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 Sujet  |
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Prados
Pilier de forums
3625 réponses |
 Posté - 17 sept. 2004 : 23:13:34
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PhV, Citation :
Pas d'accord sur le principe de globalisation, Prados ! C'est pas parce que l'immo aux antipodes se casse la binette que nous devrions (quasi mécaniquement) faire de même ! Des bulles immobilières, je veux bien, mais une bulle mondiale, faut arrêter les phantasmes !!!
Je suis entièrement d'accord avec vous. Je n'ai d'ailleurs jamais dit le contraire. Je ne fais qu'essayer d'interpréter des faits afin de ne faire ma propre opinion, et d'arbitrer mon patrimoine en conséquence.
D'ailleurs, la preuve qu'il n'y a pas de globalisation est que les prix sont à la baisse en Allemagne et au japon depuis plusieurs années, à contre-courant de ce qui se passe dans d'autres pays.
Prados |
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Vincz
Pilier de forums
407 réponses |
Posté - 17 sept. 2004 : 23:28:46
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Citation :
Initialement entré par PhV
Ok, si la bourse remonte cela détournera des INVESTISSEURS de l'immo. Mais peu de primo-accédants !
PhV,
La moitié des ventes de logements neufs le sont en régime Robien, donc sont le fait d'investisseur. Cela représente environ 150000 ventes par an, à comparer aux 600000 ventes de logements tous types confondus. Enlevez donc un quart de la demande sur un marché vous verrez ce qu'il se passera  .
Cordialement,
Vincz |
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PhV
Contributeur actif
35 réponses |
Posté - 18 sept. 2004 : 21:40:43
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Vincz,
Je n'ai pas exactement utilisé le bon terme. Je voulais écrire "investisseur-spéculateur". CàD ceux qui achètent pour revendre à court terme. Espèce qui était massivement présente en 91. Mais bien moins maintenant.
Pour les investisseurs à la sauce de Robien, ils ne vendrons pas si la bourse remonte. Pas la même clientèle.
A+
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// The answer is 42 // |
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a.joseph
Pilier de forums
394 réponses |
Posté - 18 sept. 2004 : 22:57:48
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je suis toujours con c'a baisse quand ?
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a.joseph
Pilier de forums
394 réponses |
Posté - 18 sept. 2004 : 23:02:47
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cela fait lontemps que cela baisse. si cela baisse ce sera uniquement pour 10% pas plus. vous parlez de baisse par chance uniquemet aucune source le did moi je le sais
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a.joseph
Pilier de forums
394 réponses |
Posté - 18 sept. 2004 : 23:04:21
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DEPUIS COMBIEN DE TEMPBS MR PRADOS DIT QUE CELA VA BAISSER ,
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a.joseph
Pilier de forums
394 réponses |
Posté - 18 sept. 2004 : 23:12:06
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Mr prados je vous aime mais je ne vous crois pas vous aurez raison avec le temps c'est tout !?
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a.joseph
Pilier de forums
394 réponses |
Posté - 18 sept. 2004 : 23:13:59
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| Depuis combien de temps date votre sujet ? |
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jerome73
Nouveau Membre
6 réponses |
Posté - 19 sept. 2004 : 00:43:55
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Le principe même du marché, c'est l'équilibre entre l'offre et la demande.
Tant qu'il y aura des pigeons qui achètent aux prix actuels, la valeur de marché sera largement surévaluée, et beaucoup risquent de se retrouver avec des moins-values énormes et des biens invendables. Au risque de provoquer un magnifique krach.
Le marché immobilier actuellement me fait beaucoup penser à la bourse en 2000. Tout le monde achète n'importe quoi à n'importe quel prix, en écoutant des commentaires erronés (ici, on nous répète qu'il y a pénurie - en l'exagérant, en 2000 la nouvelle économie allait amener 20% de croissance par an).
C'est bien malheureux mais seul un bon vieux krach pourrait assainir le marché, et faire disparaitre des comportements irrationnels (comme pour la bourse, une nouvelle fois, qui a retrouvé un comportement normal depuis 2003).
Quand les prix montent trop vite et trop haut, la correction est d'autant plus sévère (voire même elle aussi trop importante).
Pour ma part, je pense qu'une bonne correction de 10% à 20% devrait intervenir d'ici un an. Ou alors la chute interviendra plus tard mais elle sera encore plus importante (de l'ordre de 30%).
