ma dernière réponse.Merci Barde et j'apporte un dernier élément. La citation ci dessous est extraite du Jurisclasseur Copropriété. Elle est àla portée de tout un chacun.
Citation :
35. – Conséquence du contrat de mandat (C. civ., art. 1993), le quitus est l'acte par lequel celui qui a géré les affaires d'autrui et lui en a rendu compte est reconnu par son mandant s'en être acquitté régulièrement de manière à être déchargé de toute responsabilité dans l'accomplissement de sa mission.
Ses effets sont donc plus étendus que l'approbation des comptes. Il vaut reconnaissance que le syndic a correctement assumé la gestion d'ensemble de la copropriété au cours de l'exercice considéré, que ce soit dans le domaine comptable et financier ou dans tous les autres domaines où il a pu intervenir : contrats, recouvrement des créances du syndicat, litiges avec les tiers, etc. ( Cass. 3e civ., 6 févr. 1973 : JCP G 1973, IV, p. 113. – 18 déc. 1996 : Juris-Data n° 005075. – CA Paris, 5 oct. 1994 : Loyers et copr. 1995, comm. n° 137. – CA Paris, 21 oct. 1996 : Loyers et copr. 1997, comm. n° 60).
36. – Le quitus est par conséquent indépendant de l'approbation des comptes puisqu'il a pour objet la ratification de l'ensemble de la mission du syndic en tant que mandataire du syndicat.
Compte tenu de leur objet différent, l'assemblée générale doit statuer d'une part sur la reddition des comptes, ensuite sur le quitus, ce qui implique que l'ordre du jour distingue clairement les deux questions.
37. – Comme pour l'approbation des comptes, la loi ne comporte pas de directives particulières pour la délivrance du quitus.
Mais il est essentiel qu'elle fasse l'objet d'une question séparée, indépendante de celle relative à l'approbation des comptes car elles ne sont pas indivisibles ( Cass. 3e civ., 6 juill. 1994 : D. 1996, somm. p. 162; Loyers et copr. 1994, comm. n° 490).
Cela étant, elle ne donne pas lieu à la communication de nouveaux documents, ceux requis par l'article 11 du décret n'étant nécessaires que pour la reddition des comptes (V. supra n° 11. – CA Paris, 7 oct. 1998 : Loyers et copr. 1999, comm. n° 44).
En revanche, il appartient au conseil syndical – éventuellement au syndic lui-même – de présenter un rapport moral sur sa mission pour éclairer les copropriétaires sur le principe et la portée du quitus sollicité par le mandataire du syndicat .
Elle conforte nos affirmations communes et j'attire l'attention des UINAUTES sur le fait que le " rapport de gestion " ou "rapport moral" incombe au conseil syndical plus qu'au syndic. C'est normal car le rapport du syndic pourrait être ... tendancieux !
Le rédacteur du Jurisclasseur fonde, comme de l'ai indiqué, l'existence du quitus sur l'article 1993 du Code civil (régime du mandat). Tout cela est parfaitement logique.
Quant à la loi Hoguet : elle impose une assurance RCP. Il est normal que l'assureur puisse s'inquiéter de l'absence de quitus dans les PV d'assemblées annuelles d'un de ses assurés. Il serait hautement fantaisiste de lui proposer une augmentation de prime en échange !!!
Chacha pour conclure : ce n'est pas être brutal que de recadrer une question. Sur la copropriété, je fais mon petit laius parce que je connais un peu. Dans d'autres domaines, je suis dans mon petit coin et j'écoute ceux qui savent.
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Cleoplatre
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547 réponses |
Posté - 09 nov. 2003 : 18:14:04
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Chacha,
Merci d’avoir inclus dans votre longue réponse à JPM un paragraphe tant soit peu désobligeant, me concernant et exposant les critiques que vous émettez au sujet du quitus.
Je pense que la réponse de JPM du 9.11.2003 mentionnant le Code civil aura peut-être ébranlé votre conviction.
En ce qui me concerne, si j’ai mentionné la vérification des grosses factures, c’est que dans la majorité des cas les copro s’intéressent en priorité à leur porte-monnaie et s’inquiètent, en premier lieu, des dépenses engagées, mais il est évident que d’autres questions importantes peuvent être soulevées et exigent une réponse claire et nette du syndic (professionnel ou non).
