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audette
Contributeur vétéran
162 réponses |
 Posté - 09 janv. 2004 : 12:29:30
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bonjour,
On vient de me soumettre le problème suivante : une copropriétaire dont le lot (n°1) est un appartement ayant son entrée (selon le règlement de copropriété )"soit par le jardin, soit par le hall d'entrée de l'immeuble", refuse de payer les charges d'entretien des escaliers que son syndic lui facture, sous prétexte qu'elle n'entre chez elle que par son jardin.
De plus elle refuse aussi de payer au motif qu'il est indiqué dans le règlement de copropriété que : "Toutefois le propriétaire du lot N°1 n'aura pas à participer aux frais d'éclairage, de l'escalier desservant l'immeuble, ainsi qu'à son entretien. Ces frais seront supportés par l'ensemble des autres copropriétaires et répartis sur huit cent cinquante et un/ huit cent cinquante et un centièmes (851/851)."
A titre d'information les escaliers sont classés dans les parties communes et ce règlement date de 1953 et n'a jamais été publié.
Depuis l'édiction de la loi de 1965, on sait que les charges d'escaliers doivent etre réparties en fonction de l'article 10 et donc entre tous les copropriétaires.
Que doit respecter le syndic?? : les sitpulations de la loi de 1965 et donc facturer les frais d'entretien des escaliers malgré les dispositions du règlement de copropriété ou faire prévaloir les dispositions du RC et facture donc à tort les frais d'entretien d'escaliers à cette coprorpriétaire???
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gaudin_antoine
Pilier de forums
633 réponses |
Posté - 09 janv. 2004 : 12:39:00
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Audette,
Sauf erreur de ma part, un sujet analogue a été abordé, naguère, à l'occasion duquel JPM et moi nous étions opposés.
Il conviendrait de le retrouver.
Bien cordialement.
Antoine GAUDIN
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joseph toison
Pilier de forums
4897 réponses |
Posté - 09 janv. 2004 : 13:21:08
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Audette, Vous dites bien que le RC n'a jamais été publié ?
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 09 janv. 2004 : 14:14:39
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Je ne vois pas bien ce qui a pu opposer JPM et Antoine au sujet de ces charges "escalier".
Les charges d'entretien et de réfection des escaliers, qui est un équipement particulier au même titre que l'ascenseur, doivent être supportées par les copropriétaires en fonction de l'UTILITE que cet équipement (ou ce service) présente à l'égard de chaque lot. (art.10 L.10.7.1965.
Pour ce qui concerne l'escalier ou l'ascenseur, s'il ne desservent pas un sous-sol, ces équipements ne présentent aucune UTILITE à l'égard des lots en rez-de-chaussée. Et a ce titre, du fait de cet inutilité de ces équipements pour jouir de ces lots en RdeChaussée sans sous-sol, leur copropriétaire n'ont pas a en supporter la charge, bien que ces équipements soient partie commune.
De plus, en l'espèce, cette disposition de l'art.10 est très bien reprise par le RDC, bien qu'il date de 1953 et n'ai jamais été publié. Il n'en constitue pas moins la loi commune à tous, qui plus est s'il est annexé aux actes de vente.
Ici, comme sur tous les services dans les résidences de services, il faut distinguer quote-part de parties communes, et grille de répartition pour les services et équipements communs.
Pour le cas soulevé par Audette, cela me semble conforme.
C'est d'ailleurs un point qui entre dans le cadre de la mise en conformité de l'art.49, il me semble, en particulier s'il n'y a pas de grille spécifique pour ces équipement et services communs. Je viens de voir un RDC de 1970, dans lequel, bien qu'il y ai un ss-sol, les lots du RdeChaussée n'avaient pas de charges au titre de l'escalier et de l'ascenseur desservant pourtant les garages en ssol. Cette clause étant contraire à l'art.10, elle doit être mise en conformité, et pas à l'unanimité.
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gaudin_antoine
Pilier de forums
633 réponses |
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Raymond
Pilier de forums
678 réponses |
Posté - 12 janv. 2004 : 12:59:05
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A partir du moment où le copropriétaire du lot 1 a la possibilité d'accéder à son lot en empruntant l'entrée principale, il doit en payer les charges d'entretien même s'il choisit de rentrer chez lui par un accès secondaire.
Imaginez qu'un occupant d'un appartement du RDC vous dise qu'il ne souhaite plus payer les charges d'entretien et d'éclairage du couloir sous prétexte qu'il rentre chez lui par la fenêtre! |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 12 janv. 2004 : 19:03:01
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Heeuu.. de passer par la fenetre ou le balcon, c'est juste pour Roméo.
