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Concorde
Nouveau Membre
4 réponses |
 Posté - 04 févr. 2004 : 20:53:52
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Bonjour,
En prévision de l'AG annuelle, je suis allée dans les locaux du syndic afin de vérifier les comptes, préparer l'ordre du jour et surtout envisager la modification de différentes clauses du contrat de syndic que l'AG sera appelée à voter.
Mes demandes portaient notamment sur la rémunération du syndic lors de la tenue de l'AG en dehors des heures ouvrables : Ma demande : que le syndic facture la différence entre le prix horaire des heures ouvrables et le prix horaire des heures non ouvrables afin d'éviter que les copropriétaires ne paient, pour partie, des honoraires en double.
Réponse du Syndic : NON
Autre demande : supprimer du contrat la rubrique concernant les prestations inclusent dans la gestion courante relatives au gardien d'immeubles (puisque notre immeuble n'a pas de gardien !) et diminuer les honoraires au prorata des ces prestations non effectuées .
Réponse du Syndic : NON
Autre demande : j'ai fait remarquer que contrairement à ce qui était indiqué dans le contrat, l'AG n'avait pas voté d'inscription supplémentaire au contrat d'entretien et qu'en conséquence, la somme de 270 € payée pour son ouverture, par les copropriétaires, devait leur être remboursée (puisqu'il s'agit d'une prestation légale, donc obligatoire, et donc incluse dans la gestion courante).
Réponse su Syndic : NON
Autre demande : Comment sont calculés les honoraires ? sur quelle base ? en fonction de quels critères ?
Réponse du syndic : nous n'avons pas à vous donner notre mode de calcul, c'est secret !
Autre demande : compte tenu que l'AG a fait le choix du compte bancaire individualisé, le contrat précise que les honoraires forfaitaires prévus au contrat sont minorés. A la question : minorés de combien ? réponse dy syndic : Je n'ai pas à vous le dire. A la question : combien vous rapporte notre argent puisque c'est le syndic qui perçoit la rémunération du compte ? Réponse : pas grand chose.
Voilà et j'en passe (je suis restée 3 heures 30). En fait il est tout à fait impossible de négocier un contrat, même une virgule ne peut pas être déplacée.
Il m'a été répondu : "c'est un contrat type qui vient de la direction générale de F....A (je ne sais pas si j'ai le droit de dire le nom). Il n'est pas possible de modifier le contrat".
C'est vraiment le pot de terre contre le pot de fer.
Seule concession : l'indice de révision appliqué conduisait à une augmentation de 4% par rapport à l'an dernier. Le syndic, dans sa très grande bonté, a accepté de ramener l'augmentation à 2,5%. Je précise que je n'ai pas dit merci.
Comment font les autres conseils syndicaux, pourquoi les assos spécialisées et même les réponse ministérielles nous disent "négociez" avec votre syndic pour faire baisser les charges et éviter les clauses abusives puisque cela est impossible.
Si vous avez des "tuyaus" surtout n'hésitez pas. J'attends vos réponses avec impatience.
Merci
Martine
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clemouel
Pilier de forums
2912 réponses |
Posté - 05 févr. 2004 : 00:09:27
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Bonsoir Concorde,
Généralement, dans une négociation il est préférable que chacune des parties possède des monnaies d'échange pour engager des pourparler en vue de parvenir à un accord.
Et dans une négociation, il vaut mieux un climat positif.
Dans votre cas, vous avez mélangé la négociation des honoraires du contrat de syndic et des griefs à l'encontre de votre syndic. Cela ne favorise pas l'entente.
N'aurait-il pas mieux valu négocier le tarif de base et laisser de côté les honoraires de tenue d'AG par exemple ?
Cyril 
Copropriété : Loi du 10/07/1965 - Décret du 17/03/1967
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 05 févr. 2004 : 00:25:01
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Il y a un certain nombre de contradictions dans votre question, ou d'imprécisions.