Les agents immobiliers, en ne parvenant pas à raisonner leurs clients sur les niveaux de prix de leurs biens, risquent de "creuser eux-mêmes leur tombe" pour les 5 prochaines années. |
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Prados
Pilier de forums
3625 réponses |
Posté - 19 sept. 2004 : 03:20:40
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A.Joseph,
Cela me fait plaisir de vous revoir parmi nous. J'espère que vous allez mieux et que vous allez pouvoir nous faire partager votre expérience de l'investissement immobilier. Citation :
DEPUIS COMBIEN DE TEMPBS MR PRADOS DIT QUE CELA VA BAISSER ,
Citation :
Depuis combien de temps date votre sujet ?
J'ai posté ce sujet le 16 avril 2004, c'est à dire il y a un peu de 5 mois.
Que représente 5 mois dans un cycle des prix de l'immobilier? Pas grand chose, et, de plus, il est probable que je continue à dire que cela va baisser pendant longtemps encore avant que cela ne baisse. Mais, regardez un peu ce qui s'est passé en 5 mois:
1. Certains biens voient leur prix être negociés jusqu'à 20% avant de recevoir une offre d'achat (cf les différents témoignages sur le forum des Echos: http://forums-lesechos.sdv.fr/list.php?site=echos&bn=
2. Les agences relancent les clients qu'ils n'avaient pas rappelé depuis des lustres, étant trop occupés à signer promesse de vente après promesse de vente.
3. La BCE s'inquiète officiellement de l'inflation des prix de l'immobilier.
Si ce ne sont pas des signes qui annoncent plus qu'un essouflement, qu'est ce que c'est?
Citation :
Mr prados je vous aime mais je ne vous crois pas vous aurez raison avec le temps c'est tout !?
Merci, mais tout n'est qu'une histoire de temps. Bien sur que je ne sais pas quand la baisse arrivera, et de quelle ampleur elle sera.
Si je le savais, je n'aurais créé ce sujet que la veille de la baisse, et j'aurais annoncé l'heure exacte à laquelle la baisse sera officiellemnt déclarée. Et j'en aurais profité pour vendre tous mes biens immobiliers une semaine avant.
De vous à moi, en l'an 2000, j'ai commencé à vendre des actions, et acheter de l'immobilier, à partir du mois de Janvier, et j'ai continué jusqu'en Juillet, de manière à sécuriser petit à petit mes plus-values. Bien sur, si j'avais su que le krach boursier arriverai le 16 mars, j'aurais attendu le 15 mars pour vendre TOUTES mes actions.
Enfin, comme je ne suis pas devin, je prends mes plus values petit à petit, et j'achète ce que les gens vendent, car, tout ou tard (encore une question de temps ), les gens reviendront acheter ce qu'ils auront vendu. Pour cette raison, je vends de l'immobilier actuellement et j'achète des actions.
Maintenant, je vous invite à partager ce que vous pensez et quelle stratégie vous mettez en oeuvre pour atteindre vos objectifs. je serai heureux de pouvoir écouter cela de vous, et de pouvoir réagir.
Prados |
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azertya
Pilier de forums
830 réponses |
Posté - 19 sept. 2004 : 08:17:43
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| Lol !!!!! Si j'avais su que le krach boursier avait lieu le 16 mars, j'aurais fait une put1 de vente à découvert le 15... |
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oppe75
Contributeur vétéran
104 réponses |
Posté - 19 sept. 2004 : 12:58:08
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Prados
Quel est l'importance que vous attribuez au risque de déflation dans vos arbitrages ?
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Edité par - oppe75 le 19 sept. 2004 14:05:52 |
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Prados
Pilier de forums
3625 réponses |
Posté - 19 sept. 2004 : 15:06:23
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Oppe75,
Je ne crois pas au risque de déflation.
L'inflation est un mécanisme naturel (tout le monde souhaite gagner plus en augmentant ses prix) et la déflation ne l'est pas (personne ne souhaite vendre moins cher et donc baisser son CA). Il y a très peu de secteurs où l'on peut activer une déflation compétitive (c'est le cas de l'informatique par exemple, ou des nouvelles tecnologies, mais on préfère augmenter significativement les perfomances du produit pour un même prix, que de vendre le même produit nettement moins cher).
Donc, l'inflation est omniprésente, mais elle change souvent de place. Par exemple, aux début des années 90, l'inflation se situait dans les prix, puis elle a migré vers la bourse, puis, début 2000, elle a migré vers l'immobilier et, en 2003, elle a commencé à migrer vers les matières premières dont l'or puis le pétrole fin 2003 début 2004. Le calcul de l'inflation de l'INSEE et de la BCE n'est que le suivi de l'évolution des prix, c'est à dire que ses objectifs sont vraiment restraints.
