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Je vous ai fait part de mes pbs de répartition des charges d'eau il y a qq temps. Je viens d'acquérir un local commercial que j'ai officiellemnt transformé en habitation. Ce local a été autrefois un café et est donc équipé d'un compteur d'eau divisionnaire. Par la suite, et depuis de nombreuses années, ce local a été une boutique d'antiquité et la répartition d'eau s'est alors faite aux tantièmes (ce qui est d'ailleurs stupide car la boitique ne consommait pratiquement pas d'eau). Aujourd'hui je paie bcp trop de consommation d'eau et je souhaite bénéficier de la présence de ce compteur divisionnaire pour ne payer qu'à la consommation. Le syndic me refuse cette utilisation malgré le RDC qui stipule que les frais de consommation d'eau sont répartis entre copropriétaires au prorata de leurs millièmes, "exception faite toutefois des lots qui sont dotés d'un compteur d'eau divisionnaire". Le syndic invoque que, soit tout le monde doit être équippé de compteurs, soit la seule exception serait pour un local de coiffure ou un café, mais pas pour une habitation. Il me refuse donc d'utiliser ce compteur parce que je suis le seul propriétaire à en posséder un dans l'immeuble et parce que mon local est une habitation. Le syndic est-il dans son droit? Si je parvenais à payer via mon compteur, qu'en serait-il de la répartition des charges d'eau entre les copropriétaires restant ?
Que voulez-vous dire, que le syndic a raison ? Moi je pense que c'est de la mauvaise volonté. Si j'avais ouvert une laverie au lieu de transformer ce local en habitation, ils se seraient empressés de vouloir me facturer à la consommation et d'utiliser mon compteur divisionnaire... Que puis-je faire ?
J'abonde tout à fait dans le sens de JPM et de votre syndic.
Soit on ventile pour tout le monde en fonction des consommations de chacun ce qui impose un compteur au moins pour chaque logement.
Soit on ventile pour tout le monde en fonction des tantièmes.
Rappelons que ce n'est pas le syndic qui décide en la matière mais l'ensemble des copropriétaires en Assemblée Générale suivant des conditions de forme.
Pour une fois, et au risque de m'engager dans l'erreur parce que je connais beaucoup moins bien les jurisprudences que JPM, je vais émettre un avis contraire. Les stipulations du règlement de copropriété doivent s'imposer, d'autant plus qu'elles ne contreviennent pas aux dispositions de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965. La position du syndic n'est certainement pas facile, car s'il décide de bouleverser les habitudes, il devra affronter le tollé des autres copropriétaires, tollé qui, bien sûr, ne s'élèverait pas si le local était occupé par une laverie. Mais je pense qu'il est dans l'obligation de se conformer au règlement de copropriété et de satisfaire clairus. La réponse du syndic ne serait valable qu'en l'absence de clause particulière dans ce règlement. Ce qui n'est pas admis, c'est l'installation d'un compteur par un copropriétaire isolé et la prétention de celui-ci de ne payer que la consommation mesurée par le compteur en l'absence de clause du règlement de copropriété à ce sujet. Une meilleure solution serait bien sûr une installation de compteurs dans tous les locaux, ce qui est devenu plus facile qu'auparavant depuis la modification de la loi du 10 juillet 1965 par la loi SRU. Si Clairus parvenait à obtenir gain de cause, les copropriétaires se partageraient selon leurs tantièmes la consommation totale après déduction de celle mesurée par son compteur et une éventuelle consommation commune qu'il faudrait évaluer forfaitarement sur décision de l'assemblée générale, ainsi que le coût des éventuelles fuites sur canalisations communes. Bien des points de litiges resteraient donc latents, ce qui devrait inciter à prendre la décision commune d'installer des compteurs partout.
Merci pour vos réponses. En fait le syndic base son refus sur le fait que j'ai changé l'affectation de mon lot et que ce qui aurait été accepté avec un local commercial ne peut l'être avec une habitation. Or le RDC ne pécise rien sur la nature des lots, il dit simplement que les charges d'eau sont réparties au tantièmes "exception faite des lots possédant un compteur divisionnaire", rien n'est dit sur un local commercial ou pas. D'autre part, j'apprends que notre RDC est antérieur à la loi du 10 juillet 1965, et sera bientôt mis en conformité-ce que cela signifie que son contenu peut être contestable ?
En l'absence de compteurs, on admet généralement qu'une répartition aux tantièmes correspond à l'utilité que représente la fourniture d'eau pour chaque logement. Ce n'est plus vrai lorsqu'il y a des lots commerciaux : une laverie consomme plus qu'une librairie. Aussi on admet la pose d'un compteur pour les seuls commerces. Mais il n'y a en la matière aucune règle précise. La seule manière vraiment juste de répartir les charges de consommation d'eau est la mesure exacte au moyen de compteurs chez chacun, comme aurait pu le dire M de Lapalisse. Le changement de destination du lot fait que l'utilisation d'un compteur se justifie moins qu'auparavant. Il n'annule pas pour autant la clause du RC.
Le règlement peut être ancien, les clauses conformes aux dispositions en vigueur, c'est le cas de celle dont il est question, doit continuer à être observée. L'argument du syndic ne tient pas.
Je partage l'analyse de P.F. Barde dans ses deux derniers messages sur la prévalence, pour le cas exposé, du RC de coprop sur les autres considérations. Je serai intéréssé par une réponse de JPM qui, plus haut, a fait état d'un corpus de jurisprudence "ferme et constante" qui existerait sur la question et permettrait de ne pas retenir cette analyse.
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Posté - 24 janv. 2004 : 21:31:12