Ceci étant, il est exact que le syndic établit librement le montant de ses honoraires de gestion courante et n'a pas à fournir d'éléments sur les modalités de son calcul. C'est tout aussi librement que le syndicat accepte la proposition faite à l'occasion d'une nouvelle désignation,..ou la refuse. Dans ce cas il désigne un autre candidat.
Sur les honoraires de gestion courante, les conflits à l'occasion d'un renouvellement de mandat sont assez rares.
Votre observation relative à l'existence d'un gardien incite à rappeler que les listes de prestations, même pour la gestion courante, devraient être adaptées aux différents syndicats. Reste à déterminer si, finalement, l'absence de gardiennage doit justifier une minoration ou une majoration des honoraires. La réponse n'est évidente ni dans un sens ni dans l'autre, depuis que les gardiennes ont un statut pas toujours commode à manier.
Mais dans le contrat de votre syndic, il y a sans doute dans les honoraires exceptionnels des choses plus extraordinaires que celles qui ont retenu votre attention.
Enfin vous parlez d'un compte bancaire individualisé. Et vous dîtes que c'est le syndic qui perçoit la rémunération des fonds. Or il n'y a pas de rémunération des fonds en cas de gestion par compte séparé. Je suppose que "individualité" = "séparé", mais je pense finalement que j'ai tort.
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oldman24
Pilier de forums
5732 réponses |
Posté - 05 févr. 2004 : 02:06:15
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je me permets de vous conseiller de poser vos questions par écrit,
à votre syndic, afin de savoir s'il confirme ses positions.
Ce monsieur ne manque pas de souffle et semble défendre ses intérêts,
plus que les votres.Du moins c'est ce que l'on croit comprendre à la lecture de votre "contribution".
François GHERARDI |
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Concorde
Nouveau Membre
4 réponses |
Posté - 05 févr. 2004 : 14:11:38
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J'ai bien lu vos réponses mais je reste néanmoins sur ma faim.
Pour répondre à Cyril : quelle monnaie d'échange un conseil syndical peut-il apporter ? en plus ce que vous appelez des griefs à l'encontre de mon syndic ne sont que des remarques sur les honoraires, si j'ai mélangé c'est que je ne pouvait pas faire autrement puisque le contrat de syndic reprend la totalité des honoraires qu'ils soient de gestion courante ou de gestion particulière.
De plus, je ne pense pas qu'il soit très sain de négocier uniquement les honoraires de base, sachant que le plus gros des irrégularités porte sur les prestations particulières : carnet d'entretien, honoraires d'AG annuelle en dehos des heures ouvrables, etc...
Pour répondre à JPM, je pense au contraire que la réponse est simple : si nous n'avons pas de gardien, pourquoi lister cette rubrique dans le contrat de syndic en gestion courante et dire aux copros qu'ils ne payent pas pour cette prestation. Réponse que nous ne pouvons pas contrôler puisque les élements servant au calul des honoraires de base sont top secret.
Toujours pour JPM : nous n'avons pas voté le compte séparé pour une bonne raison : le prix prohibitif réclamé par lot par notre cher syndic. Nous avons donc un compte "individualisé" et c'est bien le syndic qui perçoit la rémunération de ce compte (qui elle aussi est top secret).
Effectivement, il y a bien d'autres choses dans les prestations particulières qui ont retenu mon attention, je n'ai parlé que des plus flagrantes et de celles qui nous coutent le plus cher.
Enfin, merci oldman 24. Je me sens moins seule. Et oui le syndic (du moins le mien) n'est pas là pour défendre les intérêts des copros mais le sien.
Quelqu'un peut il me dire s'il existe un organisme capable, à la lecture d'un contrat de syndic, de dire si ce contrat respecte ou non la législation ? A a t-il un organisme indépendant (évidemment) capable d'orienter les copros vers des syndics honnêtes. Que pensez vous des labels ?
Merci à tous.
