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cosmos98
Contributeur vétéran
108 réponses |
 Posté - 27 nov. 2003 : 15:13:30
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Bonjour,
Je voudrais savoir s'il est obligatoire d'avoir un Président de conseil syndical.
Lors de notre dernière AG, le syndic nous a dit qu'il n'était pas utile d'en élire un.
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gaudin_antoine
Pilier de forums
633 réponses |
Posté - 27 nov. 2003 : 15:57:17
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Cosmos 98,
Réponse de normand : oui et non !
Oui sur le papier, ne serait-ce qu'en application de l'art. 21 al. 7 de la loi.
Non en pratique, car l'absence de président ne fait l'objet d'aucune sanction (sanction civile).
Ceci étant, il faut compter avec les dispositions de l'art. 8, al. 2, du décret.
En cas de carence du syndic, pour convoquer, le président du conseil syndical peut se substituer dans les conditions prévues. Il semble que les termes "par le président du conseil syndical, s'il en existe un", se rapportent à l'existence du conseil syndical, ainsi qu'il est indiqué à l'alinea précédent et à l'alinea suivant.
De telle sorte que, en l'absence de président, il semblerait que l'on ne puisse pas avoir recours à cette faculté de substitution pour la convocation. Mais alors, tout copropriétaire peut provoquer la convocation dans les conditions de l'art. 50 du décret.
En outre, rien n'empêche le conseil syndical de procéder à l'élection de son président, au moment où la nécessité de la substitution apparaît.
Bien cordialement.
Antoine GAUDIN
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cosmos98
Contributeur vétéran
108 réponses |
Posté - 27 nov. 2003 : 16:46:35
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Merci infiniment pour votre réponse.
Et si le Conseil Syndical veut élire un Pdt, il peut le faire n'importe quand ? Selon des modalités particulières ?
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gaudin_antoine
Pilier de forums
633 réponses |
Posté - 27 nov. 2003 : 17:31:00
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Conformément aux dispositions de l'art. 22 du décret, l'organisation et le fonctionnement du conseil syndical relèvent des clauses du règlement de copropriété. A défaut, l'adoption de règles relèvera de la compétence de l'assemblée statuant dans les conditions de majorité de l'art. 25.
Dans l'hypothèse où rien n'existe dans le règlement de copropriété, et faute pour l'assemblée d'avoir adopté lesdites règles, il est au moins certain que si les membres du syndicat sont unanimes, celui des membres qui fait l'unanimité est légitimement le président. Et, dans ces conditions, je ne vois pas ce qui pourrait contraindre le conseil syndical à élire son président à tel ou tel moment.
Bien cordialement.
Antoine GAUDIN
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cosmos98
Contributeur vétéran
108 réponses |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 28 nov. 2003 : 09:08:52
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Cher Antoine, je suis totalement en désaccord avec vous.
La nomination d'un président du conseil syndical est une obligation légale, le CS étant rendu obligatoire.
Le fait qu'aucune sanction n'existe en cas de non nomination n'est pas un élément suffisant pour dire que ce n'est pas obligatoire.
En copropriété, toutes les obligations légales font-elles l'objet de sanctions ? non, et ça se saurait.
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cosmos98
Contributeur vétéran
108 réponses |
Posté - 28 nov. 2003 : 10:22:21
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En fait, lors de notre dernière AG, juste après les démissions/renouvellements du Conseil Syndical, notre Syndic a dit "puisqu'il n'est pas obligatoire d'avoir un Président, on passe à l'ordre du jour suivant".
Et comme je vois sur ce forum que bon nombre de Conseils Syndicaux ont un Président, je me posais la question.
Manifestement, la réponse est "oui" et "non", ce qui ne facilite pas les choses....
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 28 nov. 2003 : 10:59:12
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Je partage entièrement l'avis de Gédehem.
J'ajoute que ce n'est pas au cours de l'assemblée générale que le conseil syndical désigne son président. Mais si tous les membres élus du CS sont présents à l'assemblée, c'est une bonne mesure que de procéder immédiatement à cette désignation car le nom du président peut être mentionné dans le PV et c'est un avantage certain.
J'ajoute qua la régularité du fonctionnement du CS est douteuse quand la procédure de fonctionnement n'est pas précisée dans le règlement de copropriété, ce qui est très fréquent.
Il est donc opportun d'y remédier à l'occasion de l'adaptation prévue par l'article 49, même si on peut s'interroger sur la possibilité de le faire compte tenu des insuffisances manifestes du texte.
Il est au moins possible d'inscrire la question à l'ordre du jour de l'assemblée en présentant un projet simple de règles de fonctionnement. Le conseil syndical émet des avis mais ne peut prendre de décision que très exceptionnelement (surtout quand il a réçu une délégation régulière de l'assemblée). Encore faut-il que la régularité de ces décisions ne puisse être mise en cause.
