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J'ai résilié mon bail (non meublé), la résiliation est parvenue à mon agence le 29/6/03. J'ai rendu les clés le 30/9/03, dernier jour de mon bail et l'EDL s'est bien déroulé. Je reçois le 15/12/03 (plus de 2 mois après ma sortie des lieux mais bon, on va pas faire le difficile...) mes deux mois de caution... diminués d'une "provision sur charges 2003" de 450 euros, soit 50 euros par mois habité en 2003 (janvier-septembre). Ceci s'ajoute bien sûr aux 9 provisions pour charges déjà payées cette année en même temps que mon loyer.
Question : mon agence a-t-elle le droit de retenir ce complément de provision pour charges après la fin de mon bail, et de l'imputer sur ce qu'elle devait normalement me rembourser de ma caution ? Quels textes régissent ces points précis ?
Voici une réponse ministérielle (Réponse publiée au JO le : 18/11/2002 page : 4297) :
Citation : La loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, modifiée par la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains (SRU), a rendu obligatoire, à compter du 1er janvier 2002, la distinction entre le budget prévisionnel établi pour les dépenses courantes de copropriété, seul type de dépenses ayant une incidence sur les charges afférentes au locataire, et les dépenses pour travaux comptabilisées hors budget prévisionnel.
L'article 14-1 nouveau de la loi de 1965 précitée précise que le budget prévisionnel est voté par le syndicat des copropriétaires, et que l'appel des charges se fait par provisions trimestrielles ou selon une autre périodicité si l'assemblée générale des copropriétaires le décide.
De plus, ces provisions qui représentent une fraction du budget voté sont exigibles le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale.
De fait, ces dispositions mettent fin à des pratiques anciennes, qui se maintenaient essentiellement en région parisienne, et par lesquelles les copropriétaires remboursaient au syndicat, trimestriellement et à terme échu, les dépenses que celui-ci avait payées. Ces nouvelles dispositions ne modifient pas sensiblement les modalités de demandes de provisions adressées par les copropriétaires bailleurs à leurs locataires au titre de leurs charges locatives.
En effet, la part récupérable des charges locatives sur les charges courantes de copropriété est a priori du même ordre que celle des années écoulées, et avant comme après la loi SRU, la régularisation des charges de copropriété est annuelle.
Par ailleurs, le délai de remboursement du dépôt de garantie au locataire, fixé à deux mois de la restitution des clés par l'article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, suppose que la régularisation des charges de copropriété soit intervenue avant cette restitution.
Or, ceci n'est pas toujours le cas, et les tribunaux admettent que le bailleur restitue au locataire sortant 75 % à 80 % du dépôt de garantie dans ce délai, et ne rembourse le solde dû qu'après la régularisation annuelle, sans intérêts.
Les dispositions introduites par la loi SRU ne modifient en rien cette pratique admise par la jurisprudence, et qui a pour avantage de limiter les inconvénients dus au caractère annuel de la date de régularisation des charges, et ce, tant pour le locataire que pour le bailleur.
Donc, en gros, la jurisprudence l'admet, mais ne l'admet que pour un taux de 20 à 25% maximum, alors que mon agence s'est arrogé un bon 42%; C'est bien ça ? Merci
Théoriquement, la nouvelle comptabilité des syndicats devrait permettre au syndic d'adresser à un copropriétaire bailleur une situation de sa dette de charges avec mention de celles récupérables, à une date donnée. Cela permettrait de respecter les prescriptions relatives à la restitution du dépôt de garantie.
Mais de la théorie à la pratique, il restera un fossé important.
Par contre les gestionnaires locatifs et les propriétaires bailleurs délaissent l'excellent outil qu'est le budget prévisionnel. L'expérience montre que les provisions sur charges locatives sont souvent calculées au pif, non actualisées d'une année sur l'autre.
Ici encore l'irresponsabilité est fréquente. Les bailleurs se contentent d'encaisser les loyers, sans consacrer quelques minutes à la gestion raisonnée de leur bien.
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Posté - 19 déc. 2003 : 01:10:55
