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Elisabeth
Pilier de forums
1905 réponses |
 Posté - 14 déc. 2003 : 15:56:02
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Dans ma copropriété,
deux gros débiteurs,
l'un tellement occupé à amasser l'argent dans sa propre entreprise, qu'il ne prend même pas le temps d'écrire les chèques,
l'autre qui n'a pas les moyens de payer.
Le syndic ne fait RIEN ! Si, quand même, il est très "gentil" notre syndic, il a renfloué notre caisse en payant de sa "poche", 7000 euros !
Sachant que les dépenses annuelles de notre copropriété sont de l'ordre de 57 000 euros et que d'après mes estimations, notre compte doit avoir un découvert de l'ordre de 12 000 euros (avant apport du syndic).
Le CS ne fait RIEN !
Dans un autre fil de discussion, j'avais posé la question de savoir à partir de quelles sommes une copropriété pouvait être considéré comme en "difficulté".
Au vu des quelques chiffres, qu'en est-il à votre avis ?
Un simple copropriétaire peut-il faire quelque chose ?
Qui peut forcer le syndic à faire son "travail" ? Et comment peut-on le "forcer", sachant qu'il se "fout" totalement des courriers qu'il reçoit et qu'il n'y répond jamais.
Elisabeth
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 14 déc. 2003 : 23:58:17
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Votre copropriété est en cessation de paiement. Elle est donc en difficulté.
Le syndic a mis 7000 euros. Si c'est de sa propre poche ? Passe encore. S'il les a pris sur un compte unique, c'est plus ennuyeux.
Le syndic ne fait rien ? Je ne sais pas, bien sur. Mais il ne peut qu'engager une procédure de recouvrement. Il lui faut donc verser une provision à un avocat. Il ne peut pas le faire s'il n'y a pas d'argent.
Il faudrait faire un appel provisoire de couverture auprès des autres copropriétaires. Pour cela il faut une décision d'AG. Pour avoir une décision d'AG il faut convoquer. Pour convoquer il faut payer les timbres. Et pour payer les timbres il faut de l'argent.
Ce qui est sans doute vrai, c'est que votre syndic a trop attendu. Il aurait du engager cette procédure plus tôt et à ce moment, il avait sans doute encore un peu d'argent.
Si c'est pour engager les procédures qu'il a mis les 7000 euros, vous avez un beau et grand syndic. Mais il ne faudrait pas vous régaler à l'avance d'une éventuelle application du régime des syndicats en difficulté. De nos jours la procédure a vocation à aboutir la vente de tous les lots ! Je suppose que ce n'est pas le but recherché.
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Tourloup
Pilier de forums
585 réponses |
Posté - 15 déc. 2003 : 09:42:16
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Et vous Zaza, vous participez au conseil Syndical?
Vos propos sur votre syndic en le qualifiant d'autre chose que d'escroc sont d'une effarante naïveté. Ainsi donc de sa poche il met sur la table la valeur de sa propre SARL? Ah, vous devez avoir des beaux yeux (tu sais!)
Car comment se laisser prendre au piège du gentil donnateur, dont la seule certitude est qu'il fait tout CONTRE vous. Comme JPM vous le dit: êtes-vous sûre qu'il ne veut pas aboutir à la vente par lots aux enchères pour un prix ridicule de votre appartement?
Mettez-le (votre syndic) en demeure de recupérer les sommes dûes par tous les moyens qui lui sont offerts, par lettre RAR seulement.
Evidemment il faut changer de syndic. |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 15 déc. 2003 : 10:44:58
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Tourloup,
Vous me faîtes dire des choses que je n'ai pas dites et que je ne veux absolument pas dire.
Il n'est pas convenable d'interpréter les propos d'un intervenaznt dans un esprit qui est peut être le vôtre mais qui n'est pas le mien.
Dans le même sens : je critique fermement l'utilisation systématique du terme " escroc " à propos de tel ou tel, sans aucun motif, et avec une légèreté coupable. On peut être laxiste, incompétent, insuffisamment disponible, sans être un " escroc ".
Le copropriétaire qui achète un lot sans vérifier qu'il pourra payer les charges ultérieures commet une faute sans être obligatoirement un " escroc ".
