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gédehem
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 Posté - 30 nov. 2003 : 11:17:00
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Je crois que le plus simple, et je m'étonne que trop de Syndicats l'ignorent (et ne parlons pas des syndics prof. !) il existe une recommandation de la Commission relative à la copropriété (ministère de la justice), la N° 15 je crois, qui précise la résolution sur ce point : "LE SYNDIC EST ELU POUR UN MANDAT DE ..(1 an)..A COMPTER DU ........ JUSQU'AU ............" Cette dernière date butoir pouvant être 13 mois après le début du mandat, peu importe.
Exemple : AG de l'année A le 20 mars, mandat d'1 an à compter de cette date d'AG jusqu'au 30 avril de A+1. et l'année suivante on recommence.
Cette façon de faire permet au Syndicat de maitriser la date de son AG annuelle dans un délai raisonnable. Approuver les comptes de l'exercice arrêté le 31.12 passé et un budget de fonctionnement de l'année en cours à mi-juin, 5 mois 1/2 après le début de l'exercice, me parait ridicule voire dangeureux.
Les dates d'AG ne conviennent pas au 1er trimestre ? Pourquoi ne pas changer les dates de l'exercice comptable, du 1avril de A au 31 mars de A+1, de l'année suivante.
Ou si vous êtes en chauffage collectif, du 1er octobre au 30 septembre de l'année suivante pour avoir toute la saison de chauffe sur le même exercice....
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JPM
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13591 réponses |
Posté - 30 nov. 2003 : 14:47:02
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C'est vrai, comme le dit Gédehem, qu'il est surprenant qu'on en soit encore à discuter des termes dans lesquels la durée du mandat doit être fixée.
> C'est dans la résolution de désignation ou de renouvellement que doit figurer la durée du mandat avec un point de départ précis et une date de fin précise. Qu'il y ait ou non un contrat, cela n'a pas d'importance.
> La coîncidence " exercice comptable / année civile " est souhaitable à cause des dispositions relatives à la mise en oeuvre éventuelle du privilège spécial. L'article D 5-2 précise que l'année, au sens de l'article 2103-1° bis du Code civil, s'entend de l'année civile comptée du 1er janvier au 31 décembre.
La ventilation des charges par périodes qui est exigée dans l'opposition reste contestable lorsque l'exercice ne correspond pas à l'année civile. Elle ne bénéficie pas de la force des décisions d'approbation des comptes puisque le syndic est obligé de présenter à l'appui de l'opposition des comptes remaniés à partir des comptes approuvés.
> Una assemblée réunie le 22 avril 2003 peut désigner un nouveau syndic pour une durée courant du 22 avril 2003 au 30 juin 2004. L'assemblée réunie le 22 avril 2004 peut renouveler le mandat du 1er juillet 2004 au 30 juin 2005 et ainsi de suite.
> Si elle veut changer de syndic l'assemblée du 22 avril 2004 peut désigner le nouveau syndic avec entrée en fonction le 1er juillet 2004. Il aura le temps de prendre connaissance des problèmes, de créer ses fichiers, etc.. Il démarrera au quart de tour. Et la clôture des comptes au 30 juin sera plus cohérente qu'une clôture au 22 avril.
> S'il y a des tensions entre l'entrant et le sortant, on le saura plus tot et il sera possible de remettre de l'ordre et, le cas échéant, de préparer les actions nécessaires.
> L'assemblée du 22 avril 2003 doit adopter le budget prévisionnel de 2004. L'appel provisionnel du 1er janvier 2004 est effectué pour le quart du budget prévisionnel de l'exercice 2004. Ce budget doit avoir été adopté avant. Sinon, l'appel n'est pas exigible.
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 01 déc. 2003 : 12:45:41
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Ha oui, j'avais oublié ce truc un peu ridicule : approuver le budget prévisionnel de 2004, ....le 22 avril 2003 !
Et uniquement pour que le syndic puisse appeler des fonds le 1er trimestre 2004 !
Permettez-moi de trouver cela ridicule, UN AN AVANT, de voter un budget prévisionnel.
