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LN
Pilier de forums
348 réponses |
 Posté - 22 janv. 2004 : 19:04:24
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Lors du renouvellement de bail, mon mandataire a appliqué le même loyer mais a omis de réitérer les dispositions qui s’y rapportent. Il y en avait 2 dans le bail original, l'une à l'avantage du locataire, l'autre à l'avantage du propriétaire:
- le loyer était exigible le 10 du mois courant et non à l'avance
- une réduction conséquente était accordée pour respect des clauses du bail - dans le bail actul la réduction est indiquée mais non ses conditions.
Sachant que le loyer initial reste inchangé lors d’un renouvellement, les dispositions s’y rapportant restent-elles également les mêmes, même si elles ne sont pas mentionnées une deuxième fois? En d’autres termes mon locataire doit-il respecter les clauses du bail pour bénéficier de la réduction et a-t-il jusqu'au 10 pour régler son loyer?
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am77
Pilier de forums
1169 réponses |
Posté - 28 janv. 2004 : 14:38:24
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S'agit-il d'un bail pour logement nu en résidence principale ?
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LN
Pilier de forums
348 réponses |
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am77
Pilier de forums
1169 réponses |
Posté - 29 janv. 2004 : 13:27:05
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A ma connaissance, le renouvellement d'un bail se fait automatiquement et donc sans la signature d'un nouveau bail. Les anciennes clauses sont donc toujours valables.
Votre mandataire a-t-il fait signer un nouveau bail au même locataire ?
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LN
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348 réponses |
Posté - 30 janv. 2004 : 12:21:58
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Oui car, habitant à l’étranger j’avais à l'origine donné congé à mon locataire 7 mois avant le terme du bail pour reprise personnelle et travaux. Je comptais revenir en France et chercher un emploi sur Paris.
Comme il n’avait pas trouvé de logement à échéance, qu’il s’était blessé et que je pouvais rester à l’étranger un an de plus, j’ai accepté de signer un bail de courte durée. Ma mandataire a donc établi un bail de renouvellement pour un an.
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am77
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1169 réponses |
Posté - 30 janv. 2004 : 18:41:58
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Je pense que si un deuxième bail a été établi, c'est le dernier qui s'applique. Mais je ne suis pas juriste.
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Prados
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3625 réponses |
Posté - 30 janv. 2004 : 19:54:56
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LN,
Les baux d'une durée inférieure à 3 ans sont définis par l'article 11 de la loi du 6 juillet 1989:
Citation :
Article 11
Créé par Loi 89-462 1989-07-06 JORF 8 juillet 1989.
Quand un événement précis justifie que le bailleur personne physique ait à reprendre le local pour des raisons professionnelles ou familiales, les parties peuvent conclure un contrat d'une durée inférieure à trois ans mais d'au moins un an. Le contrat doit mentionner les raisons et l'événement invoqués.
Par dérogation aux conditions de délai prévues à l'article 15, le bailleur confirme, deux mois au moins avant le terme du contrat, la réalisation de l'événement.
Dans le même délai, le bailleur peut proposer le report du terme du contrat si la réalisation de l'événement est différée. Il ne peut user de cette faculté qu'une seule fois.
Lorsque l'événement s'est produit et est confirmé, le locataire est déchu de plein droit de tout titre d'occupation du local au terme prévu dans le contrat.
Lorsque l'événement ne s'est pas produit ou n'est pas confirmé, le contrat de location est réputé être de trois ans.
Si le contrat prévu au présent article fait suite à un contrat de location conclu avec le même locataire pour le même local, le montant du nouveau loyer ne peut être supérieur à celui de l'ancien éventuellement révisé conformément au deuxième alinéa du d de l'article 17.
Votre mandataire a donc du établir un bail nouveau, afin de définir quelles étaient les conditions qui justifiaient la durée d'un an.
Je me demande si, dans votre cas, étant donné que le congé n'a pas abouti, que le premier bail n'ait été automatiquement renouvelé pour une durée de 3 ans, et que donc le bail de courte durée ne soit pas valable?
Prados |
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LN
Pilier de forums
348 réponses |
Posté - 31 janv. 2004 : 11:45:03
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J'ai pris peur en lisant votre réponse mais après ultime vérification, le bail d'un an en renouvellement d'un bail de 3 ans est effectivement légal, comme l'indique le dernier paragraphe de l'article que vous avez cité, ainsi que:
http://vosdroits.service-public.fr/ARBO/1501010403-FXLOG004.html
Le mandataire a indiqué sur le bail d'un an qu'il s'agissait d'un renouvellement devant le titre 'contrat de location' de la première page.
