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GANGO
Contributeur débutant
10 réponses |
 Posté - 29 déc. 2003 : 19:06:00
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Bonsoir à tous,
Voilà. Il y a 20 ans, ma mère a loué une maison qu'elle a acquis en 80 pour 1700 F de loyer, durée du bail indéterminée et avec une clause d'indexation sur le coût de la construction.
Elle a omis d'augmenter le loyer pendant toutes ces années. Notre comptable a fait le calcul du nouveau loyer à réclamer en se basant sur l'indice INSEE, ce qui donne environ 50 % d'augmentation.
Le locataire refuse de payer cette augmentation arguant du fait que les loyers sont placés sous la loi de 48 (après recherches, nous ne le contestons pas, simplement nous l'ignorions), que le montant de 1700 F est illicite et, aujourd'hui encore, trop élevé par rapport au calcul avec la surface corrigée. Il menace de demander le calcul exact à partir de la surface corrigée ce qui aurait pour effet de baisser le loyer de 20 euros.
Peut-il effectivement demander la réévaluation du loyer en se réclamant des articles 34 et 35 de la loi de 48, alors qu'il a signé pour le montant demandé à l'époque et qu'il n'avait rien trouvé à redire ? Pouvons-nous appliquer une hausse et comment procéder?
Edité par - GANGO le 29/12/2003 21:26:26
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Joulia
Pilier de forums
14807 réponses |
Posté - 30 déc. 2003 : 10:57:16
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Gango, il faudrait savoir dans quelle categorie se situe le logement de votre mere.
les locaux de la loi de 1948 sont classes en categories : IIA, IIB, IIIA, IIIB et IV (en fonction du degre decroissant de confort : cela recouvre les immeubles de bonne qualite, immeubles ordinaires ... jusqu'a immeuble insalubre).
Certains locaux ont ete "sortis" de cette loi 48 mais il faudrait que vous ayez cette information.
Ne me sentant pas a meme de vous donner une reponse valable, je vous recommanderai de vous adresser a un juriste de UI
http://www.universimmo.com/offline/unioff001.asp
En effet, la determination de la surface corrigee du logement (qui determine le montant du loyer) est je pense tres complexe puisqu'il faut aussi tenir compte du degre de confort de l'appartement !
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jmguerin
Contributeur vétéran
155 réponses |
Posté - 30 déc. 2003 : 12:11:38
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Bonjour,
A mon avis, il y a un risque que le locataire puisse effectivement exiger que le loyer soit calculé "à la surface corrigée". Le second risque est la "répétition de l'indu", c'est à dire qui vous réclame les 20 euros de différence (sous réserve que ce calcul soit exact), sur les 5 dernières années, soit 1.200 euros.
Effectivement, en 1980, et sous réserve que le logement réponde à des normes de confort fixées par un décret du 22 août 1978, on pouvait, à l'occasion d'un changement de locataire, revenir à un loyer libre sous plusieurs conditions :
Faire un bail de six ans en application de l'article 3 quinquies de la loi de 48 ;
Faire préalablement constater, par huissier que le logement était bien conforme aux normes.
Tout contrat qui ne respectait pas ces conditions permettait de faire retomber le logement en loi de 48 et de réclamer les arriérés. Pour l'anecdote, certains propriétaires faisaient constater le degré d'équipement du logement et le logement était conforme aux normes. Mais, si dans le constat d'huissier, il n'était pas expressément précisé que l'huissier avait constaté que le logement était conforme aux normes édictées par le décret de 78, on pouvait refaire retomber le logement en loi de 48 !!
Maintenant, dans votre cas, et la jurisprudence ayant évolué, une action de votre locataire pour réclamer l'application de la loi de 48 a certes des chances d'aboutir, mais pas si facilement que ça. Notamment, s'il est professionnel du droit ou de l'immobilier, la jurisprudence considère dans ce cas, que la signature d'un bail à loyer libre vaut renonciation à l'application de la loi de 48. Ces éléments peuvent vous ouvrir une négociation, par exemple en s'accordant sur la possibilité d'un nouveau bail, avec augmentation sur six ans. Ce nouveau bail, pour peu que vous trouviez un accord, constituera un nouvel acte positif, de la part du loctaire, valant renonciqation à la loi de 48. Vous serez alors à l'abri.
Pour ce qui concerne le calcul du loyer, c'est effectivement un peu compliqué. Il faut tenir compte de la surface, de l'entretien, de l'ensoleillement (en fonction de la déclinaison du soleil au 15 janvier et au 15 mars, ça ne s'invente pas !) des éléments de confort qui ajoutent ce que l'on appelle des "équivalences superficielles", c'est à dire qu'un WC intérieur compte pour 6 m². C'est pour ça que l'on parle de surface corrigée.
