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Astrid2
Contributeur senior
50 réponses |
 Posté - 12 févr. 2004 : 10:16:44
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Bonjour à tous, voici ma question:
Il y a deux ans, une vieille dame est morte, dans l'immeuble où j'habite, sans laisser de descendance. La succession étant vacante, l'appartement a été vendu aux enchères.
Le notaire chargé de la vente, dont les coordonnées sont connues, n'a pas communiqué l'identité de l'acheteur au syndic (la vente date d'environ huit à dix mois). L'acheteur en question ne s'étant pas manifesté, personne ne connaît son nom. Il y a, à ce jour, une ardoise de 2000 euros de charges impayées.
Les membres du CS, dont je fais partie, viennent d'être informés de la situation. Que faire?
Merci d'avance de vos réponses!
Astrid
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 12 févr. 2004 : 14:38:18
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L'appartement a été vendu aux enchères. Les coordonnées du notaire sont connues. Que faire ?
Téléphoner dans un premier temps au notaire, pardi !
Et si cette démarche n'est pas suffisante, lui envoyer une lettre recommandée avec AR.
Mais il s'agissait d'une succession vacante (sans héritier connu) avec intervention du service des domaines. C'est alors un avocat qui s'est occupé de la vente. Celà expliquerait mieux l'absence de notification, dont les avocats sont assez coûtumiers.
Pour l'instant la "succession" reste copropriétaire, bien que n'étant plus propriétaire.
Edité par - JPM le 12/02/2004 14:39:36 |
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oldman24
Pilier de forums
5732 réponses |
Posté - 12 févr. 2004 : 15:08:40
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Il appartient, en principe, de faire connaitre au syndic le
nom de l'acquéreur du bien laissé vacant et sans maître.
Il appartient à la direction Générale des Impôts de régler les charges supportées par la copropriété.Il a dù y avoir une procédure d'envoi en possession .Etes vous au courant ?.Avez vous été informés de la vente par adjudication ?.
Toutes ces dispositions relèvent du Code Civil et vous avez de la doc, à ce sujet sur le web.
Cordialement
François GHERARDI |
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Astrid2
Contributeur senior
50 réponses |
Posté - 18 févr. 2004 : 08:56:17
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Bonjour,
Merci de vos réponses!...Ma question était un peu vague, voici donc quelques précisions:
Le notaire évoqué plus haut était le notaire chargé de la liquidation de la succession, et non de la vente comme je l'avais indiqué...il a aiguillé notre syndic sur un monsieur L., de la D.A.S.E.S., qui se serait chargé de la vente aux enchères...ce monsieur ne répond pour l'instant ni au téléphone, ni aux courriers recommandés.
En attendant, l'appartement appartient à un inconnu, qui semble souhaiter le rester: le nom de la vieille dame est toujours sur la boîte aux lettres! L'appartement a été vendu en juin 2003, et cette personne n'a jamais donné signe de vie.
Donc: problème n°1: récupérer les 2000 euros de charges dûs avant la vente de l'appartement.
Problème n°2: mettre la main sur le nouvel acheteur. Que se passe-t-il dans le cas d'une absence de notification? Qu'en est-il des recouvrements de charges, de la validité de la convocations à l'AG, etc?...Pour le moment la "succession B." fait toujours partie de la liste des copropriétaires. Bref, c'est une histoire de fous, et on se demande comment de telles choses sont possibles!
Cordialement
Astrid
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oldman24
Pilier de forums
5732 réponses |
Posté - 18 févr. 2004 : 09:52:47
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Bonjour,
Avez vous demandé des renseignements au fichier immobilier ?
Le conservateur des hypothèques devrait avoir trace de cette
opération concernant aussi bien le "fantome" que votre copropriété.
Cordialement
François GHERARDI |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 18 févr. 2004 : 16:52:14
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Ah ! Mais c'est tout à fait différent !
Si c'est ce que je pense, votre copropriétaire a bénéficié de prestations sociales en nature (aide à domicile, ménage, infirmerie, etc.) qui ont été financées par cet organisme qui se paye ensuite sur la succession et bénéficie même, je crois, d'un privilège spécifique.
J'ai le souvenir d'une adresse Quai de la Rapée ou dans les environs, pour avoir eu des amis embarqués dans une affaire de ce genre. Enterrement de première classe pour les dossiers, mépris total pour les copropriétés et les syndics, bénévoles ou professionels.