Martine |
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lnsacorh
Pilier de forums
4541 réponses |
Posté - 05 févr. 2004 : 22:02:05
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Grand sujet que ces labels ! Nous en avons longuement débattu ici, relisez certains forums qui vous éclaireront sur ce sujet. Au fait votre syndic f....a en faisait partie aussi
Pour parler de votre compte "individualisé" , je crois savoir chez eux c'est tout simplement un compte commun au nom du syndic avec un onglet "résidence XX..", donc vous ne saurez jamais ce qu'il fait des sommes qui rentrent dans son porte-monnaie. Mais du moment qu'il paie vos factures, c'est le principal. Si votre copro n'a pas de mauvais payeurs et en très grand nombres, cad si vous n'êtes pas trop déficitaires vous pouvez envisager un compte séparé; Alors de même parcouréz les forums parlant de ces sujets ( vieux environ de 6 mois), vous en apprendrez beaucoup
Dernier conseil . N'allez jamais vérifier SEUL les comptes mais au moins à deux
LN |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 05 févr. 2004 : 23:44:00
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Oui,comme l'indique Insacorh, votre syndic gère vos fonds par compte unique au sens de la loi, mais compte pivot, qui permet d'obtenir des relevés particuliers pour chaque syndicat.
Ceci dit, rien n'empêche le syndic de maintenir ses conditions mais par contre il est possible d'obtenir le retrait des clauses abusives qui abondent généralement en ce qui concerne les prestations exceptionnelles.
Et rien n'empêche le syndicat de chercher un autre syndic.
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moa
Nouveau Membre
9 réponses |
Posté - 15 févr. 2004 : 17:28:05
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Bonsoir,
Tout le monde est dans la même galère, la transparence de la comptabilité des syndic ressemble plus à une peau de saucisson qu'à un clair cristal.
Pour ma part, je suis allée en tant que copropriétaire voir les comptes comme le permet la loi, j'ai vu. Depuis je suis au conseil syndical, nous avons demandé les factures, 50% d'entre elles n'avaient pas le bon taux de TVA...
Nous aussi avons des frais annexes au forfait gestion du syndic, le problème c'est que nous sommes un peut coincé, on ne peut tout de même pas passer son temps à changer de syndic!
Pour ce qui est des aides vous avez universImmo ... et pour ma part j'ai adhéré à l'ARC à titre individuel et depuis que je suis au CS notre immeuble a adhéré en collectif.
J'ai aussi des document de la FE.DE.CO
Eles sont les 2 sur internet
Il y a surement d'autre association de responsable de copropriétaire je vous donne les 2 que je connais. Le choix, c'est une affaire de gout, elles sont surement toutes très bien.
Bon courage
Marie-Odile
moa |
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DU31
Pilier de forums
1284 réponses |
Posté - 20 févr. 2004 : 01:04:38
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Bonjour Concorde !!
Votre syndic est un arnaqueur et, qui plus est, un goujat !! Ses honoraires font partie de son contrat. Le contrat le lie au Syndicat.
Avez-vous un Conseil Syndical ? Si oui, laissez-le "contrôler" la gestion du syndic et préparer l'OJ de l'AG avec le syndic. Comme cela vous aurez un interlocuteur direct : le Président du CS.
A défaut de régul de sa part, vous n'approuvez pas son contrat à l'AG ni les comptes puisque sa rémunération est une dépense faisant partie des Charges Générales...
Ses honoraires pour le gardien et le carnet d'entretien entre autre s'appelle purement et simplement du vol ! demandez lui s'il connaît la Loi Hoguet et la S.R.U. ?
Le carnet d'entretien est inclus dans ses prestations de base : art. 18 alinéa 2 nouveau de la loi de 1965. Quant au compte bancaire ou postal séparé c'est une OBLIGATION (art. 18 L et 38 D)
A bientôt.