Même au Japon où, soit disant la déflation règne depuis plus de 15 ans, il y a quand même de l'inflation, notamment sur le pétrole et les matières premières.
Enfin, la déflation est la pire des ennemis pour l'immobilier pusique non seulement la valeur du bien diminue, mais, de plus, vous renchérissez son coût en remboursant votre crédit.
Prados |
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PhV
Contributeur actif
35 réponses |
Posté - 19 sept. 2004 : 22:22:38
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Jerome73,
Un agent immobilier raisonner un client ??? Oui uniquement si c'est son intérêt ! Quand on entend ce qui se dit dans des agences on se demande qqfois la différence entre un agent immobilier et un commerçant classique !
Désolé pour les intervenants de la profession sur ce forum, mais vous avez du ménage à faire dans vos rangs. Mais ce serait un sujet à part entière qui n'est pas celui en cours.
PS : passé devant une agence immo sur paris 13é. Sur environ 30-40 affichettes, deux avec un prix barré et revu à la baisse. Tendance baissière ou ajustement de biens sur-évalués ?
A+
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// The answer is 42 // |
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Womber
Pilier de forums
319 réponses |
Posté - 20 sept. 2004 : 00:12:14
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Citation :
Initialement entré par PhV
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what is around 3 ? |
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Pégase
Pilier de forums
3665 réponses |
Posté - 20 sept. 2004 : 10:30:26
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Chers tous,
Dans ce sujet, le maitre discours est: les prix sont trop élevés et ça va baisser obligatoirement.
Peut-être, mais qu'est-ce qu'une valeur du m2 correct? C'est là la vrai question. Si les prix sont acceptés par les acheteurs c'est parcequ'ils pensent que le bien en vaut le prix demandé. Je ne connais personne qui va aller acheter un bien en pensant qu'il paye largement au dessus de ce qu'il vaut effectivement.
Ceux qui disent ça sont ceux qui voudraient bien acheter mais ne peuvent pas car ils sont soit trop endettés soit ne gagnent pas assez. C'est très dommage pour eux mais tout le monde ne peut se payer une Ferrari. Et moi le premier, j'aimerai bien être propriétaire d'une batisse de 400m2 avec 5 hectares de parc et une piscine chauffée au bord de la Méditerranée.
La question du ré-équilibrage des prix n'est elle pas en fait, à quel niveau les acheteurs pensent que le prix du m2 doit se trouver?
Et dans ce cas la, les variables sont telles que le commun des mortels (acheteurs) peut avoir de sacré difficultés à savoir si ce qu'on lui propose vaut vraiment ce qu'on lui demande. Bien sûre, le cas de l'apartement dans un immeuble en comportant 30 est assez simple. Mais le cas de la maison individuelle est beaucoup plus difficile car c'est en fonction de l'emplacement, de la taille du terrain, de la qualité des infrastructures et des finitions... etc. Dans ma région, je vois des prix complètement disparates. Pour une maison d'une surface identique, on passe du simple au double. Alors ou se trouve le vrai prix ou le prix acceptable? C'est vraiment la question à se poser.
Du moment que les acheteurs trouvent un bien et qu'ils peuvent se le payer alors pourquoi les prix devaient baisser? Hormis la situation des taux hypothécaires (qui ne devraient pas trop bouger vu la situation de croissance molle), je ne vois pas pourquoi les prix devraient changer du jour au lendemain. Il y aura toujours une demande soutenue aussi bien de la part des primo-accédant que de la part de tous les autres qui au fur et à mensure de leur vie souhaitent changer pour plus grand (ou plus petit d'ailleurs).
D'après moi, si changement il y a, ce sera au niveau de l'inflation qui s'arrêtera et les prix resteront un certain temps au niveau actuel (voir éventuellement baisseront très légèrement (5-10% max) avant de reprendre leur progression. Le scénario d'une baisse importante (voir d'un krash) n'est, à mon avis, que pour ceux qui essayent de prendre leurs désirs pour de futures réalités.
Cordialement,
Pégase |
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bprudhon
Pilier de forums
1422 réponses |
Posté - 20 sept. 2004 : 11:19:09
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Pegase, votre approche mentionne le caractère subjectif de la valeur d'un appart (et donc des prix au m2) et c'est vrai mais d'après moi en ce moment cet aspect est gommé par le niveau élevé des prix.