^Déjà qu'en matière de prévision, à la météo il ne savent pas trop faire au délà de 5 ou 6 jours, alors vous voulez demander à nos pauvres syndics de le faire à un an ?
Pourquoi voter un an à l'avance un buget prévis., qu'il faudra bien souvent rectifier, uniquement pour que le syndic puisse faire les appels de charges ! !
Je fais une proposition bien plus simple :
Projet de résolution en AG :
" Le syndic est autorisé à procéder pour le 1er (et 2 ème ?) trimestre de chaque année à un appel de fonds qui sera égal au quart du budget prévisionnel de l'année précédente."
Un avantage pour le Syndicats :
- pas besoin de voter 1 an avant un budget prévis,
- simplification de la vie du syndic,
- et éventuellement garantie pour le syndicat que l'AG sera convoquée avant la fin de ce 1er trimestre.
Pour ce dernier point, je suis "intraitable". Une AG destinée à approuver les comptes et le budget prévisionnel doit se dérouler au plus tard à la fin du 1er trimestre de l'exercice suivant.
Cette résolution me semble répondre aux textes ..., sans pour autant enfermer le Syndicat.
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 01 déc. 2003 : 17:05:04
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Je suis tout fait d'accord avec Gédehem : il est fantaisiste de voter en avril 2003 le budget de 2004. Ceci étant, on n'a trouvé aucune solution valable à cette difficulté qui semble avoir échappé au législateur.
Je crois qu'il faut effectivement voter le budget prévisionnel 2004 pour respecter la loi mais il faut admettre que l'assemblée de 2004 peut le corriger. Le syndic fera les deux premiers appels sur la base du budget initial, les deux suivants sur le solde après rectification éventuelle. Encore faut-il que cette rectification ne soit pas invalidée par une jurisprudence sourcilleuse à la demande d'un contestataire pointilleux (1)
Pour l'assemblée, pas de problème pour les assemblées dans le premier trimestre mais il est matériellement impossible aux professionnels de faire toutes leurs assemblées en mars. Beaucoup de syndicats se satisfont d'assemblées en avril car le président du CS ne revient que début mars de son hivernement azuréen.
(1) A propos d'un cas de ce genre : la CA Paris 23 B 2 octobre 2003 a rendu un arrêt pittoresque. Elle annule deux assemblées successives d'un syndicat pour avoir désigné le président et le bureau par un seul et même vote, tout en faisant remarquer que la demande est fondée sur un motif futile et que les conséquences des annulations sont désastreuses pour le syndicat.
La cour retient un " abus de droit " du demandeur et le punit : il ne bénéficiera pas de l'exonération des frais de la procédure accordée par la loi SRU au copropriétaire triomphant !!!
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lnsacorh
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4541 réponses |
Posté - 02 déc. 2003 : 00:03:37
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chers Gedehem et Maelle
Si tous les Syndic pouvaient se donner la main. Oui sachez qu'ici sur la Côoooote les réunions d'AG se font plutôt dans les 6 mois après la fermeture des comptes si ce n'est plus tard encore . (je ne vais pas revenir sur les autres sujets - pas de sanctions envers les syndics en cas de carence etc...) leurs excuses sont bonnes à....
La dernière est qu'il faut attendre le relevé de la Cie des eaux pourtant il essaie de me glisser une facture de nettoyage datant celle-là de 2000-et 2001 en plus celle de 2002.
Quel boulot pour les remettre un peu plus sur les rails. Et pourtant il faut continuer à les payer. Ca use et y -en a marre . Je pense dire que tant qu'il n'y aura pas de sanctions envers ceux qui ne se comportent pas correctement , ceux-ci continueront. Et disons franc il faut être plus que blinder pour se tourner vers la justice. Personnellement je ne suis qu'une petite citoyenne comme beaucoup beaucoup d'autres bénévoles. Alors je suis souvent démunie
J'ai donc compris en résumé votre belle explication que je relirai car cela mérite plusieurs lectures
- pas de mandat sans contrat
- pas de contrat , pas de mandat
conclusion pour moi c'est la même chose au final il faut et mandat et contrat; N'est-ce pas ?
hcor |
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Tourloup
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585 réponses |
Posté - 04 déc. 2003 : 09:21:49
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Délectation des papilles mentales que de lire toute cette réelle contribution à l'enrichissement du patrimoine juridico-gestionnaire, seule façon pour nous, copropriétaires, de nous sentir importants pour une fois. Le message d'Insacorh résume bien notre détresse.
