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Le propriétaire d'un bar-tabac donne à un agent immobilier mandat de vendre sa licence IV.
Le vendeur n'agrée aucun des candidats présentés par l'agent immobilier apparemment fort diligent et finalement la commune préempte l'ensemble des biens.
L'agent immobilier demande sans succès au vendeur paiement de sa commission. L'arrêt est rendu sur renvoi après une première cassation. C'est donc un arrêt important. C'est donc aussi que les deux premiers tribunaux de commerce saisi ont répondu favorablement à la demande de l'agent immobilier.
L'avis de la Cour de cassation est tout autre. Si on lit bien entre les lignes : il n'y a de commission en vertu du mandat que si l'opération a été réalisée dans le cadre de ce mandat. Ce n'est pas le cas puisque finalement l'acquéreur n'a pas été présenté par l'agent immobilier.
Il y a sans doute faute du vendeur, mais alors ce sont des dommages et intérêts qu'il fallait demander, et non pas le paiement de la commission. Ils auraient pu être d'un montant équivalent, MAIS la nature de la demande présentée au tribunal de commerce n'était pas appropriée.
La première cassation est en date du 3 janvier 1996. On peut penser que la demande initiale est de 1994 (il n'y a pas eu d'appel ).
On fêtera donc dans un mois le début de cette affaire.
Citation :Il y a sans doute faute du vendeur, mais alors ce sont des dommages et intérêts qu'il fallait demander, et non pas le paiement de la commission.
L'arrêt n'est pas encore un arrêt de principe mais pourrait le devenir. Nous sommes en seconde cassation après renvoi et la Cour de cassation maintient sa jurisprudence face à des juridictions du fond qui résistent. L'arrêt vise l'article 6 al. 3 de la loi Hoguet
************* Attendu qu’aux termes de ce texte, aucun bien, effet, valeur, somme d’argent, représentatif de commissions, de frais de recherche, de démarche, de publicité ou d’entremise quelconque, n’est dû aux personnes visées à l’article 1er de cette loi, ou ne peut être exigé ou accepté par elles avant qu’une des opérations visées audit article ait été effectivement conclue et constatée dans un seul acte écrit contenant l’engagement des parties ;
Attendu que Mme X..., née Y..., propriétaire d’un fonds de commerce “bar-tabac”, a consenti à la société Valmer un mandat non exclusif de vente de sa licence IV ; qu’après que l’agent immobilier ait présenté plusieurs acquéreurs à sa cliente, la commune, exerçant son droit de préemption, a acheté l’ensemble des biens ;
Attendu que pour condamner Mme X... à payer à l’agent immobilier les honoraires prévus par le mandat, le jugement attaqué, rendu sur renvoi après cassation (1re civile, 3 janvier 1996, pourvoi n° D 93-16.521) retient que celle-ci n’a jamais accepté de se sentir engagée par les termes du contrat de mandat en sursoyant à la vente à chaque fois que le cabinet lui présentait un candidat ;
Attendu, cependant, que le refus du mandant de réaliser la vente avec une personne qui lui est présentée par son mandataire ne peut être assimilé à l’acte écrit contenant l’engagement des parties ; que l’agent immobilier n’a donc pas droit à la commission prévue par le mandat, mais seulement à des dommages-intérêts s’il prouve une faute de son mandant qui l’aurait privé de la réalisation de la vente ;
D’où il suit qu’en statuant comme il l’a fait, le Tribunal a violé le texte susvisé ;
************** L'allocation de la commission est subordonnée à l'existence d'un seul acte écrit contenant l'engagement des parties (le vendeur et l'acquéreur). L'inexistence de l'acte écrit, quelle que soit sa raison , fait qu'il ne peut y avoir de commission. Dans ces termes, aucune rédaction du mandat ne peut en substituer une clause à l'existence du "seule acte écrit ".
Il y a une faute caractérisée par le jugement du tribunal de commerce : celle ci (la venderesse) n'a jamais accepté de se sentir engagée par les termes du contrat de mandat.
L'existence du mandat permet de prouver la faute, et il faut demander des dommages et intérêts.
Cet arrêt va sans doute provoquer des commentaires et on verra bien les interprétations données, mais je pense qu'il y a du revirement dans l'air.
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Sujet fermé
Posté - 09 déc. 2003 : 16:50:17
