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Je suis en cours d'acquisition d'un terrain triangulaire enclavé par 2 rivieres et un terrain G. Suite à ma demande, le notaire a demandé l'ancien acte de vente sur lequel ne figure pas de droit de passage sur le terrain G.
- Apres renseignement aupres de la mairie ou se trouve le terrain à acheter, les coordonnées du propriétaire du terrain G ne sont plus valides... Comment puis-je obtenir ces nouvelles coordonnées?
- D'apres l'article 682 du code civil, Deux conditions sont indispensables : l'état d'enclave et la juste indemnisation du propriétaire du fonds traversé. Quelles definitions exactes existe t il pour "l'état d'enclave" et où peut on obtenir des barêmes sur "la juste indemnisation du propriétaire du fonds traversé".
- L'administration fiscale devrait connaître les coordonnées du propriétaire en question (celui-ci doit acquitter la taxe foncière). - L'état d'enclave se définit comme l'absence d'accès à une voie publique. Il convient de noter que cette voie publique peut être un cours d'eau qui, dans certaines circonstances, sera tenu pour un chemin d'exploitation du fonds. Mais, pas de panique ! Depuis le milieu du dix-neuvième siècle, dans les situations normales d'exploitation, est considéré comme enclavé le fond qui ne dispose pas d'autre issue qu'une rivière. Si la servitude de passage existe de plein droit, il n'en est pas de même de l'assiette. Il convient donc de s'entendre avec le propriétaire du fonds servant afin de déterminer cette assiette, ainsi que le dédommagement. A défaut, le juge sera saisi et déterminera l'assiette et le dédommagement qui correspond, non au profit procuré au fonds dominant, mais au dommage causé au propriétaire du fonds servant. Il est donc impossible d'arriver à un barème. Il convient de noter que la servitude s'exerce sans indemnité lorsqu'elle résulte d'un titre antérieur ou de la prescription acquisitive. Au préalable, il faut s'assurer qu'il n'existe pas déjà au moins un titre. On peut enfin relever que le passage n'est pas dû seulement pour l'exploitation agricole ou industrielle, mais pour toute exploitation (habitation par ex.). Il est également susceptible d'évoluer dans le temps, en fonction de l'exploitation qui est faite du fonds enclavé. De même, la servitude ne se rapporte pas seulement au passage en surface du sol. Elle s'applique au sous-sol (ex. raccordement à l'égout) et au passage au-dessus du sol (ex. raccordement au téléphone). La jurisprudence a une conception souple des nécessités de passage. Bien cordialement. Antoine GAUDIN
Puis-je me permettre de vous demander plus de precisions SVP?
Qui dois-je contacter en tant que "administration fiscale" afin d'obtenir les coordonnées du propriétaire?
"Il convient de noter que la servitude s'exerce sans indemnité lorsqu'elle résulte d'un titre antérieur ou de la prescription acquisitive. Au préalable, il faut s'assurer qu'il n'existe pas déjà au moins un titre." L'ancien acte de propriété de notre vendeur, ne mentionne pas de servitude, quel organisme peut nous trouver et transmettre s'il existe un ou des titres antérieurs mentionnant cette servitude?
Le Fichier Immobilier est tenu à la Conservation des Hypothèques (voir pages jaunes pour les coordonnées) et contient notamment, par immeuble, la liste des copropriétaires, les actes de vente, les baux commerciaux, les états exacts des hypothèques de chacun des lots.
J'ajoute, à la suite de Joseph, que la servitude étant un droit réel immobilier, l'acte qui la constate (pour l'opposabilité aux tiers) sera également publié. Mais c'est le rôle du notaire de faire le nécessaire pour toutes ces recherches. Bien cordialement. Antoine GAUDIN
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Posté - 21 janv. 2004 : 14:02:35
