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Notre syndic refuse de communiquer avec le conseil syndical; il a, entre autres, convoqué une assemblée générale - après trois mises en demeure envoyées par la " majorité du conseil syndical"- avec un ordre du jour complètement différent de celui qui avait été demandé; ce n'est que plusieurs semaines après la fin des travaux qu'il a daigné convoquer les membres du conseil syndical alors qu'ils avaient exigé par écrit pendant plusieurs mois vouloir prendre connaissance des versions définitives signées par lui concernant des travaux importants qui avaient été votés en AG. Comme, par ailleurs, ce syndic ne réagit jamais aux réclamations écrites des copropriétaires concernant des problèmes dans l'immeuble, qu'il n'est pas joignable au téléphone et que plus de six mois après la tenue de l'AG il n'a toujours pas diffusé le procès verbal précédent, un grand nombre de copropriétaires a pris la décision de s'en séparer. Le syndic vient donc de convoquer une assemblée générale extraordinaire comportant exclusivement SON ordre du jour. Le conseil syndical lui avait demandé, entre autres, de mettre à l'ordre du jour: -révocation du syndic -nomination d'un nouveau syndic cabinet... ou cabinet... dont les propositions de contrats sont jointes. Notre règlement de copropriété prévoit: "Le syndic convoquera l'Assemblée Générale des copropriétaires toutes les fois qu'il le jugera utile et au moins une fois par an. Il devra la convoquer également chaque fois que la demande lui en sera faite par des copropriétaires représentant soit la majorité en nombre, soit plus de 5500/10000 des choses communes. Faute par lui de déférer à cette demande dans le mois, il sera révoqué de plein droit." Comme le syndic n'avait pas tenu compte de notre ordre du jour, nous avons décidé,lors de cette assemblée générale extraordinaire, de faire acter au procès verbal une demande de convocation d'une autre AG extraordinaire avec l'ordre du jour que le conseil syndical avait demandé en vain. Plus de quatre cinqièmes du "nombre de copropriétaires" présents ou représentés ont donc formulé cette demande. Nous l'avions rédigée par écrit(en y ajoutant l'énumeration de plus de dix fautes professionnelles commises par notre syndic pour justifier la demande de révocation) et nous avons remis cette demande contre reçu en main propre du syndic avec les deux propositions de contrats des nouveaux syndics. Plus de deux mois après cette AGE, notre syndic n'a toujours pas convoqué l'assemblée générale que nous lui avions demandée.(Bien sûr nous n'avons pas encore eu le procès verbal de cette AG). Notre question est la suivante: est-ce que notre syndic est maintenant "révoqué de plein droit" comme le stipule notre règlement de copropriété? Cela signifierait que le président du conseil syndical peut convoquer une AG pour choisir et mandater un nouveau syndic. Il faut que j'ajoute encore ceci: notre règlement de copropriété prévoit également: "En cas de démission, révocation ou décès du syndic, la fonction de syndic jusqu'à la nomination de son remplaçant sera exercé par le Comité de Gérance" Comité de Gérance = Conseil syndical. Je pense que cela signifie que, même sans syndic pendant quelques semaines, notre copropriété n'a pas besoin de faire nommer un administrateur judiciaire. La révocation "de plein droit" - sans passer par une "décision adoptée par la majorité des voix des copropriétaires" (art. 25 de la loi de 1965 - est très importante pour nous parce que nous avons deux copropriétaires qui ont presque 5000/10000 et qui ont des liens "privilègiés" avec le syndic. S'il nous manque un seul copropriétaire (malade et hospitalisé, par exemple), nous n'aurons pas la majorité pour révoquer le syndic en AG!! la dernière fois c'était les quelques dixmillièmes d'un copropriétaire italien qui venait de vendre son appartement qui nous manquaient et que nous n'arrivions pas à joindre... Je remercie d'avance tous ceux parmi vous qui voudront se pencher sur ce problème et qui pourront nous aider ou nous donner des conseils!!
Votre syndic semble avoir commis des fautes significatives et, pour le moins, des incorrections.
Ceci étant, le statut de la copropriété ne prévoit pas la révocation de plein droit du syndic.
