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Elisabeth
Pilier de forums
1905 réponses |
 Posté - 31 janv. 2004 : 15:40:58
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Je n'ai pas retrouvé le fil de discussion auquel j'aurais pu rattacher ma question :
un copropriétaire qui a 2 lots principaux, peut-il voter pour l'un des lots et se faire représenter par un mandataire pour le 2è lot ?
A priori, je pense que la réponse est oui mais j'aimerais quand même confirmation des spécialistes. Merci.
Elisabeth
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 31 janv. 2004 : 16:13:23
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Bien sur, qu'il peut. Pourquoi ne le pourrait-il pas.
Nous sommes dans un pays de liberté, exception faite pour traverser la Seine et sa propre rue quand il y a des visiteurs importants. Mais il y a dans ce cas des justifications sérieuses.
Il est même possible que le mandataire vote dans un sens différent que son mandant pour l'autre lot, si toute liberté lui a été laissée. Le cas est fréquent quand la propriété de l'un des lots est démembrée par un usufruit par exemple, et encore en cas de commodat (prêt à usage) après un divorce.
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P.F. Barde
Pilier de forums
1972 réponses |
Posté - 01 févr. 2004 : 16:49:16
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Je pense au contraire qu’il ne le peut pas. Les textes ne précisent pas si les copropriétaires de plusieurs lots sont tenus de voter de la même façon pour l’ensemble de leurs lots ou si le vote est divisible par le nombre de lots possédés.
Mais considérer les lots et non les personnes conduit à d’étranges conclusions. Ainsi Madame X serait absente pour le lot 15, mais présente et non opposante pour le lot 23. Peut-elle faire opposition ? Comment appliquer l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 ? Imaginons un immeuble comprenant dix appartements et dix caves, chaque propriétaire d’appartement possédant également la cave qui lui est associée. Deux de ces appartements appartiennent à la même Madame X. Un projet d’amélioration pour être adopté doit être approuvé par la majorité absolue des copropriétaires, ce qui oblige à compter les copropriétaires. Combien sont-ils ? Selon que l’on considère les lots ou les personnes, l’ensemble pour certains mais le détail pour tous, entre 9 et 20. En perspective des complications à n’en plus finir.
Cette démonstration par l’absurde conduit à conclure qu’il ne peut y avoir qu’un vote par personne et donc une possibilité unique de donner mandat, le mandat portant nécessairement sur l’ensemble des lots possédés par le mandant.
L’exemple présenté par JPM ne contredit pas cette conclusion. Soit le lot A, propriété indivise de M et Mme X et le lot B, dont M X est nu-propriétaire et Mme X usufruitière. Il y a trois personnes juridiques distinctes en présence : la communauté comprenant M et Mme X qui possède le lot A, M X qui possède la nue-propriété du lot B et Mme X qui possède l’usufruit du lot B. Pour ce dernier lot démembré, M et Mme X devront désigner un mandataire commun. Donc, en ce cas, trois personnes distinctes, mais deux copropriétaires dans le sens où on l'entend dans le statut de la copropriété.
Je lis dans le Code de la Copropriété publié par les éditions LITEC : « lorsqu’une personne possède plusieurs lots, elle ne compte que pour une tête (KISCHINEWSKY-BROQUISSE, n 605, note 480 – J.-Cl. Copropriété, fasc.86, n.75) ».
Je lis aussi : « Lorsqu’une société est copropriétaire, c’est le nombre de ses associés qui est pris en compte ». Je pense qu’il y a une erreur de rédaction, cela ne s’appliquant qu’aux sociétés d’attribution.
Cordialement
P.F. Barde |
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Elisabeth
Pilier de forums
1905 réponses |
Posté - 01 févr. 2004 : 17:57:47
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Voilà une question simple qui conduit à des développements un peu moins simples.
Je ne suis pas du tout habituée à "manipuler" l'article 26, alors je perds un peu pied, avec en plus les cas de figure particuliers cités par Barde.
