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 Sujet  |
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Pixies
Pilier de forums
257 réponses |
 Posté - 30 oct. 2004 : 11:53:05
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Citation :
Initialement entré par jcm
Il y aura en tout cas une forte pression. Qui peut prévoir ce qui se passera dans 15 ans ?
jcm
Vous auriez pu faire un peu plus riche pour votre 999ème post...
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shansa
Contributeur actif
34 réponses |
Posté - 30 oct. 2004 : 19:14:00
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Pixies : Je pense que les acheteurs manquent cruellement de mémoire !
C'est même triste de voir à quel point l'expérience du passé n'inspire pas plus de prudence...Les moutons restent des moutons quoiqu'on fasse ou dise ! |
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darkknight
Contributeur débutant
15 réponses |
Posté - 31 oct. 2004 : 13:32:32
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Citation :
Initialement entré par PhV
Une news étonnante :
Bonne santé persistante du secteur de la construction (27/10/2004)
Selon les derniers chiffres du ministère de l'Equipement, sur les douze derniers mois, le nombre de permis de construire délivrés s'élève à 439 514, soit une progression de 21 % par rapport aux douze mois précédents. Le nombre de logements commencés (mis en chantier) s'élève à 350 775, en progression de près de 14 % par rapport aux douze mois précédents. "Ces résultats sont donc nettement au-dessus des besoins de construction de nouveaux logements estimés par l'Insee", indique le communiqué du ministère.
Source : http://www.patrimoine.com/actualite/home_actu1.htm
A+
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// The answer is 42 //
Nouvelle inquiétante mais pas assez précise. Les programmes sont-ils répartis équitablement sur l'ensemble du territoire ? ou est-ce que certaines régions seront surdotées en nouveaux programmes alors que dans d'autres il y aura toujours une certaine pénurie ?? |
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Pixies
Pilier de forums
257 réponses |
Posté - 02 nov. 2004 : 16:12:48
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L'article traditionnel du Point sur les prix de l'immobilier :
http://www.lepoint.fr/economie/document.html?did=154550
Avec notamment cette déclaration dont je ne sais quoi penser :
« Nous allons peut-être connaître une période d'ajustement d'un ou deux trimestres, estime Hervé Bléry, le directeur général du réseau Century 21. Mais, comme le marché est structurellement déficitaire en biens, il repartira ensuite à la hausse. » Insensé ? Pas tant que cela, à entendre Guy Marty : « Nous sommes aussi en train de changer de points de repère et nous ne savons pas encore quel devrait être le prix "normal" d'un logement aujourd'hui. »
Petite question au sujet de la déclaration de Guy Marty : n'est ce pas au moment où les intervenants d'un marché déclarent que "nous sommes en train de changer de points de repère" que la présence d'une bulle est avérée dans le marché en question ?
Autre question aux nombreux investisseurs présent sur le site : en règle générale, et sans tenir compte d'éventuels "changements de points de repère", en dessous de quel rendement brut un investissement immobilier est il à déconseiller (ceci pour un bien très sympa destiné à loger un étudiant dans le centre ville d'une petite ville de Province) ? 10 % ? 5% ? 3% ? |
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perestroika
Pilier de forums
396 réponses |
Posté - 02 nov. 2004 : 16:48:23
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C'est surtout le rendement net qui est intéressant, encore que ça ne soit pas le seul paramètre à prendre en compte.
Mais je dirais qu'un rendement net 'au mieux' (dans le meilleur des cas) inférieur à 5% doit encourager à étudier de très près le cas et à faire acte de grande prudence ! |
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Pégase
Pilier de forums
3665 réponses |
Posté - 02 nov. 2004 : 17:07:37
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Pour une fois, je suis d'accord avec Peres.
En dessous de 5% net, il faut bien réfléchir. Car même si 5% net n'est pas mal du tout pour un placement (d'ailleurs, à 5% je prends ), vu les risques inhérants à la location immo (impayés, logements vacants, baisse des prix...), moins de 5% c'est assez limite.
Cordialement,
Pégase |
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Pixies
Pilier de forums
257 réponses |
Posté - 02 nov. 2004 : 17:41:47
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Question aux sympathiques personnes qui m'ont répondu : je suis complètement d'accord avec vous sur l'intérêt très relatif du rendement brut. Le pb, c'est qu'il s'agit du plus facile à calculer, et qu'au moment où on achète un bien, il n'est pas toujours évident de calculer le net (incertitudes sur la progression des taxes foncières, vacance locative envisageable, travaux plus urgents que prévus...).
Comment faites vous pour passer facilement de l'un à l'autre ?
Sinon, un avis sur l'article du Point ? |
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perestroika
Pilier de forums
396 réponses |
Posté - 02 nov. 2004 : 17:51:14
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Il faut monter des scénari et pour les données inconnues ou fluctuantes leurs attribuer des valeurs au choix (!) optimistes ou pessimistes.