Etant donné que le loyer reste inchangé en cas de renouvellement du bail, je me demande si les conditions qui s'y rapportent (date de paiement et application d'une réduction pour respect des clauses) restent également inchangées, même si le mandataire a ommis de les mentionner dans le bail de renouvellement.
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Joulia
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14807 réponses |
Posté - 31 janv. 2004 : 12:36:22
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Attention LN, je ne suis pas loin de penser comme Prados car
Citation :
Les raisons invoquées pour établir un bail plus court doivent figurer au contrat. Deux mois avant la fin du contrat, le propriétaire doit confirmer la réalisation de l'événement, par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte d'huissier.
Si l'événement doit se réaliser plus tard que prévu, le bailleur doit proposer au locataire, dans le même délai, le report de la date de fin du contrat, (une seule fois).
Bail plus court
Si l'événement justifiant un bail plus court ne s'est pas produit ou n'est pas confirmé deux mois avant la fin du bail, le bail est automatiquement porté à trois ans à compter de la signature du contrat.
pour plus de details voir la fiche
http://vosdroits.service-public.fr/ARBO/1501010402-FXLOG003.html
Dans votre cas, il faudrait savoir EXACTEMENT si l'agence a bien respecte ces delais et ces raisons !
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Prados
Pilier de forums
3625 réponses |
Posté - 31 janv. 2004 : 20:10:04
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LN,
Mon dernier message n'avait pour objet que d'attirer votre attention que le bail d'une duree inferieure a 3 ans est soumis a une procedure rigoureuse.
Si cette procedure n'est pas suivie, le bail est requalifie en bail de 3 ans, et la, vous pourrez vous acrrochez, si vous me permettez l'expression, pour recuperer votre logement lors de votre retour en France dans un an.
Verifiez donc que le nouveau bail repond aux dispositions de l'article 11.
Prados |
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LN
Pilier de forums
348 réponses |
Posté - 01 févr. 2004 : 15:02:22
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En ce qui concerne le congé du bail de 3 ans, le délai a été respecté car il a été donné 7 mois à l'avance (1 mois de plus pour être sûr que le locataire retirait sa lettre recommandée à temps). Quant au bail de courte durée, il se justifie par mon retour en France et le congé sera confirmé minimum 2 mois à l'avance pour être sure qu'il soit valable. Avec ces précautions, je crois que le bail d'un an est valide. Sinon je vais tomber de haut: tout est déjà prêt pour mon retour et pour des travaux dans l'appart!
En ce qui concerne le loyer. Savez-vous si les dispositions du bail d'origine s'y appliquent? Il y en avait 2 dans le bail original, l'une à l'avantage du locataire, l'autre à l'avantage du propriétaire:
- le loyer était exigible le 10 du mois courant et non à l'avance,
- une réduction conséquente était accordée pour respect des clauses du bail - dans le bail actuel la réduction est indiquée mais non ses conditions.
En d’autres termes mon locataire doit-il respecter les clauses du bail pour bénéficier de la réduction et a-t-il jusqu'au 10 pour régler son loyer? Je vous pose cette question car depuis le renouvellement du bail, le locataire ne respecte plus ses clause (cf. mes autres appels) et j'aimerais me servir de la réduction comme moyen de pression: dans le bail d'origine il était clairement défini qu''elle était liée au respect des clauses, dans le bail de renouvellement elle est seulement mentionnée dans les clauses particulières.
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Prados
Pilier de forums
3625 réponses |
Posté - 01 févr. 2004 : 17:06:36
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LN,
Je pense que NON. C'est un nouveau bail, et non une reconduction de l'ancien, donc les dispositions de l'ancien bail ne s'appliquent plus.
Prados |
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joseph toison
Pilier de forums
4897 réponses |
Posté - 01 févr. 2004 : 17:52:55
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Il résulte de la loi de 1989, notamment en considération du dernier alinéa de son article 11, que le bail dérogatoire de un an permis par cet article et qui fait suite à un bail ordinaire de trois années, est un nouveau contrat, donc autonome par rapport au précédent, la seule restriction particulière pesant sur lui étant celle relative au loyer, cette considération relative au loyer étant exprimée dans le dernier alinéa susvisé.