Il est tenu de convoquer une assemblée exigée par le conseil syndical, a fortiori exigée par les 4/5 des copropriétaires. Il doit inscrire à l'ordre du jour la question de sa révocation mais, sur ce point, la demande d'inscription faite par le CS doit être motivée.
Si la révocation est inscrite à l'ordre du jour, la désignation d'un nouveau syndic doit être également inscrite et les pièces nécessaires doivent être jointes à la demande de convocation (projet de contrat du ou des candidats ou barèmes des honoraires).
En cas de carence du syndic sur la demande de convocation, le président du conseil syndical peut convoquer en respectant la procédure prévue par l'article D 8.
Merci d'avoir répondu si rapidement. J'ai encore beaucoup de questions à ce sujet: 1° Qu'entendez-vous par "statut de la copropriété"? Est-ce la même chose que le règlement de copropriété ou s'agit-il de textes officiels?
2° A quoi sert alors ce point inscrit dans notre règlement de copropriété si on ne peut pas l'appliquer?
3° Le refus de notre syndic d'obtempérer est-il au moins considéré comme faute suffisamment grave pour qu'il soit "révoqué de plein droit" selon le règlement de notre copropriété?
4° Le Président du Conseil syndical doit-il donc d'abord -conformément à l'article 8 du décret de 1967 - mettre en demeure le syndic (malgré la demande formulée par les nombreux copropriétaires?)avant de convoquer une nouvelle AG huit jours après cette demande si elle reste infructueuse?
5° Ou bien le Président du Conseil syndical peut-il dores et déjà convoquer cette AG sans mise en demeure préalable? L'article 8 du décret de 1967 n'est pas rédigé de façon très claire, me semble-t-il.
Le mandat de notre syndic avait été voté pour trois ans (par les deux copropriétaires quasiment majoritaires de notre copropriété, tous les autres étant contre) et doit se terminer le 30 mars 2004.
6° Si nous tenons une AGE vers le 25 février, par exemple, pourrons-nous dores et déjà mettre un terme à ce mandat, sans que cela ne soit considéré comme "révocation" avec le risque que le syndic ne réclame des dommages et intérêts pour révocation abusive? En effet, si nous attendons la prochaine AG ordinaire, le syndic refusera certainement une fois de plus, d'inscrire la question de changement de syndic à l'ordre du jour. Il tiendra son AG et fera voter son renouvellement pour trois ans, s'il nous manque un seul copropriétaire. Par ailleurs, il choisira une date pour son AG qui conviendra à ses "amis" copropriétaires, alors que si c'est le Président du Conseil syndical qui convoque une AG, on a des chances que un des deux ne pourra pas prendre l'avion pour venir...Comme ils sont mandataires d'usufruitiers tous les deux, avec, au total cinq mandants, ils ne peuvent plus se donner les pouvoirs mutuellement (comme cela a été fait pendant des années jusqu'à ce que nous découvrions le pot-aux-roses tout récemment).
Le statut de la copropriété est constitué par la loi de 1965 et le décret de 1967, en ce compris toutes les modifications apportées depuis lors à ces textes.
Il faut tenir compte au surplus d'un certain nombre de décisions de jurisprudence émanant de la Cour de cassation qui ont en quelque sorte acquis force de loi dans la mesure ou elles donnent une interprétation des textes quand ils ne sont pas très clairs.
La plupart de ces dispositions sont d'ordre public et les clauses des règlements de copropriété qui les contredisent sont réputées non écrites. C'est le cas pour une clause pas tout à fait conforme aux dispositions relatives à la révocation du syndic.
De toute manière une révocation de plein droit nécessite une intervention judiciaire si elle est contestée par le syndic. Il faut ajouter qu'une révocation, même fautive de la part du syndicat, porte effet : le syndic est révoqué. Il peut obtenir des dommages et intérêts si le syndicat ne peut rapporter la preuve d'une faute grave de sa part.
Si un nombre suffisant de copropriétaires a demandé la convocation d'une assemblée, le Président du conseil syndical peut convoquer après avoir adressé une mise en demeure au syndic demeuré silencieux sur la demande des copropriétaires.
Si vos majoritaires sont toujours copropriétaires, comment voyez vous l'issue de cette assemblée ? Il faudrait sans doute les informer des incartades de l'intéressé.
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Posté - 19 janv. 2004 : 09:11:19
