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Il y a un peu plus onze ans, je me suis rendu acquéreur d’une habitation nommé par le cadastre lot n° 9.
Au moment de la vente, il m’a été signalé par l’ancien propriétaire qu’un accord avait été conclu dix huit ans auparavant entre lui-même et son voisin du lot n°10. La manœuvre pour rentrer son véhicule dans son garage était très difficile, le propriétaire du lot n°10 donna son autorisation (par écrit) pour déplacer la clôture offrant ainsi plus de commodité à l’ancien propriétaire du lot n°9.Pensant officialiser la chose, l’ancien propriétaire s’est rendu au centre des impôts pour signaler cet état de fait et a fait constaté par acte notarié l'accord écrit.
Les notaires présents lorsque j'ai signé pour l'acquisition m’ont assuré que l’on était dans le cadre de l’usucapion et que les dix huit années d’existence de cette délimitation de terrain non officielle m’en rendaient (au moment de la vente) légalement propriétaire par le biais de la prescription.
J’ai cependant tenu à ce que l’accord écrit entre les deux parties de l’époque soit mis dans l’acte de vente et une note manuscrite du notaire du vendeur fût également ajoutée à l’acte (ce fût peut-être une erreur).
Aujourd’hui, soit trente ans après ce découpage, alors que je devais signer chez un notaire pour la vente de cette habitation, le notaire du vendeur a convaincu son client de ne pas signer prétextant que ce découpage est illégal puisque non enregistrée au bureau des hypothèques et que le propriétaire du lot n°10 pouvait à tout moment réclamer cette portion de terrain.
De ce fait l’acheteur me réclame une baisse de prix que me refuse à lui consentir.
J’ai pris contact avec un avocat qui me confirme l’existence de cette loi (articles 712 , 2279 et 2265 du code civil) me plaçant dans le cadre de l’usucapion de bonne foi par la prescription décennale et que les trente ans d’existence de ce découpage ne permettront pas au propriétaire du lot n°10 de réclamer cette portion de terrain.
Le notaire du vendeur, lui reste sur ses positions.
Il me semble que l'on raisonnablement tenir l'opinion du notaire pour juste. A mon sens, l'usucapion n'est pas, en l'espèce applicable. La prescription acquisitive suppose que la possession existe et qu'elle soit exempte de vice. L'existence de la possession suppose la réunion de deux éléments : le corpus et l'animus. Le corpus est l'exercice sur la chose des actes extérieurs correspondant, ici, au droit de propriété. Le corpus suppose une appréhension matérielle de la chose. Quant à l'animus, il s'agit d'un élément intentionnel. Il consiste, pour le possesseur, à se conduire en tant que propriétaire. Le code civil pose tout d'abord pour règle (art. 2230), que l'on est présumé posséder pour soi, à titre de propriétaire. Il s'agit d'une présomption simple qui tombe lorsque la preuve que l'on possède pour un autre est rapportée. En outre, l'animus s'apprécie in abstracto, par référence au standard d'un type d'occupant placé dans une situation analogue. Il n'est procédé à aucune recherche de l'intention intime de l'intéressé. Je laisse de côté les exceptions tirées de l'inversion de titre et de la contradiction aux droits du véritable propriétaire. En l'espèce, vous indiquez qu'un acte a été dressé en son temps par les propriétaires de l'époque pour aménager la mise à la disposition de la bande de terrain. Et cet acte a été déposé au rang des minutes du notaire. Il en résulte que la preuve contraire - ce titre - peut être opposé à celui qui se prétend possesseur. Tombe ainsi la présomption selon laquelle on est réputé posséder pour soi, à titre de propriétaire. L'intéressé savait qu'il possédait pour le propriétaire, en vertu de l'acte par lequel la bande de terrain a été mise à sa disposition. Il n'est qu'un simple détenteur qui possède pour le véritable propriétaire (un peu comme le preneur qui possède pour le bailleur). En outre, l'intention de l'occupant résulte clairement de la cause et du principe de sa prétendue possession. L'animus n'existe pas, en l'espèce. Les éléments de la possession ne sont pas réunis. A défaut d'existence de la possession, les conséquences de celle-ci (sauf la réintégrante), et notamment l'usucapion, ne saurait valoir. Enfin, à supposer même que les éléments soient effectivement réunis, la possession semblerait, ici, atteinte de vices. Bien cordialement. Antoine GAUDIN
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Posté - 26 nov. 2003 : 23:42:11
