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luc01
Contributeur vétéran
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 Posté - 17 déc. 2003 : 16:49:19
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Bonjour,
Je souhaiterais 2 infos :
1° sachant que depuis 2 ans, le syndic lui regle 14.5 mois (12 mois + 1 Mois de CP + 1 mois à 150 %)en raison de son auto remplacement, alors qu'il aurait pu lui refuser cet autoremplacement et prendre une sté exterieure pour 2 h/jour (periode de vacances) comme cela avait ete le cas 3 ans auparavant.
Puis considerer cela comme une faute professionnelle ?
Dans l'affirmative, outre sa revocation, pouvons nous lui reclamer remboursement du prejudice ?
2° budget de la masse salariale gardienne.
Dans quelles conditions dois je budgeter les conges payés dans le budget de la copro sachant qu'en 2003, ses CP lui ont ete versés?
Merci de votre contribution
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 17 déc. 2003 : 17:38:00
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Principe de base : pendant la période des congés le service de gardiennage et d'entretien doit être assuré dans les mêmes conditions que pendant le reste de l'année.
Le remplacement du gardien prenant effectivement ses congés ne peut donc être assuré par une société prestataire de services à raison de 2 heures par jour.
Cette solution a pu être utilisée pour une raison quelconque il y a 3 ans. Qu'il puisse y avoir un fossé plus ou moins large entre les principes et la réalité, j'en suis bien d'accord, mais le budget prévisionnel doit être établi en fonction des coûts risqués, et non des coûts espérés.
On ne peut faire reproche au syndic de respecter les dispositions de la loi et de la convention collective applicable, ni a fortiori le révoquer pour cela.
En 2°) : pourquoi écrivez-vous " dois-je budgeter ..." ? Etes-vous membre, voire président du conseil syndical ? Dans ce cas, quelle a été la position du conseil à propos des deux derniers remplacements ?
Quoiqu'il en soit, le budget prévisionnel 2004 doit être établi en prenant comme base le poste total de 2002 (s'il n'y a pas eu de facteurs particuliers genre maladie, accident du travail, etc.) et en l'affectant d'un coefficient de majoration. Comme nous sommes en décembre, vous pouvez simuler le résulter 2003 sous les mêmes réserves, et en tenir compte pour apprécier l'évolution.
Si en 2004 il y a une solution moins onéreuse pour le remplacement, vous aurez un excédent sur ce poste. C'est toujours moins grave qu'une insuffisance.
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luc01
Contributeur vétéran
118 réponses |
Posté - 18 déc. 2003 : 09:48:01
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Merci bcp pour l'attention que vous avez portee à mon message.
Neanmoins, je suis surpris de votre point de vue.
1°/ Existe t il un texte qui oblige la copro a assurer le menage dans les memes conditions que pendant le reste de l'année ?
L'ens. des copropriétaires est d'accord pour pratiquer de la sorte pour ce mois de vacances ... d'autant plus qu'entre le travail actuel de la concierge payé à temps complet et 2H par jour par 1 ste exterieure, personne ne s'en rendra compte !!! (sourire !!!) ...
2°/ Elaboration du budget
Non, un budget doit se faire sur les couts esperes et non sur les cout risqué tout en etant le plus proche de la réalité. A charge pour le Conseil Syndical de mener les actions necessaire pour rester dans le budget. C'est bien ce que je peux reprocher à un syndic prof ... appliquer un coeff majorant chacun des postes ne serait elle pas une solution de simplicité ...
3°/ pour info : je suis Pres. du CS et il n'est pas impossible que je prenne la fonction de syndic tres prochaineement ...
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 18 déc. 2003 : 11:05:21
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Le principe est que tout copropriétaire peut exiger le maintien des services dus par la copropriété quelle que soit la période de l'année. Il n'est pas possible de supprimer ou même restreindre la production d'eau chaude pendant le mois d'août sauf accord unanime de tous les copropriétaires et, de fait, de tous les locataires qui ont à cet égard les mêmes droits. La solutioon est la même pour les services liés au gardiennage.
Dans la pratique, il y a certes des tolérances mais la règle ne disparait pas.
