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je rédige actuellement un mémoire sur les critères de répartitions des charges de copropriété et si l'article 10 de la loi de 1965 est d'ordre public et pose deux critères, qu'en est il en pratique? Tout me paraît si compliqué notamment pour les équipements et services communs!!!Je crois comprendre que c'est le règlement de copropriété qui régit tout en pratique.Si vous pouvez me conseiller des ouvrages, des revues en la matière, cela m'aiderait beaucoup!!!
Il y aurait tellement à dire sur les critères de répartition des charges comme les tantièmes de parties communes...
Vous évoquiez à juste titre l'article 10 de la Loi et les deux catégories de charges (générales et spéciales).
Il convient également pour les charges générales de ne pas oublier l'article 5 de la Loi, qui vient à titre supplétif en cas de "silence ou la contradiction des titres", et ses trois mots magiques : consistance, superficie et situation.
Si la Loi de 1965 a clairement écarté la valeur vénale (ou marchande) des tantièmes de charges générales, il n'en demeure pas mois que d'autres inégalités sont apparues.
Pour les équipements et services communs, de nombreuses difficultés proviennent souvent des critères retenus pour le calcul des charges chauffage et ascenseur.
Je n'ai pas de référence d'ouvrage sur le sujet. Nul doute que d'autres UInautes vous en donneront...
A défaut, peut-être pourriez-vous vous renseigner auprès d'associations de copropriétaires.
Si vous rédigez un mémoire, vous avez sans doute accès à une bibliothèque spécialisée. Alors Jurisclasseur copropriété en trois volumes et Code de la copropriété de Lafond Ed. Litec
Mais vous pouvez commencer par consulter les fiches pratiques et autres publications d'Universimmo qui vous donneront un cadre précis. Et si vous nagez, le site est toujours là !
Il y a 2 systèmes de répartition : article L 10 alinéa 2 (pour les charges de conservation, d'entretien et d'administration des parties communes (je prends le 2 d'abord comme aurait dû faire le législateur)
et article 10 alinéa 1 pour les charges entraînées par les services collectifs (chauffage, etc..) et les éléments d'équipement commun (chaudière, etc...).
C'est déjà bien compliqueé ? Un indication utile : la chaudière est un élément d'équipement commun ; le chauffage qu'elle procure est un service. Il y a aussi des services humains : la concierge est une personne salariée ; l'entretien de propreté, la surveillance de l'immeuble sont des services.
Après avoir assimilé ce cadre général, vous passerez aux exceptions, aux assimilations, aux interprétations etc ...
merci beaucoup pour vos réponses et si j'ai accès à une bibliothèque spécialisée malheureusement celle-ci manque cruellement d'informations sur la copropriété.Ma fac est surtout spécialiste du droit maritime!!!pour tout vous dire nous n'avons même pas le code de la copropriété!!
Vos conseils m'ont été précieux et j'ai réussi à rédiger mon plan, il me reste à le présenter.
Je recherche maintenant plus spécifiquement des informations sur les particularités des copropriétés horizontales et sur les parties communes à usage privatif
Droit maritime ! Vous semblez ignorer que les navires sont souvent placés sous le régime de la copropriété. Le texte n'est pas le même mais il n'empêche que la copropriété maritime est sans aucun doute la plus ancienne copropriété du monde.
Les quotes-parts des navires sont encore des quirats. On connaît le mot de nos jours parce que les quirats sont un produit de spéculation financière mais le Trésor de la Langue Française ignore encore le terme initial.
Quirat ; carat pour les diamants, tout celà nous vient de l'Orient ancien comme les plus anciennes sociétés. C'est le mot arabe pour caroube, dont les graines, en nombre multiple de quatre étaient des unités de poids. Le quirat est passé par la Provence : on le trouve dans Frédéric Mistral qui évoque les cotisations pour construire une faculté de médecine à Marseille ... (cotisation : autrefois quotisation , quote-part, quirat )
Récemment un navire de croisière danois, le World, a pris la mer : il est une synthèse des deux copropriétés car il est aménagé en appartements et studios vendus. Les destinations des croisières sont décisées par l'assemblée des "copropriétaires". Je mets des guillements car le statut juridique doit être de type anglo-saxon. Vos camarades maritimes connaissent-ils cette innovation ?
Mais au fait de quoi parlait-on ? Ah ! d'une autre copropriété. La copropriété horizontale et les parties communes à usage privatif.
Pour ces dernières, il s'agit de partie commune à jouissance privative (ou exclusive). Exemple un jardinet au rez de chaussée. Lettrain reste commun mais le copropriétaire (ou son locataire d'ou le terme jouissance) peut mettre sa chaise longue. Il supporte en contrepartie l'entretien du jardinet. Même cas pour les terrasses supérieures, qui peuvent être mises en jouissance privative au profit du ou des copropriétaires du dernier étage.
Pour les copropriétés horizontales, un ensemble de villas peut être placé sous le régime de la copropriété si elles sont bâties sur un terrain commun avec par ailleurs des espaces verts et autres équipements communs. La copropriété peut aussi exister si les villas sont bâties sur des terrains privatifs avec encore des parties communes mais, dans ce cas, le statut est habituellement celui de l'association syndicale.
Enfin l'alinéa 2 de l'article 1 de la loi de 1965 présente le cas d'ensembles immobiliers mixtes, qui peuvent régis par le statut de la copropriété s'il existe des terrains ou équipements communs.
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Posté - 24 févr. 2004 : 15:54:28