Je vous suggère exceptionnellement de vérifier soigneusement le libellé complet et me l'indiquer par message direct. Ensuite nous reprendrons le forum car, si c'est la bonne piste, l'histoire intéressera tout le monde.
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Astrid2
Contributeur senior
50 réponses |
Posté - 18 févr. 2004 : 17:58:44
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C'est exact, l'adresse de l'organisme en question est bien Quai de la Rapée.
Cordialement
Astrid
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 18 févr. 2004 : 23:34:08
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OK ! On est bien sur la bonne piste !
C'est l'occasion sur le site de faire des investigations sérieuses sur les situations créées par ce régime d'aide aux personnes âgées qui est certainement respectable mais représente un danger manifeste pour les copropriétés si les procédures n'ont pas changé depuis que j'en ai eu connaissance, ce qui me parait évident à la lecture de votre question.
La D.A.S.E.S avait, ès-qualités, une créance sur la succession. Elle dispose d'une garantie de recouvrement (hypothèque ou privilège, je retrouverai). Elle a sans doute "pris la main" pour la réalisation du gage (l'appartement). Vous dîtes qu'il est vendu. D'ou vient la nouvelle ? Du syndic, sans doute ? Mais pour le syndic, d'ou vient-elle ? Du notaire sans doute ? Mais le notaire doit avoir plus de renseignements. Ou en est par ailleurs la succession ? Qui sont les héritiers, légataires ou autres successibles ? Le syndic devrait le savoir, ou savoir qu'ils ont renoncé à leurs droits.
Par ailleurs le notaire doit savoir comment la vente a été réalisée. Aux enchères ? A la barre du Tribunal, à la diligence d'un avocat ? ou à la chambre des notaires, à la diligence d'un notaire ? Qui est l'avocat ? ou qui est le notaire ? Dans tous les cas il y a faute si la vente si la vente n'a pas été notifiée au syndic, et faute grave !
Et comment peut-il se faire que dans l'immeuble l'identité de l'occupant actuel ne soit pas connue ? Il n'y a pas de gardienne ? pas de boîtes à lettres ? Pas d'interphone ? Serait-ce un locataire qui occupe ? Que fait le conseil syndical ?
Il faut secouer ce cocotier car, sinon, dans cinq ans vous y serez encore ! C'est déjà bien si l'appartement a réellement été vendu. Dans l'affaire que j'ai connue, l'appartement était toujours sous la coupe de la DASES cinq ans après le décès. Il est vrai que se posait un problème de droit laotien des successions qui ne facilitait pas les choses.
J'ajoute que les créances de la DASES sont souvent contestées car on présente aux héritiers, plusieurs années après les prestations fournies, des décomptes parfois très lourds. Je crois que sur ce point l'intervention des associations de quartier spécialisées a quelque peu arrangé les choses.
D'autre part, puisque votre syndic n'a pas encore reçu la notification, veillez à ce qu'il régularise une opposition dès réception éventuelle de cette notification, même si on lui écrit ou si on lui dit qu'il ne pourra rien percevoir. Dans un cas comme le vôtre, l'opposition doit être préparée sans délai, puis mise à jour par l'ajout des charges nouvellement échues, qui, a priori, demeurent à la charge de la succession. Cette opposition doit être établie dans les conditions prévues par l'article D 5-1 du décret du 17 mars 1967, sinon elle est nulle.
Merci de nous tenir au courant sur le site. Ces affaires sont peu fréquentes, mais laissent les meilleurs spécialistes fort désemparés. Ce serait une bonne occasion de mettre au point une procédure qui, tout en respectant les droits de l'Administration, permettent aux syndics de sortir de ces difficultés.
Et merci de redonner l'énoncé exact de l'organisme qui doit être du genre Direction des affaire sociales et économiques ...?
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Astrid2
Contributeur senior
50 réponses |
Posté - 19 févr. 2004 : 10:05:12
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Bonjour,
Tout d'abord, merci pour vos précieuses réponses! Je vais tenter de vous apporter le complément d'information demandé.
Il n'y a pas de gardienne dans l'immeuble, mais nous avons su par des voisins qu'un mystérieux inconnu faisait des travaux dans l'appartement. Pour ma part, je ne sais même pas où il se trouve!