Quant au budget prévisionnel, il doit permettre le préfinancement des charges prévisibles en fonction des obligations en place au moment de son établissement. Il n'est possible de prendre en considération une réduction de coût que dans le cas ou l'économie à réaliser est juridiquement fondée. Par exemple le poste assurances peut être réduit si une nouvelle police a été signée avec prise d'effet au 1er janvier 2004, la prime étant inférieure à celle de la police en place en 2003.
Il est incorrect de matérialiser dans un budget prévisionnel des économies espérées mais dont la réalisation effective demeure incertaine.
De toute manière le budget prévisionnel de 2004 doit être approuvé au cours de l'assemblée annuelle tenue en 2003, et plus précisément avant le 1er juillet 2003. On est donc 6 mois au moins avant le début du prochain exercice, 18 mois au moins avant sa fin ! Autant dire qu'il peut y avoir des modifications économiques !
On admet donc actuellement, en attendant le décret d'application SRU, qu'il est possible de rectifier le budget 2004 à l'occasion de l'assemblée annuelle à tenir courant du 1er semestre 2004. Il est alors possible de rectifier des postes pour lesquels des économies peuvent être considérées comme certaines, comme des postes pour lesquels les prévisions s'avèrent manifestement insuffisantes.
Ces modifications auront effet sur les appels provisionnels du 1/07 et du 1/10/2004.
La responsabilité du syndic, celles du syndicat ou des membres du CS , peuvent être engagées lorsqu'un budget prévisionnel a été établi de manière trop étriquée, avec un risque d'insuffisance de trésorerie.
Il ne faut pas oublier que le rôle primordial du budget prévisionnel est d'assurer le préfinancement des charges. Les autres considérations ne sont pas négligeables mais demeurent secondaires.
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gédehem
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11332 réponses |
Posté - 18 déc. 2003 : 11:49:47
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Bon, alors là, cher JPM, je viens corriger un point traité par ailleurs : Forum "Les Assemblée" rubrique "Tenue AG approbation des comptes".
L'obligation de voter un budget prévisionnel, c'est bien de prévoir les dépenses à engager pour l'année qui vient.
L'interprétation que font beaucoup de l'ART.14-1 Loi de 1965, c'est qu'il faut voter le budget prévisionnel pour 2004 avant le 30 juin 2003 au plus tard ( et le budget prévis. de 2005 au plus tard en juin 2004)
J'ai dit par ailleurs
- que cette lecture de l'art.14-1 était restrictive et partielle.
- que le fait de voter un budget prévis au moins 6, 8 voire 10 mois à l'avance était un peu ridicule.
- que le vote avec une longue anticipation (qu'il faudra donc toujours rectifier), n'était pas faitt pour prévoir les dépenses de l'année suivante. Ce budget prétendu prévisionnel n'a en fait pour objet que de permettre au syndic d'appeler des fonds au 1er janvier de l'année suivante.
A la limite, peu importe que ce soit un budget prévis., il suffirait de voter n'importe quelle somme permettant simplement au syndic de faire les 1er appels de fonds.
Je trouve cela un peu idiot d'établir un vrai faux budget qui se veut prévisionnel, budget qu'il faudra de toute façon rectifier, uniquement pour justifier ces appels de fonds !....
J'ai encore fait remarquer (mais je n'ai pas l'impression qu'on l'ai bien lu cet art....)que le même article 14-1 précise bien que l'AG peut décider d'autres modalités qui permettent au syndic d'appeler des fonds l'année suivante.
J'ai donc proposé que la résolution suivante soit soumise aux voix, UNE FOIS POUR TOUTE :
"L'AG autorise le syndic à procéder chaque année à un appel de fonds pour le 1er trim. (et le 2ème si besoin) qui sera égal au 1/4 du budget prévisionnel de l'année précédante".
On a bien un budget, une somme et une autorisation au syndic.
Cette résolution respecte les prescriptions légales, facilite la tâche du syndic en début d'année, et permet au CS et au syndic de préparer tranquilement un véritable budget prévis. pour l'année en cours, au début de l'exercice lors de l'AG annuelle.
