|
|
| Auteur |
 Sujet  |
|
|
|
Lemas
Contributeur débutant
14 réponses |
 Posté - 12 juin 2004 : 17:27:11
|
Nous allons avoir notre seconde AG, le syndic va nous faire voter le quitus.
Membre du conseil de copropriété des Florianes des Juvisy sur orge
|
|
Signaler un abus
|
|
|
Tourloup
Pilier de forums
585 réponses |
Posté - 12 juin 2004 : 19:32:24
|
Citation :
Initialement entré par Lemas
Nous allons avoir notre seconde AG, le syndic va nous faire voter le quitus.
Alors-là! si c'est la seconde fois que vous votez le quitus et vous ne savez pas pourquoi, c'est urgent de se renseigner.
Au fait vous voulez vous rassurer et qu'on vous dise "C'est bien, il faut" pour que vous le votiez?
Le monde de la copropriété est aussi vaste que ce site, sur lequel vous pouvez trouver des réponses adaptées, ce qui ne veut pas dire simples. Bon courage. |
Signaler un abus  |
|
|
oldman24
Pilier de forums
5732 réponses |
Posté - 12 juin 2004 : 20:37:46
|
Si vous avez des raisons valables de ne pas voter le quitus il ne faut pas le voter.
Toutefois vous pouvez rechercher sur UI et autres pages du Web des commentaires abondants et vous faire votre propre religion à ce sujet.
Le vote sur les comptes n'a rienà voir avec celui du quitus.
Cordiales salutations
François |
| Signaler un abus |
|
|
gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
|
|
DU31
Pilier de forums
1284 réponses |
Posté - 13 juin 2004 : 03:13:13
|
Lemas, allez voir, sans fautes, le sujet que Gédéhem vous indique. Il est réellement très édifiant.
Pour résumer ce qu'est le quitus et sa portée (à séparer absolument de l'approbations des comptes) :
Si le syndic a outrepassé ses pouvoirs, il a commis une faute vis à vis de la copropriété qui pourrait alors engager sa responsabilité. Pour faire disparaître cette cause de responsabilité, il faut une autre décisions spécifique de l'assemblée : LE QUITUS.
Le quitus libère le syndic de toute responsabilité vis à vis du syndicat des copropriétaires, dans la mesure où il couvre ses fautes de gestion. Il ne joue toutefois que pour les actes que le syndic a porté à la connaissance des copropriétaires (CA de Paris, du 7.6.93 ; Synd 147 av.de Clichy).
Le défaut de quitus est sans incidence si le syndic a géré la copropriété sans faute particulière ni excès de pouvoir.
Attention, le quitus ne couvre pas les erreurs commises par le syndic dans l'établissement des comptes individuels (cass. civ. 3è, 6.7.94, pourvoi n° 92-14317). Si, par la suite, vous constatez que le syndic s'est trompé dans le décompte de vos charges, vous pourrez lui réclamer le remboursement du trop-versé.
Moralité : ne pas donner le quitus : c'est une assurance pour les copropriétaires de pouvoir se retourner contre le syndic au cas où des "erreurs" seraient découvertes a posteriori du vote.
Il apparaîtrait que vous l'ayez donné une fois de trop.
A bientôt,
 |
| Signaler un abus |
|
|
Lemas
Contributeur débutant
14 réponses |
Posté - 13 juin 2004 : 13:39:07
|
Non, Non! c'est la première fois qu'on va le voter !
Je me suis mal exprimer si vous avez compris autre chose.
Membre du conseil de copropriété des Florianes des Juvisy sur orge |
| Signaler un abus |
|
|
Tourloup
Pilier de forums
585 réponses |
Posté - 13 juin 2004 : 23:41:57
|
On comprend que vous soyez dans l'urgence, Lemas, mais on souhaiterait comprendre davantage en quoi consiste votre question.
A sec on peut vous dire que si vous avez un doute, et à plus forte raison plusieurs, vous devez voter CONTRE à la question ou partie de question concernant le quitus.