Mais en principe, pour rentrer chez soi, on passe par la porte, surtout si on porte Juliette dans les bras !
Ceci dit, votre remarque est pertinente, Raymond. Car si l'art.10 ne permet pas à un syndic de faire payer des charges à un copropriétaire pour un équipement (ici l'escalier) ou un service commun, rien n'empeche ce syndic, lors de la réfection du hall d'entrée ET de la cage d'escalier (ce qui est souvent le cas) de demander à l'entreprise de dissocier 2 lots de travaux dans sa proposition et dans sa facture : 1 lot Hall, 1 lot cage d'escalier.
Le hall étant utile aux lots en Rde Chass, ils devront en régler les charges.
C'est la solution que je préconise lors d'un ravalement de façade. Les volets et fenetres étant parties privatives, et danas le silence du RDC sur ce point, il faut faire découper la proposition et la facture, ici sur 2 lots : 1 lot façade (tvx communs), 1 lot fenetre-volets (traitement collectif de travaux privatifs) répartis pour la façades aux millièmes, les fenetes et volets .. à la fenêtre et au volet.
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 12 janv. 2004 : 19:04:48
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Pour une fois Gedehem a tout faux.
L'escalier est une partie commune, et non pas un élément d'équipement commun. Les charges d'escalier, y compris celles de ravalement intérieur complet doivent être réparties conformément à l'article 10 alinéa 2 ( et non pas alinéa 1). Il faut considérer à part le cas ou l'escalier est défini comme partie commune spéciale aux propriétaires des étages
A la rigueur on peut considérer le tapis d'escalier comme un élément d'équipement commun. On va même jusqu'aux luminaires !
Dans une récente et célèbre affaire (1 place Victor Hugo à Paris) la Cour de Cassation vient de rappeler vigoureusement ce principe en écartant précisément une clause d'exonération :
Cass civ 3 06/05/2003 :
Vu l'article 10, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965, ensemble l'article 43 de cette loi ;
Attendu que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5 de la loi du 10 juillet 1965 ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué, que (le syndicat) a assigné la société La Mondiale et (la SCI), propriétaires de deux lots à usage commercial situés au rez-de-chaussée, pour faire réputer non écrites les stipulations de l'article 52 du règlement les dispensant de contribution aux frais d'entretien, de réparation, de réfection et d'éclairage des escaliers ; que la société Fondis est venue aux droits de la société La Mondiale ;
Attendu que pour débouter le syndicat, l'arrêt retient que l'article 24 de loi du 10 juillet 1965 prévoit que le règlement puisse mettre à la charge de certains copropriétaires seulement les dépenses d'entretien d'une partie de l'immeuble, que ce texte ne subordonne pas cette solution à la constitution des parties communes spéciales, que les escaliers peuvent ne pas bénéficier à tous les lots, qu'il n'est pas discuté que tel est bien le cas en l'espèce pour les lots du rez-de-chaussée et que le règlement de copropriété pouvait, dès lors, valablement stipuler que seuls les copropriétaires des niveaux autres que le rez-de-chaussée devaient contribuer aux charges d'entretien de réparation et de réfection des escaliers et aux frais de leur éclairage ;
Qu'en statuant ainsi, alors qu'elle avait constaté que le règlement de copropriété ne mentionnait pas les escaliers au nombre des parties communes spéciales et qu'elle n'avait pas relevé l'absence d'accès des lots du rez-de-chaussée aux parties communes de circulation de l'immeuble, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;
Conclusion : la clause exonérant les lots du rez de chaussée est nulle.
MAIS UNE CLAUSE ANNULABLE DU RC DEMEURE APPLICABLE TANT QU4elle n'A PAS ETE ANNULEE JUDICIAIREMENT OU AMIABLEMENT;
Le syndic doit donc continuer à l'appliquer et l'assemblée doit l'autoriser à agir en nullité de la clause si la copropriété souhaite la voir disparaître.
En ce qui concerne les frais d'entretien de propreté, le service d'entretien est considéré comme indivisible, qu'il soit assuré par la gardienne ou une entreprise extérieure.
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 13 janv. 2004 : 09:10:33
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Cher JPM, je crois qu'en l'espèce c'est juste une affaire de lunette.
Il est évident, et je n'ai pas dit (écrit) autre chose : Un syndic ne peut imputer des charges d'entretien ou de réfection sur un équipement commun, ici l'escalier, lorsque cet équipement commun est défini par le RDC comme équipement particulier et qu'existe une grille spécifique à cet escalier.
