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phil64
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4 réponses |
 Posté - 05 févr. 2004 : 13:40:23
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Bonjour,
Je dispose d'un studio meublé de 8,10 m2 en excellent état (1piece + lit + frigo + douche + wc + evier + prise antenne + prise telephone)
sachant qu'il est en dessous de 9 m2 je ne le loue plus (aux etudiants à qui je louait habituellemnt).
Ai-je le droit de le louer à une personne qui accepterait en toute connaissance de cause (la surface serait mentionnée dans le bail) mais en appliquant une remise par rapport au loyer que je demandais auparavant ??
merci de m'eclairer...
Philippe
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Joulia
Pilier de forums
14807 réponses |
Posté - 05 févr. 2004 : 15:16:34
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Effectivement le decret du 30 janvier 2002 parle de surface habitable de au moins 9 m², d'une hauteur sous plafond de 2,20 m soit un volume habitable de 20 m³.
Mais en pratique, rien n'interdit de mettre en location un bien qui ne respecte pas ces conditions (en considerant bien evidemment que le reste, electricite, chauffage etc, est OK).
Le decret parle de mise en conformite mais je vois mal ce que vous pouriez faire avec une surface plus petite !
Je pense que la meilleure solution est effectivement de diminuer le loyer (en precisant sur le bail que le loyer est reduit a .... € a cause de la surface, comme cela vous n'aurez pas un petit malin qui ralera dans qq mois pour reclamer au juge une nouvelle diminution).
http://vosdroits.service-public.fr/ARBO/15010205-FXLOG346.html
Vous pourriez aussi vous rapprocher d'un CROUS qui centralise les logements etudiants.
Si vous obtenez plus d'info de cette piste, merci de revenir sur le forum nous en faire part car la question a deja ete evoquee a plusieurs reprises.
Edité par - Joulia le 05/02/2004 15:17:49 |
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phil64
Nouveau Membre
4 réponses |
Posté - 05 févr. 2004 : 16:06:12
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Merci pour votre réponse,
Je peux donc louer du moment que la surface est stipulée dans le contrat (quand je pense que je me suis abstenu de le faire étant convaincu que c était illégal....).
A votre avis, mieux vaut rédiger le bail :
"le loyer est reduit a .... € a cause de la surface"
ou bien
"Le loyer de X Euros sera réduit à Y Euros à cause de la surface"
Pourriez vous me préciser quel est l'intérêt dans mon cas de me rapprocher d'un CROUS ?
merci encore pour votre reponse (rassurante)
Citation :
Effectivement le decret du 30 janvier 2002 parle de surface habitable de au moins 9 m², d'une hauteur sous plafond de 2,20 m soit un volume habitable de 20 m³.
Mais en pratique, rien n'interdit de mettre en location un bien qui ne respecte pas ces conditions (en considerant bien evidemment que le reste, electricite, chauffage etc, est OK).
Le decret parle de mise en conformite mais je vois mal ce que vous pouriez faire avec une surface plus petite !
Je pense que la meilleure solution est effectivement de diminuer le loyer (en precisant sur le bail que le loyer est reduit a .... € a cause de la surface, comme cela vous n'aurez pas un petit malin qui ralera dans qq mois pour reclamer au juge une nouvelle diminution).
http://vosdroits.service-public.fr/ARBO/15010205-FXLOG346.html
Vous pourriez aussi vous rapprocher d'un CROUS qui centralise les logements etudiants.
Si vous obtenez plus d'info de cette piste, merci de revenir sur le forum nous en faire part car la question a deja ete evoquee a plusieurs reprises.
Edité par - Joulia le 05/02/2004 15:17:49
Philippe |
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Joulia
Pilier de forums
14807 réponses |
Posté - 06 févr. 2004 : 14:52:27
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Phil
Si j'etais vous, je prendrais plutot la formulation:
"Le loyer de X Euros sera réduit à Y Euros à cause de la surface" comme cela c'est plus clair pour tout le monde.
En ce qui concerne le CROUS, je ne sais pas exactement comment ils procedent mais j'avais cru comprendre qu'il gerait eux-memes la disponibilite des logements (donc pas de recherche pour vous, moins de vacances (?) entre 2 contrats ...) mais le mieux serait de leur demander directement ...  - pas d'experience personnelle dans mon cas.