En ce qui concerne mes compétences « limitées », je les ai apprises sur le tas, à l’aide d’informations permanentes puisées auprès de nombreuses sources (la dernière en date d’Universimmo) et en cela facilitée par mon activité professionnelle.
Ainsi, j’ai pu mettre en œuvre l’installation d’un ascenseur dans un immeuble ancien alors que de nombreux copropriétaires déclaraient qu’il n’y avait pas la place ! J’ai dû faire face aux difficultés techniques et financières qui se sont présentées. Il s'intègre parfaitement dans l'immeuble à la satisfaction de tous !
Ce bénévolat, bien que contraignant à assumer, me vaut la gratitude des copro qui ont sans hésitation renouvelé mon mandat depuis plus de ....dix ans, constatant mon efficacité et les économies que nous avons pu réaliser sur la gestion et les travaux.
Sans rancune et encore merci pour la médaille en chocolat, mais en principe, je les reçois par boîtes.
D.A.
P.S. : Je suis également trésorière d’une autre copropriété (une vingtaine de lots également).
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chacha
Contributeur actif
36 réponses |
Posté - 09 nov. 2003 : 18:15:43
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Merci JPM pourt toutes ces précisions mais je ne suis pas convaincu pour autant.
Concernant la réponse de PF BARDE et surtout son dernier paragraphe sur le besoin de justifier de compétences pour un entrepreneur ou un restaurateur ou un psy, je fais simplement remarquer que je ne délivre aucun quitus au restaurateur lorsque je lui présente ma carte bleue, de même pour les autres professions sitées.
A bon entendeur, salut et meri pour vos contributions.
chacha |
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chacha
Contributeur actif
36 réponses |
Posté - 09 nov. 2003 : 18:18:55
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J'ai répondu un peu rapidement et sans relire, excusez les fautes d'orthographe qui en fait ne sont que des fautes de frappe.
chacha |
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Cleoplatre
Pilier de forums
547 réponses |
Posté - 09 nov. 2003 : 18:26:47
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Chacha,
Je crois que nos courriers se sont croisés,
ce qui expliquerait mon message en double exemplaires.
veuillez bien remonter jusqu'au mien. Merci
D.A.
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 10 nov. 2003 : 10:25:49
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Chacha,
Pour l'entrepreneur, votre affirmation est téméraire. Il peut vous contraindre à donner quitus par la voie de la réception contradictoire et, dans certains cas, la réception tacite est reconnue. Ne pas oublier que des travaux peu importants peuvent bénéficier de garanties significatives, voire de la garantie décennale. La réception est un quitus dont le régime est voisin du nôtre : elle ne couvre que les vices apparents et doit êtreexempte de fraude. En cas de carence du client, la réception peut être judiciaire.
Pour le restaurateur ? Le paiement sans réserve des prestations d'un traiteur pour une réception vaut reconnaissance de la conformité des prestations aux propositions acceptées du devis initial. C'est aussi un quitus.Il pourra être remis en cause si tous les invités sont malades le lendemain et s'il est établi que la mayonnaise est à l'origine des troubles.
Lisez bien les conditions générales et particulières des bons de commandes que vous signez. Vous constaterez que vous délivrez souvent des "quitus" dans la vie courante.
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gédehem
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11332 réponses |
Posté - 14 nov. 2003 : 09:36:30
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Bonjour,
Si j'en "juge" toutes ces interventions sur la question du quitus au syndic, j'ai l'impression que personne ne sait très exactement de quoi il s'agit exactement et quelle est la conséquence de son approbation.
Déja, la question souvent posée à l'AG " Approbation des comptes arrêtés au .... ,(et) quitus au syndic" ne correspond à rien :
l'approbation des comptes est de nature comptable, le quitus est de nature juridique.
Conséquence : en raison de la l'autonomie des décisions, approbation des comptes et quitus étant de nature différente, ils devront faire l'objet de 2 questions distinctes.(CA Paris, 9.10.1985, Cass.3°civ 6.07.1994)
Les effets du quitus sont bien plus étendus que la seule approbation des comptes :
Il vaut reconnaissance que le syndic a correctement assumé la gestion d’ensemble de la copropriété au cours de l’exercice considéré, que ce soit dans le domaine comptable et financier ou dans tous les autres domaines où il a pu intervenir : contrats, recouvrement des créances du syndicat, litiges avec les tiers, etc... (Cass. 3e civ., 6 févr. 1973, CA Paris, 21 oct. 1996).
