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Pixies
Pilier de forums
257 réponses |
 Posté - 25 août 2004 : 16:48:38
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Citation :
Initialement entré par Prados
Bonjour à tous,
je viens de voir le sujet suivant: http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=15663 , et je suis étonné de voir qu'une chaine de télé nationale a, à une heure de grande écoute, une émission sur l'immobilier.
N'est-il pas curieux que ce sujet devienne, tout d'un coup, de plus en plus en couverture de magazines grand public et de en prime time de chaines généralistes?
Prados
Effectivement, c'est très intéressant. Il existait il y a un an ou deux une file sur l'investissement immobilier sur pro-at.com et un post m'avait particulièrement marqué : on pouvait être sur qu'on était dans une bulle quand tout un tas de symptomes semblaient évidents. Le dernier était que le sujet devenait un préoccupation nationale majeure et donnait lieu à des émissions TV... En fêvrier 2000 un capital consacré à la bourse passait en prime-time et montrait à quel point on pouvait devenir super riche avec les nouvelles technologies. Je sais que ce // irrite pas mal de monde, mais bon...
Allez, on va patiemment attendre les chiffres de novembre et de janvier. |
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bprudhon
Pilier de forums
1422 réponses |
Posté - 25 août 2004 : 16:50:19
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Exactement, on ne vend pas un logement comme on vendrait un sac de billes ou une action. C'est bcp plus compliqué que ça, ça occasionne des frais (honoraires agence, notaire, frais divers, taxe sur la plus-value). Il y a aussi la situation personnelle qui rentre en ligne de compte.
Parmi les investisseurs beaucoup utilise la pierre comme un placement, non pas un investissement dans le sens spéculatif comme vous l'entendez Prados.
Un placement ça peut servir pour ses enfants, pour son conjoint, pour sa retraite etc ...
Cela dit, je n'ai jamais dit que certains ne font pas effectivement des opérations achat/revente s'apparentant ainsi à des marchands de biens. Lesquels marchands de biens étaient très actifs en 1991.
Bien sûr qu'il y en a ! Mais même dans cette catégorie les choses ne sont pas forcément simples. Même dans un marché au top la décision de vendre ou pas vendre peut être difficile à prendre. Par exemple, qqun qui a acheté en 2000-2001 n'a pas forcément intérêt à vendre en 2004.
Je sais Prados que vous avez une grande expérience mais le danger c'est la déformation professionnelle. Il ne faudrait pas tout ramener à la spéculation dès qu'il est question d'argent.
Personnellement, je me demande bien ce qui va se passer en 2005. J'espère seulement que les décisions prises par des soit-disant experts ne nous mênent pas à des catastrophes.
Or, le passé n'est pas encourageant : à voir le krack obligataire (Maitre d'oeuvre :Alan Greenspan), l'explosion de la "bulle internet" (qu'a favorisée Greenspan), la bulle de l'endettement US depuis 2001 (créee pâr Greenspan) il y a lieu de s'inquiéter.
bp |
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xXx
Contributeur actif
26 réponses |
Posté - 25 août 2004 : 17:10:47
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Baisse des ventes de logements neufs au US :
http://www.boursorama.com/infos/actualites/detail_actu_marches.phtml?news=1986384
La baisse est tout de même conséquente : -6.4%. Les actions des constructeurs pourraient commencer à souffrir après l'embellie de ces dernières années. On devrait commencer à entendre de plus en plus "mauvaises" nouvelles concernant l'immobilier (en fait juste des retours à la normale): si ce marché est effectivement sensible aux facteurs psychologiques, cela devrait engendrer au moins une pause, au pire une baisse des prix.
Pour Prados,
M6 ne serait-elle pas une sorte de "chauffeur de taxi"  ?
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Prados
Pilier de forums
3625 réponses |
Posté - 25 août 2004 : 17:14:51
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Bp, Citation :
Je pense qu'il faudrait nuancer un peu cette affirmation investisseur = spéculateur dans le domaine de l'immobilier.
Il faudrait prouver au préalable que les investisseurs ont un objectif purement spéculatif, achètent systématiquement à la baisse pour revendre systématiquement à la hausse.