LN, votre mandataire, si il a employé le terme de ‘renouvellement’, est un âne. Ce que l'on peut qualifier de ‘renouvellement’ découle des deux derniers alinéas de l'article 10 et du paragraphe c) de l'article 17. Ce n'est pas faire du pinaillage sur les mots, mais user de la qualification précise de quoi est quoi... Le méli-mélo sur reconduction, renouvellement, etc., est fréquent même chez les professionnels patentés, hélas.
▫ Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 sur les baux d’habitations non meublées (texte complet via le Guide Juridique du site : http://www.universimmo.com/accueil/unijur010.asp )
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LN
Pilier de forums
348 réponses |
Posté - 01 févr. 2004 : 20:01:32
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Merci à tous pour vos réponses qui confirment ce que je craignais: ce cas est beaucoup moins simple qu'il n'en a l'air à première vue. Vous ne vous imaginez pas le nombre de sites administratifs, juridiques ou immobiliers que j'ai consultés avant de faire appel a vos expériences.
Le lien que j'ai donnée plus tôt (http://vosdroits.service-public.fr/ARBO/1501010403-FXLOG004.html) au contraire de la loi de 06-07-89 affirme qu"Un bailleur particulier peut renouveler le bail pour une durée inférieure à 3 ans lorsqu'il invoque la reprise du logement pour raisons familiales ou professionnelles."
Comme il s'agit du portail de l’administration française, puis-je considérer que l'information qu'il donne est correcte et que renouveler un bail de 3 ans par un bail d'1 an est possible malgré la loi du 06-07-89? Sinon la situation se complique car j'entre dans 1 des 2 cas suivants...
1/ Soit le fait d'avoir écrit "renouvellement" sur le bail le transforme automatiquement en bail de 3 ans ce qui me forcerait à trouver un logement à mon retour en France.
- Qu'adviendrait-il dès lors des travaux de transformation de l'appartement prévus normalement entre le départ du locataire et mon retour?
- Ils nécessitent un appartement vide, le locataire devra-t-il le libérer pour 2 mois s'il demande la transformation du bail de courte durée en bail de 3 mois?
- Dans le cas contraire, l'avance déjà versée à la signature de devis sera-t-elle perdue?
2/ soit la mention "renouvellement" est caduque et il s'agit d'un contrat d'un an séparé du bail d'origine. Or la caution et l'état des lieux n'ont pas été refaits puisque le mandataire a estimé que c'était un renouvellement et que la caution avait à l'origine signé pour le bail et ses renouvellement. Sachant que mon locataire n'est pas particulièrement solvable et qu'il a dégradé certains objets, vous imaginez ma peur...
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Joulia
Pilier de forums
14807 réponses |
Posté - 02 févr. 2004 : 00:17:38
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Je ne vois pas ou votre lien vient en contradiction avec la loi. La loi de 89 (article 11) autorise le bail precaire sous certaines conditions que je vous ai deja donnees en "quote" dans mon message.
Reprenons votre cas:
Vous aviez un bail de 3 ans que vous avez denonce 7 mois avant l'echeance pour reprise. Passons sur le fait pour le moment que votre agence a fait une bourde en "renouvellant" le bail, vous avez la possibilite, selon l'article 11 de la loi de 89 - voir le post de Prados-, de conclure un bail de duree inferieure a 3 ans (et de 1 an minimum) a condition imperative d'invoquer un evenement familial ou professionel precis dont la realisation justifie la reprise du logement.
Jusque la, ca va pour vous a condition que sur votre bail soit precisees les raisons de la reprise et l'evenement dont il s'agit ==> A vous de verifier les termes du nouveau bail.
Au moins 2 mois AVANT le terme du contrat, vous devez confirmer au locataire la realisation de l'evenement mentionne, avis a donner par LRAR ou mieux par huissier pour etre sur qu'il le recoive dans les temps.
Dans le cas ou vous n'avertissez pas dans les 2 mois, ou bien si l'evenement ne se realise pas, alors le bail devient automatiquement un bail de 3 ans depuis la date de signature.
Esperons que le fait que votre agence ait indique "renouvellement" sur le nouveau contrat ne porte pas a consequences pour vous et esperons que votre locataire ne connaisse pas ce forum. Pensez-vous qu'il va faire des difficultes pour partir?
