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bonjour, Je viens d’acheter un appartement avec une place de parking en ssol (les deux ne sont pas géré par le même syndic). Je viens de recevoir une lettre du syndic qui nous explique qu’il y a des problèmes d’infiltration et que des travaux d’étaiement sont obligatoires (9000 euro). Celas fait deux ans que le syndic propose des travaux d’étanchéité mais tous les ans la majorité des votes sont contre. Après m’être renseigné, il s’amblerait qu’un copropriétaire (qui possède une trentaine de place) ne désire pas faire ses travaux. Qu’elles sont les moyens pour faire réaliser quand même ses travaux, car si on ne fait rien dans 6 mois il y aura d’autres travaux à faire et celas risque de nous coûté très cher.
Précisions insuffisantes. Mais il est possible qu'il y ai là un abus de droit, du fait du blocage de ce "gros" copropriétaire, en particulier s'il y a nécessité impérative de réaliser des travaux en raison des dégâts occasionnés par les infiltrations. Est-il majoritaire à lui tt seul ? Lorsqu'il y a une situation de blocage lorsque une AG refuse des travaux indispensables, seul le juge peut en imposer la réalisation. Votre syndic vs a t-il conseillé en ce sens ?
Je ne sais pas s’il est majoritaire a lui tout seul puisque je viens juste d’arriver mais vue le nombre total de place (à peut près 200) je ne pense pas qu’il le soit. Je comptais contacter mon syndic mais seulement après m’être renseigné sur ce sujet car j’ai déjà eu des problèmes avec lui (il m’affirmait qu’il était interdit d’avoir des bouteilles de gaz dans la copropriété mais quand je lui ais demandé où c’était écrit (RDC….) il m’a ‘’envoyer sur les roses’’ sans pour autant répondre à ma question) donc maintenant je me méfie de ses réponses. Que peut-on faire si la majorité ne veut toujours pas faire les travaux d’étanchéité ? je précise que le plafond du ssol s’effondre sur une bonne partie du parking, les travaux d’étaiement vont être réalisés mais celas ne résous pas le problème et le plafond risque de s’effondré sur une autre partie du ssol.
Le syndic a la responsabilité de l'entretien de l'immeuble, si des infiltrations d'eau dommageables pour l'immeuble nécessitent des travaux, il se doit de faire le nécessaire et d'engager les appels de fonds.
Là, Raymond, je serais plus prudent. Les tvx dont vous parlez, engagés à la seule initiative du syndic, sont ceux qui relèvent des travaux d'urgence, lorsqu'il y a péril en la demeure. Les travaux dits "urgents" ont été définis par les tribunaux.
L'étanchéité de la terrasse qui fuit et qui est à refaire, les fuites dans le ss-sol, et les balcons fissurés qui tombent, ce n'est pas la même chose. Pourtant, dans le langage commun, ils sont tous qualifiés d'urgents !
Attention à ne pas confondre tvx nécessaires, indispensables et urgents, il y a quelques différences.
L'urgence, c'est lorsque l'immeuble est en péril. Mais même en cas d'urgence, le syndic ne peut en aucun cas engager des travaux de REPARATION. Il peut, sans en référer à l'AG mais pour le moins au CS, engager seul les travaux CONSERVATOIRES nécessaires pour mettre en sécurité les personnes et les biens. Il y a des balcons qui tombent, le syndic les fait étayer, renforcer, mettre un balisage au sol, et c'est tout. Ce sont des mesures conservatoires que le syndic DOIT prendre. Mais il ne peut en aucun cas engager de tvx de réparation sans un vote de l'AG. Et pour ce faire, car nous sommes bien ici dans l'urgence caractérisée, le délai de convocation de l'AG appelée à décider des travaux de réparation est ramené à 8 jours.
Dans votre affaire, il serait intéressant de savoir si le vendeur vous avait informé de ces - gros - problèmes entrainant un étaiement en sous-sol.
Dans un premier temps, il faut connaître le bien fondé de ces travaux d'étaiement qui, soit disant au passant, ne sont que des mesures conservatoires.
Le syndic a un certain devoir d'initiative pour faire des travaux - seulement - conservatoires qui, à défaut, comprommetraient la solidité de l'immeuble (art. 18 de la Loi).
A défaut, sa responsabilité pourrait être engagée.
Par ailleurs, ce syndic se trouve peut-être confronté à un ou plusieurs copropriétaires majoritaires qui s'opposent à ces travaux et qui risqueraient de ne pas réelire le syndic actuel dans ses fonctions.
Le syndic se trouverait alors pris entre deux feux : ou il voit sa responsabilité engagée ou il perd la copropriété.
Dans votre cas, il serait judicieux d'avoir la tête froide et de ne voir que les vrais intérêts de la copropriété.
Une saisie de la garantie decennale du constructeur de l'immeuble est peut-être également envisageable.
En tout état de cause, l'aide d'une association de consommateurs (http://www.universimmo.com/accueil/uniadr000.asp) serait certainement un bon moyen d'avoir un bon avis global pour aiguiller les copropriétaires.
Entièrement d'accord avec gédehem et clemouel sur les obligations du syndic. Rappelons que les copropriétaires ne sont pas des administrés mais qu'ils sont collectivement pleinement responsables des biens dont ils sont propriétaires, personnellement pour les parties privatives, de façon indivise pour les parties communes. Lorsque l'assemblé&e de ces copropriétaires a souverainement pris des décisions, le syndic n'a d'autre possibilité que de les appliquer. Les possibilités d'action de sa propre initiative qui lui sont reconnues ne peuvent concerner que les urgences demandant une action immédiate pour laquelle il est impossible de prendre le temps de consulter l'asemblée. Ce n'est absolument pas le cas du sujet introduit pas toggy : l'assemblée a été saisie depuis longtemps et a interdit au syndic d'agir.
Le copropriétaire convaincu de la nécessité impérieuse d'exécuter des travaux d'entretien contre la décision de l'assemblée a trois possibilités.
Le premier peut être appliqué s'il y a péril. C'est d'alerter le maire pour qu'il prenne un arrêté de péril. Le syndicat aura alors l'obligation d'exécuter les travaux décrits par l'arrêté. S'il ne s'y soumet pas, les travaux seront exécutés d'autorité à ses frais. C'est peut-être envisageable en l'occurence si le plancher menace de sécrouler.
Le deuxième est de faire valoir ses droits de copropriétaire à l'encontre du syndicat. Celui-ci est responsable de la conservation de l'immeuble et les copropriétaires ont le droit de jouir paisiblement de leur lot de copropriété. Cette jouissance est compromise par les désordres se manifestant en sous-sol.
Le troisième est d'exercer seul l'action du syndicat comme il est prévu à l'article 15 de la loi du 10 juillet 1965 :
Citation :Le syndicat a qualité pour agir en justice, tant en demandant qu'en défendant, même contre certains des copropriétaires ; il peut notamment agir, conjointement ou non avec un ou plusieurs de ces derniers, en vue de la sauvegarde des droits afférents à l'immeuble.
Tout copropriétaire peut néanmoins exercer seul les actions concernant la propriété ou la jouissance de son lot, à charge d'en informer le syndic
Je vous remercie tous pour ces informations. Je vais me renseigner auprès du syndic pour voir ce qu’il compte faire. Je vous tien au courrant de la suite des évènements.
Ps: l'AG est convoquée le 22 mars (je trouve que se n'est pas très rapide)
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Posté - 16 janv. 2004 : 09:46:51
