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Depuis 3 ans je suis membre d'une co-propriété regroupant environ 5 immeubles de + de 100 appartements chacun dans le sud de PARIS. Chaque immeuble dispose de son propre syndic secondaire et l'ensemble de la copropriété est gérée par 1 syndic principal (chargé entre autre du chauffage au fioul). Depuis notre arrivée nous avons constater tous les ans les mêmes dysfonctionnements du chauffage (panne , amplitude thermique: t° juste moyenne à très basse) qui font que nous tombons régulièrement malade. Un cahier de doléances a été mis en place et est régulièrement rempli par les co-propriétaires à ce sujet. Aucune information cependant n'a été diffusée par le syndic depuis 3 ans. Ni sur un éventuel recours à un diagnostic ni sur la vétusté de l'installation qui date de 1973. En contre partie quelque que soit la rigueur de l'hiver nous payons les mêmes charges de chauffage environ 1400 euros / an ce qui au prorata des mois chauffés (7) revient à 200 euros/ mois. Cette somme prend en compte uniquement la consommation et non les éventuels travaux de chauffage effectués qui se greffent régulièrement. J'ai à maintes reprises discuté avec le gardien, le chauffagiste(pannes de valves d'après lui)et participé aux réunions avec le conseil syndical. J'ai également participé aux différentes A.G. Le sentiment générale qui se dégage de ces démarches c'est qu'il est dans l'intérêt de tous que les co-propriétaires en sachent le moins possible. Je veux bien comprendre compte tenu de l'importance de la copropriété que nous informer peut générer 1 somme de travail conséquente et que c'est bien là dernière de leurs préoccupations mais nous ne pouvons nous résigner à compromettre notre santé sans aucune explication sérieuse. Qu'elles stratégies adopter à l'encontre de l'attitude condescendante du syndic ? Qu'elles sont les éventuels recours mis à notre dispositions ? Peut on à juste titre émettre l'hypothèse que nous sommes victimes d' (un cumul d') abus voir d’1 vaste escroquerie? Comment le vérifier ? A qui s'adresser ?
Propriétaire d’un appartement dans un ensemble en copropriété à Paris d’une structure analogue à celle du votre (4 bâtiments, une galerie commerciale, chaufferie centralisée CPCU [=vapeur] dépendant du syndicat principal, installation de la fin des années 70), nous avons rencontré des problèmes similaires de gestion défectueuse que le syndic ne maîtrisait aucunement et dont il se fichait au demeurant du tiers comme du quart, avec de plus des membres de conseil syndical qui avaient chacun leur petit avis génial émis en piaulant de temps à autre.
La solution est bel et bien, comme vous l’évoquez, de prendre le problème globalement à bras le corps et de ne pas s’en remettre aux bricolages tant pour l’exploitation que pour les travaux.
Au départ, un diagnostic, réalisé par un bureau d’études spécialisé indépendamment du chauffagiste, s’impose. Ce bureau d’études pourra en outre établir un programme de mise à niveau et de suivi et vous en chiffrer les coûts ainsi que l’économie, et également vous assister dans les appels d’offres à réaliser en exploitation et travaux.
1 : Composants d'une installation 2 : Contraintes & securité 3 : Contrats & suivi 4 : Rendement d'une installation
La conclusion de la troisième de ces fiches, à laquelle j’adhère complètement est ainsi :
Citation :Aujourd'hui, la plupart des exploitants sérieux, et notamment ceux qui sont rompus aux marchés d'exploitation des réseaux urbains, acceptent de jouer la transparence et de fournir les éléments de leur compte d'exploitation et, dans le cas de contrats P3, de leur compte de travaux.
Il n'est cependant pas forcément aisé pour le propriétaire, le conseil syndical ou pour le gestionnaire professionnel d'interpréter tous les éléments fournis et d'en tirer, année après année un suivi efficace.
En particulier, il faut se rendre à l'évidence, les administrateurs de biens et syndics n'assurent pas ce suivi, et n'en ont pas vraiment la compétence.
Sauf à ce que le propriétaire ou au sein du conseil syndical un copropriétaire aient la qualification nécessaire pour effectuer les analyses et retraitements nécessaires, de discuter d'égal à égal avec l'exploitant des actions envisageables, et de renégocier périodiquement le contrat d'exploitation, on aura avantage à avoir recours sur une base de contrat récurrent aux services d'un bureau d'études spécialisé dans le génie climatique ou d'un ingénieur thermicien, le surcoût constitué par ses honoraires pouvant aisément être récupéré par les économies que peut apporter sa prestation sur une longue période.
Effectivement la démarche que vous me proposer semble judicieuse voir inévitable. Mais comme vous l'avez si bien signalé le système de chauffage au fioul comporte des défaillances notamment dans la répartition de chaleur. Dans l'ensemble des immeubles de ma co-propriété les étages bas sembles les + biaisés. Il se peut donc que nous soyons qu'1 minorité et je crains qu'il y ait un rejet(justifié compte tenu des charges de chauffage déjà très élevé) de ce plan lors de l'AG. Par contre, une minorité doit avoir gain de cause si elle prouve qu'elle subit un préjudice. Le fait de ne pas pouvoir jouir du bien de la collectivité constitue t-il 1 préjudice suffisant? Il est important de relever je pense le nombre de personnes directement concernés ainsi que les préjudices supplémentaires subits: achat de convecteurs, maladie. D'où une enquête. Faut-il demander au syndic de mettre le rapport de cette enquête à l'ordre du jour lors de l'AG annuelle ? Faut-il provoquer une AG extraordinaire ?
Effectivement la démarche que vous me proposer semble judicieuse voir inévitable. Mais comme vous l'avez si bien signalé le système de chauffage au fioul comporte des défaillances notamment dans la répartition de chaleur. Dans l'ensemble des immeubles de ma co-propriété les étages bas sembles les + biaisés. Il se peut donc que nous soyons qu'1 minorité et je crains qu'il y ait un rejet(justifié compte tenu des charges de chauffage déjà très élevé) de ce plan lors de l'AG. Par contre, une minorité doit avoir gain de cause si elle prouve qu'elle subit un préjudice. Le fait de ne pas pouvoir jouir du bien de la collectivité constitue t-il 1 préjudice suffisant? Il est important de relever je pense le nombre de personnes directement concernés ainsi que les préjudices supplémentaires subits: achat de convecteurs, maladie. D'où une enquête. Faut-il demander au syndic de mettre le rapport de cette enquête à l'ordre du jour lors de l'AG annuelle ? Faut-il provoquer une AG extraordinaire ?
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Posté - 23 nov. 2003 : 13:28:59