Je précise mes pensées au moment où je posais la question : il existe donc un copropriétaire ayant 2 lots. Mon but était simplement de lui permettre de se faire accompagner par une personne compétente qui représenterait son 2è lot.
Cette personne risque-t-elle vraiment de se faire "jeter" dans la mesure où le syndic ne connaît même pas les articles de loi les plus courants et qu'il sera incapable, étant mis devant le fait accompli, de me citer un texte de loi interdisant cette démarche, au moment de l'AG.
D'autres avis ?
Elisabeth |
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Elisabeth
Pilier de forums
1905 réponses |
Posté - 01 févr. 2004 : 22:54:16
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Je poursuis mon intervention précédente et je reprends l'exemple de Barde (10 appartements, 10 caves).
N'ayant pas encore tout compris, je ne suis pas certaine que ce qui va suivre est "juste".
Dans le cas précédent, supposons qu'un propriétaire possède 9 appartements et 9 caves et qu'il y ait donc un 2è propriétaire qui possède le 10è appartement et la 10è cave.
D'après le raisonnement de Barde, il n'y aurait donc que 2 copropriétaires.
Qu'est-ce qui se passe à ce moment-là ?
Citation :
Un projet d’amélioration pour être adopté doit être approuvé par la majorité absolue des copropriétaires, ce qui oblige à compter les copropriétaires.
J'ai l'impression que le raisonnement de Barde conduit à ne pas "assimiler" un mandataire à un copropriétaire.
Autre cas particulier : si le propriétaire des 9 appartements et des 9 caves se fait représenter par un mandataire, que se passe-t-il ?
Elisabeth |
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oldman24
Pilier de forums
5732 réponses |
Posté - 02 févr. 2004 : 14:31:19
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Bonjour à tous,
Comme nous nous trouvons,mon épouse et moi, dans le même cas
je pense comme JPM, dés lors que les délégations de pouvoir sont données en bonne et due forme pour le vote à une assemblée générale ou autre.Les tantièmes représentés de part et d'autre doivent bien étre pris en compte à cette occasion, selon le vote exprimé (même pour ou contre).
Bien cordialement
François GHERARDI |
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Tourloup
Pilier de forums
585 réponses |
Posté - 02 févr. 2004 : 16:11:08
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Imaginons le pire, qui en général est toujours le plus habilité à arriver: Je vote contre telle proposition de l'ordre du jour et par un hasard tout à fait fortuit, mon mandataire de l'autre lot dont je suis le propriétaire, vote POUR.
Pas de chance, grâce à cette voix la majorité de l'article tant est acquise et je compte faire un procès en bonne et dûe forme pour annuler l'AG, la décision ou que sais-je encore.
Qui va suivre le Tribunal? Moi ou mon autre Moi?
Je ne suis pas d'accord avec JPM, des lots il y en a plusieurs, des copropriétaires un seul. S'il est présent à l'AG, il l'est pour toutes les décisions prises et pour tous ses lots.
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oldman24
Pilier de forums
5732 réponses |
Posté - 03 févr. 2004 : 01:45:25
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Aprés tous ces avis divergents qui est venu dire que les affaires
relatives à la COPROPRIETE sont à la portée de n'importe quel "sous
Saint-Cyrien" ?
Bien cordialement
François GHERARDI |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 03 févr. 2004 : 12:13:16
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.... surtout quand ils se mettent à décortiquer les pattes de mouche avec des gants de boxe !
Plus sérieusement : la copropriété est un groupement de personnes. Elles ont la propriété d'immeubles répartis par lot.
Question : est-ce le lot qui vote ou la personne propriétaire ?
Si c'est LA personne, je ne vois pas comment diviser les voix de plusieurs lots propriété d'UNE personne ..indivise (ici un couple marié sous le régime de la communauté).
