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 Sujet  |
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marai-novel
Nouveau Membre
1 réponse |
 Posté - 11 janv. 2004 : 19:35:33
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Bonjour,
Nous sommes une petite coprpopriété de 6 appartements ; au moins 4 propriétaires (représentant plus de 750 millième) souhaitent changer de syndic ? cela est il possible ou est il nécessaire d'avoir un accord total entre tous les copropriétaires.
Merci,
F. Marai
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joseph toison
Pilier de forums
4897 réponses |
Posté - 11 janv. 2004 : 22:23:39
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La décision concernant la désignation d’un syndic relève de l’article 25 de la loi de 1965 (c'est à dire la majorité des voix de tous les copropriétaires) au titre de son alinéa c). Consultez cet article grâce au lien ci dessous, ainsi que l’article 25-1 qui lui fait suite et qui est applicable dans le cas où votre scrutin n’aurait pas d’emblée dégagé cette majorité.
Outre l'ensemble de la loi de 1965 et de son décret d'application de 1967, voyez par ailleurs la résolution 15 de la Commission relative à la Copropriété.
▫ Loi nº 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis (texte complet via le Guide Juridique du site : http://www.universimmo.com/accueil/unijur002.asp )
▫ Décret n° 67-223 du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis (texte complet via le Guide Juridique du site : http://www.universimmo.com/accueil/unijur003.asp )
▫ Recommandations de la Commission relative à la Copropriété (textes complets via le Guide Juridique du site : http://www.universimmo.com/accueil/unijur004.asp )
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Tourloup
Pilier de forums
585 réponses |
Posté - 11 janv. 2004 : 23:32:18
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La réponse est positive: Oui vous pouvez avec ce nombre de voix changer de syndic. Ce que veut dire la littérature savante des articles de loi c'est que vous devez rassembler 501/1000 voix pour faire cette action.
Une aussi petite copropriété, vous pourriez la gérer vous mêmes, avec beaucoup d'entente et les bons conseils d'un site comme le présent. Courage. |
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joseph toison
Pilier de forums
4897 réponses |
Posté - 12 janv. 2004 : 00:26:25
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Tourloup permettra de souligner, même si il semble estimer que les lois sont trop compliquées ou quelquefois d'expression trop absconse - ce que l'on peut globalement avancer mais est loin d’être vrai en général -, que la majorité ici concernée est celle de l'article 25 de la loi de 1965 (c'est à dire la majorité des voix de tous les copropriétaires composant le syndicat) et non celle de la majorité de l'article 24 (majorité des voix exprimées des copropriétaire présents ou représentés à l'AG).
De plus, comme dit dans mon message antérieur - désolé, Tourloup, mais il faut être complet et précis - Marai-novel a bel et bien à prendre en considération la situation éventuelle de l'article 25-1 et, pour que la candidature du nouveau syndic soit valablement introduite et à peine de nullité possible de l'action envisagée, à respecter un certain nombre de conditions de forme et de délai que prescrivent les textes législatifs et réglementaires applicables. C’est pour cette raison qu’ils furent indiqués.
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zjuto
Pilier de forums
301 réponses |
Posté - 16 janv. 2004 : 12:43:41
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Pour changer de syndic le tiers des voix est suffisant.
Il suffit d'avoir en première lecture le tiers favorable au changement pour permettre en seconde lecture immédiate de se prononcer à la majorité des exprimés.
Mais je fais la même remarque que pour un sujet similaire traité ici, à savoir que le syndic pressenti doit vous conseiller sur le formalisme requis, et que ses prestations de conseil en la matière vous permettront de jauger sa qualité.
Cordialement.
Z.Juto |
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Raymond
Pilier de forums
678 réponses |
Posté - 16 janv. 2004 : 12:49:23
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En résumé, le plus simple est d'attendre l'AG (car virer un syndic en cours de mandat c'est compliqué).
Si vous voulez un autre syndic professionnel, vous devrez au préalable envoyer la candidature (contrat) au syndic actuel qui doit le préciser sur l'ordre du jour et notifier les copropriétaires.
Pour un syndic bénévole, la candidature peut éventuellement être présentée le jour de l'AG.
Avec 750 1èmes pour le changement ce sera dans le sac.
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P.F. Barde
Pilier de forums
1972 réponses |
Posté - 17 janv. 2004 : 12:45:26
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Il n’y a pas de règles spécifiques aux syndics professionnels ou aux syndics non professionnels. La candidature des uns comme des autres doit être portée à l’ordre du jour de l’assemblée. Lever la main en assemblée à la surprise de tous et pour se proposer comme syndic bénévole c’est juridiquement douteux et de toutes façons d’une légèreté qui n’est pas de mise pour une décision de cette importance. Pour ma part, je préfèrerais recourir à un administrateur judiciaire plutôt que de confier la gestion de la copropriété à qui que ce soit de façon improvisée.
Cordialement
P.F. Barde |
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JD
Contributeur débutant
20 réponses |
Posté - 17 janv. 2004 : 17:58:47
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Révocation ou non ré-élection ?
Ne pas renouveler le syndic lors de l'assemblée générale ordinaire des copropriétaires statuant sur l'élection du syndic doit il être considéré comme une révocation ou une non réélection?
