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Elsasser
Contributeur senior
62 réponses |
 Posté - 27 janv. 2004 : 10:50:45
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En mai 2003, j'ai été désigné Syndic bénévole lors d'une assemblée générale réunie par un administrateur judiciaire. De multiples problèmes juridiques et de tensions internes entre les copropriétaires ont fait qu'entre Octobre 2001 et Mai 2003, la copropriété s'est retrouvée sans syndic "légitime". Je ne rentrerais pas trop dans le détail de ces problèmes internes (une autre fois, peut-être !).
Copropriétaire depuis Juin 2002, je n'ai jamais connu de syndic en place. Le précédent a démissionné en Avril 2001 en laissant la copropriété sans syndic. Le président du conseil syndical a réuni une assemblée, pour élire un nouveau syndic en Décembre 2001. Un de nos copropriétaires lui a alors fait remarquer que sa désignation était illégale. Il s'est donc retiré, laissant la copropriété toujours sans syndic. Le précédent copropriétaire a donc demandé au Juge du Tribunal de Grande d'Instance de nommé un administrateur judiciaire en juillet 2002, suivi par une demande des autres copropriétaires, dont moi-même, en Décembre 2002.
Lorsque j'ai acheté mon appartement et un mois après avoir été désigné syndic bénévole, j'ai appris qu'une procédure judiciaire était en cours. Cette procédure est relative à une procédure en Appel d'un jugement du 17 Janvier 2001. En 1999, un de nos copropriétaires (le même que précédemment) a entamé une procédure judiciaire pour annuler une assemblée de 1999. Le 17 Janvier 2001, un jugement lui a donné raison. La demande d'annulation portait sur des délais de convocation, qui n'avait pas été respecté : convocation retirée 7 jours avant l'assemblée.
C'est à partir d'ici, que l'un de mes (nombreux !!) problèmes actuels se pose.
Parce qu'il semblerait que le syndic professionnel de l'époque a fait appel du jugement. L'avocat de la Copropriété m'a contacté un mois après ma nomination, la procédure devant passer devant le juge fin novembre 2003. Dans un premier temps, je lui ai répondu, que cette procédure était à présent inutile, puisque entre-temps 2 des lots (sur 5) avaient changé de propriétaires et qu'un troisième était en vente. En interrogeant les autres copropriétaires, j'ai découvert, que les autres copropriétaires, à l'exception du copropriétaire à l'origine de l'annulation de l'AG de 1999, n'étaient au courant de cette procédure en appel
En feuilletant les archives, j'ai même découvert dans le procès-verbale d'une AG de Juin 2000, concernant la procédure en cours, que l'assemblée avait décidé de ne pas faire appel du jugement. A priori, l'ancien syndic l'a malgré tout fait. Suite à plusieurs relances de l'avocat , je lui ai signifié que le Syndicat des Copropriétaires, que je représente, n'est pas concerné par cette procédure, dans la mesure où non seulement elle n'a pas été décidée en assemblée générale, mais en plus, le syndic de l'époque l'a faite sans tenir compte d'une précédente décision d'AG de ne pas faire appel. Pour compléter le tableau, le syndic en question n'existe plus et je ne sais pas comment retrouver son directeur.
Mes questions sont les suivantes :
1- Dans ma démarche, ai je raison ou tord ?
2- Le Syndic avait t'il le droit d'interjeter l'appel ? Même si l'assemblée générale ne l'y avait pas autorisée ?
3- L'avocat peut t'il nous demander de régler ses honoraires et les frais de désistement du procès, en sachant que le Syndicat des Copropriétaires n'avait pas autorisé cette procédure en appel ?
Salutations,
DSK
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Raymond
Pilier de forums
678 réponses |
Posté - 27 janv. 2004 : 12:40:41
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Mes compétences ne me permettent pas de répondre avec certitude à vos interrogations, mais à priori votre démarche est correcte.
Ce qui semble clair, c'est que si l'avocat a été missionné par un syndic qui n'a pas été mandaté pour cela, l'avocat en sera de sa poche.
Imaginez cette situation, ou dans n'importe quelle copropriété, un copropriétaire missionnerai discrètement un avocat ou n'importe qui d'autres pour une quelconque prestation en se faisant passer pour le syndic... Tout serait possible. L'avocat doit se retourner contre la personne par qui il a été misionné. C'est son problème.
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Elsasser
Contributeur senior
62 réponses |
Posté - 27 janv. 2004 : 14:08:17
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Le problème, c'est que l'avocat ne l'entend pas de cette oreille et me relance constamment sur le sujet.