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Tourloup
Pilier de forums
585 réponses |
Posté - 15 déc. 2003 : 12:02:23
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Soit, je n'ai fait que prendre votre grande expérience, JPM, pour une sonette d'alarme.
Car elle est belle la loi qui aboutit à vendre les lots d'une copropriété quand un ou deux copropriétaires sont défaillants...
ET
Le syndic ne fait rien.
Soulignons en passant qu'il était censé de le faire, qu'il était même payé pour le faire, qu'il avait la Loi pour le faire.
Au lieu de quoi on s'en prend ... aux copropriétaires!
Cela laisse un gôut de ... je ne sais quoi.
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clemouel
Pilier de forums
2912 réponses |
Posté - 15 déc. 2003 : 12:45:19
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Bonjour à tous,
Admettons de façon hypothétique qu'un "syndic ne fasse rien", le "CS non plus".
N'y a-t-il pas quelque part une faute de la part de ceux qui élisent ce syndic et surtout les représentants passifs ?
Et puis entre-nous, si j'étais moi-même syndic ou professionel de l'immobilier (ce qui n'est pas le cas je le précise), je quitterai vite fait les copropriétés endettées par peur de ne plus me faire payer de mes honoraires.
Un Conseil Syndical averti des éventuels dangers (avec Universimmo c'est pas bien difficile), n'hésite pas à se faire aider dans sa tâche ne serait-ce que par une des associations de consommateurs (cf. http://www.universimmo.com/accueil/uniadr001.asp).
Au risque d'être rabat-joie, on a le syndic que l'on mérite.
Cyril 
Copropriété : Loi du 10/07/1965 - Décret du 17/03/1967
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colette
Pilier de forums
1841 réponses |
Posté - 15 déc. 2003 : 20:04:59
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Bonsoir.
non Clemouel, je ne peux pas vous laisser dire ça :Citation :
Au risque d'être rabat-joie, on a le syndic que l'on mérite
Je peux vous assurer que les copropriétaires de certaines résidences ne méritent pas le syndic qu'ils ont.
Qui croire quand des membres d'un CS présentent un syndic en disant qu'ils le connaissent dans une résidence où ils habitaient, qu'il est très bien, etc... ?
Je crois avoir suffisamment parler du St James (www.lesaintjames.org) pour m'étonner de votre affirmation.
Quand 8 mois + tard, les mêmes décident la révocation de ce syndic pour des raisons fallacieuses et qu'on présente son remplaçant en disant : Citation :
C'est une petite société, il aura le temps de s'occuper de nous ... il nous est chaleureusement recommandé par l'entreprise de jardinage ...
( entreprise qui jardine la résidence d'à côté, cela dit entre nous)
Quand des coprorpriétaires alerte le syndic en disant : "attention, il se passe des choses graves ici ... on recommande de ne plus payer les charges ..." et que celui-ci ne fait rien, sinon avouer le jour de l'AG qu'il a 11000 euros d'impayés !
Et ce syndic n'est pas n'importe qui. Il appartient à un grand groupe.
Quand un copropriétaire de mes amis alerte le "service qualité" de ce groupe et que la seule réponse qu'il obtient est : Citation :
Nous avons bien reçu votre courrier, nous y prêtons toute notre attention !
, non Clemouel, ces gens-là n'ont pas le syndic qu'ils méritent.
De plus, personne n'étant réellement informé de qui payait ou ne payait pas, nous n'avions aucune possibilité de demander la mise sous administration judiciaire. non pas pour faire vendre les lots, mais simplement pour faire comprendre aux personnes qui suivent aveuglement des recommandations idiotes les problèmes que cela sous-entend.
J'ai dans ma biliothèque un petit livre intitulé "Dictionnaire de la copropriété - SÉFI Éditions acec universimmo.com" (en vente dans toutes les bonnes librairies). Dans cet ouvrage, je ne sais plus à quelle page, il y est écrit :
Citation :
Un bon conseil syndical fait un bon syndic et non le contraire.
Je pense que vous vouliez plutôt dire : "On a le conseil syndical qu'on mérite". cela est hélas vrai.
