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je viens de recevoir le proces verbal de l'assemblée générale. Il a été voté lors de l'assemblée générale la mise en conformité de garde corps pour un budget maximum 5000 euros. Dans le PV, sont rajoutés les frais de syndic + les frais d'architectes pour 1000 euros alors qu'ils n'ont pas été mentionnés durant l'AG. Le plafond qui a été fixé durant l'AG devait tout comprendre. ( travaux + frais)
3 questions :
- a t'on l'obligation de passer par un architecte pour faire poser des garde-corps?
- dois je notifier au syndic de modifier le PV?
- Le conseil syndical peut il trouver une entreprise et l'imposer au syndic pour realiser les travaux a moindre cout?
C'est vrai que l'imprécision des résolutions reproduites dans les PV pour des travaux de ce genre est horripilante. C'est pourtant simple.
Normalement il y a deux ou trois devis et le cas échéant un avis d'architecte. La résolution :
L'AG de décide de faire procéder au remplacement de quatre garde corps au 4e étage sur cour. Après examen des propositions l'assemblée décide d'ouvrir un crédit de 5 000 euros pour l'exécution de ces travaux savoir : > devis de l'entreprise X 4 500 > honoraires M. Y architecte 440 > honoraires syndic 60 > Total 5 000
Pour le financement, le syndic effectuera un appel de fonds de 5 000 euros le 1er mars 2004. Les travaux seront exécutés en avril 2004.
Si l'étude, pour une raison ou une autre n'a pas été effectuée :
L'assemblée, ayant pris connaissance des risques occasionnés par l'état des garde corps du 4e étage, décide de faire procéder à leur remplacement sous le contrôle (étude et surveillance) de M. Y architecte et ouvre à cet effet un crédit maximum de 5 000 euros, honoraires de l'architecte et du syndic inclus. Elle donne délégation au conseil syndical pour effectuer le choix de l'entreprise qui sera chargée des travaux au vu du rapport de l'architecte. Le conseil syndical fixera la date et le montant de l'appel de fonds nécessaire au préfinancement des travaux.
Nécessité d'un architecte ? Il y a des problèmes de respect de réglementation. L'ancrage des garde corps et surtout, s'il y a lieu, celui des pieds de garde-corps soint des points techniques critiques.
Devis établi à l'initiative du CS ? Ce n'est pas le travail du CS. Qui fera le descriptif ? Qui saura dire si le devis est ou non conforme aux normes techniques ? Qui sera responsable si le garde corps tombe dans la rue et le bonhomme avec ? S'il y a un architecte, la question ne se pose évidemment pas.
Rectifier le PV ? Il faut voir avec le Président de l'AG, et celui du CS s'il ne s'agit pas de la même personne. Soyons clairs et ne soyez pas choqué : c'est, comme trop souvent, parole contre parole.
D'ou l'avantage que serait la rédaction immédiate du procès verbal, quand cela est techniquement possible.
sur la necessité de l'architecte et les points de reglementation pour les garde corps, il a y un decret du 8 juin 1978 du code de la contruction tres succinct qui definit le perimetre d'application ( garde corps d'au moins 1 metre si partie basse se trouve moins de 80 centimetres du plancher...)
Ensuite, n'est ce pas la responsabilité de l'entrepreneur qui est engagée et non pas celle de l'architecte à partir du moment ou l'entrepreneur ( quel qu'il soit) a l'obligation d'effectuer les travaux dans les regles de l'art?
Par contre comme il s'agit d'une modification de l'aspect exterieur, je me demande si l'architecte n'est pas obligatoire.
Pour la modification de PV, je suis moi meme president de seance et president du conseil...ca devrait faciliter la tache :-) Le syndic me demande d'approuver le PV. je vais demander a faire quelques rectifications avant approbation ( ca evitera de mauvaises surprises aux coproprietaires.)
J'ai l'impression de pinailler mais les temps sont durs pour tout le monde alors si on peut faire quelque economie c'est toujours ca.
Il ne vous dit pas comment il faut effectuer correctement l'ancrage d'un garde-corps pour éviter dans l'avenir le foisonnement de la rouille dans la maçonnerie.
