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totoche
Contributeur débutant
13 réponses |
 Posté - 26 nov. 2003 : 21:24:46
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Bonsoir à tous,
Quelle doit être la qualification minimum du représentant du Syndic lors d'une assemblée générale ou ordinaire? J'ai lu sur un site que pour obtenir un numéro professionnel de Syndic, il faut justifier au minimum d'une Licence de droit. En tant que membre d'un Conseil Syndical, je me pose cette question.
Je vous remercie d'avance pour votre aide.
Totoche
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Elisabeth
Pilier de forums
1905 réponses |
Posté - 27 nov. 2003 : 00:06:51
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Pourquoi parlez-vous du "représentant du syndic" en AG ?
Ce n'est pas le syndic en personne qui vient à vos AG ?
Quant à la qualification du syndic, à ma connaissance, il n'y a aucun diplôme minimal qui puisse être exigé du syndic pour qu'il puisse obtenir une carte professionnelle.
Elisabeth |
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joseph toison
Pilier de forums
4897 réponses |
Posté - 27 nov. 2003 : 01:00:19
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Elisabeth,
Mais si !
La loi 70-9 du 2 janvier 1970, dite ‘loi Hoguet’ et son décret d’application 72-678 du 20 juillet 1972 fixent l’aptitude professionnelle requise pour obtenir l'une des cartes professionnelles.
C’est le chapitre II du décret précité qui en traite plus précisément (ce décret est assez volumineux...).
Par contre, rien (hélas !....) ne fixe les conditions d’aptitude des employés, en particulier des ‘principaux de copropriété’ qui – dès que le cabinet de syndic dépasse les 5-6 employés - sont les soutiers de base des syndics, se tapent l’essentiel des AGs de copropriété et sont les interlocuteurs courants des copropriétaires et des conseils syndicaux.
Le niveau de ces employés tendrait à s'accroître d'année en année avec le rajeunissement des effectifs...
▫ Loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d'exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce : http://www.universimmo.com/accueil/unijur030.asp
▫ Décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 fixant les conditions d'application de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d'exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce : http://www.universimmo.com/accueil/unijur031.asp
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MAELLE
Contributeur senior
60 réponses |
Posté - 27 nov. 2003 : 13:58:03
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En fixant les conditions d'aptitudes des gestionnaires de copropriétés (ou principaux, ce qui veut dire gestionnaires expérimentés), il existe un risque réel de fermer cette profession à des personnes très aptes à l'exercer avec brio.
Les aptitudes indispensables sont d'être débrouillard, d'avoir les épaules solides et le dos large, plus de l'énergie à revendre !
J'ai pour ma part rencontré des gestionnaires diplomés en droit qui pourtant nageaient franchement dans la semoule (attention, ils étaient quoiqu'il en soit de très bon juristes, je ne remet pas celà en cause): ils comprenaient assez mal les techniques du bâtiment, ne construisaient presque pas de liens relationnels avec les entreprises ou les copropriétaires, se faisaient malmener à chaque Assemblée car ne "sentaient" pas l'humeur et les attentes des copropriétaires.
Le droit est une partie importante de ce métier, bien entendu, mais c'est loin de suffire.
Le directeur d'un cabinet doit avoir une carte professionnelle, mais ce n'est pas jouable si cette obligation s'étend à ses collaborateurs, on a déjà du mal à trouver des gestionnaires de syndic ! Au recruteur de choisir avec sérieux ! De toute façon les incapables finissent par craquer dans ce métier, le tri se fait automatiquement dans la plupart des cas.
Il ne faut pas se leurrer, on apprend sur le tas, à force de rendez-vous de chantier, de procédures, d'Assemblée Générales, etc... Rien ne vaut l'expérience d'un pro qui fait du syndic depuis plus de 20 ans pour transmettre son savoir !