Une question néanmoins, pour nous rapprocher du sujet. La vente des lots ne concerne que les mauvais payeurs ou l'administration demande-t-elle aux autres de mettre la main à la poche pour combler le déficit ?
Pour le St James, la question est d'importance !
Amicalement
colette |
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Elisabeth
Pilier de forums
1905 réponses |
Posté - 16 déc. 2003 : 00:20:35
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Suite à vos diverses et intéressantes interventions, je précise d'abord que j'en sais maintenant assez en matière de copropriété pour ne pas être l'auteur de
il est très "gentil" notre syndic.
Non, c'est le "bras droit" de notre président de CS, totalement incapable de faire quoi que ce soit dans la copropriété, qui a solennellement annoncé en AG cette nouvelle.
D'ailleurs, dans le compte-rendu de la vérification des comptes, "pondu" par cette même personne et péniblement lu par le président, il est mentionné :
"Le syndic D....... a avancé l'argent de sa caisse et non de celles d'autres copropriétés, comme colporté par certaines rumeurs."
Je précise que les "rumeurs", venaient de moi, au travers d'une lettre datée, signée de ma main et non anonyme, envoyée à mes frais à tous les copropriétaires et qui mentionnait entre autres éléments que, 1 an après son élection, il n'avait toujours pas reversé une somme d'environ 3600 euros à une copropriété voisine (suite à une scission pour nous remettre dans la légalité).
Je précise que plus de 2 ans après son élection, au moment où cette dame écrit ces mots (diffamatoires à mon égard) , cette somme n'avait toujours pas été reversée.
Je précise aussi, qu'à ma connaissance (mais aucun document à ce sujet), la somme prêtée vient effectivement de la propre "poche" du syndic, puisqu'il a l'habitude a priori de travailler en compte séparé. Mais sait-on jamais ?
Notre syndic est effectivement "beau et grand" !
Alors que notre compte était déjà en négatif,il a entrepris en moins d'un an, pour 37 000 euros de gros travaux (environ 240 000 F !).
Et il a bien fallu payer les artisans ! Les appels de fonds ayant commencé à arriver alors que les travaux étaient déjà largement entamés !
Et a priori, si nous devions aller en justice, notre G. S. (gentil syndic) perdrait ses 7000 euros.
Et puis pour vous faire sourire un peu, voici ce qu'on trouve dans le rapport aux comptes :
"Nous constatons que le classeur mis à notre disposition, contenant les factures et les extraits de compte bancaire était bien ordonné, et à jour."
A quand la couleur du classeur ?
JPM parle de procédure en recouvrement, avec concours d'un avocat. Pas très familière avec tout ceci. S'agit-il de recouvrer les sommes dues auprès des gros débiteurs ? Si oui, il me semblait qu'il existait maintenant des procédures où tous les frais de recouvrement sont à la charge des débiteurs ?
Comme je prépare actuellement un dossier pour les copropriétaires (la prochaine AG approchant), histoire de les secouer un peu ou même un peu beaucoup, je suis preneur de toutes informations et idées "choc" au besoin qui pourraient me permettre de les "réveiller".
Mais je repose toujours la même question : le syndic ne fait rien (alors même qu'il a été capable d'envoyer l'huissier dans la copropriété voisine - il est vrai gérée de main de maître par un conseil syndical efficace), le CS ne fait rien (parce qu'il ignore totalement ce qu'il doit faire !). En tant que simple copropriétaire, puis-je faire quelque chose ? Sachant que LRAR = argent jeté à la poubelle.
Elisabeth |
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Tourloup
Pilier de forums
585 réponses |
Posté - 16 déc. 2003 : 16:25:13
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Il est certain que les pas-gentils con-seillers de votre immeuble ne méritent pas l'Elisabeth que vous êtes.
Il en ressort que les syndics ne font que le strict minimum et moins le Conseil Syndical fait = Mieux ils se portent. On peut appeller ça la Loi de l'inéfficacité totale.
Pour ce qui est des lettres RAR, je ne pourrais pas être d'accord tant qu'on n'invente pas un autre moyen de faire dire aux professionnels que doivent être les syndics, ce à quoi ils s'engagent.
C'est un excellent moyen de constituer des dossiers... pour une future procédure.
