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LeNabot
Pilier de forums
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 Posté - 28 août 2004 : 15:44:03
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Bonjour.
Bref exposé de l'affaire.
J'ai décidé d'acheter à Toulouse un petit gourbi de 60 m2 pour m'abriter, moi, et ma petite famille (l'épouse, 2 enfants et quelques perruches).
Les dates :
5 août 2004 signature du sous seing privé.
20 jours pour faire un dépôt de prêt.
17 septembre 2004 : fin du délai de la clause suspensive d'obtention de prêt.
Jusqu'à présent aucune angoisse.
Le crédit foncier me donne une acceptation de principe assortie de la réserve classique de l'acceptation de l'assurance de leur groupe.
Caractérisque du prêt : 4,95 taux fixe 15 ans FD: 800 EUR avec une sûreté de type PPD.
Comme je suis diabétique DID sans complications et par sécurité, j'ai entamé une procédure parallèle pour une délégation d'assurances auprès de deux organismes : MGEN et AFD au travers de leurs assurances de groupe.
Parallèment aussi, j'ai monté un dossier de prêt auprès de la BNP qui propose 4,15 taux fixe 15 ans FD: 500 EUR divisés par deux (assurance habitation souscrite chez eux) avec une sûreté de type caution tarifée un peu plus cher qu'un PPD mais parait-il plus avantageux car on est susceptible d'en récupérer une grosse partie si tous les empunteurs de la BNP ne se sont pas cassés la gueule.
Comme l'offre de la BNP est nettement plus intéressante que celle du Crédit Foncier (+ de 38 EUR en moins tout de même par mois), je souhaite faire courir ce cheval jusqu'à la fin, les chances d'aboutir sont sérieuses, j'en suis au 3e entretien et je dois signer le reste au 1er septembre.
D'où ma question simple puisque qu'une délégation d'assurances rallonge les délais de trois à quatre semaines et bien que le conseiller de la BNP bosse à la vitesse grand V, ce n'est pas évident de boucler le tout et de présenter un beau tableau d'amortissement le 17 septembre.
Peut on avec ces éléments là convaincre un notaire récalcitrant (par exemple celui du du vendeur) de proroger légèrement (15 à 21 j) le délai de la clause suspensive. Je précise que ce ne sera pas forcément le cas, je pense qu'il voudra bien. Je ne suis pas spécialement paranoïaque, mais il suffit de tomber un jour où il est de mauvais poil.
Vos réponses et vos expériences m'obligeraient beaucoup, d'autant que pour le cas de l'assurance d'un diabétique, ce n'est jamais évident, qu'il existe des cas de refus, que l'on peut certes *TOUJOURS* trouver une solution, mais que cela prend du temps, même si on est très diligent avec ces procédures de délégation d'assurances.
Le Nabot de Toulouse
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Ad-honores
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3070 réponses |
Posté - 28 août 2004 : 16:10:30
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| Ce n'est pas au notaire de décider si le delais de la clause suspensive est prorogé ou non. Celà ressort du vendeur. Si vous avez eu de bons rapports avec lui lors des négociations, je vous suggère de lui en parler et si tout es ok, il demande au notaire de préparer un avenant au compromis. |
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LeNabot
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13018 réponses |
Posté - 28 août 2004 : 16:31:46
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Citation :
Initialement entré par Ad-honores
Ce n'est pas au notaire de décider si le delais de la clause suspensive est prorogé ou non. Celà ressort du vendeur. Si vous avez eu de bons rapports avec lui lors des négociations, je vous suggère de lui en parler et si tout es ok, il demande au notaire de préparer un avenant au compromis.
Effectivement et je suis d'accord avec vous.
Cependant, le vendeur ne m'a jamais été présenté vu que c'est une personne agée (née en 1928) et que ce vendeur a été représenté *PAR SON AGENCE IMMOBILIERE*. Ceci dit j'ai eu de bons rapports avec cette agence. Lors de la signature du seing privé qui a été effectuée devant le notaire du vendeur, j'avais convenu qu'en cas de difficultés je l'aviserai de tout problème. Je n'en suis pas encore là heureusement. Pour être franc, je n'ai pas évoqué mon diabète, car j'estime que c'est une information intime qui ne regarde que moi, même si je dois être totalement transparent vis à vis de l'organisme financier et de l'assurance. De toutes façons parti comme c'est parti, c'est une affaire qui doit aboutir sauf en cas de "pète".