Par ailleurs, « Le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires et aux tiers par le vice de la construction ou le défaut d'entretien des parties communes, .. .(art.14 L.10.07.1965).
Bien que n'étant pas propriétaire de l'immeuble, le Syndicat en est réputé le gardien, et répond seul des dommages de toute nature trouvant leur origine dans un vice de conception ou un défaut d'entretien d'une partie commune. (vous avez bien lu cet art.14 : les syndicat est responsable aussi des vices de conception ...)
A ce titre, le syndicat des copropriétaires est responsable des décisions prises en assemblée générale et des conséquences de leur exécution. Le syndic, mandataire du Syndicat agissant ès qualités, n'est pas personnellement responsable des fautes commises dans l'exercice de ses fonctions.
C’est le Syndicat qui doit assumer la responsabilité des actes et des engagements souscrits au nom du Syndicat par le syndic.
Puisqu'il a pour objet et pour but de décharger le syndic de sa responsabilité dans l'accomplissement de son mandat, le quitus ne couvre que les actes de gestion portés à la connaissance de l'assemblée générale au moment où elle doit se prononcer ( CA Paris, 11 déc. 1991 – CA Versailles, 25 mai 1992 – CA Paris, 6e ch., 17 févr. 1993 – CA Paris, 27 janv. 1995 – CA Paris, 26 janv. 1996 ).
En donnant Quitus, les copropriétaires dégagent donc le syndic de toute responsabilité pour sa gestion passée, mais uniquement plus précisément pour les actes de gestion dont ils ont connaissance.
Les questions qu'il faut se poser :
- Les copropriétaires sont-ils informés de toutes les actions engagées par le syndic ?
- Ont-ils connaissance de tous ces actes préalablement au vote du Quitus ?
- S'ils en ont connaissance, les copropriétaires sont-ils à même d'en apprécier toute la pertinence, ont-ils la compétence pour en juger la qualité, voire toute la légalité ?
- S’ils n’ont pas connaissance de l’intégralité des actes engagés au nom du Syndicat par le syndic, sur quels actes porte effectivement le quitus ? Faut-il en faire la liste, le Quitus ne pouvant porter que sur les actes dont les copropriétaires ont eu préalablement connaissance ?.
Pour une très grande majorité de copropriétaires, il est impossible de répondre à ces questions.
De plus, un syndic professionnel est obligatoirement couvert par une Garantie Financière, pour les fonds qui lui sont versés, mais également en Responsabilité Civile Professionnelle, assurances financées par les copropriétaires au travers des revenus du syndic, ses honoraires.
Pourquoi alors lui donner Quitus quasiment les yeux fermés, sachant qu'il ne sera plus possible ensuite (ou très difficile) d'engager sa responsabilité et donc d'être indemniser par son assurance RCP ou son garant pour ses fautes ou erreurs éventuelles préjudiciables au Syndicat ?
Aucun texte ne fait obligation de voter le quitus.
Au contraire, il est de l'intérêt des copropriétaires, peu au fait de la plupart des actes engagés en leur nom par leur mandataire, de ne pas le voter.
On peut :
- approuver des comptes justes (avec éventuellement des réserves ou des rejets),
- refuser de donner quitus par sécurité,
- renouveler le mandat du syndic.
Il n'y aucun lien entre ces différentes questions.
Pour préserver les intérêts du Syndicat et de chacun des copropriétaires, pour conserver des possibilités de recours, il ne faut pas donner Quitus au syndic.
Sans qu'il soit ici queston de leur jeter la pierre, cette question ne concerne que les syndics dits professionnels.
Je pense qu'un syndic non professionnel, ayant une gestion totalement claire en collaboration très étroite avec le conseil syndical ( fonctionnant quasiment comme un syndicat coopératif), n'est pas concerné par cette prudence, cette retenue pour ne pas donner quitus, les yeux fermés, sans savoir en quoi cela consiste vraiment et quelles en seraient les conséquences pour le Syndicat en cas de litige ou de contencieux par la suite ....
