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invfr
Contributeur débutant
16 réponses |
 Posté - 15 nov. 2003 : 07:35:21
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Bonjour à tous !
J'allais presque écrire : tout est dans le sujet, mais il faut au moins l'expliciter !
Je ne suis pas juriste, mais il me semble que l'article 21, modifié par Loi 2000-1208 2000-12-13 art. 81 4° JORF 14 décembre 2000, de la loi dite SRU est clair. Il prévoit en son cinquième alinéa, je crois, que (je cite) "Le syndic, son conjoint, ses ascendants ou descendants, ses préposés, même s'ils sont copropriétaires, associés ou acquéreurs à terme, ne peuvent être membres du conseil syndical. Les dispositions du présent alinéa ne sont pas applicables aux syndicats coopératifs."
Nous nous heurtons ici à de nombreux problèmes que je vais tenter de vous exposer clairement.
1 - Notre gardien, qui est aussi copropriétaire (ce qui lui donne le droit de participer aux AG), a imposé sa présence au Conseil Syndical, avec la complicité du syndic. Mieux : bien que membre suppléant, il siège à tous les Conseils Syndicaux (et y prend la parole, qui plus est).
2 - Le syndic, à qui nous avons cité la loi, prétend que le gardien ne fait pas partie de ses préposés puisqu'il est payé par nous (tout du moins indirectement) et qu'il peut donc faire partie du CS.
3 - Un membre suppléant, comme son nom l'indique, est un remplaçant qui intervient à titre exceptionnel, pour remplacer un absent. Or, ce n'est pas le cas (voir 1 ci-dessus).
4 - Le syndic a imposé à tous la présence du gardien en disant qu'une décision d'AG avait autorisé ceci. Je lui ai demandé de me la transmettre, je l'attends toujours...
5 - Le gardien a, me semble-t-il, un "devoir de réserve". Or, non seulement le nôtre n'en a aucune, mais il profite de la faiblesse de certains copropriétaires (nous avons beaucoup de personnes âgées) pour imposer, éventuellement par la terreur, sa volonté, avec la complicité évidente du syndic ; il l'impose aussi en rendant des "services rémunérés", autrement dit en travaillant au noir pour ces personnes. Il est évident que certains votes sont "soufflés" par le gardien... et arrangent le syndic.
6 - Tous les ans, à l'approche de l'AG, le syndic nous envoie un papier nous indiquant à combien s'élèvent les économies réalisées par le travail du gardien, qui se substitue à des entreprises. Or, il n'a jamais indiqué si le gardien avait les qualifications pour le faire... De plus, notre gardien a reçu une prime de 500 FRF à l'époque (il y a trois ans), ce qui nous coûtait 960 FRF à peu près, je crois, prime que, sans demander à quiconque, le syndic a transformé en une augmentation de salaire. Bien joué : plus de 15 % d'augmentation de salaire (cette prime est "tombée" en même temps que les 3% d'augmentation tous les trois ans) en une seule année pour le gardien, il n'y a qu'un député ou un ministre pour le concurrencer...
7 - Nous sommes un certain nombre de copropriétaires que ces agissements commencent à agacer sérieusement, aussi bienceux du gardien que ceux du syndic, qui fait n'importe quoi. Si vous voyez les "comptes rendus" du syndic, avec ses erreurs de calcul (nous devons les lui faire refaire), ses approximations, ses fautes énormes d'orthographe - un avocat, charmante jeune femme qui plus est, qualifié de "Mettre", entre autres - vous comprendriez ce que je veux dire. Pour nous, l'équation est simple : pour mettre le gardien au pas et lui rappeler ses obligations (il en fait de moins en moins et passe de plus en plus de temps à discuter), il nous faut "virer" le syndic. Comment faire ?
Merci de vos réponses, que je souhaite le mieux documentées possible (référence à des lois, etc.).
A bientôt mais, en attendant, je vous souhaite à tous de passer un bon week-end.
Guy Poursin
invfr@yahoo.fr
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gaudin_antoine
Pilier de forums
633 réponses |
Posté - 16 nov. 2003 : 01:03:04
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Sur le fond, je patage l'avis de Valazur.
Les dispositions dont vous nous rapportez les termes concernent les interdictions s'appliquant aux membres du conseil syndical.
De prime abord, je ne vois rien de manifestement illégal dans la situation du gardien.
Naturellement, ainsi que la rapporte Guy, elle est malsaine.
Il vous appartient de réunir les conditions psychologiques qui vous permettront de convaincre la majorité du syndicat des copropriétaires de changer de syndic. Les rapports avec le gardien devraient alors reprendre une certaine normalité.
J'ai pu apprécier les libertés que le syndic de Guy prend avec l'orthographe, s'agissant du titre qu'il est d'usage de donner aux avocats. Reste maintenant à déterminer si ce lapsus calami est significatif, ou non !
Bien cordialement.
Antoine GAUDIN
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invfr
Contributeur débutant
16 réponses |
Posté - 16 nov. 2003 : 07:02:19
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Merci à Valazur (j'ai lu vos différents messages) et à Antoine pour leurs précisions.
