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perestroika
Pilier de forums
396 réponses |
 Posté - 01 juil. 2004 : 16:59:39
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Ref xXx : Inquiétant... pour les particuliers, leur confort de vie et leur moral ! Par pour le marché immobilier.
Je ne lis dans la page Yahoo objectivement aucun signe annonciateur d'un recul à venir ou même d'un adoucissement de la hausse ! Au contraire ils jugent tous que morbleu il n'y a pas de bulle (ce qui en soi n'est certes pas rassurant). |
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Prados
Pilier de forums
3625 réponses |
Posté - 02 juil. 2004 : 03:36:15
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Je viens de lire le document du CA et voici un résumé succint:
1. Ce document essaye de prédire l'évolution des taux directeurs US en se basant sur un modèle fonction de 4 variables (taux de salaire horaire, taux d'utilisation des capacités de production, consommation des ménages et encours de crédit à la consommation). Ces variables sont censées déterminer le niveau d’inflation attendu. En testant leur modèle sur la période 1994-2004, ils vérifient sa pertinence.
Ils en tirent 4 scénarios avec différents taux à l’horizon fin 2005 , le plus probable étant des taux US à 3,25% (actuellement 1,25%) en fin 2005. Le scénario bas donne 2,25% à la même échéance et le plus haut est à 4,75%.
2. La deuxième partie essaye de prédire les impacts sur les actions et l’immobilier, deux actifs réagissant mal à une hausse des taux.
Pour les actions, cela semble déjà être pris en compte par les marchés depuis le début de l’année, et cela dépendra donc plutôt des bénéfices des sociétés.
Pour l’immobilier, qui est plus sensible que les actions à une hausse, il devrait y avoir une baisse des prix de l’immobilier, mais probablement légère car les ménages US ont refinancé leurs emprunts hypothécaires ces dernières années à des taux fixes et bas par rapport à leur moyenne de long terme, et de plus, s’agissant de taux fixes, leurs remboursements n’augmenteront pas.
Par contre, le cas des crédits à la consommation est différent. Ils sont, dans leur très grande majorité, à taux variables et réagissent plus rapidement et violemment à une hausse des taux. Cependant, cela ne devrait avoir un impact qu’un impact relatif sur le revenu disponible des ménages, surtout si la modération salariale prend fin.
En conclusion, ils ne voient rien d’insurmontable et surtout pas de krach, immobilier ou boursier, à l’horizon.
Mes commentaires :
• Je pense que Greenspan, le pote de Bp , va essayer d’augmenter doucement les taux afin d’éviter un krach obligataire type 94. Donc, je suis d’accord avec leur scénario central de taux à 3.25% à fin 2005, sauf si les salaires se remettent à augmenter aux US. Dans ce cas, l’inflation sera plus forte et la hausse des taux plus vigoureuse (scénario haut à 4,74% à fin 2005).
• Les actions n’auront pas trop à craindre également, ceci parce qu’elles ont bien chuté depuis 2000 et surtout parce qu’il n’y a aucun effet richesse lié à une bulle boursière.
• Par contre, je suis plus mitigé sur l’effet de la hausse sur l’immobilier en particulier. D’une part parce que l’effet richesse y est maximum et qu’il peut y avoir un effet de prise de plus-values (les américains étant plus spéculateurs et plus mobiles que les européens) et, d’autre part, parce que le prix des crédits sera beaucoup plus élevé et que, vu le niveau des prix actuels, il y aura une dé-solvabilisation des acheteurs.
Prenons donc dés maintenant rendez-vous pour la fin 2005.
Prados |
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PhV
Contributeur actif
35 réponses |
Posté - 02 juil. 2004 : 10:11:46
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Citation :
Initialement entré par Immopar
Citation :
Phv : comment est calculé le volume de la semaine en cours ? Extrapolation ?
C'est le total des annonces d'une semaine divisé par le nombre de jours collectés.
Ok. Il faudrait juste mettre l'info sur la page, parce que le gars qui va regarder un mardi, risque d'être surpris si le lundi n'est pas une journée "normale"...
Mais au global, on peut voir clairement qu'il y a +10% d'offre de locations sur Paris depuis début juin.
Est-ce un phénomène saisonnier (question générale) ? Genre : les baux étudiants (...diants ...diants) ? Mais je ne pense pas que ç explique le principe sur les 3p et +.
Comme Prados, j'attend les chiffres IdF. Mais + par curiosité générale que par Béconophilie .