Edité par - JPM le 28/11/2003 11:05:37 |
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cosmos98
Contributeur vétéran
108 réponses |
Posté - 28 nov. 2003 : 11:55:16
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Bonjour,
Bon alors là je m'embrouille un peu.
A l'adresse http://sos-net.eu.org/copropriete/2/2-4.htm, j'ai compris que justement, si un syndic propose d'élire un Président lors de l'Assemblée Générale, il faut le refuser (ou demander une suspension de séance).
Donc je me disais que le Président devait être élu en dehors, d'où mon interrogation (d'hier) sur les modalités d'élection de ce Pdt.
Je me perds un petit peu....
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fotausyndic
Contributeur actif
30 réponses |
Posté - 28 nov. 2003 : 12:07:02
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Le président du conseil syndical se nomme hors assemblée générale et hors présence du syndic pour éviter toute influence (et pour cause  ) la jurisprudence indique que s'il est fait mention sur votre RC de la nommination de celui-ci sa non-élection (nomination) n'est pas lié à la validité du conseil et de ses décisions (encore moins de l'AG). Ne vous prenez donc pas la tête, et après avoir lu votre RC pour constater qu'il n'y a pas cette mention, pardonnez à votre gestionnaire pressé d'en terminer avec son AG...  |
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cosmos98
Contributeur vétéran
108 réponses |
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gaudin_antoine
Pilier de forums
633 réponses |
Posté - 28 nov. 2003 : 14:25:41
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Gédehem,
Je suis pourtant certain que nous serons d'accord, au moins pour reconnaître que si la désignation du président du conseil syndical constitue une obligation, ladite obligation ne présente aucun caractère contraignant. Aucun dispositif spécifique, tiré du droit commun ou des dispositions spécifiques du corpus des règles propres à la copropriété, n'est susceptible d'en assurer l'efficacité.
En revanche, vous êtes en désaccord pour dénier la qualité d'obligation aux prescriptions qui seraient dépourvues de tout caractère contraignant.
Le droit objectif est constitué par l'ensemble des règles de droit.
Mais toute règle n'est pas une règle de droit.
Ce qui caractérise la règle de droit c'est son caractère contraignant. De telle sorte qu'une sanction est destinée a en assurer son observation.
L'obligation civile, par opposition à l'obligation naturelle (cette dernière peut se muer en obligation civile), est assortie d'une sanction.
Elle est une obligation juridique sanctionnée par l'autorité étatique qui dispose du monopole de la coercition légitime.
Peu importe la source de l'obligation. Toutes les sources se ramènent en définitive à la loi, au sens matériel. Le contrat est source de droit conformément à la délégation que le législateur accorde aux parties, dans le cadre qu'il lui fixe (art. 1134 C. civ.). Il en est de même de la coutume. Il existe une cascade constituée par l'ordonnancement des normes objectives successives qui s'engendrent les unes par rapport aux autres.
Et force est de reconnaître que, peu ou prou, la vision de Kelsen est largement majoritaire en droit positif.
En effet, je n'invente rien. Je m'efforce - sans doute - de traduire l'état de notre positif, naturellement compte tenu de mes propres présupposés, du moins lorsqu'ils peuvent recevoir une place.
Tout ce qui n'est pas assorti de contrainte est extra-juridique.
Prenons un exemple classique. Le fait d'avoir accepté une invitation et de ne pas s'y rendre ne constitue pas une obligation civile. Il n'existe aucun moyen légitime de contraindre la personne invitée à se rendre à cette invitation. La conséquence n'est que purement sociale. Sur le plan mondain, l'intéressé sera seulement (ce n'est déjà pas mal) considéré comme grossier et indésirable.
Parmi les sanctions possibles, je me limite volontairement à celles qui relèvent du droit civil.
Sans developper, je me limite à indiquer : la nullité (en cas de vice du consentement), l'inopposabilité (pour les transferts de propriété qui n'ont pas été notifiés au syndic), la déchéance du droit aux intérêts (irrespect des prescriptions de la loi Scrivener bis), la résolution (inexécution d'une obligation contractuelle), la résiliation (idem, mais lorsqu'il s'agit de l'inexécution d'un contrat à exécution successive), les clauses réputées non écrites (les clauses qui contreviennent à une disposition impérative d'ordre public), la modification du contrat (par substitution, par exemple s'agissant des clauses d'échelle mobile).
Sans doute, peut-on également ajouter, parmi les sanctions, les dispositifs de substitution qui permettent, directement, de suppléer une carence (le dispositif de l'art. 8 du décret de 1967, concernant la convocation de l'assemblée).