Vous n'aviez pas besoin de refaire un EDL (celui de son entree dans les lieux sera suffisant) et comme vous n'avez pas du augmenter le loyer pour le nouveau contrat (ou suivant les indexations), vous n'aviez pas besoin de redemander une nouvelle caution.
Que dit votre contrat avec les entrepreneurs en ce qui concerne les avances? Si vous etiez vraiment malchanceux, il faudrait arriver a trouver un accord avec eux pour que votre avance soit ou remboursee ou conservee pour les travaux dans le futur.
J'oubliais! les termes de l'ancien contrat concernant la date de paiement et la "reduction" ne sont plus valables s'ils ne sont pas mentionnes sur le nouveau contrat. Mais si c'est un contrat "standard", il doit etre precise que le loyer est payable a une certaine date ou a defaut, anticipativement (donc debut du mois). Et le montant indique pour le loyer est celui que votre locataire doit payer.
Edité par - Joulia le 02/02/2004 00:24:45 |
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LN
Pilier de forums
348 réponses |
Posté - 08 févr. 2004 : 00:33:25
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Bonsoir,
Tout d'abord, merci à tous! Me revoici après une petite pause pour réfléchir à tous vos commentaires et glanner quelques informations supplémentaires.
La contradiction est dans l'usage du terme "renouveler". La loi stipule qu'un "renouvellement" est pour 3 ans minimum:
"Le contrat de location est conclu pour une durée au moins égale à trois ans pour les bailleurs personnes physiques ainsi que pour les bailleurs définis à l'article 13 et à six ans pour les bailleurs personnes morales. (...)
En cas de renouvellement, la durée du contrat renouvelé est au moins égale à celles définies au premier alinéa du présent article. L'offre de renouvellement est présentée dans les conditions de forme et de délai prévues pour le congé, à l'article 15. Le loyer du contrat renouvelé est défini selon les modalités prévues au c de l'article 17."
Alors que le lien http://vosdroits.service-public.fr/ARBO/1501010403-FXLOG004.html utilise "renouvellement" également pour un contrat de courte durée:
"Un bailleur particulier peut renouveler le bail pour une durée inférieure à 3 ans lorsqu'il invoque la reprise du logement pour raisons familiales ou professionnelles."
Dès lors qu'il s'agit du site officiel du service public français, peut-on le considérer comme fiable et donc considérer que mon mandataire n'a pas fait d'erreur en appelant ce contrat d'un an "renouvellement"?
J'ai peur effectivement que le locataire fasse des difficultés pour partir car depuis que j'ai accepté de prolonger son séjour d'un an, les problèmes s'accumulent:
- retards de paiement de 28-29 jours, juste avant l'écoulement du délai pour faire envoyer un commandement
- refus oral d'accorder une visite à l'ouvrier qui voulait effectuer des mesures (en semaine et dans la journée, conformément à la loi)
- refus de fournir le justificatif d'assurance (finalement obtenue à la suite d'un commandement après plusieurs rappels sans suite)
- défaut d'entretien de la chaudière et de la cheminée alors que le bail demande au locataire de fournir la quittance annuelle de cet entretien
- détérioration de l'état de l'appartement d'après l'ouvrier qui a finalement pu rentrer et qui y avait effectué des travaux auparavant
- non-réponse à mes courriers (recommandés ou non) ou appels (pourtant diplomates) suite aux manquements ci-dessus.
Il semblerait que mon locataire connaisse parfaitement la loi et s'en serve au mieux comme en témoigne ses retards de paiement d'à peine un mois et le fait qu'il ne communique par écrit que ce qui est à son avantage et le reste verbalement...
Je crains qu'il ne m'ait appitoyé afin d'obtenir un bail d'un an dans l'espoir de le faire transformer en bail classique... Il a à l'époque fait vibrer ma corde sentimentale ("trop bon trop con" pour citer la réponse de Lhomond à Laperle dans "Impayés- appél d'aide d'un propriétaire"). Cela s'expliquerait par le fait que son loyer corresponde environ aux 2/3 de ce qui se pratique dans le voisinage, donc tout bénef pour lui. Raison: j'avais acheté cet appartement pour mon usage personnel (avant de partir à l'étranger) non pour en tirer un profit quelconque.
Bonne nuit à tous!
LN
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