Ce niveau élevé fait que bcp de monde se retrouve exclut du marché (un coup de coeur à 5000euros le m2 ferait reculer les plus motivés).
Comme on imagine mal une moyenne de 10 000euros / m2 dans les mois qui viennent on peut s'attendre à un ralentissement dans le sens d'un réequilibrage. Réequilibrage qui devrait se faire par rapport à la solvabilité. Cette solvabilité dépendra elle-même de la situation économique du pays.
Les arbitrages se feront probablement au niveau de la qualité des biens en vente. Il deviendra par exemple plus facile de négocier un appart de moyenne qualité et/ou moyennement bien situé.
Pour moi le cocktail nécessaire pour produire un krach serait une récession économique couplée à une augmentation brutale des taux d'intérêt. Mais bon, je suis loin d'être un économiste ...
bp |
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Pégase
Pilier de forums
3665 réponses |
Posté - 20 sept. 2004 : 12:22:21
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BP,
Citation :
un coup de coeur à 5000euros le m2 ferait reculer les plus motivés
Et pourquoi donc? Si c'est pour un apartement grand luxe sur la pointe de l'ile St Louis à Paris ou un superbe mas provençal surplombant les Calanques avec un magnifique terrain de 3'000m2 et une piscine suspendue à débordement?
Il y toujours un marché pour le superbe et l'unique. Par contre il est vrai que la très grande majorité des acheteurs potentiels du marché ne seront pas ceux capables d'acquérir ce type de 'coup de coeur'. C'est claire.
Je reste persuadé que quel que soit la niveau des prix du marché, les acheteurs achètent ce qu'il peuvent acheter, selon leurs besoins et selon leur situation du moment (niveau de loyer en particulier pour les primo-accédants).
L'immobilier est cher? Et alors, vous avez vu l'inflation des prix dans l'alimentaire? Certains produits ont plus de doublé en 4 ans... C'est vrai que c'est pas vraiment comparable mais, à la fin de la journée, votre paquet de café, vous continuez à l'acheter quand même, et au pire, vous passez à la sous marque si le top est trop cher pour vous, non?
Pégase |
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laurentb
Contributeur débutant
20 réponses |
Posté - 20 sept. 2004 : 13:46:50
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Bonjour,
Je lis avec attention ce forum, et ce post plus particulièrement, depuis quelques temps déjà et j'en discute avec quelques amis, et notamment certains qui sont directeurs d'agence dans une banque bien connue.
Je leur dit que je ne vais pas acheter, car c'est trop haut (ça c'est certain) et que je pense que ça va baisser (ça, ça l'est moins déjà) et j'ai beaucoup de mal à argumenter les faits suivants :
- Des amis mettent en vente leur appartement, ils ont énormement de visites en 2j, c'est assez incroyable. L'appartement sera vendu, c'est évident.
- Mon ami banquier me dit qu'il recoit tous les jours beaucoup de personnes pour des prêts immobiliers de toutes sortes (résidence principale, investissement locatif).
Apparemment, la demande est forte, les taux sont toujours très intéressants et les prêts toujours nombreux.
Comment argumenter qu'une baisse va avoir lieu ?
J'avoue m'y perdre un peu.
Et vous ? |
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Prados
Pilier de forums
3625 réponses |
Posté - 20 sept. 2004 : 14:06:34
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Pégase, Citation :
Et pourquoi donc? Si c'est pour un apartement grand luxe sur la pointe de l'ile St Louis à Paris ou un superbe mas provençal surplombant les Calanques avec un magnifique terrain de 3'000m2 et une piscine suspendue à débordement?
L'ile St Louis, c'est déjà du 15000 euros/m² avec vue sur la Seine, pas 5000.
Enfin, pour répondre aux messages de Pégase, BP et Laurentb, une question très simple:
Comment expliquer vous que tous les critères sociologiques (démographie, divorce, familles recomposées, etc...), ainsi que financiers (taux bas) existaient déjà à la fin des années 90, et c'est seulement en 2000/2001 que la hausse a vraiment démarré?
A mon humble avis, vous oubliez un paramètre important dans votre équation, la demande.
Je répète ce que j'ai dit un peu plus haut:
Laissez venir la croissance, la bourse remonter et les taux d'intérêts grimper et vous verrez où elle va aller la demande.
Prados |
Edité par - Prados le 20 sept. 2004 14:32:35 |
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