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pascalow
Contributeur débutant
13 réponses |
 Posté - 06 janv. 2004 : 13:55:52
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Bonjour,
Le bail de mon locataire se termine en octobre 2004, cependant je n'ai pas envie de lui renouveler et donc de lui donner congé 6 mois avant pour les raisons suivantes, mais sont-elles de bonnes raisons ?
- Depuis son entrée, le locataire paye son loyer avec systématiquement 10 jours de retard.
- Le locataire fait la sourde oreille à mes demandes de remboursement du remplacement à neud du volet de sa fenêtre balcon. A l'origine une pièce du volet : le cardan, a été cassé suite à usure et vétusté. Cependant le locataire a maneuvré violemment le volet et l'a complètement cassé le rendant non réparable. La réparation aurait coutée 100 euros, le remplacement a couté 800 euros, je lui demande d'en payer la moitié.
- je souhaite récupérer le logement (studio de 36m2) afin d'en faire le siège de la société EURL que je viens de créer afin d'exercer mon nouveau métier de consultant indépendant suite à un licenciement.
Ces motifs sont-ils valables ? Tous ou certains ? Par avance merci.
Pascal
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marie2pl
Pilier de forums
243 réponses |
Posté - 06 janv. 2004 : 17:27:46
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Je crains qu'aucun de ces motifs ne soient valables pour donner congé à votre locataire : il n'y a pas de défaut de paiement, la réparation du volet étant donné la vétusté vous incombe (pourquoi ne pas avoir fait la réparation avant la "casse"), et vous désirez reprendre ce logement non pas pour y habiter, mais pour y créer une entreprise.
Aucun de ces motifs ne pourra hélas être retenu comme motif sérieux et légitime pour reprendre votre bien.
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sybarite
Pilier de forums
921 réponses |
Posté - 06 janv. 2004 : 22:02:15
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Je n'ai pas tout à fait la même interprétation que marie2pl.
En effet, le premier alinéa de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 est ainsi rédigé : Citation :
Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire.
- Le locataire doit respecter les dispositions contractuelles du contrat : l'obligation n'est pas levée par le seul paiement du loyer et des charges, la date figurant dans le contrat doit également être respectée et un retard systématique peut être un motif de non renouvellement (inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant)
- Par ailleurs, la loi précise que le congé est valable si le bailleur reprend le logement : le but de cette reprise n'est pas explicité (habitation ou professionnel) et la où la loi ne distingue pas, le juge ne peux pas non plus distinguer (il y a une citation latine adéquate mais elle ne me revient pas). Attention cependant à obtenir préalablement l'autorisation de changement d'affectation du local le cas échéant
Cordialement
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Joulia
Pilier de forums
14807 réponses |
Posté - 06 janv. 2004 : 23:33:54
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J'aurai, a priori, soutenu Sybarite dans son raisonnement MAIS, il semblerait que le motif de reprise de logement pour son usage personnel doit se faire en vue de l'habiter et d'y avoir sa residence principale.
Un arret de la cour de cassation (n° 99-11.956 du 31.1.01) a deboute une demande de conge en vue d'utiliser le logement pour une residence secondaire. Je joins l'arret pour les puristes ...
http://www.legifrance.gouv.fr/WAspad/Visu?cid=105518&indice=1&table=CASS&ligneDeb=1
En serait-il de meme pour la domiciliation d'une societe ???
En ce qui concerne les retards systematiques, lui en avez-vous deja fait mention et par quels moyens? Je sais c'est enervant (!) mais s'il est regulier dans son paiement, je ne sais pas si cela sera considerer comme un motif legitime.
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sybarite
Pilier de forums
921 réponses |
Posté - 07 janv. 2004 : 00:51:45
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J'ai retrouvé la citation latine dont je parlais précédemment : Ubi lex non distinguit, nec nos distinguere debemus.
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Joulia,
Attention, la plupart des liens de Legifrance ne marchent qu'avec ce que l'on appelle un cookie dont la date de validité est relativement courte et sur le seul poste de celui qui a effectué la recherche. En l'occurence, le lien que vous mentionnez est inopérant. Cependant, grâce aux références du n° de pourvoi jointes, on peut retrouver facilement l'arrêt en question.
Je retiens d'ailleurs que l'argumentation de l'avocat du demandeur s'appuyait sur la même argumentation que moi (en affirmant que le droit de reprise pour habiter exclut de son champ d'application la reprise pour l'utilisation d'un logement à titre de résidence secondaire, la cour d'appel a introduit dans la loi une distinction qu'elle ne comporte pas et a de plus fort violé l'article 15-1 de la loi du 6 juillet 1989)
L'argumentation de la cour de cassation est assez lapidaire et s'appuie - étrangement - plus sur une notion de droit naturel que de droit positif. Si on en reste sur le même niveau d'analyse (droit positif), on peut penser que la reprise pour y constituer le siège social d'une entreprise présente un caractère d'occupation plus pérenne que celle en vue d'une utilisation de pied à terre.
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pascalow,
La question que vous avez posé soulève, comme vous pouvez le constater, une argumentation complexe et incertaine. Compte tenu des enjeux financiers sous-jacents, je vous engage à demander l'avis d'un juriste avéré ainsi que le propose UniversImmo pour un prix modéré (cliquez sur le lien sur ma signature)
Cordialement
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pascalow
Contributeur débutant
13 réponses |
Posté - 07 janv. 2004 : 09:48:28
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En ce qui concerne la casse du volet roulant, celui-ci était considéré en bon état avant la casse, il n'y avait donc pas lieu de le réparer.
Ce que je reproche c'est qu'une réparation minime (cardan) s'est transformé en remplacement total suite à mauvaises manipulations en quelques jours, voire en quelques heures.
Pascal |
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pascalow
Contributeur débutant
13 réponses |
Posté - 07 janv. 2004 : 10:09:01
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Au sujet de qui pâie la casse du volet, je me suis renseigné auprès de :
- la compagnie d'assurance assurant l'appartement vide,
- mon assurance juridique,
les deux m'assurent (une fois n'est pas coutume), que c'est au locataire de payer à 100%. Je fais un geste commercial en proposant 50%.
Pascal |
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