----------------------
// The answer is 42 // |
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bprudhon
Pilier de forums
1422 réponses |
Posté - 02 juil. 2004 : 10:16:10
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Merci Prados d'avoir pris le temps de nous faire un condenser de la lettre du CA. POur des non initiés c'est parfois plutôt imbuvable.
RDV fin 2005?? C'est très loin, il peut se passer tout et n'importe quoi d'ici là. Par exemple une crise du pétrole n'est pas exclue (suite à la géopolitique irresponsable Bushienne). Une telle crise si elle entraînait une récession en France du genre de celle qu'on a connue en 1993 avec pour conséquence sure un remake du krach immobilier post-1993.
Les croissances chinoise et indienne avides de matières premières peuvent aussi créer des tensions inflationnistes insoutenables.
POur l'instant l'heure n'est pas à la récession comme en 1993 en France. L'offre de logements devrait s'améliorer dans les mois à venir (mécanisme de Robien, vente des biens acquis en 1990-1993, libération de fonciers par l'état, incitations fiscales, .....) et donc calmer les tensions qui poussent les prix vers le haut.
Parallèlement à ça si le marché de l'emploi reprend des couleurs en 2005 l'hypothèse d'un krach devrait s'éloigner sérieusement.
On verra bien, ...
bp |
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xXx
Contributeur actif
26 réponses |
Posté - 06 juil. 2004 : 14:58:19
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Les stats de la FNAIM sont parues.
http://www.fnaim.fr/actu/lettre_conj/2004_07_obs.pdf
Il y a comme un air de déjà vu : les prix n'ont jamais autant augmenté et les volumes sont en baisse assez sévère en particulier dans certaines régions.
Il paraît que l'histoire ne ressert jamais les mêmes plats. Pourtant, je commence à voir de troublantes similitudes avec des phénomènes passés.
Pour terminer, la petite phrase amusante du dossier:
"L’explication qui semble pouvoir être apportée à cela est simple, a priori : la transformation de la structure du marché,
de ses clientèles favorise une dynamique d’expansion auto-entretenue. "
Une métaphore de la bulle ?
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bprudhon
Pilier de forums
1422 réponses |
Posté - 06 juil. 2004 : 16:42:13
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Cette lettre de la fnaim est mi-figue mi-raisin. Ils sont piégés par leurs stats : indice de solvabilité = 1995 et pourtant hausse des prix !!!???etc .... Les stats ne sont que des stats.
En 95 on sortait à peine de la crise de 91 (acte 1 de la guerre en irak, hausse du prix du baril, taux d'intérêts élevés, récession de 1993 en france) mais la monnaie euro n'existait pas ni d'ailleurs les nouvelles technologies qui dopent actuellement la consommation.
L'avenir reste ouvert, il aura ses propres spécificités comme ce fut le cas pour la décennie 90. Pour les années à venir il faudra tenir compte du réequilibrage europe de l'est/europe de l'ouest, construction européenne oblige.
bp |
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Pixies
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257 réponses |
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Prados
Pilier de forums
3625 réponses |
Posté - 09 juil. 2004 : 19:00:24
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Pixies,
Patience est mère de sûreté.
La baisse viendra, en temps et en heures. Le rythme actuel, ainsi que les prix sont intenables à court et moyen terme.
Citation :
D'où peut bien venir cette confiance des acheteurs actuels ?
je pense que ces acheteurs se fient à l'idée que les taux augmentant, ils vont être perdants. Ils ne pensent pas que les prix puissent baisser, par contre ils sont sûrs que le coût du crédit va augmenter.
Pour info: dans le comté dans lequel je vis aux USA, les prix commencent à baisser. Les annonces restent beaucoup plus longtemps, certaines déjà plus d'un an. Enfin, dans ma résidence d'une centaine de maisons, il s'est vendu une vingtaine de maison en 2003, et seulement une depuis le début de l'année.
Prados |
Edité par - Prados le 09 juil. 2004 19:01:14 |
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Pégase
Pilier de forums
3665 réponses |
Posté - 12 juil. 2004 : 13:25:38
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Beh dites donc!!! Je pars deux semaines en vacances et, entre temps, vous rajoutez 2 pages complètes au sujet!! c'est plus 'la frénésie de l'immobilier locatif' mais plutôt 'la frénésie de tapotage de clavier' ici 
Je vois que notre cher Prados (Bonjour Prados) campe toujours sur ses positions et qu'il en va de même pour notre cher Bprudhon (Bonjour Bp).