Mais ça n'est pas trivial c'est certain ! On n'a aucun moyen de garantir qu'un rendement de 8% le restera pendant 10 ans, mais on peut obtenir de bonnes chances de croire qu'un rendement de 2% ne se transformera pas en 8% sans coup de baguette magique. |
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Pixies
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257 réponses |
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Pégase
Pilier de forums
3665 réponses |
Posté - 09 nov. 2004 : 12:18:41
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Bonjour à tous,
Petite anecdote intéressante:
Un ami achète une maison à rénover il y a un an pour 400 K€. Il la retape entièrement pour 50K euro en vue de la louer 2 K€/mois (prix dans les valeurs locales). Depuis 2 semaines elle est dispo à la location mais il fait passer une agence pour estimation à la vente. Resultat: 660 K€!
Calcul rapide:
Rendement brut sur débours: 5.33%
Rendement brut sur valeur vénale: 3.63%
Plus-value nette en cas de vente: 150 K€ (après impot)
Il prends donc l'option de vendre...
Quel rapport avec le sujet? Le fait que louer n'est pas toujours la meilleure solution et que la situation actuelle de hausse des prix fait qu'il est souvent judicieux de connaitre la valeur à la vente d'un logement avant prendre la décision de louer.
Bonne journée
Pégase |
Edité par - Pégase le 09 nov. 2004 12:19:13 |
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bprudhon
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1422 réponses |
Posté - 09 nov. 2004 : 13:47:26
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Pegase,
Je nuancerais un peu : L'arbitrage dépend aussi de la date d'acquisition. Je suis d'accord avec vous (vente plutôt que mise en location) lorsque le bien a été acquis il y a 10-15ans et que le gros du capital a été remboursé.
Par exple votre ami à donner au fisc une grosse partie de la plus-value brute ! San sparler de ce qu'il a sans doute du rembourser à la banque qui lui a octroyé son prêt.
Donc, s'il prennait looption de louer sa maison acquise dans de bonnes conditions, il serait gagnant dans 10ans. Il serait intéressant de faire le calcul non ? Je pense qu'il serait gagnant même si le marché perdait 30% .....
bp |
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perestroika
Pilier de forums
396 réponses |
Posté - 09 nov. 2004 : 14:22:16
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660k€ placé à 5% ça fait 33K€ la 1ère (!) année.
Ca fait 2750€/mois.
On a tout dit non ? |
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Pégase
Pilier de forums
3665 réponses |
Posté - 09 nov. 2004 : 15:18:11
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BP,
Effectivement, tout dépend comment on se place vis-a-vis de l'investissement. Soit on veut du long terme avec une plus grande plus-value à la vente à l'horizon 10-15 ans, soit on est dans une logique spéculative.
Personellement, je rejoins les propos de Peres:
Citation :
660k€ placé à 5% ça fait 33K€ la 1ère (!) année.
Ca fait 2750€/mois.
Comparé à 2'000€/mois en locatif avec tous les soucis, impots, contributions, et autres éventuels problèmes liés à ce type d'investissement, le calcul est vite fait dans le cas précis.
Ceci dit, il y a effectivement le fait que la totalité du prix de vente n'est pas un gain. En admettant que l'achat s'est fait avec un prêt couvrant 100% du prix (400K) et en déduisant les intérêts pendant la durée du prêt (400K x 4.5%/12 x 18 = 27K) et les frais de rénovation (50K), on arrive à un cout global de 477K. Ce qui donne effectivement 135K euro apèrs imposition PV.
Mais la personne va toucher sur son compte plus de 210K euro (660 - 400 - imposition).... Tout ça pour 18 mois de propriété! c'est quand même pas mal.
En plus, je sais que cette personne n'avait pas amené la moindre copek dans l'affaire. Donc 210K€ c'est un peu le jackpot pour lui.
D'ailleurs, si on fait un rapide calcul de retour sur investissement: il a investi 77K (50 de travaux et 27 d'intérêts) pour récupérer 210K en 18 mois. Soit 272% de retour total et 180% par an....!
Alors, entre toucher 210K et louer la maison (même si elle pourrait s'autopayer pendant plusieurs années), je vois pas photo. D'ailleurs, je lui ai conseillé de vendre. Quitte à trouver autre chose à acheter pour louer.
N'auriez-vous pas fait de même?
Pégase |
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bprudhon
Pilier de forums
1422 réponses |
Posté - 09 nov. 2004 : 16:15:36
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Attention , les 660k ne sont pas acquis .... !! A ce prix là , les acquéreurs risquent de se faire rares.
S'il revendait sa maison 660K dans 10ans sachant que mise de départ = 0 le rendement serait de 66K annuel !
Quel placement offre 66K annuel à partir de quasi-rien (frais de notaire et frais de dossier) ?? Ca équivaut à 1000euros placés à 66% Quand même !!
