|
|
| Auteur |
 Sujet  |
|
|
|
Debo
Nouveau Membre
3 réponses |
 Posté - 29 janv. 2004 : 12:00:10
|
Bonjour,
Je suis actuellement locataire d'un 3 pièces en région parisienne, je je loue 1400€ par mois hors charges. Mon bail expire en Janvier 2009. Mon propriétaire m'a fait parvenir une offre de vente, pour laquelle je dois donner une réponse avant avril 2004.
Cette offre de vente est de 400000€, compte tenu de la décote de 14% que m'accorde le propriétaire du fait de l'echance tardive de mon bail.
J'ai l'intention de refuser cette offre de vente, qui est au dessus de mes moyens. Je perdrais donc ainsi mon droit de préemption, et mon proprietaire pourra ainsi tenter une vente occupée.
J'imagine que les éventuels acheteurs d'un bien occupé jusqu'en 2009 sont uniquement des investisseurs. Par conséquent, je m'interroge sur le prix que devra negocier cet eventuel investisseur pour que cela soit interessant pour lui. Mon but bien evidement, est de faire une offre à mon propriétaire qui soit supérieur à ce prix, mais inferieur à celui qu'on me propose aujourdhui
Pouvez-vous m'aider ?
Un grand merci.
|
|
Signaler un abus
|
|
|
Raymond
Pilier de forums
678 réponses |
Posté - 29 janv. 2004 : 13:05:28
|
Faites donc estimer le bien à un juste prix par le biais d'une agence, ou au mmoins essayez vous-mêmes en fonction du prix du marcher local.
Si le prix de 400000E vous semble largement surévaluer, faites une proposition au prix qui vous semble raisonnable (par lettre RAR).
J'espère que quelqu'un pourra vous répondre plus sûrement sur la législation relative à votre cas, mais je suppose que le vendeur ne peut proposer n'importe quel prix, cela rendrait tout droit de préemption inapplicable. |
Signaler un abus  |
|
|
Debo
Nouveau Membre
3 réponses |
Posté - 29 janv. 2004 : 13:35:15
|
Ce n'est pas tant ce que vaut mon appartement (à la rigueur, 400000€ est plutot dans le marché, pour un appartement non occupé) qui m'interesse, que ce que je peux negocier compte tenu de la position de mon proprietaire qui est obligé de faire une vente occupée à écheance lointaine, donc avec une décote importante.
La question est donc : combien un investisseur est prêt à mettre dans un bien à revenu locatif brut de 1400 EUR par mois, occupé jusqu'en 2009 ?
|
| Signaler un abus |
|
|
Prados
Pilier de forums
3625 réponses |
Posté - 29 janv. 2004 : 16:49:00
|
Debo,
J'ai plusieurs commentaires:
1- S'agissant d'une vente occupée, votre propriétaire n'était pas tenu de vous faire une offre. Donc, il peut vendre à qui il veut, au prix qu'il veut sans que vous ayez un droit quelconque (préemption ou priorité sur l'autre acheteur). Il n'est pas du tout tenu de vous informer du prix auquel le bien sera vendu.
2- Comment estimer la valeur d'un bien occupé?
Ici, essayez de déterminer d'abord la valeur du bien non occupé, en faisant des simulations sur internet, en consultant les offres dans votre quartier/immeuble pour des biens de même taille et de même standing.
Ensuite, quel est le bon coefficent de réduction à appliquer. Sachant que votre bail court jusqu'en 2009, votre bailleur est surement une personne morale (bail de six ans), et qu'il reste donc 5 ans de bail, la décôte de 14% ne parait un peu légère.
Maintenant, nous sommes dans un marché de vendeurs, et votre bailleur en tire parti.
De plus, si vous habiter un quartier de Paris relativement côté (genre 5e, 6e, 7e, 8e ou 16e par exemple), ce coefficient me parait tout a fait acceptable compte tenu de la demande tres forte envers ces quartiers.
Prados |
| Signaler un abus |
|
|
jmguerin
Contributeur vétéran
155 réponses |
Posté - 29 janv. 2004 : 18:03:39
|
Bonjour,
Il est possible que votre immeuble appartienne à un mono propriétaire et qu'il s'agisse de la première vente de l'appartement depuis la division de l'immeuble par lots. C'est le cas actuel de beaucoup de compagnie d'assurances. L'article 10 de la loi n°75-1351 du 31 décembre 1975 ménage à ce moment là un droit de préemption au locataire.
Vérifiez si vous êtes dans cette situation. Dans ce cas, et même si vous refusez l'offre, le notaire devra vous faire une deuxième offre, aux nouvelles conditions, si la vente se fait plus tard au profit d'un tiers à un prix plus avantageux que celui que l'on vous propose.
Pour le prix, vous pouvez essayer la méthode par capitalisation dite aussi méthode par le revenu.