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luc01
Contributeur vétéran
118 réponses |
Posté - 18 déc. 2003 : 20:16:45
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A JPM,
OK pour le point 1 : vous m'avez convaincu sur le sujet du maintien de la prestation. J'en prend acte et je ferais le necessaire via une resolution d'AG pour me couvrir ... bien que tout le monde soit favorable sur le principe ...
Pour le point 2 : je partage davantage le point de vue de Gedehem. Certes il y a les textes mais prevoir un budget 6 à 8 mois à l'avance manque un peu de reactivité ... mais je vous l'accorde, face à un procedurier ... ce sont les textes qui priment !
Merci encore
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luc01
Contributeur vétéran
118 réponses |
Posté - 28 déc. 2003 : 22:11:14
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A l'attention de JPM,
Je reviens sur ce sujet et celui de l'auto remplacement de la gardienne ... et vous me dites :"on ne peut faire reproche au syndic de respecter les dispositions de la loi et la convention collective ..."
Pour ma part, excusez moi mais je considere qu'il ne respecte aucun disposition de la loi, non ?
La convention collective prevoit que l'auto remplacement est un droit que si l'employeur oblige le salarié à mettre son logement à disposition. Dans tous les autres cas, le salarié ne peut pas obliger le syndicat à le payer en auto remplacement.
Aussi, nous n'avons absolument aucune "dependance" à l'égard de la loge de la gardienne (ex: l'alarme de l'ascenseur est directement relié à la sté qui s'occupe de l'entretien.
Tout cela pour dire que le syndic se fait "infuser" le choix de la gardienne ...
Sur la base d'un salaire net mensuel de 800 euros, cela fait une cout de 3128 euros à l'année. En 2001, la sté qui avait assurer le nettoyage nous avait couté 1100 euros.
Le "prejudice" estimé s'eleve donc à : 3128 x 2 (ans) - 1100 x2 = 4056 euros (qui s'ajoute, pour memoire, au 4500 euros relatif au probleme de l'avantage en nature cf message evalutation du prejudice)
Pourriez vous me faire part de vos observations sur ce sujet, sachant que
- nous lui avions demandé des explications par ecrit en avril dernier (je ne connaissais pas encore le pb de l'auto remplacement) -- nous avons refusé son quitus en juin dernier en raison, entre autre, de ce probleme qu'il decouvrait (il venait de rachete ce cabinet !!)
- qu'il accorde à nouveau en aout 03 l'auto remplacement !!
Merci
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 29 déc. 2003 : 10:58:21
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Sur le vote du budget prévisionnel :
J'ai bien lu le texte de Gédehem dans un autre sujet et j'ai répondu. Je résume ma réponse :
Il est effectivement peu commode de voter un budget prévisionnel 2004 en mars, avril ou mai 2003.
Sous réserve de précisions dans le décret à paraître : Les "modalités différentes " ne peuvent concerner que les modalités des appels de fonds. Au lieu d'appels trimestriels égaux (1/4 du budget), l'assemblée peut décider par exemple la mensulisation. Elle peut aussi décider de moduler les montants des appels en fonction des besoins financiers : 5 000 euros le 1er janvier, 3 500 euros le 1er avril, etc.
Il faut donc, à mon avis, voter le budget prévisionnel 2004 en mars 2003 et prévoir la possibilité de le rectifier en mars 2004. Reste à savoir si cette possibilité de rectification sera admise par la jurisprudence.
En l'état, l'omission du vote du budget prévisionnel de 2004 ne permettrait pas servir les rubriques correspondantes de notes de renseignements à établir pour les mutations de lot.
Prévoir seulement le montant du premier appel 2004 ne peut à mon avis se substituer au vote du budget prévisionnel complet.
Curieusement, les auteurs ne se sont pas beaucoup exporimés sur cette question pratique. La revue bleue de la FNAIM a précisé : " Le budget prévisionnel devra être voté par l'assemblée réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l'exercice précédent". Elle ne précise pas ce qu'il faut entendre par exercice précédent. Pour moi il s'agit de l'exercice 2002.