A mon sens, spéculation = acheter quelque chose dans l'espoir de le revendre plus cher à terme.
Le terme pouvant être court, moyen ou long.
Connaissez-vous beaucoup de gens qui investissent dans l'immobilier locatif avec pour objectif de perdre de l'argent?
Je ne le pense pas. Les acheteurs pensent qu'ils vont faire fructifier leur capital, même si ce n'est pas toutjours le cas en dernier ressort (compte tenu des charges, impôts, travaux, inflation, etc....)
Prados |
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Pixies
Pilier de forums
257 réponses |
Posté - 25 août 2004 : 18:20:21
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Citation :
Initialement entré par Prados
Bp, Citation :
Je pense qu'il faudrait nuancer un peu cette affirmation investisseur = spéculateur dans le domaine de l'immobilier.
Il faudrait prouver au préalable que les investisseurs ont un objectif purement spéculatif, achètent systématiquement à la baisse pour revendre systématiquement à la hausse.
A mon sens, spéculation = acheter quelque chose dans l'espoir de le revendre plus cher à terme.
Le terme pouvant être court, moyen ou long.
Connaissez-vous beaucoup de gens qui investissent dans l'immobilier locatif avec pour objectif de perdre de l'argent?
Je ne le pense pas. Les acheteurs pensent qu'ils vont faire fructifier leur capital, même si ce n'est pas toutjours le cas en dernier ressort (compte tenu des charges, impôts, travaux, inflation, etc....)
Prados
Très long débat sur la définition exacte de la "spéculation" sur le forum des échos. |
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Prados
Pilier de forums
3625 réponses |
Posté - 25 août 2004 : 23:01:05
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Bp, Citation :
Parmi les investisseurs beaucoup utilise la pierre comme un placement, non pas un investissement dans le sens spéculatif comme vous l'entendez Prados.
Un placement ça peut servir pour ses enfants, pour son conjoint, pour sa retraite etc ...
Je connais beaucoup de gens, dont moi-même, qui achètent aussi des actions/obligations pour leurs enfants, leurs conjoints et leur retraite. En quoi l'immobilier serait-il différent à ce titre?
xXx, Citation :
Pour Prados,
M6 ne serait-elle pas une sorte de "chauffeur de taxi" ?
Oui, d'ailleurs il y en a déjà bien d'autres, des taxis, depuis quelques mois!
Pixies, Citation :
Très long débat sur la définition exacte de la "spéculation" sur le forum des échos.
oui, bien sur, cela ne sert à rien de vouloir expliquer le mot.
L'important n'est-il pas que des personnes achètent un bien pour faire fructifier leur capital ou se constituer un patrimoine? Il y a donc croissance, donc on pense que cela va se réaliser.
Prados |
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bprudhon
Pilier de forums
1422 réponses |
Posté - 26 août 2004 : 09:58:33
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Le Nouvel Obs sort son "argus de l'immobilier 2004". Cet argus est une bonne base pour cerner la réalité du marché. En tout cas plus crédible que les chiffres du pap.
Mes parents qui ont passé leurs vacances dans le sud(Hyères) se sont intéressés au marché local. Ils concluent de leur tour des agences que les prix sont plus élevés qu'en RP. Mais le son de cloche qu'ils ont eu des agents immobiliers rencontrés est que les prix se calment un peu.
bp |
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Prados
Pilier de forums
3625 réponses |
Posté - 26 août 2004 : 14:08:29
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Bp,
Merci pour le Nouvel Obs. Je vais m'empresser de regarder.
Par ailleurs, voici un sujet de plus: http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=15701 , où la séculation est présente.
Bâtir en VEFA dans une SCI avec apport en numéraire du terrain et un capital avec pour objectif de revendre sitôt la construction, n'est ce pas de la spéculation?
Le fait marquant, c'est qu'il y a de plus en plus de messages comme celui-ci sur le forum, d'autant plus que ce sont des non-professionnels qui semblent faire cela pour la première fois.