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gdgd95
Pilier de forums
614 réponses |
Posté - 06 févr. 2004 : 18:50:05
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BONJOUR
PROPRIETAIRE D'UN GRENIER AMENAGE DE 37 M2 AU SOL ET DE 55 M3
CE LOGEMENT A ETE VISITE PAR LA DDASS SUR LES INSTANCES DU LOCATAIRE
IL A ETE DECLARE INHABITABLE POUR LE FAIT QU'IL N'A PAS AU MOINS 9 M2 D'UN SEUL TENANT SOUS 2,10M c'EST CE QUE M'A PRECISE LA DDASS
CEPENDANT CERTAINES SURFACES NE SONT PAS PRISE EN COMPTE C'EST LE CAS PAR EXEMPLE D'UNE HAUTEUR DE CHAQUE COTES DES RAMPANTS DE 2,1M QUI N'AURAIT PAS 1M DE LARGE AU SOL, AINSI UN KITCHENETTE QUI TOTALISE 1,80 M2 AU SOL EST NON COMPTE, UN COIN COUCHAGE IDEM POUR AUTANT, UN COIN SALON POUR IDEM, EN FAIT MON LOGEMENT QUE TOUT LE MONDE TROUVE TRES BEAU N'EST PAS HABITABLE,
QUE DIRE DES CONDITIONS D'HABITABILITE DES FOYERS SONACOTRA,ADEF ET AUTRES DU GENRE
GDGD95
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Joulia
Pilier de forums
14807 réponses |
Posté - 06 févr. 2004 : 19:13:41
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Et cet exemple, a l'heure actuelle ou tout le monde (Pouvoirs Publics les premiers) se plaint de la penurie de logements "sociaux" dans les villes .... Il faudrait donc savoir ce qu'on vuet.
Bien entendu, loin de moi l'idee de justifier les trous a lapins aussi insalubres qu'irrespirables, mais de la a refuser toute habitabilite dans des petits nids amenages.... Y a un grand pas !
Et je suis sure que beaucoup de personnes qui galerent a trouver un appart correspondant a leur budget seraient bien heureuses de tomber sur vos greniers et autre chambre de bonne.
Cette DDASS n'est surement pas passee visiter le logement occupe par les voisins de Mandinka ....!!!!
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imlove
Contributeur débutant
20 réponses |
Posté - 06 févr. 2004 : 20:16:06
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Philo64,Je suis bien daccord avec Joulia.En spécifiant sur le bail que le Locataire Preneur est bien conscient de la surface du logement,vous ne devriez pas avoir de problemes.
Pour réagir également au sujet du grenier déclaré inhabitable, Joulia a parfaitement tout résumé.
immolove |
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joseph toison
Pilier de forums
4897 réponses |
Posté - 06 févr. 2004 : 22:45:54
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Joulia (et Phil64 ainsi que Imlove),
• La clause formulée par vous plus haut pour se sortir des lancinants 9 mètres carrés et/ou des autres limitations ou spécifications n'a en réalité aucune valeur ni portée en droit (elle pourrait même être considérée comme léonine car – voir plus bas – contournant les lois de 1986 et de 1989 dans les dispositions d’ordre public de ces deux textes majeurs régissant les baux d’habitation).
Dès lors, votre clause suggérée ne permet pas que le locataire, même si il l’a acceptée dans le bail écrit, s'abstienne de faire valoir le droit qu'il a en regard des normes officielles dites ‘de confort et d'habitabilité’
(d'autant que la rédaction proposée par vous : "Le loyer de X Euros sera réduit à Y Euros à cause de la surface" pose problème de contenu et sémantique : loyer 'réduit', réduit par rapport à quoi ? à un prix de marché ? à ??? , ainsi que problème de chiffrage technico-juridique, notamment en regard de l’avant dernier alinéa de l’article 25 de la loi de 1989 – voir ce point plus loin).