Ce que je voudrais éviter, c'est une situation où j'ai un psycho rigide en face de moi, même si c'est improbable. J'essaie simplement d'anticiper et d'éviter une situation d'abus de droit, comme j'en constate souvent à la lecture de ce forum.
Il est clair que le problème trouve son origine dans une négociation avec le vendeur je ne le conteste pas, mais je me répète, il est représenté car d'un âge avancé, je ne le connais pas, et il sera représenté très certainement par son notaire ou l'agence. Alors quelque part, il faudra que je fasse avec.
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Ad-honores
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3070 réponses |
Posté - 28 août 2004 : 17:37:35
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Si le notaire, conseil du vendeur, refuse cette prorogation, il ne s'agira en aucune façon d'un ABUS DE DROIT, mais de l'application pur et simple des termes du compromis.
À mon avis, prenez vos précautions, car une fois le délais de la condition suspensive passé et en l'absence d'un refus de prêt, vous ne pourrez plus vous prévaloir de cette condition, avec pour conséquence, une obligation d'acquérir même, si vous n'obtenez pas vos prêts ou au mieux vous perdrez le montant de votre dépôt de garantie !
À réfléchir à deux fois, négociez sans tarder, celà vous laissera une porte de sortie.
Diplomé ICH (Droit de la Promotion immobilière et des travaux), DESS "Droit de l'Urbanisme et de l'Habitat" |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 28 août 2004 : 19:54:04
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Citation :
Initialement entré par Ad-honores
Si le notaire, conseil du vendeur, refuse cette prorogation, il ne s'agira en aucune façon d'un ABUS DE DROIT, mais de l'application pur et simple des termes du compromis.
Oui et non, car un abus de droit, à mon sens se commet toujours par une application aveugle, soit d'une convention, soit d'une loi ou règlement, sans tenir compte d'éléments de fait ou du contexte.
à prouver : la faute de l'acquéreur (clause incluse dans le compromis) qui a empêché la réalisation de la condition suspensive, ce qui ne semble pas être mon cas. Seul problème personnel, trouver une assurance AID, condition qui n'est pas soumise à ma seule volonter. Je trouverais, mais avec au pire des cas un glissement d'une quinzaine de jours.
Enfin, la clause pénale peut être soumise à l'appréciation du juge, en application de l'article 1152 du Code Civil (clause incluse dans le compromis). Je ne pense pas qu'une rigidité soit bien vue.
De toutes façon, je lui notifirai par LRAR l'accord de principe transmis par le Crédit Foncier, en invoquant un possible glissement de date si je suis obligé de passer par une délégation d'assurances ou si je tente l'offre alternative de la BNP.
Je pense que c'est encore la moindre des choses à faire pour ne pas me mettre en faute et éventuellement de proposer au notaire un avenant. Je verrai bien sa réaction. Si celle ci est négative, cela risque d'être vite conflictuel, car je tiens à cet achat et je ne me contenterai pas d'une exonération de clause pénale. J'estime avoir fait la procédure à temps.
Ceci dit dans les expériences qui m'ont été relatées, rare sont les cas où par exemple la date pour rétirer par acte authentique a été respectée. Pourtant dans mon cas une date limite a été fixée. Ce qui veut dire que même si au niveau du financement, le délai tient, tout dépend ensuite du notaire du vendeur. J'attend de voir, car il parait qu'il a une réputation de trainer les pieds. Je ne parle pas non plus des délais pour que la banque envoie le chèque du prêt à mon notaire. Ce n'est pas évident non plus ceci. |
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Ad-honores
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3070 réponses |
Posté - 28 août 2004 : 20:51:25
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Comme je vous l'ai expliqué et de mon point de vue, un date limite est prévue au compromis; il n'y a donc aucun abus de doit à l'appliquer. il s'agit tout bonnement de l'application de l'article 1134 du code civil.
De plus, il pourrait vous être repproché de ne pas avoir fait état de votre problème de santé qui a une évidente incidence sur l'obtention d'un prêt.
Si, à votre grand désagrément, la procédure d'octroi n'aboutit pas dans les délais et que le vendeur ne veut rien savoir, le juge ne pourra que constater :
> le refus du vendeur découle des conditions contractuelles, et qu'il ne lui appartient pas de juger du bien fondé ou non de leurs applications,
> est en partie de votre faute, malgré votre diligence à déposer les demandes de financement, mais que du fait d'avoir "dissimulé" votre maladie, celà vous est imputable.