Il est constant que si un couple peut assister à l'AG, un seul peut exprimer les voix détenues (A eux de s'expliquer dans le couloir avant ....). A ma connaissance, il ne peut y avoir de mandat de l'un donné à l'autre entre conjoint en communauté sur le ou les mêmes lots.
Maintenant, si c'est Mr qui vote seul pour les 2 lots, rien n'empeche Mme d'avoir X mandats, dans la limite de 5%, puisqu'elle ne dispose pas par elle même de l'expression de voix pour ses lots en communautés.
....C'était la 3ème écaille de la patte arrière gauche de la deuxième mouche .....
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P.F. Barde
Pilier de forums
1972 réponses |
Posté - 06 févr. 2004 : 01:06:46
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Cela peut sembler à première vue du décorticage de pattes de mouches avec des gants de boxe, mais j'ai été témoin d'un tel débat au cours d'une assemblée : un copropriétaire possédant plusieurs lots avait trouvé acquéreur pour un de ces lots et lui avait donné mandat pour la représenter pour ce seul lot, elle-même étant présente à l'assemblée pour ses autres lots. Vu le poids de cette copropriétaire, le syndic n'a pas estimé utile de la contredire et a réussi à faire admettre ce pouvoir partiel.
Pour Elizabeth.
Dans un immeuble comprenant dix appartements dont neuf appartenant à la même personne, il n'y a en effet que deux copropriétaires. Le copropriétaire majoritaire peut se faire représenter, mais, comme le dit très bien Gédehem, c'est sa personne qu'il fait représenter et non ses lots. Le mandataire sera donc nécessairement porteur des voix afférentes aux neufs lots. La présence d'un mandataire ne peut avoir pour effet d'augmenter le nombre des copropriétaires.
Observation de bon sens de Tourloup : prévoir de pouvoir se faire représenter pour une partie seulement de ses lots conduit à une absurdité.
Qu'Oldman24 se rassure, la copropriété n'est pas si inaccessible. Avec un minimum de connaissances vite acquises et de la logique, on s'en sort très bien. La question posée fait plus appel à la simple logique qu'à une profonde culture juridique.
Cordialement
P.F. Barde |
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Tourloup
Pilier de forums
585 réponses |
Posté - 06 févr. 2004 : 08:47:43
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Simple logique: Celui qui est convoqué est bien une personne physique (même dans le cas d'une indivision, on suppose qu'ils se sont arrangés par avance pour nommer 1 seul représentant), comment pourrait-il se dédoubler par le simple fait d'être représenté pour une partie de ses lots?
Ou alors, pour contourner la Loi (j'aime bien ça!), vu que je possède les 5% fatidiques ou plus de la moitié des tantièmes, je me fais représenter par un autre pour une partie et hop!... le tour est joué: Je peux voter de toute ma puissance, faire élire mon syndic, débouter tel ver de terre qui prétend que je suis trop dominateur ou un peu escroc.
Vous voyez que les choses sont... Compliquées! contrairement à ce que notre Barde préféré nous chante. La copropriété, qui est une affaire de personnes et ne fait que gérer quatre murs et trois appareils, devient une affaire de juristes qui fait la joie des incompétents nommés syndics et nous prend du temps sur notre télé.
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Elisabeth
Pilier de forums
1905 réponses |
Posté - 06 févr. 2004 : 12:17:26
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Concernant ma question initiale, voici un avis que j'ai glané par ailleurs :
"Il n'existe à priori aucune règle "d'indivision forcée" pour l'ensemble des lots privatifs appartenant à un copropriétaire, à l'exception de la règle des 5 % ou des dispositons de l'article 22 de la loi (total des milièmes d'un copropriétaire qui dépasse les 50 % des millièmes généraux de la copropriété).
Par conséquent, le copropriétaire qui possèdent deux lots peut parfaitement et légalement représenter lui-même un lot privatif et donner mandat (seul un mandat écrit est valable) pour l'autre lot privatif à un mandataire de son choix.Il n'existe pas de jurisprudence invalidante en la matière."