Alors que là ces 210K, s'il les plaçait à 5% ....
bp |
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perestroika
Pilier de forums
396 réponses |
Posté - 09 nov. 2004 : 16:40:07
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Il ne faut pas compter comme ça bprudhon. S'il passe de -400K€ (moyennant un prêt à 5%) à +200K€ placés à 5%, celà augmente bien sa rémunération de 2500€ par mois (il passe de -1666€ à +833€).
S'il perçoit (dans le meilleur des cas) 2K€ par mois il passe bien de 333€ à 833€ soit un gain de 500€.
Bien-sûr en vendant on se retire de la spéculation immobilière, si l'on pense que l'immobilier peut encore grimper c'est autre chose. |
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Pégase
Pilier de forums
3665 réponses |
Posté - 09 nov. 2004 : 16:56:34
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C'est vrai que tout dépend de ce que l'on cherche à faire.
Mais comme disait mon cher grand-pêre:
Citation :
Un 'tiens' vaud mieux que deux 'tu l'auras'
Dans ce cas, je prends l'argent et je retourne à la banque pour lever 3 fois la mise...  et là, je fais du locatif pure.
Pégase |
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bprudhon
Pilier de forums
1422 réponses |
Posté - 09 nov. 2004 : 18:00:29
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Sauf que vu les prix actuels, pas sûr que ce soit une bonne affaire que d'utiliser la mise pour re-investir. Là du coup en cas d'érosion progressive des prix la plus-value risque d'être annulée par une moins value dans 5ans par exemple.
Bah autant placer ces 210K à 5% (ass vie)comme le suggère Prestroika!
D'ailleur Prestroika il faudrait que la rémunération mensuelle du placement soit au moins équivalente à celle du remboursement du capital pour faire l'arbitrage non ?
N'hésitez pas à argumenter, je ne suis pas rôdé dans ce genre de simulation. EZt pourtant je devrais me roder car je suis confronté au problème sauf que pour moi il ne serait pas question de ré-investir mais plutôt acheter mon habitation principale .....
bp |
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perestroika
Pilier de forums
396 réponses |
Posté - 09 nov. 2004 : 18:22:01
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Citation :
Sauf que vu les prix actuels, pas sûr que ce soit une bonne affaire que d'utiliser la mise pour re-investir. Là du coup en cas d'érosion progressive des prix la plus-value risque d'être annulée par une moins value dans 5ans par exemple.
: Oui tout à fait à moins d'aller dans un autre endroit, ou de recommencer l'opération "rénovation".
Citation :
D'ailleur Prestroika il faudrait que la rémunération mensuelle du placement soit au moins équivalente à celle du remboursement du capital pour faire l'arbitrage non ?
: Non il faut distinguer d'un côté le remboursement du capital et d'un autre le paiement des frais du prêt. Pour le premier il faut simplement que le budget le permette, l'argent ne "quitte" pas le propriétaire et ne fait que passer d'une poche à une autre.
En revanche pour le second on va l'additionner avec l'ensemble des autres frais (impôts, travaux) et il faudra pour le coup que la somme soit inférieure au loyer perçu. Sinon il y a un hic ! |
Edité par - perestroika le 09 nov. 2004 18:24:37 |
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lnsacorh
Pilier de forums
4541 réponses |
Posté - 09 nov. 2004 : 21:57:45
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me revoila lisant vos nombreux topics. Après la 30ème page, les conversations sont les mêmes. J'en suis soufflé.
Autant les placer.... assurance vie.... Bien songer au % , rendement net ou brut. etc...
En fin de compte , ce topic tourne en rond, car au bout de si longtemps on revient aux mêmes conversations. Le rendement
Autant acheter des SCPI, rendement 9 %à ce jour, car j'en reviens toujours à la bourse qui en grosse moyenne est à + de 15 %. (je ne parle pas du cac 40 qui dans son ensemble entraîne des casseroles) A vous de faire le tri et les surprises iront maintenant grandissantes dans le bon sens. Ma "fameuse action en est à + 456,...% sur 1 an et, + de 287 % depuis le 1er/01/04. D'autres sont moindres mais sympathiques aussi
Mais je n'oublie pas que nous sommes sur un site immobilier et non financier
LN |
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perestroika
Pilier de forums
396 réponses |
Posté - 09 nov. 2004 : 22:59:37
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Je vais être cinglant Insacorh.
Cette belle conclusion ('tourne en rond') ou du moins qui se veut comme telle est déjà grossière en soi, mais lorsque suit une répétition quasiment mot pour mot d' inepties sur les placements boursiers, inepties que j'avais déjà relevées point à point, le comble devient franchement cocasse.
Persistez dans votre monde fantasmagorique avec des taux de 400% et plus si affinités, et daignez nous laisser tourner en rond avec nos piètres analyses sur des rendements ridicules de 5% voire moins. Vous vous rendez compte, ces taux ne sont même pas toujours atteints par les professionnels de l'investissement, vous dire dans quel état d'ignorance ils sont et à quel point vos lumières leur font défaut. |
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Frénésie pour l'immobilier locatif
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