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lnsacorh
Pilier de forums
4541 réponses |
Posté - 22 févr. 2004 : 19:17:43
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Pour DU18 . On est tous d'accord . C'est la LOI . mais sur le terrain c'est autre chose . Voila déjà 4 AG passées depuis janvier, chaque Syndic nous a facturé des frais annuels après nous avoir facturé des frais de mise en page assez élévés dans l'ensemble .
C'est comme le compte séparé - gratuit et obligatoire . Que faire !!!!
(Je sens que les Syndics qui nous lisent doivent se régaler....) beaucoup de lecteurs et peu d'actifs, comme d'ab.
Bien à vous
LN |
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DU31
Pilier de forums
1284 réponses |
Posté - 23 févr. 2004 : 03:18:57
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Citation :
Pour DU18 . On est tous d'accord . C'est la LOI . mais sur le terrain c'est autre chose . Voila déjà 4 AG passées depuis janvier, chaque Syndic nous a facturé des frais annuels après nous avoir facturé des frais de mise en page assez élévés dans l'ensemble .
C'est comme le compte séparé - gratuit et obligatoire . Que faire !!!!
(Je sens que les Syndics qui nous lisent doivent se régaler....) beaucoup de lecteurs et peu d'actifs, comme d'ab.
Bien à vous
LN
Qu'entendez-vous par "frais annuels et mise en page" ?
Compte séparé = gratuit et obligatoire = OUI !! Que faire ?? Lui demander de respecter l'art. 18L qui régit ses obligations contractuelles de base.. S'il ne sait pas lire, vous savez vous exprimer ? Alors vous votez CONTRE sur l'app. des comptes, le budget prévisionnel, le renouvellement de son mandat, l'app. de son contrat et ne pas oublier le quitus !!!
A bientôt.
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lnsacorh
Pilier de forums
4541 réponses |
Posté - 26 févr. 2004 : 19:09:07
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ok valazur, bravo à vous vous avez fait du bon boulot (P.S Hier , je suis passée devant votre "véreux" syndic). Mais vous savez bien que pour changer de syndic il faut la majorité.
En ce moment j'essaie de rencontrer au bas de l'immeuble (que je n'habite pas) les copropriétaires pour, comme dit Valazur, obtenir la majorité ou même simplement me rapprocher d'eux afin d'expliquer les travaux ou soucis de l'immeuble en question
d'où ma remarque à DU31 : c'est plus facile à dire qu'à faire
Avez-vous une autre méthode ? ....oserai-je dire : infaillible ?
LN |
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barbarra
Contributeur senior
54 réponses |
Posté - 28 févr. 2004 : 23:54:30
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Bonjour :)
J'arrive bien tard et suis très, très loin d'être une spécialiste.
Pourtant, je vous propose, si vous ne l'avez fait, de lire les conclusions de la Commission des Clauses abusives publiées au B.O. n°9 de mai 1997, qui s'est réunie avec un collège de professionnels sur le sujet, celles du Conseil National de la Consommation 18 février 1997, et, pour se faire une idée des tarifs pratiqués, voir notamment l'étude de l'ARC, qui est un constat des lieux, comme vous pourrez le constater. Les tarifs concernent l'Ile de France et datent de novembre 2000 mais permettent de se faire une idée.
*regarde du côté des spécialistes, espérant ne pas avoir dit de sottise*
En ce qui concerne notamment le Carnet d'entretien et le compte séparé obligatoire, comme il vous a été dit, les textes de loi sont vraiment clairs à ce sujet. Enfin... si j'ai réussi à finir par les comprendre je pense qu'ils doivent l'être :)
Si vous avez quelques difficultés je peux peut-être vos retrouver différents liens en plus des explications données dans le guide d'Univers Immo. (mailez ?)
Euh... ce peut paraître vexant pour l'excellent travail fourni par UI mais, si Concorde est comme moi, même clair, cela reste abscons dans les premiers temps de lecture. Et justement Guide et présentes interventions aident à amorcer cette compréhension.
:)
Désolée si ma tentative est hors-sujet :)
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