Cela vous inspire-t-il des commentaires ?
Elisabeth |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 06 févr. 2004 : 12:44:12
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Alors ça, c'est le truc même du décortiqueur de pattes de mouche ! !
J'ai 2 lots, mais comme il vaut mieux faire faire par les autres.. j'allège ma tâche et donne mandat à ma voisine d'en face pour mon 2ème lot. C'est plus du décortiquage, c'est juste un exercice masturbatoire (n'est-ce pas, joseph ?).
Parce que cela suppose que LE propriétaire en question soit seul. Parce que s'il est marié, pour donner mandat il va falloir qu'avant, ils s'expliquent dans le couloir :" Mr : je donne à la voisine. 'Mme : non, moi je donne au voisin !)" Vous voyez d'ici le match de boxe ?.
Ensuite, si c'est juste pour échapper à la règle des 50%, inutile de vous dire que j'aurais vite fait de démontrer l'abus de droit dans ce mandat de complaisance ! D'autant plus que le fait de donner mandat n'enlève rien au fait que les voix du proprio en question, de lui-même ou par mandataire, c'est toujours lui qui représente + de 50% des voix et qui les exprime !
Le commentaire que cela m'inspire ? mais pour QUOI (en 2 mots) cette question ? quelle finalité ?
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Elisabeth
Pilier de forums
1905 réponses |
Posté - 06 févr. 2004 : 12:55:35
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Gédehem, j'avais déjà expliqué le pourquoi de ma question.
Voir le 4è message de ce fil de discussion.
Elisabeth |
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P.F. Barde
Pilier de forums
1972 réponses |
Posté - 07 févr. 2004 : 12:40:22
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Tourloup,
Merci d'apporter un élément de plus qui démontre les aberrations où conduit à admettre la possibilité d'une division du droit de vote en assemblée générale.
Elisabeth,
Je ne pense pas qu'il faille s'attarder sur le commentaire que vous avez cité, dont le sens, plutôt obscur, apparaîtrait peut-être mieux dans son contexte. Tout d'abord le terme d'indivision est impropre. On parle d'indivision lorsqu'un même bien appartient en commun à plusieurs personnes alors qu'en l'occurence on envisage le cas de plusieurs biens appartenant à une même personne. Ensuite, l'auteur de ce commentaire précise aussitôt que son point de vue est inapplicable en deux cas. Or nous venons d'ajouter à ces deux cas une liste non exhaustive des aberrations où cette idée peut mener. Il vaut donc mieux l'abandonner et ignorer les phrases ampoulées mais vides de sens où se complaisent nombre de disciples de Diafoirus.
Vous aviez déjà abordé la question et je crois vous avoir déjà donné mon opinion. Votre copropriétaire qui souhaite se faire assister, si elle craint que la personne devant l'assister ne puisse assister à la réunion de l'assemblée, a la ressource de lui donner mandat pour la représenter. Ainsi, de droit, le mandataire pourra participer à la réunion, le risque étant que la copropriétaire mandante se fasse interdire. Cela me semblerait abusif. Cette interdiction ne pourrait d'ailleurs être prononcée que par le président de séance et en aucune façon par le syndic que les rédacteurs du statut de la copropriété ont bien pris soin de confiner au rôle de porte-plume, et encore, sous réserve d'absence d'opposition de l'assemblée. Comme je ne vois pas en quoi le droit de se faire représenter impliquerait l'abandon du droit d'assister à l'assemblée générale, en une telle situation je me sentirais parfaitement en droit de forcer l'entrée de la salle, mettant ainsi le président devant l'alternative, soit d'accepter ma présence, soit de m'éjecter par la violence au risque de se rendre l'auteur d'une voie de fait qui pourrait ultérieurement constituer un vice dans la tenue de l'assemblée susceptible de la faire annuler judiciairement.