Pour en revenir à la question de la désignation du président du conseil syndical, je ne vois rien, à titre de sanction (je ne sais pas, ... par exemple la déchéance du mandat des membres du conseil syndical ; la nullité de leur désignation, mais il faut une texte, car pas de nullité sans texte ; l'illégitimité de leur délibération ...), ni à titre de mécanisme permettant de suppléer l'inertie du conseil syndical à désigner son président.
Ce sont, en définitive, les raisons pour lesquelles je considère que l'absence de sanction ne permet pas de tenir la prescription en cause comme étant une véritable obligation.
Quant à l'opportunité de désigner le président du conseil syndical, je suis tout prêt à rejoindre JPM.
Enfin, s'agissant de l'application de l'art. 49 de la loi, il en est de même. Il ne s'agit pas d'une obligation (à mon sens, mais pas seulement). L'opportunité de se plier aux prescriptions de cet article est une autre question. Et je suis également d'accord avec JPM (vous voyez, ça arrive !) pour considérer que les règles de fonctionnement du conseil syndical méritent de figurer dans le règlement de copropriété (attention, pas à la majorité de l'art. 24 de la loi, concernant l'adaptation rendue nécessaire ...) ou, à défaut pas adoption postérieure de dispositions spécifiques, à la majorité de l'art. 25.
Bien cordialement.
Antoine GAUDIN
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cosmos98
Contributeur vétéran
108 réponses |
Posté - 28 nov. 2003 : 14:41:04
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Merci à tous pour vos développements très instructifs.
Nous sommes une toute jeune copropriété et je m'interrogeais sur la question d'un Pdt, non pas pour suppléer la carence éventuelle du Syndic mais surtout sur le risque qu'il y a à ce que chaque membre du conseil se prenne pour le Président lui-même.
Je ne suis pas membre du CS mais je me disais que s'il n'y a personne pour fédérer tous ces gens qui sont de bonne volonté, au demeurant, l'absence d'un Pdt ne risquait-elle pas de dégénérer.
Un peu comme la pluralité de gérants qu'on peut trouver dans une Société en Nom Collectif.
Mais il est vrai que - pour l'instant - ça va pas trop mal.
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lnsacorh
Pilier de forums
4541 réponses |
Posté - 30 nov. 2003 : 22:29:28
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merci aussi à vous car je ne doutais pas que ce rôle de Président de CS était si "obligatoire" . Je vais insister auprès de mes pairs.
Je ne vous cache pas que sur 4 de mes residences il n'y a pas de président à mon grand regret, je suis au conseil syndical de 3 d'entre elles, mais personne ne veut se mouiller dans cette pseudo-responsabilité de président et cosmos98 a bien décrit le problème, sans oublié que le syndic n'a pas d'interlocuteur privilégié. Personnellement n'habitant pas les immeubles je pense être inapte à gérer de loin les problèmes quotidiens des lieux
hcor |
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Donkishotte
Contributeur débutant
16 réponses |
Posté - 09 déc. 2003 : 22:04:18
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Bonsoir à tous,
J'en profite pour rebondir sur ce sujet, et une série de questions me viennent à l'esprit. Que se passe-t-il lorsque le Président du Conseil Syndical démissionne? Le Syndic est-il tenu d'avertir les autres membres du dit conseil? Doit-il suppler ce poste en nommant un interlocuteur privilégié? Attendre que le Conseil Syndical se manifeste et nomme un autre Président?
Merci de votre aide?
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Tourloup
Pilier de forums
585 réponses |
Posté - 12 déc. 2003 : 11:43:13
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Le Président est l'interlocuteur principal pour le syndic.
Je crois que cela s'arrête là. Ce n'est qu'une question pratique, sans quoi c'est inéficace de donner 10 fois la même version avec les risques d'interpretation que cela comporte.
Le Conseil syndical étant une entité à part et totalement séparée du syndic, a d'autres fonctions et ne peut fonctionner autrement qu'en ayant UNE personne qui parle en son nom. Le président est le porte-parole des copropriétaires et manifeste une opinion qui devrait être le résultat d'un débat à l'intérieur du conseil syndical.
Pour répondre d'une manière pratique à Cosmos98: Il faut faire élire un Président dans votre Conseil syndical. A ne pas confondre avec l'éfemère président de l'assemblée le jour J.
Sans que ce soit la course au pouvoir, il faut montrer son intérêt pour le poste et sa volonté d'une bonne (si ce n'est meilleure) administration.
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cosmos98
Contributeur vétéran
108 réponses |
Posté - 12 déc. 2003 : 13:53:17
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Oui oui c'est d'accord. Je vais persuader les gens du CS.
Maintenant ça me semble évident qu'il faut en avoir un.
Merci à tous.
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