• Le droit du locataire en regard des normes légales de confort et d’habitabilité est défini par l'article 25 de la loi 86-1290 du 23 décembre 1986, article qui permet au locataire d'enclencher, dans le délai d'un an de la prise d'effet du bail et sans aucune restriction, une demande de mise en conformité puis, en cas d'échec, la suite du mécanisme de cet article 25, mécanisme à multiples cliquets (voir le texte de cet article 25 de la loi de 1986 et ses cliquets grâce à la citation reproduite plus loin ci dessous, les liens suivant contenant l'accès au texte du décret relatif aux normes pour application de cet article 25 : décret 87-149 du 6 mars 1987).
Pour compliquer l’affaire (ce n’est pas moi qui complique, ce sont les enchaînements des dispositions qui le sont [le législateur aurait pu ‘nettoyer’ le tout, en regroupant, par exemple lors de l’élaboration de la loi de 1989, comme le gouvernement aurait pu clarifier et réordonnancer, pour ce qui est des décrets d’application, à la faveur de la publication – qui fut longuette – du décret de janvier 2002 mentionné ci dessous]), il faut considérer aussi, pour faire le tour complet de la question au plan du droit, l’article 1er de la loi 67-561 du 12 juillet 1967 et, avec lui, le (son) décret d’application 68-976 du 9 mars 1968 lui-même partiellement modifié par le décret ‘logement décent’ de janvier 2002 : usine à gaz, je vous le concède…).
• Qu'il y ait des surfaces inférieures aux normes prescrites par les lois successives et les décrets de 1968 et de 1987 susmentionnés (et à celles du décret 'logement décent' qui les a globalement reprises non sans redondance mais non en pleine cohérence.. – voir infra pour le lien de ce décret avec la loi de 1989) et que ces surfaces puissent tout de même satisfaire des locataires en mal d'hébergement, est un fait certain, surtout en cette période de tension locative.
Mais ceci ne met pas à bas l’article 1er de la loi de 1967, l'article 25 ‘à cliquets’ de la loi de 1986 et son mécanisme de contestation ouvert au locataire, pas plus qu'il ne met à bas l'article 6 de la loi de 1989 et son décret d'application 'logement décent' de janvier 2002.
• Au total, la disqualification de ce qui ne correspond plus aux normes dites de confort et d’habitabilité et aux caractéristiques du logement dit décent est certaine et relouer de tels biens présente des risques, principalement celui de l’article 25 de la loi de 1986.
Ces risques sont d’évidence multipliés si le logement en cause marche sur plusieurs clous de ces normes et de ces caractéristiques.
C’est d’ailleurs, je pense, ce que Joulia avait en tête lorsqu’elle écrivait :
Citation :
Et cet exemple, a l'heure actuelle ou tout le monde (Pouvoirs Publics les premiers) se plaint de la penurie de logements "sociaux" dans les villes .... Il faudrait donc savoir ce qu'on vuet.
Bien entendu, loin de moi l'idee de justifier les trous a lapins aussi insalubres qu'irrespirables, mais de la a refuser toute habitabilite dans des petits nids amenages.... Y a un grand pas !
Et je suis sure que beaucoup de personnes qui galerent a trouver un appart correspondant a leur budget seraient bien heureuses de tomber sur vos greniers et autre chambre de bonne.
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▫ Article 1 de la loi 67-561 du 12 juillet 1967 (texte complet via : http://www.universimmo.com/accueil/unijur098.asp ) :
Citation :
Article 1
Les dispositions de la présente loi règlent les rapports entre les propriétaires, d'une part, les locataires, d'autre part, pour l'exécution des travaux destinés à adapter, totalement ou partiellement, les locaux d'habitation à des normes de salubrité, de sécurité, d'équipement et de confort qui seront fixées par décret en Conseil d'Etat [c’est le décret 68-976 du 9 novembre 1968 partiellement abrogé par le décret 2002-120 notamment à travers l’article 6 de ce dernier décret]. D 68-976 résiduel : http://www.legifrance.gouv.fr/texteconsolide/ACHBZ.htm ]
▫ Article 25 de la loi 86-1290 du 23 décembre 1986 (texte complet via : http://www.universimmo.com/accueil/unijur012.asp ) :
Citation :
Article 25
Les locaux vacants à compter du 23 décembre 1986 ne sont pas soumis aux dispositions de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 précitée. Ils sont désormais régis par les chapitres Ier à III du titre Ier de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, à l'exception des locaux à usage exclusivement professionnel qui sont régis par l'article 57 A et par les dispositions du code civil.