Pixies,
Encore une sorte de "chauffeur de taxi" 
Prados |
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gijoe
Contributeur senior
92 réponses |
Posté - 26 août 2004 : 14:18:45
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Le mensuel "Capital" sort ce mois-ci aussi un état du marché immobilier. Par contre cet état du marché est régional (il y a 7 éditions différentes du magazine), mais il y a possibilité d'acheter une edition regroupant toutes les études (210 pages) pour 4,9 euro.
Jean-Yves |
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bprudhon
Pilier de forums
1422 réponses |
Posté - 26 août 2004 : 14:31:25
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Ca ne vous est jamais arrivé sur un trajet embouteillé de chercher à tout prix de prendre une sortie, puis une autre, encore une autre, prendre des soit-disant raccourcis histoire de sortir de l'étranglement et arrivé plus rapidement que les autres ?? A force de prendre des "raccourcis" qui rallongent c'est peine perdue, bien souvent le gain de temps n'est pas au rdv.
Les montages financiers peuvent se solder par des surprises désagréables pour les apprentis-spéculateur-investisseur non professionnel. D'autant que le fisc veille derrière tout ce qui est montage impliquant une SCI... |
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Prados
Pilier de forums
3625 réponses |
Posté - 26 août 2004 : 14:59:10
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Bp,
Entièrement d'accord avec vos propos.
D'autant plus que ce sont des non-professionnels ou des débutants la plupart du temps.
Pour reprendre votre exemple: Un professionnel sait que ca bouche à cet endroit en fin de week end, et il prendra donc ses dispositions pour éviter d'être présent à ce moment là à cet endroit.
Prados |
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Pégase
Pilier de forums
3665 réponses |
Posté - 26 août 2004 : 15:06:26
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Bp, Prados,
Questions:
Et comment devient-on professionnel si ce n'est en apprenant un métier?
On est bien débutant au début, non?
Ou êtes-vous tous nés avec toutes vos connaissances actuelles??
Pégase |
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bprudhon
Pilier de forums
1422 réponses |
Posté - 26 août 2004 : 15:37:28
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Prados,
Je ne savais pas qu'un expert en finance pouvait donner dans l'humour et la subtilité 
Pégase,
Prados est un expert, pas moi. Mais j'ai la chance d'être né avec toutes mes connaissances actuelles
Meuuhh non !! le peu que je sais c'est en grande partie grâce à UI et aux intervenants du forum.
Avant de se lancer dans quoi que se soit qui implique de l'argent la sagesse de base recommande de bien se renseigner avant de se lancer, surtout qd on est non professionnel (je préfère à "débutant").
En effet, les retours de bâtons peuvent se faire X années plus tard. Et alors adieu veau, vache, cochon, ...
Cela dit; impossible de tout maîtriser. La fiscalité évolue au gré des majorités politiques .... , les niches fiscales ne sont pas éternelles ...
bp |
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Prados
Pilier de forums
3625 réponses |
Posté - 26 août 2004 : 16:06:37
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Bp, Citation :
Prados,
Je ne savais pas qu'un expert en finance pouvait donner dans l'humour et la subtilité
Je suis expert en Technologies de l'information, pas en Finance. J'ai appris tout ce que je sais sur la gestion de patrimoine (et non de la Finance) car j'ai senti très tôt le besoin de gérer convenablement mon argent et de préparer ma retraite, quite à prendre celle-ci avant l'heure. Je n'ai aucune formation économique ni juridique (je suis ingénieur), et toute mon expérience vient de ce que j'ai vécu, lu et partagé avec d'autres, entre autre sur des forums comme UI.
Pégase, Citation :
Et comment devient-on professionnel si ce n'est en apprenant un métier?
On est bien débutant au début, non?
Ou êtes-vous tous nés avec toutes vos connaissances actuelles??
100% d'accord avec vous. Cependant, j'était un débutant dans le domaine de la gestion de patrimoine il y a un peu moins de 20 ans, en pleine hausse immobilière. J'ai démarré en achetant un 2P en 1990, en RP, que j'ai revendu en 1994 en ne perdant que 20KF, tous comptes faits. Je n'ai cependant pas commencé par un montage financier englobant une SCI, des associés alors que je n''y connaissait rien.
