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gaudin_antoine
Pilier de forums
633 réponses |
 Posté - 25 nov. 2003 : 02:51:24
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Oh ! Horreur ! J'ai appris, ce matin, que la dernière assemblée de l'immeuble dans lequel je demeure, était menacée par une éventuelle action en nullité.
A l'occasion de cette assemblée, le ravalement que nous attendions depuis un moment avait été voté.
Lors d'une assemblée précédente, un nouveau syndic avait été désigné.
Le lot à propos duquel le problème se pose constitue un bien commun de deux époux mariés sous le régime légal. L'un des époux a été mis en tutelle. Le tuteur désigné est l'un de ses descendants. L'autre époux n'est pas en tutelle.
Le précédent syndic a communiqué en son temps la liste des copropriétaires. Sur celle-ci, figurait la mention suivante : Monsieur ou Madame Y XXX chez (ou aux bons soins) de Monsieur Z XXX (le tuteur).
Le nouveau syndic a seulement convoqué Monsieur ou Madame XXX à l'adresse du tuteur. Madame XXX n'a pas été convoquée séparément, à son domicile.
Depuis peu, le lot a été vendu et une opposition a été formée pour les sommes restant dues, de même que pour le montant de la quote-part de ravalement.
Mais Madame XXX menace de demander la nullité de l'assemblée pour absence de convocation. Elle estime qu'une convocation aurait dû lui être adressée spécifiquement, en plus de celle qui a été adressée au tuteur.
La situation est délicate.
Je vous livre les quelques éléments qui me permettent de penser que l'assemblée est néanmoins régulière.
Certes, la jurisprudence est rigoureuse pour assurer le respect des conditions des convocations aux assemblées. Elle fait jouer, en cas d’irrégularité de la convocation, la prescription de dix ans de l’al. 1 de l’art. 42 de la loi.
Cependant, il faut également tenir compte des règles tirées du droit de la copropriété, ainsi que de celles tirées du droit des régimes matrimoniaux et du régime des incapacités.
Lorsque la tutelle est ouverte, et dans la mesure où elle est opposable, la convocation doit être adressée au tuteur, représentant légitime de l’incapable.
Dans le cadre du régime légal, lorsque le bien relève de la communauté, les actes accomplis par l’un époux, sans fraude, sont opposables à l’autre (art. 1421 C. civ.).
En outre, dans le cadre de la loi de 1965, il n’est pas possible de convoquer les deux époux. Une seule personne, par lot, doit voter.
La convocation peut légitimement être adressée à "Monsieur ou Madame", à défaut d'indication particulière par les intéressés, ainsi qu'en l'absence de disposition spécifique du règlement de copropriété. Il importe alors aux époux de s’entendre pour désigner un représentant commun (l’un d’entre eux ou un tiers). Le régime des biens communs, dans le régime légal, n'étant pas celui de l'indivision, les dispositions de l'al. 2 de l'art. 23 de la loi ne sont pas applicables.
En l’espèce, la convocation a bien été adressée au fils des intéressés, en sa qualité de représentant légal de l'époux incapable, mais aux noms de "Monsieur ou Madame", cependant.
Il en résulte que la convocation a bien été adressée à "Monsieur ou Madame", atteints tous deux au travers de l'époux incapable, en la personne du représentant légal de celui-ci.
Comme il n’y a pas lieu d’ajouter à la loi, je pense légitimement que, en cas d’assignation visant à demander la nullité de l’assemblée pour irrégularité de la convocation, le demandeur devrait être débouté.
Mon analyse n'étant peut-être pas objective, car je n'ai pas envie d'une nouvelle assemblée, je sollicite vos réactions.
Bien cordialement.
Antoine GAUDIN
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 25 nov. 2003 : 11:50:19
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Le sujet montre qu'il n'est pas vain de recommander aux syndics la tenue minutieuse de la liste des copropriétaires.
Le cas particulier de l'administration des biens des majeurs incapables a été évoqué à cet égard par la Commission de la copropriété et même par la Commission nationale de l'informatique et des libertés pour ce qui est des informations enregistrables.
Les auteurs prudents estiment qu'il conviendrait de faire désigner un mandataire commun dans tous les cas où un lot est la proprié&té de deux époux, quel que soit le régime matrimonial et pas seulement en cas de séparation de biens.
En cas de régime communautaire on admet la représentation tacite d'un époux par l'autre, ce qui ne va pas sans incidents.
Dans le cas présent il est bien certain que l'établissement d'un mandataire commun aurait évité la difficulté qui semble réelle. L'épouse n'a pas été convoquée. Elle ne pouvait être tacitement représentée ni par son mari incapable et sans doute non présent, ni par son fils sans qualité à son égard.
De plus, si l'on s'en tient à la jurisprudence récente, le tuteur n'a pas été convoqué non plus. La lettre adressée à M. et Mme X chez M. Z implique une élection de domicile chez M. Z qui n'existe pas. Ce n'est pas une lettre adressée à M. Z en qualité de tuteur.
Beaucoup de pinaillage dans tout cela, mais la jurisprudence est pinailleuse dans ce domaine.
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gaudin_antoine
Pilier de forums
633 réponses |
Posté - 25 nov. 2003 : 12:03:48
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JPM,
Je vous remercie de vos développements, qui ne font pas mes affaires, néanmoins !
Il ne reste plus qu'à attendre une éventuelle assignation ou, si elle tarde, à refaire une assemblée !
Quant à la précédente assemblée, par laquelle le nouveau syndic a été désigné, il faudrait s'assurer que la tutelle avait été ouverte à ce moment et que la convocation a été réalisée régulièrement.
A défaut, l'immeuble se trouverait virtuellement dépourvu de syndic. Et en avant l'administration judiciaire !
Bien cordialement.
Antoine GAUDIN
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