Si copropriétaires vous êtes, consommateurs par la voie de fait vous l'êtes aussi. Comment alors pouvoir se passer d'un contrat?
Toute activité payante n'est elle point redevable d'un contrat?
Votre ticket de parking est un contrat, le ticket de metro est un contrat, la note de caisse au super-marché est un contrat, etc...
Comment, sinon, établir ce qui vous est dû (conditions) et ce que vous lui devez (honoraires) à votre prestataire?
Le contrat: je suis pour! D'ailleurs, il devrait être affiché en bas des escaliers, gravé sur une plaque de granite rose (c'est plus joli), pour que les les copros se le rappellent, ou plutôt qu'ils ne l'oublient pas.
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 05 déc. 2003 : 09:31:01
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Certes, Tourloup, votre argumentation tient la route, mais de là à dire que les copropriétaires sont des consommateurs de copropriété ! ! ! ! Où alors ils ont de bonnes dents.
Mais que je sache, la copropriété n'a rien à voir avec les maisons frigidaire, télévision ou boite de haricot.
Je préfère dire que les copropriétaires sont des acteurs de leur copropriété. Dans un autre forum, un intervenant parle de corpropriétaire-citoyen, celà me plait bien.
Pour le reste, il me semble que vous faites comme beaucoup une confusion entre le MANDAT, qui consiste à donner dans le cadre de dispositions légales une délégation de pouvoir à un tiers d'agir en vos lieu et place (nomination du syndic), l'approbation d'honoraires correspondant à l'exercice de ce mandat (honoraires votés spécifiquement par l'AG et éventuellement rapportés dans un document contractuel), et le CONTRAT du syndic, qui découle du mandat.
Ce contrat du syndic, comme le stipule l'art.29 D.17.3.1967, doit préciser "les conditions particulières d'exécution du mandat" du syndic. S'il n'y a rien de particulier, pourquoi faire un contrat ?
Le mandat du syndic donne à ce dernier les pouvoirs les plus étendus pour administrer et gérer la copropriété, comme si c'était les copropriétaires eux-mêmes qui géraient et administraient.
Ces pouvoirs découlent des textes, je ne vois pas ce qu'il y a à rajouter.
S'il y a des choses à rajouter et à préciser, elles doivent faire l'objet d'un accord particulier, le contrat.
Au fait : un contrat et des honoraires qui n'ont pas été expressément approuvés par l'AG ne sont pas opposables aux copropriétaires.
- Le syndic ayant prélevé des honoraires non votés par l'AG non prévus dans son contrat doit les rembourser au Syndicat.
- Le syndic ayant prélevé des honoraires prévus dans son contrat lequel n'a pas été approuvé par l'AG devra les rembourser au Syndicat.
L'approbation du contrat du syndic doit faire l'objet d'une question spécifique (art.29 D.17.3.1967) sanctionnée par un vote. Sans cette approbation par une AG rapportée dans le PV, un contrat de syndic, bien que signé du président de séance ou du président du conseil syndical, n'est pas opposable aux copropriétaires.
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Maëlle
Contributeur débutant
16 réponses |
Posté - 05 déc. 2003 : 13:31:34
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Gédehem,
Nous sommes d'accord sur l'aspect légal et sur les formes à respecter, et après tout, nul n'est sensé ignorer la loi.
Cependant, je tiens à conserver cet usage qui consiste à produire un contrat et à le faire signer, en sus du vote (et là je ne reviens pas dessus, vous avez fort bien résumé les choses)...
...pour informer les nouveaux arrivants (les anciens également) qui se perdent dans ce grand labyrinthe que leur semble être la copropriété, et pour faire taire les suspicieux qui voient des escroqueries partout et que seule la vue de ce contrat, associé au PV d'AG, parvient à tranquiliser.