Avec mes encouragements. |
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Elisabeth
Pilier de forums
1905 réponses |
Posté - 16 déc. 2003 : 23:38:51
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Merci !
En tout cas, plusieurs d'entre vous résument parfois bien certaines situations par des images ou des phrases "choc" et je crois que je vous "piquerai" de temps en temps quelques phrases bien tournées pour les "offrir" à mes copropriétaires.
Elisabeth |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 16 déc. 2003 : 23:38:51
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Sur l'obervation d'Elisabeth
Citation :
JPM parle de procédure en recouvrement, avec concours d'un avocat. Pas très familière avec tout ceci. S'agit-il de recouvrer les sommes dues auprès des gros débiteurs ? Si oui, il me semblait qu'il existait maintenant des procédures où tous les frais de recouvrement sont à la charge des débiteurs ?
La réforme SRU a effectivement introduit quelques mesures qui permettent théoriquement au syndicat de récupérer après la procédure de recouvrement une partie des " frais nécessaires " engagés. J'écris "théoriquement" car les juridictions font une application très restrictive de ces nouvelles mesures.
Dans l'immédiat, le plus clair est que le syndicat doit faire l'avance des dits frais, dont le montant n'est pas négligeable. Beaucoup de Magistrats assimilent le syndicat à un propriétaire (toujours riche) et le débiteur à un locataire malheureux. Il y a une trentaine d'années, un juge d'instance est devenu célèbre en accordant un délai de deux ans à un copropriétaire débiteur de 3 ou 4000 francs de l'époque à raison de 70 F les 23 premiers mois et le solde au 24 eme mois.
Il faut rappeler que certains magistrats, -non majoritaires bien heureusement -, ont clairement exprimé que leur rôle n'était pas d'appliquer la Loi mais de redresser les injustices sociales.
On est tous bien d'accord pour redresser les injustices sociales mais on admettra quand même qu'il ne faut pas présumer une injustice sociale chaque fois qu'il y a un créancier (parfois pauvre) et un débiteur (parfois riche).
Et tout syndicat a par définition un patrimoine = zéro. Toutes les sommes qu'il détient sont dues à des créanciers : les copropriétaires pour les provisions versées et les fournisseurs pour les produits et services fournis. Le patrimoine syndical n'est jamais vide, mais toujours nul.
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Elisabeth
Pilier de forums
1905 réponses |
Posté - 16 déc. 2003 : 23:48:07
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Donc si j'ai bien compris, on est dans un cercle vicieux ; je dirais même qu'on a mis le doigt dans un engrenage.
Le syndicat n'a pas d'argent parce qu'il a laissé les débits s'accumuler ; donc plus d'argent, donc pas moyen d'engager les frais pour récupérer les sommes dues, donc impossible de s'en sortir, sauf à assister à une prise de conscience du débiteur riche qui prendrait enfin le temps de faire son chèque , mais cela ne règle toujours pas le problème du débiteur pauvre !
Elisabeth |
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universimmo
Administrateur
3522 réponses |
Posté - 17 déc. 2003 : 19:19:44
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Le syndicat n'est-il pas la chose commune des copropriétaires : si ceux-ci collectivement l'ont laissé (y compris en ne faisant pas en sorte d'avoir un syndic à la hauteur) tomber si bas, ne doivent-ils pas mettre la main à la poche comme tout actionnaire d'une entreprise en perdition pour la remettre à flot ? Le redressement prend du temps, il faut de l'effort et de l'argent (faire rendre gorge aux débiteurs riches de mauvaise foi et aider les débiteurs pauvres à s'en sortir, ou à regarder leur situation en face et les faire vendre tant qu'il en est encore temps) ; changer de directeur c'est parfois nécessaire, mais il faut en trouver un qui accepte la tâche et il faut aussi lui donner les moyens de remplir sa mission...
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 18 déc. 2003 : 01:08:52
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Nous sommes très contents de voir Universimmo, enfin libéré de ses soucis informatiques, devenir parmi nous pour nous enseigner la sagesse.
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universimmo
Administrateur
3522 réponses |
Posté - 22 déc. 2003 : 11:02:53
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Pan sur le bec ! Décidément, un forum est une grande école d'humilité...
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