Doit-on proposer une résolution visant au renouvellement du syndic, avant de proposer un nouveau syndic ou bien une seule résolution visant à l'éléction d'un nouveau syndic suffit-elle, le contrat de l'ancien venant à l'échéance lors de l'AG?
merci
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colette
Pilier de forums
1841 réponses |
Posté - 17 janv. 2004 : 18:13:08
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Bonjour.
JD : La révocation se fait en cours de mandat. Une majorité de copropriétaires demande la tenue d'une AG extraordinaire avec comme résolution la révocation du syndic X et la propostion du syndic Y pour le remplacer.
Ce ne se fait pas sans réel motifs car le syndic révoqué peut, s'il en a les preuves, demander des indeminités en argumentant que cette révocation n'avait aucun motif sérieux.
À utiliser avec la plus extrème prudence. Certains CS en use et en abuse (le CS du St James qui révoque 2 fois en 8 mois en est un très mauvais exemple).
Si, au cours de l'AG ordinaire vous décidez à la majorité de changer de syndic, il s'agit d'un non renouvellement de mandat. Par sécurité, il vaut mieux avoir joint le contrat du nouveau syndic avec la convocation et que cette proposition d'élection soit à l'ordre du jour.
Un particulier peut se faire élire syndic. A réserver aux toutes petites copros et pouvoir disposer de beaucoup de temps libre. Je rejoins PF Barde dans ses conclusions.
Amicalement
Colette (www.lesaintjames.org) |
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P.F. Barde
Pilier de forums
1972 réponses |
Posté - 17 janv. 2004 : 18:36:22
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Il y a une pratique qui consiste à poser d'abord la question du renouvellement du syndic actuel, puis, dans le cas où ce syndic ne serait pas reconduit dans son mandat, à en choisir un autre.
Cette pratique ne repose sur rien d'autre que l'avantage donné au syndic d'être maître de l'ordre du jour. Il en profite et c'est de bonne guerre. Il est cependant parfaitement licite de procéder autrement. Le mandat du syndic venant à échéance, il faut décider de désigner un syndic pour une période d'au plus trois ans à compter de l'expiration du mandat en cours. Voilà se qui découle de la loi, rien d'autre. Le syndic en place ne bénéficie d'aucune priorité. Par courtoisie on peut le laisser faire ainsi. Mais on peut très bien estimer que l'avantage qu'il s'arroge n'est pas de droit. Aussi je pense que, si malgré ce qui lui a été demandé, le syndic a rédigé l'ordre du jour en scindant la décision sur deux questions distinctes lui accordant une priorité, le président de séance est en droit de refuser ce qui peut être interprété comme un acte de concurrence déloyale en regroupant les deux questions qui en fait n'en font qu'une et procéder comme on fait lorsqu'il s'agit de choisir une entreprise parmi plusieurs autres pour exécuter des travaux ou autres prestations.
Révoquer le syndic c'est mettre fin de façon prématurée à son mandat. C'est une rupture unilatérale de contrat. Ne pas le renouveler, c'est tout simplement décider de donner mandat à une autre personne à l'expiration du mandat de la première. Ce n'est pas une résiliation, car il ne saurait y avoir de reconduction tacite.
Cordialement
P.F. Barde |
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JD
Contributeur débutant
20 réponses |
Posté - 19 janv. 2004 : 16:41:19
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Bonjour et merci pour tous ces conseils.
Nous (le CS) allons transmettre par LR/AR l'ordre du jour de l'AGO au syndic en place , avec pour consigne de ne rien changer au texte ni à l'ordre des résolutions pour diffusion des convocation, annexée des contrats de syndic. Nous nous orientnos vers 1 seule résolution présentant deux syndics, devons-nous obligatoirement inclure le syndic sortant dont personne ne souhaite sa réélection?
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Elisabeth
Pilier de forums
1905 réponses |
Posté - 19 janv. 2004 : 23:09:59
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En espérant que la question précédente de JD ne soit pas oubliée, car elle me paraît fort intéressante et il me semble qu'elle n'a pas encore été posée, je souhaiterais d'autres précisions, en espérant que Joseph ne me renvoie pas vers une étude détaillée des textes (pas beaucoup de temps, car loin d'être retraitée !) :
Citation :
Aussi je pense que, si malgré ce qui lui a été demandé, le syndic a rédigé l'ordre du jour en scindant la décision sur deux questions distinctes lui accordant une priorité, le président de séance est en droit de refuser ce qui peut être interprété comme un acte de concurrence déloyale en regroupant les deux questions qui en fait n'en font qu'une et procéder comme on fait lorsqu'il s'agit de choisir une entreprise parmi plusieurs autres pour exécuter des travaux ou autres prestations.
1) "si malgré ce qui lui a été demandé" : moi, simple copropriétaire, puis-je demander, dans un ODC, la modification du libellé des résolutions dans le sens indiqué par Barde, que je trouve totalement justifié ? Si oui, je ne me fais pas d'illusions, on me prendra encore pour l'em......... !
2) Dans ce cas, puisqu'il s'agit de l'article 25, que se passera-t-il, dans le cas de 2 candidats, si chacun obtient moins de 3333 tantièmes ? Impossible de passer à l'article 24. Obligation de convoquer une nouvelle AG ? Dans ce cas, suivant les décisions de l'AG précédente, on peut se retrouver sans syndic.
Je trouve la suggestion de Barde très juste et intéressante, mais j'ai l'impression que cela peut "coincer" surtout dans les cas de copropriété où il y a quelques tensions et où il y a 2 "clans", avec chacun son "candidat".
Elisabeth |
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