Si les locaux loués depuis le 23 décembre 1986 ne satisfont pas aux normes minimales de confort et d'habitabilité fixées par décret après avis de la Commission nationale de concertation [c’est le décret 87-149 du 6 mars 1987]], le locataire peut, dans le délai d'un an à compter de la date de prise d'effet du contrat de location initial, demander au propriétaire leur mise en conformité avec ces normes sans qu'il soit porté atteinte à la validité du contrat de location en cours.
A défaut d'accord entre les parties, le juge saisi détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution, qu'il peut même d'office assortir d'une astreinte. Il peut également se prononcer sur une demande de modification du loyer fixé par le bailleur ou proposé par le locataire.
A défaut de mise aux normes effectuée dans les conditions précitées, le loyer des locaux soumis au présent article est fixé conformément au b de l'article 17 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.
Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux locaux classés en catégorie IV.
▫ Article 6 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 (texte complet via : http://www.universimmo.com/accueil/unijur010.asp ) :
Citation :
Article 6
Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation.
Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d'Etat [c’est le décret ‘logement décent’ 2002-120 du 30 janvier 2002]] pour les locaux à usage d'habitation principale ou à usage mixte mentionnés au premier alinéa de l'article 2 et les locaux visés au deuxième alinéa du même article, à l'exception des logements-foyers qui sont soumis à des réglementations spécifiques.
Le bailleur est obligé :
a) De délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux normes minimales de confort et d'habitabilité définies par le décret prévu à l'article 25 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 [au passage, référence à ce texte] tendant à favoriser l'investissement locatif, l'accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l'offre foncière ;
b) D'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;
c) D'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués ;
d) De ne pas s'opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée.
▫ Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 sur les baux d’habitations non meublées (texte complet via le Guide Juridique du site : http://www.universimmo.com/accueil/unijur010.asp )
▫ Décret no 2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent (texte complet via le Guide Juridique du site : http://www.universimmo.com/accueil/unijur020.asp )
▫ Décret n° 87-149 du 6 mars 1987 fixant les conditions minimales de confort et d'habitabilité auxquelles doivent répondre les locaux mis en location (texte complet via le Guide Juridique du site : http://www.universimmo.com/accueil/unijur013.asp )
PS : si j'ai fait une faute de frappe dans les Nos de tel ou tel texte de cet empilement en les reportant, on ne me tue pas, svp. J'ai relu, mais...
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Joulia
Pilier de forums
14807 réponses |
Posté - 07 févr. 2004 : 15:01:49
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Mouai ... on est bien d'accord Joseph sur le fond et merci pour tous ces details et references aux textes. Je partais bien sur du principe que ce studio presentait toutes les conditions de confort minimum mais que le bas blessait uniquement au niveau de la surface!
Mais concretement, qu'est-ce qu'il en fait de son 8,10 m2 ???car a part pousser les murs sur les parties privatives, je ne vois pas comment il pourrait le mettre en conformite.
En plus, ca me fait doucement rigoler (ou plutot je souris jaune) car je viens de lire l'article de UI : Les bailleurs privés peuvent-ils faire de la location "sociale" ?
http://www.universimmo.com/actu/uniactu00x.asp?Article_Code=363
qui va qd meme dans le sens ou on incite les bailleurs a renover, remettre sur le marche, faire du social - avec tous les risques que cela comporte effectivement - a la place des pouvoirs publics, et on refuserait des logements qui ne presenteraient pas une surface minimale exigee ? OK c'est bien mais si on prend le probleme a bras le corps, qu'ils examinent alors toutes les possibilites. Or il n'est dit nulle part qu'un logement d'une surface inferieure a ces 9 m² NE DOIT PAS etre loue !
Cela me parait aller a l'encontre de tout bon-sens et de toute honnete intellectuelle (pour ne parler que de celle-ci) mais hey, n'est pas depute qui veut...!