Nous trouvons tous les jours sur ce site la preuve que tous ces méandres en laissent plus d'un perplexe, alors si mon contrat n'a qu'une valeur symbolique, il a le mérite d'être à la portée des copropriétaires qui trouvent ça plus clair, simplement.
Cordialement,
Maëlle
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 05 déc. 2003 : 15:07:25
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Tout à fait d'accord avec vous Maëlle. Un bon contrat bien négocié, clair, simple, précis sur certains points mais pas fermé pour autant, c'est mieux pour tout le monde.
Quand on peut faire simple pourquoi faire compliquer. Quoi que entre le compliqué et les méandres, y'a plein de copropriétaires qui se perdent et alors c'est tout bonus pour le syndic pas honnête qui tient le volant du bus.
Mais non, pas vous Maëlle ! Quoiqu'entre la main au fesse et le fouet entrevus par ailleurs, je m'interroge ! ! !
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lnsacorh
Pilier de forums
4541 réponses |
Posté - 08 déc. 2003 : 01:42:02
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encore une perle d'un mini syndic qui gère (ou plutôt est aux abonnés absents) notre mini-copropriété
Comptes stoppés le 30 sept. Je provoque très difficilement l'AG enfin arrivée le 26 juin !! Je réclame le PV qui enfin de enfin arrive le 26 nov 2003 poour les comptes de 2001-2002 !!.
Mes nerfs déjà bien à l'épreuve se remettent à bouillir à la lecture de la question " renouvellement du Syndic". Dont je vous recopie le texte :
- A l'unanimité le Syndic est reconduit jusqu'à l'AG qui aura à se prononcer sur l'approbation des comptes de l'exercice 2002/2003 OU A CELLE QUI EN SERAIT LA SUITE OU LA CONSEQUENCE
Qu'entendez-vous par là M. les Universinautes de la terre ?
Déjà c'est la première fois qu'il renouvellait car Je lui ai demandé son contrat en AG . Il date de 1996. Contrat passé entre un promoteur (tjrs gérant de 2 lots/6) et lui
Que lui dire , que faire ?
hcor |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 08 déc. 2003 : 10:00:12
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Les convocations émanant d'un des plus grands groupes français font référence aux assemblées bis et citent d'une part l'art. 25-1 mais aussi, dans la foulée l'art. 26-1 ... qui traite des dispositifs de fermeture.
Votre syndic traite de l'assemblée bis de manière imprécise et maladroite mais c'est presque véniel à côté de l'article 26-1.
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Maëlle
Contributeur débutant
16 réponses |
Posté - 08 déc. 2003 : 13:40:47
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Oui, c'est probablement celà, notre JPM a mis dans le mille une fois de plus.
Elisabeth, il est aisé de comprendre votre agacement face à de telles formulations. Plutôt vague et imprécis tout ça...C'est tendre le baton pour se faire battre...
Gédehem, n'allez pas penser que je remet ça quand je parle de se faire battre ! 
Que voulez-vous, une blonde au volant se doit d'avoir de l'humour.
Cordialement,
Maëlle
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Tourloup
Pilier de forums
585 réponses |
Posté - 09 déc. 2003 : 23:24:04
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J'aime tellement peu les syndics (je n'ai pas dit syndiques Mabelle) que je ne peux pas voir avec ce détachement qui vous est propre, Gédehem, la coupure entre contrat et mandat.
Bien sûr, la Loi en fait la séparation dans le cas où quelques aventureux copros, osent aller voir du côté du syndic bénévole. Dans la triste réalité des 99,99999% nous serons gérés par un foutriquet ignorant tout ou presque des lois, du droit, de la négociation, de l'administration et du respect des gens qui le payent. Donc il faut bien payer ses incompétences. Jusque là on n'a rien inventé d'autre que le contrat. Je repète que c'est de la même nature qu'un ticket de parking, mais au moins là: ça marche.
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Maëlle
Contributeur débutant
16 réponses |
Posté - 10 déc. 2003 : 16:40:51
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Tourloup, je suis Syndic (dans mon cas les copros disent Maëlle ou Mam'zelle le Syndic) et je fais partie de cette profession que vous détestez.
Certains de mes confrères peu scrupuleux vous ont donné de bonnes raisons de les avoir en horreur, et vous savez ce que j'en pense.