J'ai démarré l'investissement en Bourse en 1996 en achetant d'abord des SICAVs d'actions, puis des actions de sociétés cotées 1 an plus tard et enfin je me suis mis aux warrants en 2000. Je n'ai pas commencé tout de suite en 1996 en jouant tout mon capital disponible sur des futurs Euro/dollars ou sur de l'or, du sucre ou du pétrole.
Vous voyez, il y a bien apprentissage et apprentissage.
Prados |
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Pégase
Pilier de forums
3665 réponses |
Posté - 26 août 2004 : 16:14:01
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Citation :
Avant de se lancer dans quoi que se soit qui implique de l'argent la sagesse de base recommande de bien se renseigner avant de se lancer, surtout qd on est non professionnel
Tout à fait d'accord et c'est aparemment ce que toutes les personnes qui posent des questions sur le forum font. Mais cela ne veut pas dire qu'un non-pro a moins de chances des réussir qu'un soit-disant pro.
Cordialement,
Pégase |
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picsou
Contributeur senior
94 réponses |
Posté - 26 août 2004 : 21:56:35
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Bonjour à tous,
Nouveau sur ce forum ,mais expert en rien du tout Je me permet de faire appel de vos connaissances.Ma situation est la suivante: propriétaire bailleur, je loue actuellement 2 appartements et après divers déductions(14%,intérèts emprunts,taxes fonc.)il me reste en positif 6160 euros.Je cherche à racheter un appartement ancien ou neuf (De Robien) au travers d'un crédit in fine?.Je dispose d'un capital pour adossement de 15000 euros et une capacité d'epargne de 400 euros/mensuel jusqu'en mars 2006,puis 700euros/mensuel.Alors qu'en pensez vous.
Merci |
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Prados
Pilier de forums
3625 réponses |
Posté - 26 août 2004 : 22:10:38
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Pégase, Citation :
Tout à fait d'accord et c'est aparemment ce que toutes les personnes qui posent des questions sur le forum font. Mais cela ne veut pas dire qu'un non-pro a moins de chances des réussir qu'un soit-disant pro.
Ce n'est pas, à mon humble avis, une question de pro ou non pro, mais plutôt de "sensibilisé" ou "non sensibilisé" aux risques de l'opération.
Je ne suis pas un pro de l'immobilier, ni de la finance, ni de la gestion de patrimoine. Je n'ai aucune formation et n'ai jamais cherché à en avoir.
Je suis d'ailleurs toujours dans la m...e à chaque fois que j'essaie de trouver l'équation mathématique qui répondra à mon problème.
Mon crédo c'est le BSP, autrement dit le Bon Sens Paysan, et cela, pas besoin d'être pro pour l'avoir.
Prados |
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Pégase
Pilier de forums
3665 réponses |
Posté - 27 août 2004 : 11:41:00
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100% d'accord avec vos propos, Prados! 
Picsou,
Ouvrez donc un nouveau sujet par rapport à votre question particulière. Vous aurez plus de chances d'avoir une réponse précise.
Cordialement,
Pégase |
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bprudhon
Pilier de forums
1422 réponses |
Posté - 27 août 2004 : 13:20:10
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Je m'interroge sur le phénomène actuel "vente à la découpe". Les zinzins vendent mais les rendements sont de 1-5% rarement plus.
Qui achètent dans ces conditions ?? En effet, on ne peut pas dire que ce soit le style de "placement du siècle".
bp |
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Prados
Pilier de forums
3625 réponses |
Posté - 27 août 2004 : 13:55:51
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BP,
Je suis d'accord avec vous, ces rendements ne sont pas mirobolants.
Cependant, les mêmes commentaires s'appliquent aux biens vendus actuellement par les particuliers à Paris ou dans les quartiers de moyen/haut standing.
C'est tout l'immobilier résidentiel qui voit son rendement baisser.
Pour info, j'ai demandé une évaluation de mon 2P de Bécon afin de voir ce qu'il me rapporte réellement, et de simuler sa vente et le placement du solde (vente -achat -impôts) sur un contrat assurance-vie.
Je reviendrais donc un peu plus tard avec les résultats.
Prados |
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