Si j'ai bien compris ce que j'ai lu et que je résume ci-dessous :
1 - la situation du gardien au CS (supléant qui pratiquement conduit les débats en accord avec le syndic) est normale ;
2 - les votes influencés par le gardien par tous les moyens (disons globalement par chantage) sont normaux ;
3 - l'intégration de la "prime exceptionnelle" du gardien en augmentation de salaire est normale ;
4 - l'attitude du syndic est "normale" (à ce propos, je rassure Antoine : c'est la secrétaire du syndic qui a fait la faute ; comme apparemment le syndic ne relit jamais ce qu'il fait écrire à sa secrétaire - ou qu'il est aussi nul qu'elle en orthographe - ce lapsus calami n'est pas freudien !).
A propos de tout cela, le syndic a envoyé une lettre à une copropriétaire disant notamment :
• " le seul moment où nous serions fondés d'intervenir auprès de votre gardien est le cas d'un manquement à son devoir de réserve dans le cadre de ses fonctions de gardien". Je pourrai vous en citer 10.000 par an, des "manquements à son devoir de réserve", que le syndic connaît et qu'il cautionne probablement !
• à propos du décompte des voix en assemblée : "la jurisprudence est formelle, ce sont les résultats proclamés en séance qui font foi, nonobstant les erreurs mathématiques. Le décompte des voix doit être effectué par les scrutateurs ; à eux d'être vigilants. Or, c'est le syndic qui fait le décompte des voix tout seul, très rapidement avec sa machine, et il est le seul à connaître - en AG - la nombre de dix-millièmes de chaque copropriétaire. Cette année, je crois qu'il sera un peu "rectifié", d'autant plus que nous nous sommes aperçus que, les années précédentes, il a clairement fait des erreurs sur le nombre de voix nécessaires
Que dites-vous de ceci ? Merci de préciser, éventuellement.
Cordialement,
Guy Poursin
invfr@yahoo.fr
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gaudin_antoine
Pilier de forums
633 réponses |
Posté - 16 nov. 2003 : 11:51:27
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Guy,
Je comprends parfaitement votre irritation.
Mais, soit je ne vois rien de manifestement illégal, soit je ne vois pas, de manière efficace, comment il pourrait être possible de sanctionner les pratiques en cause.
Il est certain qu'elles sont malsaines et qu'elles manifeste un "déficit démocratique" au sein de votre copropriété.
S'agissant, plus précisément, du gardien, celui-ci est le préposé du syndicat, mais le syndic exerce l'essentiel des prérogatives qui appartiennent ordinairement aux employeurs (art. 31 du décret).
Il en est de même, au fond, que pour l'essentiel des lois (cf. art. 34 de la Constitution : "... La loi détermine les principes fondamentaux : ..."). Pour le reste, les dispositions relèvent du pouvoir règlementaire (cf. art. 27 de la Constitution).
Force est de reconnaître que les principes demeurent des principes. L'essentiel réside dans la manière dont ils sont mis en oeuvre, c'est à dire dans la manière dont ces principes se concrétisent.
Le syndicat fixe le nombre et la catégorie des emplois et le syndic engage, congédie et fixe des conditions de travail. La fixation du salaire relève de ce pouvoir propre du syndic, comme l'exercice du pouvoir de contrôle et de direction du personnel. Certains arrêts de la cour de cassation ont même pu considérer que les pouvoirs du syndic pourraient aller à l'encontre d'une décision de l'assemblée du syndicat.
Quant au rôle du syndic durant l'assemblée, il appartient au syndicat, le cas échéant, d'élire un président disposant de toute l'autorité nécessaire, de telle sorte que la feuille de présence soit mise à la disposition du bureau, pendant toute la durée de l'assemblée, de même que les procurations. Vous disposez, ainsi, de tous les éléments vous permettant de procéder au décompte des voix. Il convient, par ailleurs, de ne pas laisser au syndic la tenue du secrétariat. Si la chose est possible, l'appel de chaque membre du syndicat, afin de lui demander son vote, peut être préféré, plutôt que la méthode de la main levée "en vrac".
Bien cordialement.
Antoine GAUDIN
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invfr
Contributeur débutant
16 réponses |
Posté - 16 nov. 2003 : 18:00:01
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Merci beaucoup de vos réponses.
Je pense qu'il faut que la copropriété soit plus vigilante que jamais, mais si tout allait bien entre les copropriétaires au moment de sa création (il y a 30 ou 35 ans), si j'en crois ce que les "anciens" de la résidence m'ont dit, on ne peut plus en dire de même aujourd'hui... en grande partie grâce au travail de sape du gardien et du syndic.
Bonne soirée et encore merci pour vos conseils.
Guy Poursin
invfr@yahoo.fr
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gaudin_antoine
Pilier de forums
633 réponses |
Posté - 16 nov. 2003 : 19:23:23
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Guy,
Un principe, ou plutôt deux :
- Le principe de réalité.
- Le principe d'efficacité.
Un post scriptum : merci pour le lapsus ! Il m'a bien amusé et je continue de m'en délecter (c'est vrai, j'ai encore un esprit de potache) !
Bien cordialement.
Antoine GAUDIN
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invfr
Contributeur débutant
16 réponses |
Posté - 17 nov. 2003 : 13:45:33
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Bonjour, Antoine !
Encore merci pour vos conseils. C'est dans un souci d'efficacité que je me suis hasardé sur ces forums.
Pour le lapsus : je m'en suis amusé encore plus que vous car j'ai eu le "Maitre" en face de moi et qu'elle est jeune et jolie, bref...
Cordialement,
Guy
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gaudin_antoine
Pilier de forums
633 réponses |
Posté - 17 nov. 2003 : 14:13:33
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Bonjour Guy,
Veinard !
Bien cordialement.
Antoine GAUDIN
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