Je n'ai aucune compétence en droit et j'aimerais savoir comment cela se passe exactement, parce que le jugement en premier instance a eu lieu le 17 Janvier 2001. J'ai cru comprendre que le syndicat des copropriétaires avaient 2 mois pour faire appel. Il avait donc jusque mi-mars 2001. Il semblerait qu'il est alors contacté l'avocat pour lui dire de faire appel. Quelques semaines plutart, en Avril, lors d'une assemblée générale, qu' il a baclé, il a donné sa démission et la copropriété s'est retrouvé sans syndic. L'avocat lui s'est retrouvé sans interlocuteur. Il a donc seul entrepris de faire des conclusions récapitulatives et répondu à l'avocat de la partie adverse, jusqu'à ma nomination, qui n'a eu lieu qu'en mai 2003, après de nombreuses autres viscissitudes juridiques. Depuis, qu'il a enfin un interlocuteur légitime à qui s'adresser, l'avocat ne me lâche plus. Mais le Syndicat des Copropriétaires, pas plus que moi, ne voulons de cette procédure. A plusieurs reprises, je lui ai signifié, mais il ne veut pas comprendre. La procédure passe devant le juge le 30 Janvier.
Je n'ai jamais eu à faire à la justice et à ces procédures et je me demandais comment cela se passe. Quelqu'Universimmonaute en aurait t'il des idées ?
A savoir, qu'est ce qui lie un avocat à son client (contrat, écrit quelconque, ...) ?
Si le Syndicat des Copropriétaires est attaqué, je comprends aisemment que celui-ci n'a d'autres choix, que de se défendre. Une procédure en appel n'est pas une procédure de défense, mais plutôt de contre-attaque, et dans ce cas, elle doit être validée en Assemblée Générale, vrai ou faux ?
Cordialement,
Elsasser
DSK |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 28 janv. 2004 : 13:36:03
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Le problème est que Raymond n'a que partiellement raison.
Citation :
Ce qui semble clair, c'est que si l'avocat a été missionné par un syndic qui n'a pas été mandaté pour cela, l'avocat en sera de sa poche.
Imaginez cette situation, ou dans n'importe quelle copropriété, un copropriétaire missionnerai discrètement un avocat ou n'importe qui d'autres pour une quelconque prestation en se faisant passer pour le syndic... Tout serait possible. L'avocat doit se retourner contre la personne par qui il a été misionné. C'est son problème.
Le principe général est que le mandant est tenu d'exécuter les engagements contractés par le mandataire, conformément au pouvoir qui lui a été donné (art 1998 du Code civil). Ici le "pouvoir" c'est la désignation du syndic, et non la décision de l'assemblée qui l'aurait autorisé à faire appel.
Si l'on revient à la question, il faut atténuer la rigueur du principe car ce qui peut être valable pour le fournisseur de produits d'entretien ne l'est pas autant pour un avocat ou pour un banquier sollicité pour emprunt du syndicat.
Le syndic peut faire appel sans autorisation. Il doit même le faire car le délai est court et ne permet pas la tenue d'une assemblée. Il doit ensuite solliciter l'avis de l'assemblée sur la poursuite de la procédure. Si l'assemblée décide de ne pas continuer, le syndic doit prévenir l'avocat.
Quant à ce dernier, il parait curieux qu'il ne se soit pas inquiété de l'évolution des activités du syndic. Il me semble que le syndicat a été victime de beaucoup de légèretés, dont celle, moins pardonnable encore, du Conseil syndical de l'époque.
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 28 janv. 2004 : 14:01:17
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Tout ceci est très bien dit, mais n'appoorte peut être pas une réponse plus précise à Elsasser.
Un point me semble important. L'irrecevabilité d'une action est reconnue en l'absence d'une autorisation donnée au syndic conformément à l'art.55, sauf s'il s'agit de créances.
En l'espèce, l'avocat a été pour le moins "léger" en ne vérifiant pas que le syndic, éventuellement à posteriori comme le souligne JPM, avait une autorisation donnée par une AG.
Ne l'ayant y pas fait, l'art.55 de la loi de 1965 apportant un bémol à l'art.1998 du CC qui est général, il ne peut maintenant se retourner contre le Syndicat qui, non seulement n'a pas autorisé l'action en justice, mais a voté contre !
Sans doute que cet avocat ne connait pas trop le statut spécifique des copropriétés. Il faut lui dire qu'il n'y aura pas de suite à ses demandes .
Bon courage.
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 29 janv. 2004 : 00:10:51
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L'appel n'est pas soumis à autorisation de l'assemblée, a fortiori quand le syndicat était défendeur devant le TGI. Le poursuite de la procédure sur l'appel interjeté n'est pas plus soumise à une quelconque autorisation. L'article 55 dit clairement : " Une telle autorisation n'est pas nécessaire [...] pour défendre aux actions intentées contre le syndicat ". Le syndicat est encore en défense quand il plaide en appel contre un copropriétaire qui l'a assigné.