Cordialement
P.F. Barde |
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Tourloup
Pilier de forums
585 réponses |
Posté - 07 févr. 2004 : 13:56:24
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Hmmm... en vous relisant, je vous comprends mieux! Mais j'ai aussi compris que vous ne nous dites pas tout.Citation :
Je précise mes pensées au moment où je posais la question : il existe donc un copropriétaire ayant 2 lots. Mon but était simplement de lui permettre de se faire accompagner par une personne compétente qui représenterait son 2è lot.
Question: Pourquoi voulez-vous faire venir une autre personne qui porterait un pouvoir de quelqu'un qui se trouve dans la salle?
Je devine: Vous voulez f... la pagaille et avoir du monde autour de vous pour faire du foin. Ou alors, inviter un huissier déguisé en porteur de pouvoir pour faire un constat pas très amiable. Ou encore, faire intervenir un fin limier des questions de copropriété pour leur tenir un discours interminable qui les épuiserait tous et les mettrait dans votre poche...
Les suppositions peuvent être infinies, mais de grâce, dite-nous ce que vous voulez faire, car pour la forme: c'est faisable. Pour le fond, vous voyez que c'est contestable.
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Elisabeth
Pilier de forums
1905 réponses |
Posté - 07 févr. 2004 : 17:48:21
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Pour P. F. Barde :
Tout en rappelant que je n'ai aucune notion de droit, (mon argumentaire ne pourra donc aller très loin) juste quelques commentaires :
Dans le texte que j'ai rapporté, indivision figurait entre guillemets, ce que vous ne semblez pas avoir remarqué. Ensuite, une simple recherche dans le dictionnaire permet de trouver que "indivision forcée" est synonyme de copropriété divise, donc a priori, il ne s'agit absolument pas de l'indivision dont vous rappelez la signification plus haut.
A partir de là, je vous laisse commenter, car je n'ai pas d'autres prétentions.
Par ailleurs, je récapitule :
une copropriétaire bailleur me donne toujours son pouvoir (j'en ai parlé dans d'autres fils de discussion) et je souhaiterais la faire remplacer par un mandataire qui aurait quelque autorité.
Et objet de ce fil : un copropriétaire a 2 lots et je souhaiterais qu'une autre personne le remplace pour son 2è lot.
Ce qui me permettrait d'"introduire" 2 personnes ayant quelques compétences dans notre prochaine AG.
Le but n'étant pas de mettre la pagaille, tout au contraire. Le but étant par exemple d'expliquer aux gens qu'ils sont complètement idiots d'approuver des comptes dont on n'a jamais vu la couleur depuis 3 ans. Ceci est un exemple parmi une multitude d'autres.
Evidemment, ce serait dit de façon autrement "diplomatique" ou "pédagogique". Personnellement, je me sens le besoin de me "défouler" un peu en ce moment, face à ces copropriétaires très spéciaux.
Citation :
Votre copropriétaire qui souhaite se faire assister, si elle craint que la personne devant l'assister ne puisse assister à la réunion de l'assemblée, a la ressource de lui donner mandat pour la représenter. Ainsi, de droit, le mandataire pourra participer à la réunion, le risque étant que la copropriétaire mandante se fasse interdire. Cela me semblerait abusif. Cette interdiction ne pourrait d'ailleurs être prononcée que par le président de séance et en aucune façon par le syndic que les rédacteurs du statut de la copropriété ont bien pris soin de confiner au rôle de porte-plume, et encore, sous réserve d'absence d'opposition de l'assemblée. Comme je ne vois pas en quoi le droit de se faire représenter impliquerait l'abandon du droit d'assister à l'assemblée générale, en une telle situation je me sentirais parfaitement en droit de forcer l'entrée de la salle, mettant ainsi le président devant l'alternative, soit d'accepter ma présence, soit de m'éjecter par la violence.....
P. F. Barde, je pense que j'ai dû lire un peu vite les précédentes interventions auxquelles vous faites allusion. En tout cas, je n'avais pas compris les choses ainsi. Il me semble cependant me souvenir que les interventions des divers contributeurs n'allaient pas toutes dans le même sens.