La raison est très simple: si vous avez des griefs par la suite, vous ne pourrez pas les faire valoir auprès de quiconque, tribunal ou caisse de garantie, c'est rédhibitoire. Par contre, en cas d'erreur de gestion, le syndic peut toujours avoir recours à sa caisse de garantie.
Que le syndic pose la question à l'ordre du jour, c'est la chose la plus normale et il serait mal en point s'il ne le faisait pas. Avec l'expérience vous verrez que les syndics sont capables de toutes les turpitudes, tous les oublis, mais celle-là... jamais ils n'oublieront de la poser! |
| Signaler un abus |
|
|
Tankoperateur
Contributeur vétéran
120 réponses |
Posté - 14 juin 2004 : 19:47:08
|
Que se passe t-il si un syndic issu de la matrice à qui tout est dû naturellement fait voter approbation des comptes et quitus dans un MEME VOTE (inscrit à l'ODJ)
en sachant bien qu'il est pratiquement obligatoire d'approuver les comptes et que son quitus est acquis implicitement par la même occasion.
Quel article de loi réprime cela.
Merci de vos lumières.
|
| Signaler un abus |
|
|
JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 14 juin 2004 : 22:48:40
|
La question de Tankopérateur n'est pas mal venue !
Il est "recommandé" par la Commission de distinguer les questions et les votes
Il est jugé, et archijugé, que l'approbation des comptes ne vaut pas quitus
Mais finalement il n'y a pas de texte précis. Le décret du 27 mars 2004 est muet. Il n'y a pas de jurisprudence sur un cas net et clair comme celui évoqué par Tanko.., dans lequel il serait nettement indiqué" que par le même vote l'assemblée approuve les comptes et le quitus.
Ce qui peut se faire, c'est qu'en cours d'assemblée, un copropriétaire indique qu'il veut approuver les comptes mais refuser le quitus. S'il demande deux votes distincts le président doit déférer à sa demande, car il y a réellement deux questions différentes.
Dans peu de temps il sera question, dans certaines copropriétés, d'approuver en même temps le rapport du conseil syndical, désormais tenu de rendre compte, lui aussi. On aura des surprises.
|
| Signaler un abus |
|
|
DU31
Pilier de forums
1284 réponses |
Posté - 14 juin 2004 : 23:17:50
|
Citation :
Initialement entré par Tankoperateur
Que se passe t-il si un syndic issu de la matrice à qui tout est dû naturellement fait voter approbation des comptes et quitus dans un MEME VOTE (inscrit à l'ODJ)
en sachant bien qu'il est pratiquement obligatoire d'approuver les comptes et que son quitus est acquis implicitement par la même occasion.
Quel article de loi réprime cela.
Merci de vos lumières.
Tankopérateur,
L'approbation des comptes ne vaut pas quitus et inversement.
Les 2 doivent être votés séparément ; ils n'ont pas la même portée.
Avez-vous lu le sujet 11778 dont gedehem vous donne le lien ci-dessus, le 12 juin ? Il y a une jurisprudence qui démontre bien la portée de ce vote sur le quitus.
La jurisprudence considère que si les 2 sont portés dans une même question le vote est interprété de la façon suivante : "l'assemblée à donné quitus de l'approbation des comptes". Alors que la réalité et la conséquence de ces 2 votes sont différents comme expliqués ci-dessus :
Cour de Cassation
Chambre civile 3
Audience publique du 6 juillet 1994 Cassation partielle.
N° de pourvoi : 89-16212
Publié au bulletin
Président : M. Beauvois .
Rapporteur : M. Capoulade.
Avocat général : M. Marcelli.
Avocats : la SCP Gauzès et Ghestin, M. Delvolvé.