Néanmoins il ne peut y avoir les Syndics d'un côté et moi de l'autre, et si la distinction que vous faites me touche  , je préfèrerai nettement que vous ne fassiez pas l'amalgame type : comme disait mon cher Pôpa (je résume) "Il y a des c*** partout, si tu t'arrêtes à ça tu n'ira pas bien loin..."
En bref il me plaît de penser que les foutriquets n'auront pas le dernier mot, et il n'y a pas que les copros malmenés qui s'appliquent à les faire tomber !
Et si je trouve un nid, promis je tue les oeufs !!!
Cordialement,
Maëlle
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 10 déc. 2003 : 17:01:40
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Chère Maelle !
Je tue les oeufs ! Vous allez avoir des bisbilles avec les tenants de la personnalité du foetus. Ce n'est pas le moment ! On a déjà suffisamment de problèmes comme cela.
Et pour Tourloup que faire ? Si vous preniez son immeuble ? Il préfère les syndiques. C'est bien son droit.
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Maëlle
Contributeur débutant
16 réponses |
Posté - 10 déc. 2003 : 17:37:26
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JPM,
Façon de parler bien entendu, mais c'est plutôt démotivant cette généralisation.
La citation de mon cher Pôpa s'applique aux foutriquets qui ne doivent pas empêcher de croire que le métier de syndic peut être correctement exercé, pas à notre ami Tourloup...
Moi qui comptait aller m'installer dans le sud, avec tout ce que je lis sur ce forum je me dis que je risque un bel ulcère si je tombes dans la mauvaise agence !!!
Je passe mon temps à reprendre des copros en triste état et à les remettre d'aplomb, et à redonner confiance aux copropriétaires au passage. Nombre de mes confrères font de même. Si il y a un nid d'escrocs dans cette profession, le ménage doit aussi être fait de l'intérieur...
Malheureusement je constate que ça ne change pas grand chose à l'image de la profession, et c'est usant à la longue !
Mais où sont donc les copropriétaires contents de leur syndic ?
Non, vraiment, il y a des jours où j'ai l'impression de me battre contre des moulins à vent !
Dans quelques minutes je vais vous chanter le Blues... (sortez vos boules quies !)
Maëlle
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Tourloup
Pilier de forums
585 réponses |
Posté - 15 déc. 2003 : 11:44:31
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Je vous le concède: Je fus venu un pont trop loin .
Oui, j'ai du mal à exprimer le malaise qui me gagne quand je vois le même schéma se repéter à l'envi depuis 30 ans, cela malgré des lois qui soi-disant renforcent nos droits minuscules de copropriétaires.
Mon plus grand respect et toute ma collaboration s'appliquent à ceux qui savent montrer leur côté professionnel, mais ils sont si rares. Le reste ne sont que des conflits qui pour le moment finissent par me donner raison... au bout d'un certain temps et beaucoup de détours.
Maëlle trouve cela exaspérant de ne pas être reconnue en tant que profession comme personne honête, mais que dire de notre détresse, peu chers copropriétaires, de voir nos biens se déliter par trop de négligences? Un préjudice moral contre un préjudice matériel ne sont pas comparables.
Vos envies, Maëlle, de venir dans le Sud (surtout le Midi -1/4) est un peu comme le passage du Rubi-con, sauf que cela s'apparente à la roulette russe plutôt qu'au Casino.
Combien de temps croyez-vous que votre pancarte "Syndic Honête" pourrait tenir au soleil?
Je ne donnerai pas cher car, par ici, votre annonce est suspecte!
Non, je crois que je vais garder mon Jules de syndic et faire une croix sur ma syndique préférée (snif!)
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Tourloup
Pilier de forums
585 réponses |
Posté - 19 déc. 2003 : 00:07:20
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Je vais finir cette histoire par une note d'humour: l'AG aura lieu dans les temps, et (oh surprise!) nous avons un contrat de syndic à voter.
Cela faisait longtemps qu'on l'attendait, mais ça valait le coup: il est moins cher.
Entre temps il a perdu -18% de sa valeur, c'était donc faisable. |
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