Adressez-vous à un géomètre d'un certain âge si vous désirez la faire calculer, mais demandez le prix avant !!!
Voilà, quelques éléments.
Désolé d'avoir été un peu long.
Bon courage !
JM GERIN |
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Joulia
Pilier de forums
14807 réponses |
Posté - 30 déc. 2003 : 13:23:20
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L'indu peut etre reclame jusqu'a 30 ans en arriere (code civil) et non pas 5 ans (ca, c'est le cas ou un bailleur peut reclamer paiement des charges ou augmentation de loyer).
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GANGO
Contributeur débutant
10 réponses |
Posté - 30 déc. 2003 : 20:27:48
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Je vous remercie tous pour vos éclaircissements.
Hélas, je suis de plus en plus inquiète : ma mère n'est pas très lettrée et moi , je découvre ce dinosaure de 48 et le contrat a été établi par un intermédiaire.
Pour les catégories, j'ai regardé sur Internet comment on les détermine, et je suis pessimiste quant à la catégorie, cela m'étonnerait fort qu'il s'agisse d'une catégorie de luxe, ni II A.
Il s'agit d'une ancienne maison garde-barrières, isolée en bordure de départementale à 1 km de la ville.
Le locataire est un ouvrier, sa femme est une employée en comptabilité !
De plus, ma mère très fâchée, a expédié un courrier concocté par son comptable qui dit :" il s'avère après examen, qu'il s'agit d'un loyer forfaitaire convenu d'un commun accord dérogeant à l'art. 34 de la loi de 48. Le loyer forfaitaire est à majorer chaque année d'un pourcentage fixé par l'Administration" et il applique un rattrappage sur 20 ans ce qui donne un loyer de 475,25 euros au lieu de 266 euros.
Que pensez-vous de cela ? A-t-elle le droit de réclamer cela ? Ne ferait-elle pas mieux de changer de conseiller ?
Ouille, ouille ! Je crains la réaction du locataire ! J'avais
pourtant dit à ma mère d'attendre, que j'allais me renseigner !
Et ce que je ne vous ai pas dit : d'après les calculs du locataire, c'est 20 euros de différence en catégorie IIB, mais en IIC c'est 80 euros et en IIIA ...153 euros par mois!!!! Je vais faire des cauchemars cette nuit !!!
Edité par - GANGO le 30/12/2003 20:32:27
Edité par - GANGO le 30/12/2003 20:42:58 |
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Prados
Pilier de forums
3625 réponses |
Posté - 31 déc. 2003 : 03:14:13
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Gango,
Comment savez-vous que le bail ressort de la loi de 1948 et non de la loi du 6 juillet 1989?
Prados |
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unixxer
Nouveau Membre
1 réponse |
Posté - 31 déc. 2003 : 14:22:45
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Bonjour Prados,
Peut-être parce que le bail a été signé en 83 !
Unixxer
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GANGO
Contributeur débutant
10 réponses |
Posté - 31 déc. 2003 : 17:03:36
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Je sais , ou crois savoir , que le bail relève de la loi de 48 parce que :
- la maison a été achevée en 47 ;
- la ville dont elle dépend est bien concernée par la loi de 48, on me l'a affirmé à l'ADIL ;
- le bail a été signé en 84 et aucun autre bail n'a été signé depuis ;
- j'ai regardé dans la loi de 48 quel type de bâtiments pouvaient y échapper, et je ne trouve rien qui corresponde à une ancienne maison SNCF ;
- la maison n'est pas sous-occupée, c'est un 4 pièces pour 2 personnes ;
Y-a-t'il une Administration où l'on puisse me renseigner si la maaison est sous le coup de la loi de 48 ?
Pourquoi faudrait-il que le bail ait été signé en 83 pour pouvoir échapper à la loi de 48 ?
Edité par - GANGO le 31/12/2003 17:10:40 |
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Prados
Pilier de forums
3625 réponses |
Posté - 01 janv. 2004 : 04:33:27
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Gango,
Qu'y a-t'il d'écrit sur le bail?
Pour moi, c'est cela qui est déterminant pour déterminer si c'est un bail loi de 48 ou non.
Prados |
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GANGO
Contributeur débutant
10 réponses |
Posté - 01 janv. 2004 : 23:56:18
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Tout d'abord, Bonne Année à tous !