Le conseil syndical, dont je fais partie, n'a été informé de la situation que lors du contrôle des comptes annuel. A cette occasion, j'ai reçu un courrier comportant une copie de la réponse d'un cabinet d'huissiers mandaté par notre syndic.
Cette lettre, datée du mois de juillet 2003, disait en substance: "Vous m'avez mandaté aux fins de régulariser un commandement de payer à l'encontre de la succession B. [...] nous nous sommes donc rapprochés de Maître K., notaire chargé de liquider la succession, qui nous a informés que la succession était vacante et déficitaire, et que la D.A.S.E.S, sous-direction de l'action sociale [N.B. +économique et sanitaire peut-être???] était chargée de nommer un administrateur [...]
"J'ai donc joint monsieur L. de la D.A.S.E.S, qui m'a informé que l'appartement avait été vendu aux enchères, que le dossier était clos, mais qu'il étudierait le règlement de cette créance si on le lui demandait gentiment [...]"
Suivait la copie de la lettre adressée par le syndic à la D.A.S.E.S, datée du 20 novembre (!). Cette lettre n'a pas encore reçu de réponse.
Voilà toutes les informations dont je dispose. L'inertie de notre syndic tenant du prodige (son remplacement est d'ailleurs à l'ordre du jour de la prochaine AG qui se tient le 4 mars), j'ai eu au téléphone il y a une semaine son assistante, tout juste sortie de l'université, et l'ai informée de l'existence d'un monsieur nommé conservateur des hypothèques, qui pourrait lui donner l'identité de l'acquéreur (merci François Gherardi).
Dans un premier temps je vais informer mes "collègues" du Conseil syndical de la situation. Par ailleurs pouvez-vous m'indiquer ce que c'est que l'article D 5-1 du décret du 17 mars 1967, car je ne suis pas du tout juriste!... Merci infiniment d'avance!
Cordialement
Astrid
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joseph toison
Pilier de forums
4897 réponses |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 19 févr. 2004 : 23:22:31
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Oui, bien sur.
Il faut déposer une demande de fiche de renseignements urgents sur le lot à la Conservation des hypothèques. Le syndic peut le faire ou le faire faire par son huissier qui dispose des formules nécessaires. Vous aurez ainsi les coordonnées de l'acquéreur.
Ceci étant la position de la DASES est, comme avant, d'une remarquable incorrection. Si vous changez de syndic, il faut veiller à ce que le dossier complet de cette affaire soit bien remis au nouveau syndic avec les comptes détaillés de la dette et les justificatifs des LRAR qui ont été envoués aux uns et aux autres, DASES notamment.
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Astrid2
Contributeur senior
50 réponses |
Posté - 20 févr. 2004 : 08:03:59
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Merci beaucoup!!!...
Une dernière petite question: qu'est-il de la responsabilité du syndic, qui a attendu plusieurs années avant d'entamer une procédure de recouvrement?..la somme évoquée représente en effet 2 ans et demi, ou même trois ans de charges.
En tout cas, avec tout cela nous pouvons mettre au point un plan d'attaque! Je vous tiendrai au courant!
Merci encore!
Astrid
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 20 févr. 2004 : 18:42:54
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Sur le point de la responsabilité du syndic, assurez vous le plus rapidement possible qu'il n'a vraiment pas reçu la notification de la vente. Si cette indication s'avérait inexacte il y aurait une responsabilité évidente.
Par ailleurs, le cas échéant, il faut mettre en cause si nécessaire la Ville de Paris si c'est un de ses services qui est en cause. Je le dis sans animosité particulière. La première affaire de ce type que j'ai connus se passait sous le règne de son prédecesseur.
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oldman24
Pilier de forums
5732 réponses |
Posté - 20 févr. 2004 : 22:57:08
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Bonsoir,
Comme les biens laissés vacants et sans maîtres sont attribués à l'Etat il doit y avoir une période où c'est lui qui doit supporter
les charges de la copropriété.Le service compétent (Place de la Madeleine) le reconnaitra si le Syndic lui écrit , mais vous répondra
qu'il n'y a pas de crédits. Ensuite, ce sont les services municipaux qui doivent prendre le relais et désinteresser la copropriété.
Donc,c'est une affaire à suivre.
Cordialement.
