|
|
| Auteur |
 Sujet  |
|
|
Tourloup
Pilier de forums
585 réponses |
 Posté - 16 nov. 2003 : 00:09:08
|
La distance est trop grande entre un mandataire, supposé indépendant de la chose qu'il gère, et les intérêts des gens qui vivent sur les lieux ou qui possèdent un bien dont ils souhaiteraient en tirer profit.
Dans la législation actuelle, le quitus ou son refus ne sont valables que lors d'un conflit, c'est pour cela que le seul fait de le refuser à un syndic est pris pour une aggression majeure. Il est vrai que si vous avez accordé votre quitus, vous ne pourrez pas trop compter gagner une procès par la suite. En revanche: votre refus de quitus ne vous permet rien d'autre que d'entamer votre procédure!
Venons-en au fait, les syndics professionnels ne sont qu'une petite minorité à se soucier du quitus et les copropriétaires de même, autrement ils supprimeraient les formulations consacrées "approbation des comptes et quitus au syndic", cela ne va pas de paire. Et que se passe-t-il si quelqu'un demande la dissociation? La question n'est plus valable?
Les syndics professionnels n'ont aucun souci à se faire, tout cela ne sont que menaces sans conséquence, il est fort peu de gens capables et devrais-je dire: dignes, pour tenir tête au syndic et lui dire devant tout le monde, en AG, qu'il ne mérite pas leur confiance. Les conseillers des associations de consommateurs mêmes, ne vous encouragent pas toujours à le faire, alors que l'on devrait systématiquement refuser le quitus (selon moi), pas pour embêter mais pour prévoir. En cas de faille dans la gestion, la caisse d'assurance du syndic devrait être là pour pallier à toute éventualité, mais vous auriez une longueur d'avance.
Dans d'autres pays européens seuls les habitants de l'immeuble sont responsables de sa gestion, on ne peut pas "mandater" quiconque pour les remplacer. Si le président (responsable juridique de la copro) veut prendre un conseil extérieur, une aide, il peut le faire mais reste le seul responsable.
D'ailleurs c'est tellement démocratique que dans le cas où personne ne se présente pour être le Président, il est même prévu... un tirage au sort!
Voilà de quoi réveiller certains à leurs obligations. |
Signaler un abus  |
|
|
Cleoplatre
Pilier de forums
547 réponses |
Posté - 16 nov. 2003 : 11:31:05
|
Bonjour,
Effectivement, aucun texte n’impose au syndic l’obligation de solliciter son quitus.
Il est néanmoins de son intérêt de le demander s’il souhaite obtenir le renouvellement de son mandat, guère concevable s’il n’a pas auparavant obtenu la ratification de sa gestion antérieure.
Si la formalité du quitus ne constitue pas une formalité indispensable dans la mesure où le syndic, professionnel ou bénévole, estime avoir rempli correctement sa mission, donc n’encourir aucune responsabilité, elle a malgré tout le mérite de la mettre définitivement à l’abri d’éventuelles critiques dans l’avenir sur la manière dont la copropriété a été administrée.
Dans l’intérêt du syndic comme des copropriétaires, la prudence milite par conséquent en faveur d’une décision claire de l’A.G., qu’elle intervienne par un vote unique avalisant aussi bien la gestion financière que l’exécution du mandat du syndic bénévole, ou par deux décisions successives, l’une portant sur l’approbation des comptes, l’autre sur le quitus si le syndic est un professionnel.
Les copropriétaires, s’ils veulent contester le bien-fondé du quitus, peuvent agir en nullité de la décision prise par l’assemblée générale dans le délai et sous les conditions impartis par l’article 42, al. 2 de la loi.
Par ailleurs, le syndic est le seul représentant légal du syndicat dans toute procédure engagée par ou contre lui (L. art 18) ; le conseil syndical n’a à cet égard aucune compétence (Civ. 3e, 22 mai 1990).
Bien cordialement Denise Aubert 
|
| Signaler un abus |
|
|
gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 16 nov. 2003 : 17:31:24
|
Les remarques des uns et des autres sont interessantes, mais il me semble que mon intervention n'a pas été très bien comprise :
- Aucun texte ne fait obligation d'inscrire la question du quitus à l'ordre du jour d'une AG
- Le fait d'approuver les comptes ne donne quitus que pour les comptes.
- La question du "Quitus pour la gestion du syndic", si elle est prévue, doit être obligatoirement distincte de l'approbation des comptes ( pas de vote bloqué sur des questions de nature différente).
- Le "quitus au syndic pour sa gestion" ne le dégage de responsabilité vis à vis du Syndicat QUE pour les actes dont les copropriétaires ont connaissance au moment du vote.
QUESTION : quels sont ces actes dont les copropriétaires ont connaissance, faut-il les lister pour donner plein effet à cet approbation du quitus mais uniquement sur ces actes connus ?
Pour les copropriétaires, il est quasi impossible de répondre.
Ne pas donner quitus les yeux fermés sans savoir sur quoi il porte me semble être une garantie, en cas de litige éventuel, pour tous les copropriétaires.
Mais ne pas donner quitus de façon quasi automatique n'a rien à voir avec la confiance que l'on peut avoir dans son syndic, surtout si c'est un non professionnel.
Est-ce l'absence de confiance qui fait que chacun, ou presque, a une assurance vie pour garantir sa famille au cas où ? Ou que le Syndicat prend une assurance dommage-ouvrage pour la réalisation de travaux ? Cela ne remet pas en cause la confiance qu'on a dans l'entreprise choisie qui intervient : c'est juste une garantie pour le Syndicat, au cas où ...
Car ayant donné quitus les yeux fermés ...et que 2 ou 3 ans après on découvre que le Syndicat subit un préjudice du fait d'une faute du syndic, îl sera quasiment impossible de faire reconnaître la responsabilité du syndic...et surtout d'être éventuellement indemnisé d'un préjudice : son assurance RCP ne manquera pas de relever que le quitus a été donné pour taper en touche.
Ne pas donner quitus n'a rien à voir avec la confiance, c'est juste une garantie pour le syndicat .... QUI EST TOUJOURS RESPONSABLE DE TOUT (art.14 L.10.07.1965)
Bon courage quand même.
|
| Signaler un abus |
|
|
Cleoplatre
Pilier de forums
547 réponses |
Posté - 16 nov. 2003 : 18:54:01
|
Merci,
Donner le quitus les yeux fermés se serait, pour le copropriétaire faire preuve d’un désintéressement du sort de son patrimoine, en général ce type de copropriétaire n’honore même l’A.G. de sa présence… ou bien il y dort !
Bien entendu que les actes du syndic peuvent être listés et sous le contrôle du C.S. présentés par le syndic à l’A.G. des copropriétaires sous forme de résolutions qui seront approuvées ou non.
Bonne soirée.
D.A.
|
| Signaler un abus |
|
|
Sujet |
|
|
|
|
| Universimmo.com |
© 2000-2006 AEDev |
|
|
|
|
Forum fermé
Sujet fermé
