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Le privilège immobilier spécial du syndicat (art L 19-1) pour le recouvrement des charges est une garantie précieuse mais il a l'inconvénient d'être occulte. C'est à dire qu'en principe il n'est pas publié à la Conservation des hypothèques.
Si le propriétaire du lot "est mis en faillite", pour reprendre l'expression ancienne, le représentant des créanciers, s'il connait l'existence d'un bien immobilier, ne peut pas connaître l'existence d'un privilège qui n'est pas inscrit. Il n'est pas tenu d'informer le syndic de la copropriété du jugement faisant suite à la procédure collective. Le syndic est informé tardivement de ce jugement et le syndicat est frappé de forclusion pour la déclaration de sa créance. Il a été jugé que le représentant des créanciers n'avait pas l'obligation de faire des recherches à ce sujet.
Un arrêt de la Cour d'appel de nimes (4 novembre 2003) est susceptible de venir au secours des syndicats placés dans cette situation.
Dans ce cas le débiteur était un GFA (Groupement Foncier Agricole) qui n'avait pas déclaré une dette hypothécaire envers une banque dans le bilan déposé. Celle avait été atteinte par la forclusion. Sur l'action en responsabilité engagée par la banque contre le représentant des créanciers, la Cour a jugé que la nature juridique du débiteur impliquait l'existence d'un bien immobilier (groupement foncier) et que le représentant des créanciers avait en conséquence une obligation de s'informer et d'effectuer de sa propre initiative une recherche à la conservation.
Dans le cas des syndicats de copropriétaires créanciers, le problème ne se pose que lorsque le représentant a connaissance de l'existence d'un lot de copropriété appartenant au débiteur. Son obligation de vérification est donc encore plus forte et il devrait, si l'on reste dans l'esprit de l'arrêt, rechercher le syndic et prendre contact avec lui pour connaître la situation du débiteur au regard du paiement des charges. A défaut sa responsabilité pourrait être engagée de la même manière.
Et si le représentant des créanciers n'a pas connu l'existence du lot appartenant au débiteur ? Dans ce cas, pas de problème puisque le lot ne sera pas mis en vente dans le cadre de la procédure collective. Mais si les charges demeurent impayées et si le syndic n'a pas, de son côté effectué quelques diligences pour s'informer à ce sujet, c'est sa responsabilité qui pourra être engagée par le syndicat.
Un bémol à ces observations : il y a de fortes chances pour que cette a&ffaire soit portée devant la Cour de cassation. Il faudra voir si elle suit la Cour de Nimes dans son raisonnement.
Il faut donc toujours suivre avec attention les comptes débiteurs et il est souhaitable d'inscrire l'hypothèque du syndicat si le montant dû le justifie.
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Posté - 07 févr. 2004 : 17:07:44
