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En 2000, un copropriétaire a effectué la demande suivante :
« Je sollicite l’autorisation d’installer une véranda sur le balcon Nord du studio…. Celle-ci sera à l’identique de la véranda de mon appartement qui est voisin, seule la montée d’escaliers les séparera. La symétrie et l’esthétique seront respectés et les travaux seront exécutés par un artisan dans les règles de l’art… »
La résolution votée par l’AG est la suivante :
« Demande présentée par Monsieur X pour l’installation d’une véranda sur le balcon de son studio situé au dernier étage du (suit l’adresse) » Il est précisé que le balcon en question est situé côté cour.
« L’AG, en application de l’article 25 de la Loi du 10 juillet 1965 : - Autorise Monsieur X à effectuer, à ses frais exclusifs, les travaux de mise en place d’une véranda sur le balcon de son studio situé au dernier étage de….
Sous réserves de :
- Se conformer à la réglementation en vigueur ; - Faire effectuer les travaux sous la surveillance de l’architecte de l’immeuble ; - Souscrire une assurance dommages-ouvrages dans le cas ou celle-ci serait obligatoire non seulement pour les travaux exécutés mais également pour les existants.
Le copropriétaire restera responsable vis à vis de la copropriété et des tiers de toutes les conséquences dommageables résultant de ces travaux. Les conditions d’exécution des ces travaux devront être déterminées : - Par le conseil syndical - Par le syndic
Chaque copropriétaire qui exécutera ces mêmes travaux ultérieurement, devra respecter les conditions de réalisation arrêtées. Ont voté contre néant Se sont abstenus néant N’ont pas pris part au vote néant Ont voté pour tous les copropriétaires présents ou représentés. (à titre info 64 400 tantièmes étaient présents ou représentés sur 100 000)"
Question : Je ne sais si le conseil syndical ou le syndic ont déterminé les conditions d’exécution de ces travaux qui ont été réalisés en 2002, Ni si l’architecte de l’immeuble les a surveillés (d’ailleurs existe-t-il l’architecte de l’immeuble ?)
En tout état de cause et en dehors de toutes les précautions usuelles indiquées :
- la véranda réalisée ne correspond en rien « à l’identique de la véranda de mon appartement qui est voisin… » tel qu’indiqué sur la demande formulée par le copropriétaire.
- le terme de « véranda » me semble avoir été galvaudé car il apparaît qu’a été implanté dans ce local une cuisine et une chaudière gaz de type « ventouse »
En conclusion :
Le studio d’origine doit être loué comme un T1, voir T1 bis, sa surface utile ayant été largement augmentée.
Sans aller jusqu’à demander une réalisation des travaux conforme aux engagements du demandeur, quoi que, comment peut-on envisager une augmentation de la quote-part des charges générales de ce local proportionnelle à son augmentation de surface ?
Par ailleurs, n'est-il pas dangereux d'utiliser la formule :
"Chaque copropriétaire qui exécutera ces mêmes travaux ultérieurement, devra respecter les conditions de réalisation arrêtées"
En effet, ne permet-elle pas de réaliser le même type de travaux sans demande préalable d'autorisation lors d'une AG ?
Si tel est le cas, peut-on faire voter par une nouvelle AG l'annulation de ce qui semble être une autorisation implicite et qui a été utilisée pour un grand nombre de demandes diverses et variées les années passées ?
Je ne pense pas que l'on puisse lors d'une AG revenir sur une autorisation donnée lors de l'AG précédente. Imaginez, vous êtes autorisé à boxer (par exemple) et l'année suivante on vous demande d'enlever la porte et les murs en parpaings ! Mais je peux me tromper ...
Il y a une chose qui m'étonne et dont vous ne parlez pas Quelboulot, c'est l'autorisation qui doit être donnée par la mairie pour modifier une façade d'immeuble.
J'ai un ami qui a dû batailler férocement contre sa mairie afin d'obtenir de pouvoir fermer son balcon alors que son voisin l'avait fait sans demander l'autorisation.
Citation :Chaque copropriétaire qui exécutera ces mêmes travaux ultérieurement, devra respecter les conditions de réalisation arrêtées
Si un propriétaire peu respectueux du voisinage installe une véranda sans demander à qui que ce soir, cette phrase lui permettra de démontrer au CS qu'étant conforme aux recommandations ...
À savoir si les dites recommandations sont conformes aux réglements et arrêtés, c'est une autre chose.
Je vous prie de m’en excuser, j’ai sûrement mal formulé mon interrogation de fin de texte :
« Par ailleurs, n'est-il pas dangereux d'utiliser la formule : "Chaque copropriétaire qui exécutera ces mêmes travaux ultérieurement, devra respecter les conditions de réalisation arrêtées" En effet, ne permet-elle pas de réaliser le même type de travaux sans demande préalable d'autorisation lors d'une AG ? Si tel est le cas, peut-on faire voter par une nouvelle AG l'annulation de ce qui semble être une autorisation implicite et qui a été utilisée pour un grand nombre de demandes diverses et variées les années passées ? »
En effet, il n’était bien évidemment pas question pour moi de remettre en cause un vote d’une AG. Dans le cas présenté, l’autorisation donnée de réaliser une véranda.
Tout simplement, après lecture d’un certain nombre de PV d’AG, j’ai pu constater que très souvent la formule suivante avait été employée : « "Chaque copropriétaire qui exécutera ces mêmes travaux ultérieurement, devra respecter les conditions de réalisation arrêtées"
Et ce, que ce soit pour l’installation d’une antenne satellite ou d’autres demandes spécifiques.
Donc, je reformule ma question :
Est-il possible de préciser lors d’une AG que, quelles que soient les demandes individuelles pour lesquelles une autorisation a déjà été accordée par une AG, il convient que tout copropriétaire qui souhaiterait effectuer une réalisation semblable effectue une demande écrite auprès du Syndic afin qu’une autorisation spécifique lui soit donnée lors d’une résolution prise en assemblée générale.
Concernant l’autorisation que doit, ou est censée donner la Mairie, j’en ai effectivement « entendu parler », mais s’applique-t-elle aux façades côté cour ? Je n’en suis pas certain.
Pour les autres points soulevés, j’espère avoir des éclaircissements d’autres contributeurs, car vous me laissez « sur ma faim » Chère Colette.
Les travaux réalisés, si l'on s'en tient à vos indications, constituent une extension caractérisée du logement avec toutes les conséquences habituelles :
> nécessité d'un permis de construire > modification de la contribution aux charges > responsabilité éventuelle du syndicat et du du syndic pour le défaut de permis de construire, y compris pénale avant prescription de trois ans > la responsabilité du syndic serait d'autant plus engagée qu'il a reçu délégation de contrôle > idem pour les membres du conseil syndical car il n'y a pas besoin d'être architecte ou juriste pour constater la violation des limites de l'autorisation accordée > responsabilité éventuelle pour les installations effectuées qui n'ont rien à faire dans une véranda > je passe sur la déclaration fiscale de modification du local à effectuer par le propriétaire
Quant au "précédent" qui vous préoccupe, il n'est pas négligeable mais le principe est que toute installation ultérieure de même genre doit faire l'objet d'une demande d'autorisation de l'assemblée. D'autre part la mention que vous citez serait inopposable à un futur acquéreur comme ne figurant pas dans le réglement de copropriété publié.
Il serait bon pour tout le monde de régulariser l'ensemble de la situation même si, magnanime, vous ne souhaitez pas casser trop de carreaux.
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Posté - 07 févr. 2004 : 18:28:57