Donc je résume :
moi, en tant que copropriétaire, j'ai le droit d'assister (en tant que spectatrice en quelque sorte) à l'AG des copropriétaires (sans prendre part aux votes). Laissant le soin à un mandataire qui m'accompagnerait de voter à ma place.
(Cela me semble quand même un peu "tiré par les cheveux" !)
Ai-je bien compris ?
Si oui, le copropriétaire ayant 2 lots et objet de cette discussion pourra donc assister sans voter et faire appel à un mandataire qui voterait pour ses 2 lots. On pourrait même encore être plus "vicieux" : il pourrait faire venir 2 mandataires !
Elisabeth |
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colette
Pilier de forums
1841 réponses |
Posté - 07 févr. 2004 : 18:26:06
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Bonjour.
Si je relis les PV d'AG, il apparaît que les propriétaires de plusieurs lots comptent pour une personne et les millièmes sont additionnés.
Cependant, dans le cas de vote "par cage d'escalier", le propriétaire de plusieurs lots est bien interrogé pour chancun de ses lots et peut voter (la logique peut être malmenée) oui pour une cage et non pour une autre.
Quant à déléguer 2 mandataires avec ou sans instructions de vote, je pense que rien ne peut l'en empêcher.
Amicalement
Colette (www.lesaintjames.org) |
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P.F. Barde
Pilier de forums
1972 réponses |
Posté - 08 févr. 2004 : 00:58:51
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On peut imaginer plusieurs mandataires successifs, mais une pluralité simultanée est, on l'a relevé, une absurdité.
Il est cependant des situations moins nettes que celles où une seule personne est pleinement propriétaire de plusieurs lots. JPM a mentionné le cas d'un des lots démembré par un usufruit. En cas de démembrement, la loi du 18 juillet 1965 prévoit que le nu-propriétaire et l'usufruitier désignent un mandataire commun. Il est évident que le mandataire désigné ne représentera les deux ayant droit que pour le lot démembré. Il faut alors considérer qu'il y a bien deux copropriétaires différents. Par exemple, si Monsieur Dupont, qui possède les lots A et B, a donné en usufruit le lot B à Madame Durand, il faudra considérer deux copropriétaires, d'une part Monsieur Dupont propriétaire du lot A et la communauté Dupont-Durand propriétaire du lot B. Cela vaut à mon avis à chaque fois qu'il y a constitution de droits réels : droit d'usage et d'habitation, bail emphythéotique, etc. Je n'inclue cependant pas le commodat ou autres modes d'occupation ou de jouissance, tel le bail commercial, malgré l'étendue des droits ou des obligations du bénéficiaire. Puisqu'il faut définir un critère, de manière forcément un peu arbitraire, le moins contestable est celui de l'existence de droits réels, définis par la loi, qui sont attachés au lot.
Elisabeth,
Vous m'avez bien compris, mais il se peut bien sûr qu'il y ait des avis contraires, je ne prétends pas à l'infaillibilité, d'autant plus que j'ignore si cette question a déjà été tranchée par la jurisprudence ou la doctrine.
La copropriété est une indivision sur les parites communes. Elle est forcée au sens il est impossible d'en sortir, contrairement à l'indivision courante dans laquelle personne n'est tenu de rester. Je ne pense pas que des considérations sur l'indivision vous permettent de trouver une solution à votre question qui est de savoir comment introduire dans l'assemblée une personne qui n'est en fait ni copropriétaire ni représentante d'un copropriétaire et donc est censée n'avoir pas le droit d'assister à l'AG. Seule solution à cette sorte de quadrature du cercle : faire introduire un mandataire acompagné de son mandant en espérant qu'on n'osera pas refuser la présence de ce mandant muet. Un peu tiré par les cheveux, je l'admets. Si d'autres trouvent mieux, je les appelle à se faire connaître.
Cordialement
P.F. Barde |
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