Voici le contenu du bail:
"BAIL
"Entre les soussignés M...(nom et adresse du propriétaire) d'une part et M...(nom du locataire)
et son épouse M...(nom de l'épouse) dûment autorisée par son mari comme preneur solidaire d'autre part,
Il a été convenu de qui suit :
Par la présente est loué l'appartement sis au .... de la maison n° ( adresse ) comprenant 4 pièces, 1 cuisine 1 corridor 1 salle de bains 1 WC 1 cave 1 mansarde.
L'appartement est classé dans la catégorie ....sa surface corrigée est de ...m2. (mentions laissées en blanc.)
ART 1 LOYER
Le loyer mensuel s'élève à 1700 F.
En sus du loyer, le preneur paiera les taxes locatives etc.. prévues par la loi.
ART 2 DUREE DU BAIL
le bail est fait pour une durée indéterminée; il commence le 1er novembre 1984.
ART 3 CONDITIONS GENERALES
L'appartement est loué à usage d'habitation ... pas de sous-location...le preneur s'occupe des réparations locatives, le bailleur des grosses réparations prévues à l'art 606 du CC
Pas d'indemnité pour le preneur pour supporter les gros travaux même durant plus de 40 jours. Pas de cession du bail.
ART 4 RESILIATION DE PLEIN DROIT.
Résiliation de plein droit et évacuation des lieux si:
- le locataire n'a pas payé le loyer ou une partie du loyer
- si le locataire continue à violer les prescriptions du bail après avertissement.
Dans ce cas, le preneur devra payer le loyer à l'avance jusqu'au jour où le bail aurait pris fin normalement.
ART 5 VISITE DE L'APPARTEMENT
Le bailleur ou ses ouvriers pourront inspecter les lieux dans la journée après avoir averti le locataire.Visites 3 mois avant la fin du bail de 10 à 12 h et de 14 à 16 H.
Art 6 FIN DU BAIL
A son départ , le preneur doit rendre les locaux en bon état, les améliorations qu'il a faites restent acquises au proprétaire sans indemnité, il doit laisser le bailleur faire une constatation de l'état des lieux. Il doit rendre les clés.
ART 7 DISPOSITIONS DIVERSES
"Toutes les modifications ou additions au présent contrat et toutes les déclarations y compris les congés devront être faites par écrits.
Les droits de timbre et d'enregistrement sont à la charge du preneur. L'enregistrement est demandé pour ...an..(mentions laissées en blanc).Pour toutes contestations les parties reconnaissent la compétence des tribunaux de ..."(laissé en blanc).
ART 8 CLAUSES SPECIALES
"Les parties conviennent expréssément d'établir une équivalence entre le montant du loyer de l'indice pris pour base pour la fixation du loyer actuel étant donné le dernier indice connu , soit celui du 1er trimestre 1981. Le réajustement aura lieu annuellement le 1er juillet en se basant sur la variation accusée par l'indice du 1er trimestre précédent, pour la 1ère fois le 1er juillet 1985."
ART 9 INVENTAIRE
Les locataires s'engagent à entretenir le jardin.
Fait en triple à...le 10.84.
Signatures du preneur , son épouse et du bailleur.
°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°
En gros, le contrat a l'allure d'un bail Loi 48 à cause de l'emplacement prévu pour la surface corrigée, par la durée aussi, (encore que, à l'époque, il était peut-être possible de faire des bails à durée indéterminée aussi dans le secteur libre ?) mais le loyer et la clause d'indexation relèvent du secteur libre.
Vous pouvez me dire franchement le fond de votre pensée, je suis préparée à tout!
Edité par - GANGO le 01/01/2004 23:58:23
Edité par - GANGO le 03/01/2004 00:19:22 |
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jmguerin
Contributeur vétéran
155 réponses |
Posté - 15 janv. 2004 : 10:41:02
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Bonjour,
Oui, je pense que votre bail est soumis à la loi de 48 puisque le logement a été achevé en 1947 et que le logement se situe dans le périmètre géographique d'application.
En 1984, pour sortir de la loi de 48, il eut fallu faire un bail de six ans, en application de l'article 3 quinquies de la loi de 48 avec annexion d'un constat d'huissier attestant que le logement répondait aux normes de confort.
Vous auriez une petite chance si vous arriviez à démontrer, qu'avant l'entrée du locataire actuel, un bail "3 quinquies" avait été établi au profit d'un précédent locataire. Le logement serait alors définitivement sorti de la loi de 48.
Mais, au regard de ce que vous décrivez, le situation n'apparaît pas très favorable.
Bon courage.
JM GERIN |
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