L'arrêt rapporté, ne dit pas autre chose.
Votre conclusion : "la clause exonérant les lots du RdeChaussée est nulle" me semble hative, dans la mesure ou l'arrêt mentionne bien que "l'escalier n'était pas défini comme "partie commune spéciale"" et que c'est cette absence de définition préalable qui empêcherait l'application d'une grille "spéciale".
Qui l'empecherait seulement. Car comme vous le précisez, une clause d'un RDC, bien qu'annulable, doit être appliquée tant que cette nullité n'a pas été annulée.
Mais vous le savez : Annulable et "nulle et de nul effet", ce n'est pas tt à fait la même chose.
Ma conclusion : une grille de répartition de charges spéciales mentionnée dans le RDC pour un escalier ne desservant pas un ss-sol, qui exonère de ses charges les lots Rdechaussée qui n'ont pas utilité de cet escalier, doit être appliquée par le syndic tant que cette grille, sans doute annulable, n'a pas été annulée.
J'ai vu l'inverse : un RDC mentionne comme partie commune spéciale l'équipement "ascenseur", lequel ne dessert pas un ss-sol. Pour autant aucune grille spécifique n'est prévue pour les charges "ascenseur" qui sont réparties aux millièmes généraux. Une telle répartition pour un équipement défini "spécial" étant contraire à l'art.10 (pas d'utilité de cet équipement spécial), elle ne peut être appliquée.
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 13 janv. 2004 : 11:42:34
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Gedehem,
Pour votre dernier paragraphe, le solution est la même.
La répartition prévue au RC, non conforme à l'article 10 alinéa 1, doit être appliquée par le syndic tant qu'elle n'a pas été annulée et remplacée par une autre répartition.
Un syndic a été condamné pour avoir pris l'initiative de remplacer une répartition manifestement illicite (les lots du rdc contribuaient aux charges d'ascenseur) par une répartition licite, sans accord de l'assemblée générale. En ce cas les copropriétaires, à l'unanimité, souhaitaient conserver la répartition illicite. Liberté, liberté chérie 
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 14 janv. 2004 : 00:26:26
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Je suis totalement d'accord. Encore un qui avait oublié que seule l'AG, ou le juge, a compétence pour décider ou modifier une grille de répartition.
Mais dans l'exemple que je citais, (je n'ai sans doute pas été asser précis) la difficulté provenait du fait que si le RDC précisait bien que l'ascenseur était un équipement commun spécial, aucune clause n'indiquat de grille spécifique pour cet ascenseur, ni aucun autre mode de répartition. Ici, il n'y avait rien d'annulable puisque rien à appliquer.
En l'absence de précision, ne pouvant faire autrement, le syndic appliquait les millièmes généraux. On ne peut pas le lui reprocher. C'est cette répartition qui n'est pas conforme à l'art.10.
Les copropriétaires se sont empressés d'adopter une grille spécifique.
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Elisabeth
Pilier de forums
1905 réponses |
Posté - 15 janv. 2004 : 00:51:35
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Citation :
Un syndic a été condamné pour avoir pris l'initiative de remplacer une répartition manifestement illicite (les lots du rdc contribuaient aux charges d'ascenseur) par une répartition licite, sans accord de l'assemblée générale.
Donc pour reprendre une question que j'avais posée par ailleurs et pour laquelle les réponses ne me satifaisaient pas vraiment (eh ! oui, on devient exigeant !), ceci voudrait donc dire qu'un syndic pourrait être condamné (et même "doublement") pour avoir pris l'initiative de remplacer des répartitions manifestement licites, par des répartitions totalement illicites, sans accord de l'assemblée générale ?
Dans ce cas, peut-on "attaquer" en justice directement le syndic qui se refuse obstinément à rectifier ces erreurs ou faut-il d'abord "attaquer" le syndicat pour pouvoir ensuite "atteindre" le syndic afin de faire éventuellement appel à son assurance de responsabilité civile professionnelle ?
Elisabeth |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 15 janv. 2004 : 14:11:45
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Elisabeth
La phrase que vous reprenez en citation ne veut dire que ce qu'elle dit, et rien d'autre.
Mais il est évident que la responsabilité du syndic est engagée s'il prend l'initiative saugrenue d'utiliser une répartition illicite au loieu et place de la répartition licite figurant dans le règlement de copropriété.
Compte tenu de la jurisprudence actuelle, et de sa conception très large de la possibilité qu'a un copropriétaire d'assigner directement le syndic, un copropriétaire lésé par cette initiative peut certainement agir directement contre le syndic de ce chef.
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