François GHERARDI |
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P.F. Barde
Pilier de forums
1972 réponses |
Posté - 21 févr. 2004 : 19:22:10
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Un bien vacant devient propriété de l'Etat dès le décès du propriétaire sans héritier. En pratique, l'Etat en prend possession dès reconnaissance de l'absence d'héritier, ce qui peut prendre un certain temps. En copropriété, les charges dues au titre d'un lot vacant revenant à l'Etat doivent être calculées à compter du jour du décès. Le service gérant de tels biens est la DNID, Direction Nationale d'Interventions Domaniales, installée 3, rue Scribe Paris 9e, qui a d'ailleurs un site internet http://www.dnid.org. Ce ne peut être que ce service qui a pris possession de l'appartement, pour, peut-être, mais rien pour le moment ne le prouve, le vendre aux enchères. La DASE n'a pu agir qu'en tant que créancière pour faire accélérer les choses et je crains qu'on s'égare à viser la DASE et non la DNID. Je ne suis pas oldman24 dans sa conclusion : ce n'est pas à la Ville de Paris, dont dépend la DASE, que le syndicat doit réclamer sa créance, cette administration n'étant qu'un créancier concurrent du syndicat, mais à l'Etat agissant par la DNID. Il est presque certain que la DNID répondra qu'elle n'a pas de liquidités correspondant à ce bien. Peu importe, on peut la faire condamner comme tout copropriétaire, qu'il soit ou non solvable. J'ai connu un exemple de jugement condamnant la DNID à payer plusieurs années de charges de copropriété pour un bien ne rapportant aucun revenu.
Quant au nouvel occupant des lieux, ne serait-ce pas plutôt un squatter ?
Cordialement
P.F. Barde |
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joseph toison
Pilier de forums
4897 réponses |
Posté - 21 févr. 2004 : 20:47:01
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Une toute petite précision sur le message de P.F. Barde, que je partage pleinement sur le fond : la DNID (la vénérable DNID...) est au 17 rue Scribe, non au 3 de cette rue, qui est une adresse maintenant close.
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P.F. Barde
Pilier de forums
1972 réponses |
Posté - 21 févr. 2004 : 23:22:03
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Je m'apprêtais à supprimer mon précédent message, contestable en plusieurs points, mais puisqu'il a été recouvert par un autre, je le laisse en place.
J'invite plutôt les internautes à consulter le très intéressant dossier de l'ARC sur le sujet des successions vacantes. On y verra comment procéder efficacement. En particulier, il est fortement déconseillé d'assigner la DNID en paiement des charges de copropriété.
Donc, aller sur
http://www.unarc.asso.fr/site/actumois/dec03.htm
Cordialement
P.F. Barde |
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lnsacorh
Pilier de forums
4541 réponses |
Posté - 22 févr. 2004 : 20:10:22
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Astrid2 nous signale que le Syndic a fait appel à un huissier . Si il n'en n'a pas fait part au CS avant d'entreprendre cette démarche , à qui reviennent les frais de cette intervention ? Syndic ou Syndicat ?
LN |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 23 févr. 2004 : 15:53:39
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Chère LN,
Les frais incombent au syndicat, bien sur ! Pourquoi voudriez vous qu'ils incombent au syndic, qu'on eng.. s'il ne fait rien et qu'on ferait payer s'il fait quelque chose.
Que, sur l'ensemble, il n'ait pas été très efficace, c'est possible. Ce n'est pas certain mais en tout cas c'est une autre affaire.
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lnsacorh
Pilier de forums
4541 réponses |
Posté - 26 févr. 2004 : 18:50:22
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ok merci , car je crois que j'ai 2 affaires dans un même immeuble. Et quelqu'un du CS , pas plus tard qu'hier , vient de me répondre que c'est l'affaire du Syndic !!! Moi je revendique et dis toujours
"on a bien l'immeuble que l'on veut bien avoir"
d'autres disent : "un bon CS entraîne un bon Syndic" , d'accord Gédehem ?
LN |
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oldman24
Pilier de forums
5732 réponses |
Posté - 26 févr. 2004 : 21:24:44
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Bonsoir,
J'ai oublié, dans mes précédents messages, que le préfet prend un arrété en ce qui concerne les biens vacants et sans maître.
Vous devez pouvoir vous adresser à cette autorité.
Vous n'êtes pas la seule dans ce cas et là on ne tient pas compte
des règles qui s'imposent à la copropriété.
Cordialement
François GHERARDI |
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