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 28 août 2004 : 21:42:24
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Citation :
Initialement entré par Ad-honores
Comme je vous l'ai expliqué et de mon point de vue, un date limite est prévue au compromis; il n'y a donc aucun abus de doit à l'appliquer. il s'agit tout bonnement de l'application de l'article 1134 du code civil.
Avec le bémol suivant : les conventions doivent être exécutées de bonne foi
Citation :
De plus, il pourrait vous être repproché de ne pas avoir fait état de votre problème de santé qui a une évidente incidence sur l'obtention d'un prêt.
Cela dépend à qui on le dissimule.
A l'organisme financier et aux assurrances, effectivement on se doit d'être transparent. Ce que l'on risque : une déchéance d'assurances avec les conséquences dramatiques que l'on sait.
Au vendeur ? Là je ne suis plus d'accord. C'est la voie ouverte à la discrimation. Le vendeur n'a pas a apprécier les éventuels problèmes de santé, ni les problèmes de financement. C'est pour cela que les conditions suspensives d'obtention de prêts existent.
Réciproquement la situation d'un vendeur ne m'intéresse pas. Je ne cherche pas à savoir s'il a le sida, si c'est un islamiste ou un catholique pratiquant.
Par contre, et là c'est normal, il faut être totalement transparent sur une maladie à l'organisme de crédit et aux assurances. Et là je l'ai fait dès le départ. Ce que j'ai découvert c'est que la délégation d'assurances allonge un peu les délai. Ce n'est pas de mon fait. Maintenant pour en revenir au problème des abus de droit, l'article 1134 pose comme condition une exécution de bonne foi des conventions.
De toutes façons j'invoquerai ce possible problème de glissement de délai au notaire du vendeur.
Deux solutions.
1 - il est compréhensif et tout va bien.
2 - il ne veut rien savoir, et là je peux estimer qu'il y a un abus de droit. Ce refus peut avoir comme motif de m'emmerder. Ou plus profondément de m'écarter au profit d'un "sur enchérisseur". Tout est possible, et c'est plus fréquent qu'on le croit. Pour moi c'est un cas d'abus de droit.
Mais je le soutiens, je n'ai aucune obligation de dévoiler une maladie à un vendeur. C'est le problème de l'organisme financier et de l'assurance.
Maintenant s'il y a un diabétique qui peut raconter ses expériences, je serai ravi de le lire. |
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Ad-honores
Pilier de forums
3070 réponses |
Posté - 29 août 2004 : 09:56:29
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Bien entendu, rien ne vous obligeait à parler de votre problème de santé au vendeur, sauf que celà à une incidence non négligeable sur le financement : problème d'obtention ou de délais.
je vous le répète, il n'y a aucun abus de droit. Seul le vendeur peut décider du prolongement du délais ou non. À ma connaissance, aucun tribunal vous suivra sur la notion d'abus de droit. car il n'y en a pas!!!
Vous avez accepté de signer avec ce délais, il vous appartient de le respecter, j'en suis désolé pour vous, mais si vous aviez , ne serait qu'évoquer, un problème de délais, je suis sûr que le compromis en aurait tenu compte.
Il est très courant que l'on cherche par tous les moyens à faire supporter à autrui nos propres manquements, et les juges n'aiment, mais pas du tout ce genre de comportement.
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jcm
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5131 réponses |
Posté - 29 août 2004 : 10:29:02
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Il y a deux sortes de dates limites.
La plus courante, il est indiqué sans plus "au plus tard le" sans plus, ou il est précisé, ce qui ne change rien juridiquement, que cette date n'est pas extinctive mais constitutive du point de départ à partir duquel l'une des parties pourra sommer l'autre d'avoir à tenir ses engagements.
La date extinctive, avec la précision "si l'acte n'est pas signé à cette date, le compromis sera annulé et chacune des parties reprendra sa liberté..." Là c'est plus embêtant et un avenant est indispensable en cas de dépassement. |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 29 août 2004 : 10:49:55
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Citation :
Initialement entré par jcm
Il y a deux sortes de dates limites.