Si l'on considère que le rendement de l'investissement pour un 3 pièces est de 3,5 % (je dis 3,5% parce que ce pourrait être l'idée de votre propriétaire), et si le rapport de l'investissement est de 1400x12= 16.800 par an, on arrive à une valeur de 16800/0.035=480.000 euros, auquel on enlève une décôte de 3% par année restant à courir, ce qui donne environ 410.000 euros. C'est pas idiot, mais pas complètement fondé.
Espérant que cela pourra vous être utile,
onne chance
JM GERIN |
| Signaler un abus |
|
|
Debo
Nouveau Membre
3 réponses |
Posté - 30 janv. 2004 : 09:15:59
|
Merci de vos réponses.
Il s'agit effectivement de la première vente de l'immeuble par lot. D'après ce que vous dites, même si je refuse l'offre de vente, le notaire devra m'avertir d'un prix de vente inferieur negocié ulterieurement. J'avoue que je n'avais pas compris ça des textes, mais je ne suis pas familiere du langage des textes de loi.
Dans votre calcul sur le rendement de l'investissement, ne pensez vous pas qu'il faut également déduire les charges du proprietaires, les taxes foncières, les impots, et la CSG, avant de calculer le rendement ?
Sur la valeur de l'appartement, il est situé dans un quartier où on observe du 5500 € le m², alors qu'on me le propose à 5700 €/m² après la décote de 14%. C'est donc "un peu cher", je cite un agent immobilier à qui on a posé la question.
Mais à la rigueur, la question n'est pas là, le propriétaire peut fixer le prix qu'il veut, ce que j'essaye d'évaluer, c'est le prix auquel il sera vendu finalement avec moi dedans jusqu'en 2009, si je refuse toutes les offres.
Débo
|
| Signaler un abus |
|
|
jmguerin
Contributeur vétéran
155 réponses |
Posté - 30 janv. 2004 : 09:32:17
|
Bonjour,
Voilà ce que dit l'article 10 de la loi :
Loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975
Loi relative à la protection des occupants de locaux à usage d'habitation
Article 10
Modifié par Loi 2000-1208 2000-12-13 art. 196 JORF 14 décembre 2000.
I - Préalablement à la conclusion de toute vente d'un ou plusieurs locaux à usage d'habitation ou à usage mixte d'habitation et professionnel, consécutive à la division initale ou à la subdivision de tout ou partie d'un immeuble par lots, le bailleur doit, à peine de nullité de la vente , faire connaître par lettre recommandée avec demande d'avis de réception , à chacun des locataires ou occupants de bonne foi, l'indication du prix et des conditions de la vente projetée pour le local qu'il occupe . Cette notification vaut offre de vente au profit de son destinataire .
Nonobstant les dispositions de l'article 1751 du code civil, les notifications faites en application du présent article par le bailleur sont de plein droit opposables au conjoint du locataire ou occupant de bonne foi si son existence n'a pas été préalablement portée à la connaissance du bailleur.
L'offre est valable pendant une durée de deux mois à compter de sa réception. Le locataire qui accepte l'offre ainsi notifiée dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur, d'un délai de deux mois pour la réalisation de l'acte de vente. Si dans sa réponse, il notifie au bailleur son intention de recourir à un prêt, son acceptation de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et, en ce cas, le délai de réalisation es porté à quatre mois. Passé le délai de réalisation de l'acte de vente, l'acceptation par le locataire de l'offre de vente est nulle de plein droit.
Dans le cas où le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l'acquéreur, le notaire doit, lorsque le propriétaire n'y a pas préalablement procédé, notifier au locataire ou occupant de bonne foi ces conditions et prix à peine de nullité de la vente. Cette notification vaut offre de vente au profit du locataire ou occupant de bonne foi. Cette offre est valable pendant une durée d'un mois à compter de sa réception. L'offre qui n'a pas été acceptée dans le délai d'un mois est caduque.
Le locataire ou occupant de bonne foi qui accepte l'offre ainsi notifiée dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au propriétaire ou au notaire, d'un délai de deux mois pour la réalisation de l'acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l'acceptation par le locataire ou occupant de bonne foi de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Si, à l'expiration de ce délai, la vente n'a pas été réalisée, l'acceptation de l'offre de vente est nulle de plein droit. Les termes des cinq alinéas qui précèdent doivent être reproduits, à peine de nullité, dans chaque notification.
Pour la méthode par capitalisation, ça donne une indication, mais c'est rarement suffisant pour évaluer un bien, il faut en pondérer les résultats par d'autres méthodes. L'évaluation du rendement brut fait effectivement beaucoup varier la valeur. Si vous faites le même calcul avec 4% de rendement, vous verrez la différence !!
Bien à vous
JM GERIN |
| Signaler un abus |
|
| |
|
Sujet |
|
|
|
|
| Universimmo.com |
© 2000-2006 AEDev |
|
|
|
|
Forum fermé
Sujet fermé