Seul M. Capoulade nous éclaire : "la complète efficacité du système comptable et financier mis en place par la loi SRU exige impérativement que le vote du budget prévisionnel intervienne avaznt le début de l'exercice d'application. Mon interprètation est donc identique à celle de M. Capoulade, qui fait valoir, et je suis bien d'accord, qu'une disposition imprécise s'interprète de manière à lui donner un sens qui, en l'espèce, concorde avec l'esprit de la loi.
Quant au dictionnaire permanent Gestion immobilière, il a joyeusement sauté le problème !!! Le jurisclasseur copropriété idem !!!
Notons toutefois l'interrobation du Professeur Giverdon qui remarque la difficulté en se demandant s'il faudrait convoquer une assemblée après l'assemblée annuelle 2003, mais avant le 31 décembre 2003 ou adopter le système Capoulade (et JPM si je peux oser), sans finalement répondre à la question.
On peut espérer des précisions dans le décret ou par d'autres moyens mais il faudra se méfier d'une simple réponse ministérielle ou des éléments d'une Recommandation de la copropriété. Dans les deux cas la jurisprudence peut passer outre.
Sur le remplacement, j'ai effectivement retenu la nécessité d'accéder (au minimum) à la loge, ce qui est le cas le plus fréquent. Il ne s'agit pas seulement des alarmes mais aussi des tableaux généraux électriques, du dépôt du courrier en l'absence du remplaçant, et d'autres nécessités diverses (coffre de rangement des diverses clefs de locaux communs, voir de cles privées confiées par exemple).
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luc01
Contributeur vétéran
118 réponses |
Posté - 29 déc. 2003 : 19:31:09
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Merci JPM sur toutes ces infos relatives à la problématique du budget previsionnel ... (sourire !!) J'ai le sentiment que quelque soit la façon dont on procede, on trouve toujours notre "bonheur" dans l'un des differents "courants de pensée" sur le sujet !!!
J'aurais aussi aimé avoir votre point de vue sur la pratique que je considere "facile" du syndic qui consiste à utiliser l'auto remplacement, ce qui couterait, si je ne fais pas d'erreur de raisonnement, 4000 euros à notre copro.
Merci d'avance
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 29 déc. 2003 : 22:41:18
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Sur l'auto-remplacement, la réponse est fort simple :
Nombreux sont les syndicats (je dis bien les syndicats) favorables à cette solution lorsque le gardien ne prend pas ses congés. Les copropriétaires préfèrent leur gardien habituel à un remplaçant inconnu.
Il est vrai aussi que ces mêmes syndicats exigent généralement un remplacement " à l'identique " qui est relativement onéreux aussi, même lorsque finalement les prestations fournies ne sont pas absolument équivalentes.
Ajoutons que, pour certains immeubles, la présence effective d'un salarié est indispensable.
Il n'est donc pas étonnant que de nombreux syndics, professionnels ou non, prévoient un remplacement complet ou l'auto-remplacement. Lorsque ce dernier sytème a été pratiqué, il est évident aussi que sa suppression n'arrange pas les rapports entre le gardien et les copropriétaires. Cet élément ne peut être occulté alors surtout que la solution financière est souvent considérée comme un moyen de suppléer à des primes proposées par tel ou tel.
Il ne faut pas oublier qu'il existe des syndicats satisfaits de leur gardien. De toute manière c'est l'assemblée qui doit prendre position sur ce point. Vous pouvez faire en sorte que la question soit inscrite à l'ordre du jour pour l'avenir. Et pour le passé, elle peut être évoquée à l'occasion du vote du quitus. C'est la majorité qui décidera, après reçu les informations nécessaires sur les différentes modalités entre lequelles votre syndicat peut faire son choix.
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luc01
Contributeur vétéran
118 réponses |
Posté - 30 déc. 2003 : 18:03:29
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Je vous remercie de votre point de vue. Je ne le voyais pas sous cet angle et j'étais bcp plus cassant, considérant que l'effort etait bcp moindre pour lui tout en donnant une tres belle "prime" à la concierge (1.5 mois en plus !!) ... sur notre dos
Ceci étant, la copro a un peu de mal a avaler les 4000 euros ...
OK pour les dispositions a prendre pour la prochaine AG
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