La plus courante, il est indiqué sans plus "au plus tard le" sans plus, ou il est précisé, ce qui ne change rien juridiquement, que cette date n'est pas extinctive mais constitutive du point de départ à partir duquel l'une des parties pourra sommer l'autre d'avoir à tenir ses engagements.
ça c'est une explication juridique qui tient. Et c'est d'ailleurs mon cas puisqu'il est effectivement indiqué "au plus tard". Et c'est d'ailleurs une règle élémentaire que de sommer préalablement une partie qui semble partir en défaut.
pour répondre à Ad-honores, ce que n'aiment pas les juges c'est un silence et une inaction d'une partie. Il est clair que dans mon cas, je signalerai au notaire une possible dérive de quinze jours en proposant un avenant. Au vendeur de voir.
Par contre, ce que je pense : c'est qu'un juge n'appréciera pas une rigidité motivée par un sur enchérisseur par exemple et là cela sera facile à prouver en cas d'action judiciaire. Quel t il advenu de l'appartement et à quel prix a-t-il été vendu ? Je le soutiens : ça pourraît être l'ouverture d'un cas d'abus de droit. Ce n'est pas mon contexte, mais plutôt un cas d'école pour nourrir le débat.
Mes obligations ont été faites dans les délais.
On ne va pas quand même m'imputer la frilosité des compagnies d'assurances, frilosité que je viens de découvrir ainsi que des délais plus longs (à la lecture de ce forum j'ai lu un cas concernant un genou cassé qui a provoqué un retard du tout).
ceci dit c'est un cas d'école. Ca m'étonnerait beaucoup vu le contexte que j'ai une situation de blocage lundi. Ceci dit le présent débat peut servir à un diabétique confronté à ce problème.
Je vous tiendrai au courant de l'évolution.
Merci à vous deux pour vos points de vue. |
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Ad-honores
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3070 réponses |
Posté - 29 août 2004 : 12:35:33
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Il est dur de vouloir admettre que le vendeur n'est en aucune façon d'accepter la moindre prolongation, quelle qu'en soit le motif. jamais devant un tribunal vous réussirez à faire admettre que c'est au vendeur de subir un retard du à VOTRE MALADIE.
Même si ce logement est vendu à un prix supérieur après que le vendeur vous ai réitérer l'offre de vente dans les délais, il est LIBRE DE FAIRE CE QUI LUI PLAIT. Vous avez une lecture du droit un peu curieuse et à sens unique.
Il est curieux que personne n'ait répondu dans votre sens, ne croyez-vous pas??? |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 29 août 2004 : 13:17:14
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Citation :
Initialement entré par Ad-honores
Il est curieux que personne n'ait répondu dans votre sens, ne croyez-vous pas???
Voyez vous je me mets toujours à la place des autres. Cela m'a toujours aidé.
Ce que vous n'admettez pas, et là je trouve votre attitude blâmable, c'est de considérer (à sens unique chez vous apparemment aussi) qu'un vendeur n'a rien à subir. Qu'est-ce quinze jours ? Encore faudrait-il que cela me soit imputable. Et ça vous êtes apparemment incapable de vous l'introduire dans le crâne. Est-ce de ma faute si les assurances sont si procédurières ? Et pourquoi croyez vous que le législateur a prévu un préavis "minimum" d'un mois pour une clause suspensive. Tout simplement pour contrer les vendeurs qui veulent les épinards, le beurre, la crémière, et le cul de la crémière et excusez moi pour mes propos vulgaires, mais c'est une image.
Cependant je conteste cette thèse qu'un vendeur soit libre de faire ce qu'il veut notamment après qu'il ait réitéré l'offre de vente dans les délais. Je ne sais pas quelles sont vos fonctions mais vous avez une lecture un peu permissive du droit civil notamment côté vendeur. Les conventions sont sous contrôle des juges en cas de litige. De même pour les clauses pénales. Encore faut-il savoir correctement détecter ce que peut être un abus de droit. Et je vous renvoie au régime des amendes civiles. A votre avis, ça sert à quoi à une époque où les comportements procéduriers sont fréquents ? A part en discuter dans les amphithéatres ?
Bon. J'arrête mon coup de sang. De toutes façons, je donnerai des nouvelles régulièrement. |
Edité par - LeNabot le 29 août 2004 15:05:07 |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 30 août 2004 : 16:23:31
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Je reviens sur ce sujet.