Et s'il fallait arriver avec toutes ces connaissances, donc être à la fois juriste, architecte, maçon, plombier, couvreur (bref, métiers du bâtiment), comptable, secrétaire administratif, commercial, négociateur, diplomate et orateur, même en ne faisant que les survoler, pensez-vous vraiment qu'après avoir fait toutes les années d'études nécessaires pour obtenir un tel niveau, nous irions postuler pour un emploi aussi ingrat ? Ben voui, être syndic n'est pas une sinécure, même quand on aime vraiment ce métier...
Joseph, j'ai fait exprès de prendre vos propos à l'extrême afin de dresser le tableau, mais je persiste à dire que si on commence sur ce sujet, on prend de sérieux risques de priver les copropriétaires de bons syndics en voulant faire le tri : il existe clairement des bons à rien en syndic, c'est un fait (et je les maudis chaque fois que je vois arriver un copropriétaire échaudé, donc suspicieux et agressif) mais au passage on se priverai d'une bonne partie des bons en fixant de telles conditions !
Cordialement,
Maëlle
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gaudin_antoine
Pilier de forums
633 réponses |
Posté - 27 nov. 2003 : 15:07:10
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MAELLE,
Il est vrai que les qualités humaines comptent pour beaucoup dans cette activité.
De même, il est vrai que compte l'expérience. La curiosité intellectuelle permet de pallier, dans une certaine mesure, les insuffisances des connaissances d'ordre technique.
Ceci étant, les compétences juridiques me semblent nécessaires, à défaut d'être suffisantes.
A quoi servirait le contenu, si l'activité était dépourvue de tout cadre certain ?
Et je suis toujours effaré de constater que, lors de chaque assemblée, il existe une cause de nullité d'une délibération, lorsque ce n'est pas une cause de nullité de l'assemblée en raison d'un vice touchant la convocation.
Dans ces conditions, je ne vois pas comment, même avec toutes les connaissances techniques du monde, on peut sérieusement gérer substantiellement l'immeuble en question.
Je ne parle pas des efforts nécessaires pour faire rayer par le syndic, sur le projet de procès-verbal, les expressions :
- assemblée ordinaire ou extraordinaires,
- ... étant présents ou représentés, le quorum est atteint et ...
- la décision est adoptée à l'unanimité (alors que la décision relève, par exemple, de la majorité de l'art. 26).
Il est évident que de bons syndics doivent exister. Mais on peut également comprendre, eu égard à l'expérience que chacun peut avoir, que certains copropriétaires peuvent finir par être irrités de constater que la sécurité des décisions adoptées n'est même pas assurée.
Mais que, au moins, ils admettent n'avoir pas été suffisamment attentifs.
A tout prendre, j'aime mieux le syndic qui annonce qu'il n'a pas eu le temps de s'occuper de l'immeuble et qu'il n'a rien fait (si, si, je l'ai entendu !), plutôt que celui qui n'a rien fait et qui se démène comme un diable pour tenter d'établir qu'il a travaillé comme un fou.
J'aime mieux cette honnêteté. Je crois, d'ailleurs, que son mandat avait été renouvelé !
Peut-être ai-je la guigne, mais durant mon expérience de plus vingt ans, pour plusieurs copropriétés, j'ai été amené à être confronté à une belle brochette de bras cassés ! Et ça continue !
Bien cordialement.
Antoine GAUDIN
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MAELLE
Contributeur senior
60 réponses |
Posté - 27 nov. 2003 : 16:15:49
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Antoine,
Effectivement, et vous prêchez une convaincue puisque j'ai passé ma première année de syndic à potasser mon droit quasiment tous les dimanches. Et que je m'y replonge régulièrement.
Si j'apprécie ce forum c'est entre autres pour les explications juridiques que j'y trouve régulièrement, et si je constate que les abus sont nombreux parmi mes confrères j'apprécie le recul que chacun est capable de prendre ici pour répondre aux questions.
Le travail d'un gestionnaire se doit d'être précis, j'entends par là qu'il doit effectivement s'assurer du respect de la législation en vigueur dans l'exercice de sa profession. Il n'est pas si compliqué de produire une convocation régulière, pourvu qu'on s'en donne la peine, de même pour les procès verbaux.