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 14 nov. 2003 : 11:22:59
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Complément au petit mot précédent :
Sur ce sujet du « Quitus au syndic », il est pertinent de s’interroger sur la modification par la loi SRU de la règle de majorité définie par l’art.24 de la loi du 10.07.1965 . Le nouvel art.24 modifié ne prend en compte que les voix « exprimées » des copropriétaires présents et représentés.
Les abstentions ne sont plus comptabilisées dans le calcul de la majorité, c’est (presque) comme si ceux se sont abstenus n’étaient pas venus à l’AG.
Cette position du législateur me semble ridicule :
- d’une part parce que l’art.17 du décret du 17.03.1967 précise bien que le PV de l’AG devra mentionner, outre ceux qui n’ont pas pris part au vote (refus de vote), ceux qui se sont opposés et ceux qui se sont abstenus.
- qu’entre le citoyens qui ne s’est pas déplacé pour un scrutin national ou local, qui n’a donc pas voté et pas émargé la feuille de vote et qui est réputé « Abstentionniste » - et un copropriétaire qui se déplace, qui signe la feuille de présence, qui participe au débat et qui émet ensuite une opinion qui n’est pas POUR, …qui n’est pas CONTRE non plus, et qui en définitive s’ABSTIENT, ….il y a un très grand pas qui relève du grand écart.
Ou alors, supprimer l’Abstention comme étant l’expression d’une opinion en copropriété, c’est mettre fin à un débat à peine amorcé sur la reconnaissance du vote BLANC dans les scrutin nationaux ou locaux ……
La possibilité de s’abstenir en copropriété (certes, pas sur tout et n’importe quoi) était particulièrement justifié pour ce vote sur le quitus.
Avant la loi SRU ayant modifié l’art.24, l’abstention majoritaire sur le quitus au syndic n’était pas un vote sanction. Il n’y avait pas de rejet, donc de vote CONTRE majoritaire. Simplement, le quitus au syndic n’ayant pas obtenu la majorité requise, il n’était pas donné.
Au contraire, maintenant, pour préserver les intérêts du Syndicat, il est nécessaire de voter CONTRE le quitus au syndic. Mais il ne faut pas voter contre sans dire pourquoi, ce qui peut être pris pour un vote abusif : aussi on peut suggérer une résolution dans ce sens :
Exemple de résolution à voter :
L’assemblée générale n’ayant pas connaissance de l’intégralité des actes, correspondances ou dispositions prises par le syndic, mandataire du Syndicat, et, quand bien même elle en aurait eu connaissance d’une partie, n’étant pas en mesure de les préciser ni d’en apprécier toute la licéité, décide de ne pas donner quitus au syndic afin de préserver les intérêts du Syndicat et de chacun de ses membres.
C’est une sécurité pour le syndicat mais aussi un moyen imparable de responsabiliser un peu plus le syndic.
….. Et après avoir pris cette mesure de précaution, on renouvelle le mandat du syndic …….
Sur cette question de la responsabilité pleine et entière du Syndicat des actions engagées par son mandataire le syndic, voir la rubrique « Demission du syndic ». Et il s’agit là d’un syndic non prof ! Au fait, quid des fonds pour travaux qu’il détient depuis février 2002 et dont personne ne semble s’inquiéter, sauf l’intervenant ?
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P.F. Barde
Pilier de forums
1972 réponses |
Posté - 14 nov. 2003 : 12:54:00
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Juridiquement la position de gédehem se défend. Mais elle laisse totalement de côté le facteur humain. Il est très souhaitable que s'instaurent des rapports de confiance entre les copropriétaires et le syndic. Or, un refus systématique du quitus par précaution révèle une suspicion permanente. Refuser le quitus serait un moyen de responsabiliser le syndic. Oui, mais dans quel sens ? Dans le sens de la sécurité pour le syndic, sans considération des intérêts de la copropriété.
Dans un autre sujet, traitant de la question du seuil de dépense au-delà duquel la consultation du conseil syndicl est obligatoire, j'ai donné l'exemple des interventions de dépannage.
Si le seuil permet au syndic de commander des interventions de son propres chef, en cas de fuite d'eau il appelera un plombier dans les meilleurs délais.
