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 Sujet  |
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ivon
Contributeur senior
61 réponses |
 Posté - 28 déc. 2003 : 17:25:37
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comment se prémunir d'une éventuelle action en nullité des décisions prises en assemblées générales lorsque le syndic n'a pas été élu régulièrement?
détails:
j'ai acheté un logement dans une copropriété qui s'est retrouvé sans syndic mi 2002.
depuis, un syndic bénévole gère la copropriété.
ce syndic a été élu de façon irrégulière
(pas à la suite de la saisie du président du tribunal de grande instance et de la nomination d'un administrateur judiciaire)
je crois qu'un copropriétaire pourrait faire annuler en cascade toutes les décisions de copropriété pendant 10 ans à compter de mi 2002.
actuellement tout va bien dans la copropriété, pas de problèmes
mais je souhaite éviter que les décisions prises aujourd'hui puissent toutes être annulées demain par un des copropriétaires actuels ou futurs?
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 29 déc. 2003 : 11:44:17
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Vous posez très justement le problème de l'absurdité qui consiste à permettre pendant des années la contestation de décisions prises en assemblée. C'est en clair le problème de la nécessaire sécurité juridique du syndicat, face à la nécessaire sauvegarde des droits individuels primordiaux.
Pendant longtemps la jurisprudence a appliqué le délai de l'article L 42 al. 2 comme un couperet. Tout recours contre les assemblées ou certaines décisions prises devait être exercé dans les deux mois de la notification desdites décisions.
Cette solution était appliquée même lorsq'un copropriétaire n'avait pas été convoqué, dès lors qu'il avait reçu la notification.
Ne subsistait comme possibilité légitime de laisser en suspens le sort des décisions que l'absence de notification ou la notification irrègulière (à une adresse éronée par exemple). La situation était satisfaisante.
Puis la jurisprudence a cru devoir écorner l'efficacité du couperet en vertu d'un souci mal compris de la sécurité individuelle. Cette évolution a généré des situations inadmissibles avec annulation en chaîne des assemblées sucessives.
Il semble que le vent tourne à nouveau. Les Hauts Magistrats ont compris qu'il fallait assurer la sécurité juridique du syndicat et ne pas laisser le champ libre à des contestations sytématiques et malsaines. On peut souhaiter le retour complet à la situation ancienne. Il serait peut être souhaitable de prévoir un allongement du délai dans certains cas particuliers, afin de laisser le temps d'une régularisation quelconque, afin d'éviter une procédure.
Il est même possible de parer au cas résiduel : le défaut de notification. Le syndic doit vérifier en clôturant son dossier d'assemblée les documents postaux correspondants et s'assurer que tous les AR sont bien rentrés sans mention d'impossibilité de remise. Sur ce point, sa responsabilité peut sans nul doute être engagée s'il détient une convocation et/ou une notification portant une mention du genre 'n'habite pas à l'adresse indiquée", "voie n'existant pas dans la commune", etc. Il doit alors effectuer des vérifications.
Le syndic n'est pas toujours fautif. Le copropriétaire peut n'avoir pas avisé d'un changement d'adresse. Mais le syndic peut aussi n'avoir pas exploité correctement un avis régulier. De toute manière, et dans son propre intérêt, il doit purger le problème.
Si une résolutoion très importante a été votée, le CS peut demander à vérifier les documents postaux. Il arrive d'ailleurs qu'un notaire chargé de l'exécution de la décision demande une telle vérification et se fasse communiquer les documents postaux. C'est un bon notaire.
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ivon
Contributeur senior
61 réponses |
Posté - 31 déc. 2003 : 09:02:01
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je pose de nouveau la question:
que dois je faire pour me prémunir d'une éventuelle action en nullité au cours des 9 prochaines années?
faut il lors d'une assemblée faire signer à chacun?
"je m'engage à ne pas attaquer en nullité les décisions prises par le syndic au motif qu'il n'a pas été élu dans les règles"
ou
demander au président du tribunal de grande instance qu'il désigne le syndic professionnel, que nous avons prévu de choisir, pour régulariser la situation.
et
lors d'une assemblée faire signer à chacun
"je m'engage à ne pas attaquer en nullité les décisions prises par le syndic entre mi 2002 et le jour de la désignation du syndic régulier"
ou
autre chose?