Néanmoins, méfiance car j'ai plus d'une fois entendu qu'un principal de copropriété était un "super" gestionnaire, capable de mener n'importe quelle AG et de tout faire passer sans jamais se laisser déborder, et en respectant les formes (juridiques). Dommage dans ce cas que son employeur se fiche qu'il ait mal ou quasiment pas géré ses immeubles durant l'année, du moment que la convocation et le PV sont réguliers, qu'il a été renouvellé et qu'il n'y a pas de vagues.
Pour résumer, les connaissances juridiques sont nécessaires, mais un diplôme ne fait pas tout. Je connais quelques très bons gestionnaires et seul un d'entre eux est diplomé en droit. D'accord pour le cadre, pourquoi pas un complément de formation juridique obligatoire (on se forme de toute façon, c'est indispensable), mais pas pour bloquer l'accès à cette profession...
Cordialement,
Maëlle
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Elisabeth
Pilier de forums
1905 réponses |
Posté - 27 nov. 2003 : 23:47:09
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A mon avis, l'incompétence chronique doublée d'une mauvaise foi chronique est aussi une circonstance aggravante.
Elisabeth |
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MAELLE
Contributeur senior
60 réponses |
Posté - 28 nov. 2003 : 09:45:45
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Elisabeth, Valazur,
Nous sommes entièrement d'accord !
Cordialement,
Maëlle
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 28 nov. 2003 : 11:18:39
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Il semble opportun de signaler aux uns et autres que les dispositions de la loi Hoguet relatives à la compétence des gestionnaires immobiliers tienne tparfaitement compte de l'expérience professionnelle. Les article 14 et 15 du décret du 20 juillet 1972 visent les personnes qui ont occupé pendant au moins dix ans certains emplois énumérés à l'article 12.
D'autre part les mesures prises depuis 1993 dans le domaine de la formation professionnelle initiale ou continue vont dans le même sens.
Enfin les étonnements d'Elisabeth me surprennent. Dans un cabinet important (en société de plus) que faut-il entendre par " le syndic en personne " ?
Il n'empêche que le brave syndic de quartier qui tient lui même ses assemblées est aussi une bonne solution, même lorsqu'il attend d'avoir une cinquantaine d'immeubles pour céder son fonds à un groupe.
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 28 nov. 2003 : 16:12:36
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Je suis un peu surpris par les remarques, certes pertinentes, des uns et des autres.
D'abord parce qu'on parle de professionnel de la gestion immobilière, de la gestion de copropriétés.
Heeuu ... Que je sache, et j'ai bien cherché, je n'ai pas encore trouvé d'IUT, d'écoles, de centres de formation à la gestion immobilière, à la gestion des copropriétés.
Ensuite, et ce n'est pas critiquer ceux qui détiennent ces diplomes, mais une licence en droit, un BTS de logistique-transport ou un diplome d'ingénieur agricole, ne sont pas le gage d'un professionnalisme en gestion de copropriété.
Pourtant, ces diplomes permettent la délivrance d'une carte dite "professionnelle" . . . .
La question qui est soulevée ici, que ce soit pour celui détenteur de ladite carte ou pour ses "principaux", c'est effectivement le "professionnalisme de ces intervenants.
Un autre points, également soulevés, concerne l'aspect juridique des choses, certes très important.
Mais il ne faudrait pas perdre du vue que la copropriété c'est 20% de juridique, 30% de technicité et 50% de relations humaines.
Il y a le formalisme des choses, et je m'etonne tous les jours de voir l'incompétence de syndics dits professionnels pour leur rédaction des convoc aux AG (vous avez dit extraordinaire ?) comme pour la rédaction des PV dont Antoine Gaudin a noté quelques perles ( quorum, unanimité , sans compter ceux qui se croient au foot avec le résultat :" .. résolution adoptée par 9 copropriétaires Pour, 7 copropriétaires votant Contre (sic)).