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
Sur le moyen unique :
Vu l'article 13 du décret du 17 mars 1967 ;
Attendu que l'assemblée générale des copropriétaires ne délibère valablement que sur les questions inscrites à l'ordre du jour ;
Attendu que, pour débouter Mlle Vaidie, copropriétaire, qui s'était opposée à la décision unique portant à la fois sur l'approbation des comptes et le quitus au syndic, l'arrêt attaqué (Paris, 8 mars 1989), qui constate que l'ordre du jour figurant dans la convocation à l'assemblée générale du 12 mars 1984 prévoyait seulement l'approbation des comptes, retient que les copropriétaires ont entendu ne donner quitus que sur l'approbation des comptes et qu'en raison de l'indivisibilité de l'approbation des comptes et du quitus donné pour ceux-ci, aucune violation des dispositions réglementaires ne peut être soulevée ;
Qu'en statuant ainsi, alors que l'ordre du jour de l'assemblée générale ne portait que sur l'approbation des comptes, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a dit n'y avoir lieu à annulation de la décision de l'assemblée générale sur le quitus donné au syndic, l'arrêt rendu le 8 mars 1989, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, quant à ce, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Orléans.
--------------------------------------------------------------------------------
Publication : Bulletin 1994 III N° 142 p. 90
Décision attaquée : Cour d'appel de Paris, 1989-03-08
Titrages et résumés COPROPRIETE - Syndicat des copropriétaires - Assemblée générale - Ordre du jour - Question non visée - Question visée implicitement .
Viole les dispositions de l'article 13 du décret du 17 mars 1967 la cour d'appel qui déboute un copropriétaire qui s'opposait à la décision unique portant à la fois sur l'approbation des comptes et le quitus au syndic, en raison de l'indivisibilité de l'approbation des comptes et du quitus alors que l'ordre du jour de l'assemblée générale ne portait que sur l'approbation des comptes.
COPROPRIETE - Syndicat des copropriétaires - Assemblée générale - Convocation - Mentions - Ordre du jour - Question visée implicitement
Précédents jurisprudentiels : A RAPPROCHER : Chambre civile 3, 1981-05-12, Bulletin 1981, III, n° 93, p. 68 (cassation).
Décrèts cités : Décret 67-223 1967-03-17 art. 13.
======================================================
Alors que la jurisprudence (une entre autres) concernant le quitus proprement dit "le quitus n'est libératoire de responsabilité que pour les actes de gestion dont l'assemblée générale a eu connaissance et qu'elle a été à même d'apprécier" :
Cour de Cassation
Chambre civile 3
Audience publique du 23 juin 1999 Cassation partielle
N° de pourvoi : 97-17085
Inédit titré
Président : M. BEAUVOIS
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le pourvoi formé par le syndicat secondaire des copropriétaires de l'ensemble commercial Les Vertes Campagnes, dont le siège est 27, avenue du Jura, 01210 Ferney Voltaire, agissant en la personne de ses représentants légaux en exercice notamment son syndic la société Régie Bouteille, dont le siège est 122, rue Sully, 69006 Lyon,
en cassation d'un arrêt rendu le 20 mars 1997 par la cour d'appel de Lyon (1re chambre civile), au profit :
1 / de la compagnie AIG Europe, dont le siège est Tour Aig, 92079 Paris la Défense,
2 / de Mme Maryse Estornel, domiciliée "Chorus Musique", Centre commercial Les Vertes Campagnes, 01170 Gex,
3 / de la compagnie AGF, dont le siège est 87, rue de Richelieu, 75002 Paris,
4 / de la société Bouteille, société anonyme, dont le siège est 122, rue Sully, 69006 Lyon,
5 / de la société Journans, société civile immobilière, dont le siège est 48, rue de Genève, 01170 Gex,
6 / de la société Groupama Rhônes Alpes, dont le siège est 50, rue de Saint-Cyr, 69009 Lyon,
7 / de la société Concorde, société anonyme, subrogée dans les droits de la société à responsabilité limitée Distrigex, dont le siège est 5, rue de Londres, 75009 Paris,
défenderesses à la cassation ;
La compagnie AIG Europe a formé, par un mémoire déposé au greffe le 9 mars 1998, un pourvoi provoqué contre le même arrêt ;