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LDA1985
Nouveau Membre
1 réponse |
Posté - 01 janv. 2004 : 17:17:59
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... Lors de la prochine convoc :
- joindre les propositions des résolutions des a.g. constestables
avec les pièces. idem pour celles des ag suivantes.
- Toutes les questions étant "re-approuvées", c'est imparable.
- Lourd, certes ! Prévoir une ag plus longue avec un coût de convocation plus important. Mais le jeu en vaut la chandelle.
Pour le reste, un engagement de ne pas ester en justice, établi de cette manière, ne vaut... rien.
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luc01
Contributeur vétéran
118 réponses |
Posté - 02 janv. 2004 : 19:16:51
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Bonsoir,
Peut etre suis je dans l'erreur mais il me semble seul que la "forme" de l'AG (délai, convoc, notfication ... ) est constestable pendant 10 ans. Les résolutions votés, elles, sont contestables pdt les 2 mois.
Si effectivement tel est le cas, peut etre suis je dans la pure utopie, mais ne faut il pas uniquement s'assurer de la régularité de la forme de l'AG ?
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Elisabeth
Pilier de forums
1905 réponses |
Posté - 02 janv. 2004 : 19:34:27
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Si, par exemple, le délai n'a pas été respecté pour la convocation, l'AG sera potentiellement susceptible d'être annulée pendant 10 ans et donc toutes ses résolutions.
Donc j'ai l'impression que la solution proposée par LDA1985 est effectivement imparable et la seule pour vous prémunir.
Elisabeth |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 03 janv. 2004 : 11:34:08
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S'agissant de la période 2002 jusqu'à maintenant, il ne s'agit que de deux ou trois assemblées.
Il faut en premier lieu relever les noms des copropriétaires défaillants à l'une au l'autre des assemblées, ou opposants à l'une des résoltuions prises.
Il est possible de leur faire signer une lettre de ratification avec désistement d'action en contestation. La possibilité de ratifier une décision annulable reste discutée mais la renonciation à l'action en nullité est incontestablement possible. C'est une piste à préciser à l'intention des syndics. Certains d'entre eux joignent aux notifications des décisions des formules de ratification. Elles pourraient être complétées par une renonciation à l'action.
Cette renonciation est soumise à un certain formalisme. Il faut rappeler les décisions litigieuses et le motif pour lequel elles seraient susceptibles d'une action en nullité. La renonciation doit être clairement exprimée et la signature doit être accompagnée d'une mention manuscrite : " Lu et approuvé Bon pour renonciation à l'action prévue par l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 ".
Comme c'est une question pratique intéressante, je suggère des observations et aussi qu'on établisse la dessus un bref modèle.
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ivon
Contributeur senior
61 réponses |
Posté - 03 janv. 2004 : 11:36:15
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ok pour faire revoter toutes les résolutions.
Mais si à la base le syndic n'a pas été élu régulièrement (vacance de syndic puis nomination d'un syndic bénévole sans passer par la case tribunal de grande instance), la nomination de son successeur est irrégulière.
A vous lire, cette décision de nomination ne serait contestable que pendant 2 mois. Est ce exact?
Sinon, la question se résume à:
comment régulariser la nomination d'un syndic sans passer par le tribunal de grande instance si le syndic précédent n'a pas été élu régulièrement?
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 04 janv. 2004 : 00:22:30
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Oui : exact.
Comme j'ai indiqué plus haut, on revient à la solution antérieure pour éviter les annulations en chaîne. Le statut d'un syndic désigné initialement de manière irrégulière devient inattaquable dès lors que son mandat a été renouvelé de manière régulière. C'est un premier point.
Mais, de plus, le délai de deux mois s'applique à nouveau à une irrégularité du type évoqué dans votre question. On reconnaît en quelque sorte qu'il convient de consolider la situation juridique du syndicat dès lors qu'il y a eu retour à une situation normale, même au prix d'une irrégularité à l'origine. Il faudra que les syndicats et les syndics n'abusent pas de cette " mansuétude " comme ils ont pu le faire dans le passé en comptant sur l'inaction de tel ou tel pour faire passer en force des décisions critiquables.
On reste dans l'attente d'un arrêt qui statuerait sur l'application du délai à une irrégularité de convocation du genre omission de document à joindre par exemple.
Ces revirements de jurisprudence sont très récents.
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