Si ce seuil est fixé à zéro, il enverra un courrier au président du conseil syndical et attendra avant d'agir d'avoir reçu une réponse écrite de ce dernier, sauf s'il y a urgence, celle-ci étant, par sécurité toujours, interprétée dans un sens très restrictif : risque de dommages de grande ampleur ou sur la sécurité des personnes.
J'ai exercé il y a quelques années le métier de gestionnaire de copropriétés. Il m'était arrivé d'en faire plus que ce à quoi j'étais tenu, par exemple de faire une visite de l'immeuble avec le conseil syndical un samedi matin parce que c'était le seul moment possible pour le faire dans de bonnes conditions, cela en dehors de mon temps de travail et sans rémunération supplémentaire. Je ne le faisais qu'en raison des qualités des relations entretenues avec le conseil syndical. Dans une copropriété refusant le quitus de façon systématique, je m'en serais tenu strictement à mon contrat de travail.
Où se situe réellement l'intérêt de la copropriété ?
Cordialement
P.F. Barde |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 14 nov. 2003 : 15:39:11
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L'intérêt de ce débat est incontestable. Il montre que le caractère obligatoire de l'examen annuel de l'octroi du quitus au syndic devrait être explicité par les textes du statut.
Les auteurs spécialisés eux mêmes ne se sont pas penchés sur cet aspect de la question, à l'exception de M. Vigneron (Loyers et copropriété juin 1989). Il a fait l'inventaire des conséquences liées à la ratification des actions du syndic qui résulte du quitus, mais aussi des nombreuses exceptions reconnues (acte camouflé, fraude éventuelle, etc. ).
Il a pris en considération l'incompétence relative des copropriétaires et les difficultés croissante d'appréciation de la qualité de la gestion, mais aussi, à l'inverse, le renforcement des pouvoirs du conseil syndical devenu obligatoire et les pouvoirs particuliers de contrôle accordés aux copropriétaires à titre individuel. Ajoutons la faculté qu'a le conseil syndical de se faire assister dans cette mission de contrôle.
Il termine ainsi : " En conclusion, l'assemblée générale, le conseil syndical et les copropriétaires ont à leur disposition, chacun à leur niveau, des procédés de contrôle qui devraient permettre de clarifier les comptes et de déceler les dépenses éventuellement excessives ou injustifiées. Une utilisation judicieuse des possibilités offertes par la réglementation devrait poouvoir a&paiser les craintes de certains tout en ouvrant une concertation plus efficiente entre syndicats et syndics".
Je crois qu'on ne peut mieux s'exprimer sur la question.
On s'accorde à dire que la sécurité juridique du syndicat exige de figer périodiquement les différentes relations internes et qu'ainsi la possibilité ouverte à un copropriétaire de remettre en cause tardivement des comptes anciens est néfaste. Il est d'ailleurs admis qu'il est pratiquement impossible de rectifier ces comptes avec effet rétroactif.
Une solution identique s'impose pour le quitus, dès lors que l'octroi du quitus ne couvre que les actes de gestion manifestement connus.
Les syndics bénévoles eux mêmes, qui sont astreints aux mêmes obligations que les professionnels y ont intérêt. Ils sont d'ailleurs assurés (ou devraient tous l'être) au même titre que les syndics professionnels. Dans le cas d'un développement souhaité par certains, de la gestion par les copropriétaires, rien ne dit que les assureurs ne seraient pas amenés à se montrer chatouilleux en ce qui concerne l'octroi du quitus, comme ils le sont pour les professionnels.
On ne peut enfin méconnaître que de nombreux syndicats et conseils syndicaux ne marquent aucun intérêt pour le contrôle de la gestion. La consultation des sujets du site le montre bien. Ceux qui s'y intéressent ont, comme l'indiquait M. Vigneron, tous les outils à disposition pour le faire. Il y a toujours, dans ce cas, au moins un copropriétaire compétent et éclairé pour vérifier les dossiers du syndic et informer les copropriétaires.
Conclusion : le plus simple serait d'inscrire clairement dans la loi qu'en contrepartie de l'obligation faite au syndic de rendre compte, il est fait obligation à l'assemblée de délibérer sur l'octroi au quitus et de motiver clairement une éventuelle décision de refus.
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