Le demandeur au pourvoi principal invoque, à l'appui de son pourvoi, un moyen unique de cassation annexé au présent arrêt ;
La demanderesse au pourvoi provoqué invoque, à l'appui de son recours, un moyen unique de cassation annexé au présent arrêt ;
LA COUR, en l'audience publique du 18 mai 1999, où étaient présents : M. Beauvois, président, Mme Boulanger, conseiller référendaire rapporteur, Mlle Fossereau, MM. Chemin, Villien, Cachelot, Martin, Mme Lardet, conseillers, M. Nivôse, conseiller référendaire, M. Baechlin, avocat général, Mme Berdeaux, greffier de chambre ;
Sur le rapport de Mme Boulanger, conseiller référendaire, les observations de la SCP Guiguet, Bachellier et Potier de la Varde, avocat du syndicat secondaire des copropriétaires de l'ensemble commercial Les Vertes Campagnes, de la SCP Nicolay et de Lanouvelle, avocat de la compagnie AIG Europe, de la SCP Peignot et Garreau, avocat de la société Bouteille, les conclusions de M. Baechlin, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
Donne acte au syndicat secondaire des copropriétaires de l'ensemble commercial Les Vertes Campagnes du désistement de son pourvoi en ce qu'il est dirigé contre Mme Estornel, la compagnie AGF, la société civile immobilière Journans, la société Groupama Rhône-Alpes et la société Concorde ;
Sur le moyen unique du pourvoi provoqué :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Lyon, 20 mars 1997), que le syndicat secondaire des copropriétaires de l'ensemble commercial Les Vertes Campagnes (le syndicat) et la compagnie AIG Europe, assureur de l'immeuble, ont été condamnés à réparer les conséquences matérielles d'un dégât des eaux provenant de la toiture au motif que ce sinistre était dû tant à un vice de construction qu'à une absence d'entretien des écoulements de cette toiture ; que, dans les rapports de l'assureur et de l'assuré, l'obligation du premier a été limitée aux 2/3, le second supportant, en application de la police d'assurance, la part des dommages imputables à l'absence d'entretien ; que le syndicat et la compagnie AIG Europe avaient appelé en garantie la société Bouteille, syndic de la copropriété ;
Attendu que la compagnie AIG Europe fait grief à l'arrêt de la débouter de son appel en garantie formé à l'encontre de la société Bouteille, alors, selon le moyen, "1 ) que tout fait quelconque de l'homme qui cause un dommage à autrui oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ; qu'en l'espèce où le rapport d'expertise indiquait que plusieurs dégâts des eaux étaient survenus depuis 1985 dans les locaux du centre commercial et notamment dans ceux de Mme Estornel concernés par les infiltrations survenues en 1992, la compagnie AIG Europe reprochait au syndic de s'être abstenu depuis 1985 de "s'assurer (...) que les ouvrages avaient été réalisés conformément aux règles de l'art" ; qu'en ne recherchant pas, ainsi qu'elle y était invitée, si le défaut de diligence du syndic pour s'assurer de l'absence de vice dans la construction des toitures n'était pas constitutive d'une faute par abstention susceptible d'engager sa responsabilité civile, la cour d'appel a privé sa décision de toute base légale au regard des articles 1382 et 1383 du Code civil ; 2 ) qu'en considérant que la compagnie AIG Europe ne pouvait reprocher au syndic de l'immeuble en copropriété les vices de construction affectant cet immeuble puisque le syndic était le mandataire du syndicat des copropriétaires et non le maître de l'ouvrage, la cour d'appel a omis de répondre aux conclusions de la compagnie AIG Europe qui, abstraction faite de la responsabilité du syndic dans l'existence même des vices, développait le moyen selon lequel le syndic avait engagé sa responsabilité civile en s'abstenant, depuis 1985, date du premier dégât des eaux, de faire vérifier la conformité des toitures de l'immeuble aux règles de l'art ; qu'en statuant de la sorte, la cour d'appel a violé l'article 455 du nouveau Code de procédure civile" ;
Mais attendu qu'ayant relevé que la preuve des dégâts des eaux antérieurs allégués devant l'expert n'était pas rapportée, la cour d'appel n'était tenue, ni de procéder à une recherche, ni de répondre à des conclusions que ses constatations rendaient inopérantes ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Mais sur le moyen unique du pourvoi principal :