Mais ce formalisme, je dirais que dans 90% des cas il est simple à suivre.
Et il y a la technique. J'ai le souvenir d'un syndic prof.(25 ans de métier), important, qui se faisait rouler dans la farine par le responsable d'agence ascenseur lors d'une visite préparatoire à des travaux. A se demander si ce n'était pas la 1ere fois qu'il découvrait la machinerie.
Et c'est au même qu'on va demander de veiller à la bonne exécution de l'étanchéité de la terrasse ?
Le METIER de syndic est un vrai métier. Il demande effectivement un haut degré de professionnalisme. Mais c'est un métier "multicarte". N'être que juriste est totalement insuffisant. Je dirais même que c'est le bas de gamme. Parce qu'un fois traitées les questions à dominante juridique, il faut expliquer les comptes, rédiger un cahier des charges pour travaux, les suivre, s'occuper de la gestion comptable et financière, faire du relationnel avec les copropriétaires, ....et faire en sorte de rentabiliser le cabinet en jetant un oeil sur sa gestion ! ! !
OUF....
Etre syndic, c'est un beau métier mais, hélas, pour le moment, je ne vois rien qui prépare au METIER de syndic ....
Une juriste me faisait récemment remarquer que de nombreux jeunes sortants de fac se dirigeaient vers ce métier de gestion immobilière, là où il y a 10/15 ans et plus ils allaient vers les métiers de l'assurance. Opportunités ?
Mise a part Maelle ....(hihihi ...) et quelques rares cabinets de proximité, en voie de disparition, il n'y a qu'une majorité de commerçants ... mais de vrais professionnels ?
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gaudin_antoine
Pilier de forums
633 réponses |
Posté - 28 nov. 2003 : 17:13:13
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Gédehem,
Je suis tout prêt à contresigner votre dernière intervention sur l'idéal de la profession de syndic.
Bien cordialement.
Antoine GAUDIN
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totoche
Contributeur débutant
13 réponses |
Posté - 28 nov. 2003 : 22:52:08
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En posant cette question ,je ne voulais pas lancer un débat sur les diplômes exigés pour obtenir une inscription en tant que professionnel donc le droit d’exercer le métier de Syndic, mais simplement une information concernant le niveau et la compétence du représentant du Syndic !
Dans notre cas, les Assemblées étaient tenues par le PDG de la Société qui exerçait les fonctions de Syndic. Cette personne était aussi assistée de son Directeur Juridique, de son Conseiller Technique et d’une secrétaire pour la rédaction du procès verbal. Cette société gère aussi le Syndic Principal et notre copropriété est rattachée à l’un des Syndic Secondaires.
En septembre 2002, lors d’une Assemblée Générale organisée pour remplacer le Syndic en place dissolu à la suite d’une fusion – absorption, un copropriétaires, majoritaire et Entreprise sociale pour l’habitat, nous a imposé une société appartenant au même groupe comme Syndic.
Depuis, c ’est un responsable de copropriété qui organise ou devrait organiser les assemblées.
J’écris « devrait » car depuis cette date, nous n’avons pas eu d’assemblée.
Les comptes de l’exercice 2002 ne sont toujours pas approuvés, le budget 2003 voté, …
Voici les raisons qui ont motivé ma question. Dois-je interpréter la question d’Elisabeth comme un étonnement que ce ne soit pas le Syndic, le titulaire de la carte professionnelle en personne, qui assiste aux assemblées ? Ou est-il normal que le titulaire de la carte professionnelle soit représenté ? Et dans ce cas , qu’elle est la qualification de son représentant ?
Une nouvelle fois, je vous remercie d’avance pour votre aide.
Totoche
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Elisabeth
Pilier de forums
1905 réponses |
Posté - 28 nov. 2003 : 23:07:56
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Au fait, pourquoi parle-t-on de principal de syndic ? Terme utilisé dans un cabinet dont le responsable est syndic. Il a dans son cabinet deux principaux de syndic.
Quelque chose à voir avec le "représentant du syndic" ?
Elisabeth |
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