Pour info, dans notre région (Limitrophe Suisse) les prix ont encore augmenté de plus de 18% en 6 mois. Ceci dit, c'est une région assez particulière et totalement tributaire de la situation économique suisse. Il y a peu de terrain disponibles à la construction et nous sommes enclavés entre la frontière Suisse et le Jura français. Ceci fait que l'offre ne peut augmenter que très lentement. Et quand on apprend que le plus grand centre de recherche nucléaire d'europe (qui se trouve à Genève) vient tout juste d'annoncer un recrutement majeur de plus de 10'000 personnes dans les mois à venir et qu'a coté de ça, la disponibilité locative Genevoise est de l'ordre de 0.2%, on se rend vite compte que construire des logements (en admettant d'arriver à trouver un terrain constructible dont les prix oscillent entre 200 et 280 euro/m2) est vraiment LA bonne idée.
Personellement, je pense que tout est une question de région. Il est claire que construire une barre d'immeuble locatif en plein milieu du Cantal, serait suicidaire (Quoique.... ). Il y aura des régions plus touchées que d'autres lors d'un éventuel retournement de situation et dans l'ensemble, la règle d'or de l'emplacement prévaudra toujours et ce quelque soit l'état du marché.
D'une façon plus pragmatique, la question que je pose toujours au détracteurs de l'immobilier est la suivante:
- Si vous aviez 450'000 euro, vous les metteriez ou?
Pour info, un ami agent imobilier / promoteur me disait hier qu'il vient de terminer de vendre, sur plans, 83 maisons (dont plus de la moitié à des investisseurs) dans un nouveau lotissement en moins de 9 semaines.
Au plaisir de vous lire mes Chers Confrères (et Consoeurs!) Bailleurs.
Bien cordialement,
Pégase |
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bprudhon
Pilier de forums
1422 réponses |
Posté - 12 juil. 2004 : 15:48:51
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Bonjour,
Si j'avais 450,000euros ben je les mettrais dans une résidence principale. Ehh oui je suis locataire, n'ayant pas les moyens d'acheter sur Paris.
C'est pourquoi j'ai investi : pour devenir propriétaire mais par "la petite porte".
bp |
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Prados
Pilier de forums
3625 réponses |
Posté - 13 juil. 2004 : 00:37:01
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Pégase,
Vos 450 000 euros pourraient être bien sagement placé en assurance-vie, et ils auraient rapporté 5.01% en 2003. Bien sûr, si vous étiez non résident francais, ces 5.01% seraient net de CSG/RDS.
C'est d'ailleurs ce que j'ai fait avec l'argent que je compte utiliser pour l'achat de ma résidence principale si je rentre en France.
Prados |
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Prados
Pilier de forums
3625 réponses |
Posté - 13 juil. 2004 : 00:43:30
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Pégase,
Bien sûr, certains sites seront plus résistant à la baisse que d'autres (certains quartiers de Paris, la Côte d'Azur, Biarritz et le Genêvois, ...)
De plus, la construction du nouveau anneau à particules doit avoir un effet non négligeable sur l'immobilier local.
Je pense que c'est un des cas où je serais resté investi dans l'immobilier. Par contre, de là à continuer à investir maintenant, il y a un pas que je ne franchirai pas.
Il vaut mieux rater une bonne affaire qu'en faire une mauvaise...
Prados |
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bprudhon
Pilier de forums
1422 réponses |
Posté - 13 juil. 2004 : 09:44:41
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Mauvaise affaire / bonne affaire ? Tout dépend de l'objectif poursuivi.
Actuellement acheter avec travaux avec un emprunt 100% n'est pas une si mauvaise affaire même aux prix actuels. Si les prix stagnent pas de problème, s'ils baissent pas de problème non plus la revente pourra être faite au cycle suivant avec même une plus-value. Avec un apport perso initial = 0, le rendement serait maximum.
bp |
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Pégase
Pilier de forums
3665 réponses |
Posté - 13 juil. 2004 : 11:34:10
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Je suis tout à fait d'accord avec Bp (pour ne pas changer...).
Mais je crois qu'il faut distinguer 2 types d'investisseurs. Ceux comme Bp et moi qui n'avons pas nécessairement un gros capital à placer et qui désirent commencer à se créer un patrimoine. Et ceux, comme vous Prados, qui avez déjà une certaine 'fortune' et qui cherchent à placer leurs sous en optimisant le rendement tout en maitrisant le risque.