J'allais inviter Phil a se renseigner aupres de la SIEMP (dont je n'ai jamais entendu parler) mais je suppose que je vais arreter ici mes conseils ... trop naifs : Je me mettais dans la peau de quelqu'un qui aurait ete heureux de trouver un tel logement pour un prix inferieur au marche et un bailleur scrupuleux qui acceptait qd meme de prendre des risques !
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gdgd95
Pilier de forums
614 réponses |
Posté - 08 févr. 2004 : 12:39:02
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la surface veut tout dire ou rien dire
prenez une pièce de 9 m2 pile poil mettez lui 2 portes une fenêtre un radiateur ou une cheminée en angle à quoi ressemble telle?allez meubler
autre cas de figure cette pièce fait 9m de long et 1 m de large c'est bon et on fait quoi avec?
par contre une pièce de 8,10m2 avec comme accès une porte fenêtre vitrée, bien au carré avec des meubles repliables au mur tel lit ou canapé convertible cela me parait plus judicieux,
pour ma part je suis sous l'interdiction de louer ce grenier de 37 m2 au sol et 55 m3 de volume d'air , je me suis amusé à faire un croquis des 9m2 et d'essayer de mettre tout les meubles du locataire et bien il peut mettre les 3, quart a la poubelle
gdgd95
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Prados
Pilier de forums
3625 réponses |
Posté - 08 févr. 2004 : 19:08:55
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Joulia,
Citation :
Mais concretement, qu'est-ce qu'il en fait de son 8,10 m2 ???car a part pousser les murs sur les parties privatives, je ne vois pas comment il pourrait le mettre en conformite.
Il peut le louer, comme piece de stockage ou comme dependance a quelqu'un qui a deja une residence principale.
Ben oui, c'est malheureux de voir qu'il y a des gens aui cherche un logement, et de l'autre, des logements qui ne peuvent pas etre loues comme habitation principale.
Prados |
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lnsacorh
Pilier de forums
4541 réponses |
Posté - 09 févr. 2004 : 13:35:32
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Pour info , j'ai voulu mettre une annonce au CROUS de ma région (côte- d'azur), il m'a été demandé 12.50 euros. Le prix des petits journaux locaux gratuits est quasi le même et la lecture est multipliée par 100 minimum.
LN |
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phil64
Nouveau Membre
4 réponses |
Posté - 10 févr. 2004 : 18:56:57
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?????
Ai-je bien compris ?
Même en indiquant la surface dans le bail et en appliquant un loyer réduit pour tenir compte de l'incompatibilité avec les normes actuelles d'un logement "décent" (selon les textes) à un locataire qui accepterait en toute connaissance de cause..... je ne peut pas louer une surface de 8,10m2 (parfaitement equipée) sous peine de ..... je ne sait quelles sanctions (on ne pourra pas me demander d'agrandir le studio ... j'espere)
Puis-je doncle louer à quelqu'un qui n'en ferait pas sa résidence principale ? (les parents d'un étudiant par exemple)
merci à tous pour vos réponses
Philippe |
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colette
Pilier de forums
1841 réponses |
Posté - 14 févr. 2004 : 20:46:52
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Bonsoir.
Je voulais faire part de mon étonnement que l'on puisse débattre sur la façon de louer 9 m², 3*3 mètres ...
Mais après tout s'il y a des gens pour accepter cela ...
Amicalement.
Colette(www.lesaintjames.org) |
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Prados
Pilier de forums
3625 réponses |
Posté - 15 févr. 2004 : 03:54:27
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Phil64,
Puis-je doncle louer à quelqu un qui n en ferait pas sa résidence principale ?
Oui.
Colette,
Citation :
Je voulais faire part de mon étonnement que l'on puisse débattre sur la façon de louer 9 m², 3*3 mètres ...
Mais après tout s'il y a des gens pour accepter cela ...
Je pense qu'il y a beucoup de gens qui souhaiteraient habiter dans une pièce de 9 m², soit 3x3m.
Bien sur, ils préféreraient tous un 100m² avenue Foch, mais, comme on dit "faute de grives, on mange des merles".
L'erreur commise avec la loi sur le logement décent est d'admettre que l'insalubrité d'un logement est, entre autre, fonction de sa surface.
Prados |
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