Le bon sens élémentaire commande au syndic de rendre compte de ses diligences à une assemblée, soit l'annuelle suivante, soit spécialement convoquée à cet effet mais ce n'est pas dans le cadre de l'article D 55.
Voir en particulier Cass civ 09/07/1985 Administrer novembre 1985 p 35 et surtout Gazette du Palais 30 mars 1986 avec les observations du professeur Souleau. On peut en profiter pour saluer la mémoire de ce juriste éminent trop tôt disparu. Ses travaux montrent qu'il aurait rendu d'éminents services au droit comme à la pratique de la copropriété.
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Elsasser
Contributeur senior
62 réponses |
Posté - 29 janv. 2004 : 08:43:19
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Je ne vais pas porter de jugement sur l'avocat choisi par l'ancien syndic, mais il est indéniable que ces connaissances en droit de la copropriété sont un peu légères. Outre le fait, que l'assemblée générale n'a pas autorisé cette procédure en appel, je considère, de plus, qu'elle est perdue d'avance, car il s'agit d'un problème de délai de convocation. L'affaire date de 1999, à l'époque le syndic a convoqué l'assemblée 22 jours avant l'assemblée (notre RC précise un délai de 20 jours), un copropriétaire pour des raisons X, Y ou Z n'a retiré sa convocation que 7 jours avant la tenue de celle-ci. Le syndic a, malgré tout, maintenu la date de la réunion, qui, logiquement a été dénoncée par ce copropriétaire. En première instance, le Syndicat des Copropriétaires a perdu. Le syndic, probablement touché dans son amour-propre a fait appel de ce jugement.
Je ne suis pas juriste, mais quelques touches pianotées sur un clavier et en deux temps trois mouvements, j'apprends qu'il existe de nombreuses jurisprudences, qui convergent toutes dans le même sens, à savoir, qu'avant la SRU 2000, c'est le délai de réception de l'AR qui marque le départ du délai de convocation et non la première présentation du facteur.
Un avocat défend les affaires qu'on lui soumet, mais n'a t'il pas non plus un devoir de conseil ?Surtout lorsque la jurisprudence est abondante. Pourquoi engager la copropriété dans une procédure sans issus, je ne le comprends pas, à moins de ne considérer que l'aspect financier de la chose ?
Salutations,
Elsasser
DSK |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 29 janv. 2004 : 11:24:51
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Elsasser,
Vous avez tout à fait raison au sujet du comportement de l'avocat.
De plus, nonobstant l'inapplicabilité de l'article D 55, un avocat sérieux doit s'inquiéter des avis éventuels de l'assemblée au sujet d'une procédure.
Tout cela entre effectivement dans l'obligation de conseil.
J'ai rectifié : c'est bien entendu l'inapplicabilité de l'article 55 que je voulais écrire. J'ai été troublé par l'alerte sur le virus MyDoom qui est, parait-il très ravageur. Depuis huit jours, une mise à jour quotidienne de l'anti-virus, c'est fastidieux et énervant
Edité par - JPM le 29/01/2004 16:29:34 |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 29 janv. 2004 : 11:50:31
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Mille pardons, JPM : encore un problème de lunettes qui m'a empêché de remonter aux données initiales et voir que l'affaire était effectivement en défense. Et qu'en défense, comme vs le précisez justement, le syndic peut agir sans l'art.55.
Quand à l'avocat, il a été plus que leger ...
Mais rien d'étonnant : Elsasser précise : "avocat choisi par l'ancien syndic ...." : Cherchez l'erreur !.....: Avocat du syndic ou du Syndicat ?
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P.F. Barde
Pilier de forums
1972 réponses |
Posté - 30 janv. 2004 : 00:40:46
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Pourquoi ce harcèlement ?
S'il s'agit des honoraires pour les diligences qu'il a entreprises avant que vous lui avez donné instruction de renoncer à l'appel, ses prétentions sont justifiées sur le principe, même s'il y a lieu de discuter du montant s'il se révèle excessivement gourmand.
S'il insiste pour poursuivre, cela devient incompréhensible. S'il ne veut vraiment pas comprendre, notifiez lui qu'il n'est plus mandaté à compter de ce jour pour représenter le syndicat et demandez à un autre avocat de clore cette affaire sans délai. S'il devait y avoir litige sur le paiement d'honoraires, cela serait en premier ressort de la compétence du bâtonnier.
Cordialement
P.F. Barde |
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