C'est à mon avis cette différence fondamentale qui fait que nos opinions divergent. Pour quelqu'un qui n'a pas de capital, l'achat immobilier avec emprunt à 100% est quand même le seul moyen que je connais ou on vous prête de l'argent pour faire de l'argent. Allez donc demander à votre banque de vous filer 200'000 euro pour aller 'jouer' en bourse...
Lorsqu'on a déjà un capital et qu'on ne veut pas trop prendre de risques, il est claire que la solution assurance vie est tout à fait acceptable, bien qu'un peu 'boring' (pas très excitante). Ceci dit, Prados, vous dites 5.01% en 2003 avant CSG/RDS, c'est pas le Pérou! Avec ce type de rendement, il vous faut 14 ans pour doubler votre capital et ce, sans pouvoir y toucher. C'est vraiment pas extravagant.
Mais je vous vois venir avec vos gros sabots.... Ahhh mais il y a la bourse... he he he... Je vous connais trop bien Mais là, c'est bien plus risqué que l'immobilier. Je n'ai pas les chiffres exactes mais combien a-t'il fallu de temps pour que les prix reviennent à leur valeur d'avant le krash immo de '91? 3,4,5 ans? Allez donc voir ceux qui ont acheté du France Télécom en mars 2000... A mon avis, ils en ont encore pour 5 à 10 ans avant de voir le cours remonter au niveau auquel ils ont acheté.
Oui, le marché immo a ses aléas (comme tous les marchés non garantis). Mais, une chose est certaine, nous sommes de plus en plus nombreux, nous vivons dans un pays stable, agréable et qui attire les étrangers et il faut bien que tout le monde ait un toit. Donc il y a un besoin constant. Les prix ont toujours fait le yoyo et continueront à le faire. Il faut juste faire un choix judicieux et ne pas se lancer tête baissée sans étudier tous les paramêtres.
Bonne journée à tous,
Pégase |
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bprudhon
Pilier de forums
1422 réponses |
Posté - 13 juil. 2004 : 15:24:37
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Pégase votre analyse est parfaite et de bon sens !!
Effectivement pour ma part je suis plutôt un "petit joueur" comparé à Prados et on ne joue pas du tout dans la même cour. Surtout que je ne me considère pas comme un investisseur pur et dur c'est-à-dire dont la logique est de spéculer et empocher des plus-value au bon moment.
Mon objectif est beaucoup plus terre à terre que ça.
bp |
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shansa
Contributeur actif
34 réponses |
Posté - 13 juil. 2004 : 16:48:58
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Pegase,
Je réponds à votre question/réponse : "combien a-t-il fallu de temps pour retrouver les prix immo après le krach de 1991..." en ce qui me concerne...15 ans ! c'est long 15 ans. Attention aux moyennes citées par les soit disant expert immobilier, qui sont souvent très loin de la réalité.
Savez-vous combien vaut le m2 de terrain à Anglet (proche Biarritz)? Eh bien pour environ 300 euros/m2 pous pourrez espérer un coin pas trop excentré...Les prix du Genevois me paraissent en accord avec une réalité économique (bassin d'emploi etc..), tout le contraire de la côte Basque...
Prados,
Vous citez entre autre Biarritz ville plus résistante à une éventuelle baisse, qu'est ce qui justifierait d'après vous un maintien de hausse si ce n'est mer + montagne ( je rappelle pour mémoire : aucun emploi de cadre, industrie moribonde etc...)??
A part l'irrationnel d'une bulle je vois pas !
Shansa qui parle...d'expérience
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perestroika
Pilier de forums
396 réponses |
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braindead
Contributeur vétéran
112 réponses |
Posté - 13 juil. 2004 : 17:10:58
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| elle est venue du futur pour nous dire ca |
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shansa
Contributeur actif
34 réponses |
Posté - 13 juil. 2004 : 17:20:29
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| Euh... oui, effectivement une rectif s'impose : l'achat datait de fin 1989 (en plus c'était même pas au plus haut !...) |
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Pégase
Pilier de forums
3665 réponses |
Posté - 13 juil. 2004 : 17:49:30
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Shansa,
Dans votre cas, désolé de vous le dire, mais vous vous êtes bien fait rouler.... 15 ans pour retrouver la valeur d'achat, ce doit être un record toute catégories.
Pour ce qui est de Biarritz (que je connais d'ailleurs très bien) je n'ai effectivement pas trop d'explication. Sauf à part le fait qu'une certaine bourgeoisie retraitée, rebutée par la côte d'azur envahie tous les étés par la masse populaire, se soit trouvé un nouveau lieu plus tranquile, assez 'select' et, ma foi, très agréable toute l'année.
Pégase |
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