J'ai appelé l'agence immobilière qui détient un mandat du vendeur. J'ai évoqué ce problème de glissement de la date pour la réalisation des clauses suspensives. (délai pour la délégation d'assurances).
Réponse : pour 15 jours aucun problème. on comprend très bien.
Je vous tiens au courant pour la suite.... |
Edité par - LeNabot le 30 août 2004 16:24:58 |
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Ad-honores
Pilier de forums
3070 réponses |
Posté - 30 août 2004 : 17:00:40
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croyez bien que j'en suis heureux pour vous.
pour répondre à votre post d'hier, peu importe qu'elles aient pu être mes fonctions. Seule indication : droit de l'immobilier, de la promotion et de l'urbanisme.
je ne suis pas plus en faveur des vendeurs que des acquéreurs. Que je sois juridicorigide sur l'interprétation des textes, c'est un fait ! Pour ce qui me concerne, une convention doit être respectée, si le délais imparti est dépassé, sauf à rapoporter la preuve d'une lenteur administrative qui ne peut être imputable à l'une des parties, l'autre est libérée.
Dans votre cas, je pense que si vous aviez fait part de votre problème de santé, je suis certain que le problème ne se serait pas posé.
dans le cas d'espèce, j'estime que vous avez pris le risque, par votre silence, d'être coincé car vous savez (??) que les assurances sont très frileuses et qu'il ne serait pas aisé de trouver une police couvrant les emprunts. |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 30 août 2004 : 17:29:34
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Citation :
Initialement entré par Ad-honores
dans le cas d'espèce, j'estime que vous avez pris le risque, par votre silence, d'être coincé car vous savez (??) que les assurances sont très frileuses et qu'il ne serait pas aisé de trouver une police couvrant les emprunts.
Pour dire vrai, je savais qu'un diabète devait être déclaré aux assurances, par contre, j'ai découvert car c'est dans les faits, et non dans les textes, qu'une délégation d'assurances prend du temps. Parce que les banques sont très procédurières. Et là c'est moins normal.
Si c'était à refaire, il est évident que j'aurais demandé un délai plus long de 15 jours. C'est à dire un total de 45 jours, comme cela se fait couramment, et en expliquant pourquoi. Le cas d'un diabiétique trouve TOUJOURS une solution.
Mais pour déclarer la maladie au vendeur, c'est très contestable. Je le répète.
Et croyez moi, je me mets parfaitement à la place d'un vendeur qui doit immobiliser pendant un peu plus de temps son bien avec l'incertitude que l'on sait. J'ai été dans le cas inverse.
Pour ce qui vous concerne, je reconnais volontiers au travers de vos posts qu'effectivement vous êtes très objectif dans vos réponses bien motivés.
Effectivement vous êtes rigide dans vos interprétations des textes. Je pense que c'est dommage. N'oubliez pas que le droit régit les rapports entre les hommes avec tous les défauts de la vie courante. Ayant fréquenté des magistrats, je puis vous assurer qu'ils sont loin de l'être, même ceux qui s'occupent de la délinquance courante. Ils ont une vue très pragmatique des problèmes juridiques.
Encore une fois, n'oubliez pas que nous ne sommes que des hommes. Et qu'une compréhension réciproque est TOUJOURS nécessaire. |
Edité par - LeNabot le 30 août 2004 17:34:49 |
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Ad-honores
Pilier de forums
3070 réponses |
Posté - 30 août 2004 : 18:35:03
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Vos dernières remarques sont justes et, effectivement s'appliquent aux magistrats qui, eux ont à regler les problèmes en fonction du droit, et de l'humain. ceci pour le pénal. Pour ce qui est du civil, je pense que la marge de manœuvre est plus étroite qu'il n'y parait, car ils se doivent d'appliquer les conventions signées et, dans le silence de ces dernières rechercher les volontés réciproques.
par contre, s'il s'avère que la convention est du type léonien il leur revient de la déclarer nulle et non avenue.
Il m'est arrivé de perdre sur un problème de défaut caché d'un véhicule. tout en reconnaissant que j'avais été moi-même abusé par un professionnel, je n'en étais pas moins responsable du défaut caché de la chose vendue. Celà m'a servi de leçon et à l'époque je n'étais qu'un "jeune" étudiant en droit.
le tribunal avait tout simplement appliqué l'article 1625 du C.C.
Bonne soirée à vous !! |
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Obtention de prêt et diabète.
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