Il est exact que j'ai laissé de côté l'aspect esthétique de la question.
Vous auriez du recevoir EN MEME TEMPS que la convocation à l'AG, des devis détaillés concernant tant les entreprise que la note d'honoraires de l'architecte (choisi par le syndic !!!), la souscription de l'Assurance Dommages Ouvrage (A.D.O.) auprès de telle compagnie d'assurances chiffrée bien entendu = OBLIGATOIRE!!!!
Quant aux honoraires du syndic arrivés en dernier ressort, regardez attentivement son contrat joint à la convocation également et surtout s'il est mentionné qu'il prend tant de pourcentage pour tel ou tel type de travaux. Si ce n'est pas inscrit sur son contrat IL N'A RIEN A DEMANDER puisque c'est l'architecte qui supervise le travail. Il est pas archi en + votre syndic ???
Avez-vous tous ces détails ? Si NON, alors le conseil syndical est tout aussi responsable que le syndic pour avoir "laissé faire".
[quote] C'est vrai que l'imprécision des résolutions reproduites dans les PV pour des travaux de ce genre est horripilante. C'est pourtant simple.
Normalement il y a deux ou trois devis et le cas échéant un avis d'architecte. La résolution :
L'AG de décide de faire procéder au remplacement de quatre garde corps au 4e étage sur cour. Après examen des propositions l'assemblée décide d'ouvrir un crédit de 5 000 euros pour l'exécution de ces travaux savoir : > devis de l'entreprise X 4 500 > honoraires M. Y architecte 440 > honoraires syndic 60 > Total 5 000
Pour le financement, le syndic effectuera un appel de fonds de 5 000 euros le 1er mars 2004. Les travaux seront exécutés en avril 2004.
Si l'étude, pour une raison ou une autre n'a pas été effectuée :
L'assemblée, ayant pris connaissance des risques occasionnés par l'état des garde corps du 4e étage, décide de faire procéder à leur remplacement sous le contrôle (étude et surveillance) de M. Y architecte et ouvre à cet effet un crédit maximum de 5 000 euros, honoraires de l'architecte et du syndic inclus. Elle donne délégation au conseil syndical pour effectuer le choix de l'entreprise qui sera chargée des travaux au vu du rapport de l'architecte. Le conseil syndical fixera la date et le montant de l'appel de fonds nécessaire au préfinancement des travaux.
Et pourquoi "elle" donnerait délégation au conseil syndical qui "fixerait" les dates et montants...? Si les copropriétaires sont réunis en AG c'est pour délibérer en connnaissance de cause. C'est au syndicat à se prononcer ; inutile de déléguer puisqu'il est là pour ça. Encore faut-il que soit porté les résolutions nécessaires à l'O.J., comme : "l'établissement d'un échéancier" ce qui résume à la fois les mots "date et montant". Le conseil syndical n'a pas à choisir en lieu et place des copropriétaires qu'ils sont après tout. Ils ne sont pas plus que les autres et peut-être moins compétents!! Quant à "ouvre à cet effet un montant maximum de 5000 euros" : pas clair du tout : le syndicat se prononce sur des devis détaillés ou bien ne peut voter en connaissance de cause..
Nécessité d'un architecte ? Il y a des problèmes de respect de réglementation. L'ancrage des garde corps et surtout, s'il y a lieu, celui des pieds de garde-corps soint des points techniques critiques.
Devis établi à l'initiative du CS ? Ce n'est pas le travail du CS. Qui fera le descriptif ? Qui saura dire si le devis est ou non conforme aux normes techniques ? Qui sera responsable si le garde corps tombe dans la rue et le bonhomme avec ? S'il y a un architecte, la question ne se pose évidemment pas.
Rectifier le PV ? Il faut voir avec le Président de l'AG, et celui du CS s'il ne s'agit pas de la même personne. Soyons clairs et ne soyez pas choqué : c'est, comme trop souvent, parole contre parole.
D'ou l'avantage que serait la rédaction immédiate du procès verbal, quand cela est techniquement possible.
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Posté - 22 janv. 2004 : 14:28:33