Vu l'article 1993 du Code civil, ensemble l'article 455 du nouveau Code de procédure civile ;
Attendu que tout mandataire est tenu de rendre compte de sa gestion et de faire raison au mandant de tout ce qu'il a reçu en vertu de sa procuration, quand même ce qu'il aurait reçu n'eût point été dû au mandant ;
Attendu que, pour débouter le syndicat de son appel en garantie, l'arrêt retient que ce dernier peut rechercher la responsabilité du syndic sur le fondement de l'article 1992 du Code civil, qu'aux termes de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965, le syndic est chargé d'administrer l'immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien, que l'entretien et la vérification des toitures n'ont pas fait l'objet d'un contrat avec une entreprise, qu'il n'est pas établi que même si un tel contrat avait été proposé par le syndic, l'assemblée générale des copropriétaires l'aurait accepté et que le syndic avait reçu quitus de sa gestion à chaque assemblée générale ordinaire ;
Qu'en statuant ainsi, en déchargeant le syndic de sa responsabilité par un motif hypothétique et alors que le quitus n'est libératoire de responsabilité que pour les actes de gestion dont l'assemblée générale a eu connaissance et qu'elle a été à même d'apprécier, la cour d'appel a violé le premier texte susvisé et n'a pas satisfait aux exigences du second ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a mis hors de cause la société Bouteille, l'arrêt rendu le 20 mars 1997, entre les parties, par la cour d'appel de Lyon ; remet, en conséquence, quant à ce, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Dijon ;
Condamne la société Bouteille aux dépens du pourvoi principal ;
Condamne la compagnie AIG Europe aux dépens du pourvoi provoqué ;
Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, rejette la demande de la société Bouteille ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de Cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-trois juin mil neuf cent quatre-vingt-dix-neuf.
--------------------------------------------------------------------------------
Décision attaquée : cour d'appel de Lyon (1re chambre civile) 1997-03-20
Titrages et résumés (sur le pourvoi principal) MANDAT - Mandataire - Responsabilité - Syndic de copropriété - Compte rendu de sa gestion - Quitus - Caractère libératoire de responsabilité - Portée limitée aux actes de gestion dont l'assemblée générale a eu connaissance.
Codes cités : Code civil 1993
Vous savez ce qu'il vous reste à faire : REFUSER de voter sur une décision concernant 2 résolutions bien différentes n'ayant pas la même portée pour le Syndicat et EXIGER du syndic qu'il faire une nouvelle rédaction de ce projet de résolution invotable.
A bientôt........
|
| Signaler un abus |
|
|
Tankoperateur
Contributeur vétéran
120 réponses |
Posté - 15 juin 2004 : 01:14:08
|
Amis Universimmautes,
Je me permets d'insister car le fait mérite d'être souligné afin de dénoncer les abus au sens large du terme.
Voici le texte exact mis à l'ODJ durant 10 ans par un syndic dont je tairai le nom ainsi que tout indice permettant de l'identifier.
1992-2000
Approbation des comptes et quitus à donner au syndic pour l'exercice du 1.1.19xx au 31.12.19xx
Post 2000
Approbation des comptes de l'exercice du 1.1.20xx au 31.12.20xx et quitus à donner au syndic pour sa gestion
Dans tous les cas 2 décisions, un seul vote, les Présidents de séance qui n'étaient élus que pour la forme car AG tenues et menée par le syndic qui ne tolérait même pas une abstention, afin que le syndic puisse rédiger un PV conforme à la loi, n'ont jamais déféré quoique ce soit ni personne émis la moindre réserve.
Comme quoi la matrice est partout.
Pour cause, nous n'avons plus ce syndic depuis 2003 donc déjà plus ce problème, la démocratie y a gagné car les 2 votes sont désormais séparés.
Merci à vous |
| Signaler un abus |
|
| |
|
Sujet |
|
|
|
|
| Universimmo.com |
© 2000-2006 AEDev |
|
|
|
|
Le QUITUS, qu'en pensez-vous ??
Forum fermé
