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yanis2
Pilier de forums
601 réponses |
 Posté - 24 nov. 2004 : 22:35:25
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Merci Prados pour vos conseils
Très instructifs, j'avoue!!!!!
je vais tenter de m'en inspirer! lol! |
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yanis2
Pilier de forums
601 réponses |
Posté - 24 nov. 2004 : 22:38:25
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Prados,
Je vais de ce pas me trouver un super beau-père! Lol |
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yanis2
Pilier de forums
601 réponses |
Posté - 24 nov. 2004 : 22:59:45
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Bonjour Mathieu
Le crédit estla base du capitalisme. Il permet à des personnes en échange d'une indemnité (tx d'intérêt), d'avoir de l'argent pour en gagner beaucoup plus. Oui, plus grâce à l'effet de levier!!! Mais cet effet de levier, nous en avons déjà discuté, ne repose pas sur l'inflation mais sur la différence de taux entre l'argent que j'enprunte et l'argent que je gagne avec la somme que j'ai emprunté pour investir.
Je comprends votre raisonnement: vous nous dites: "les mensualités de remboursement sont fixes alors que les loyers, sous l'effest de l'infaltion augmentent.
Certes, en valeur nominal c'est vrai, mais faux en réel. 1 euro en t0 ce n'est plus 1 euro en t+30, car l'inflation a érodé, diminuer le pouvoir d'achat de ce 1 euro!!!!!
En résumé, si je gagne 1 euro, grâce au loyer, 1 euro plus l'inflation en t+30 soit des dizaines d'euro me permettent d'acheter exactement la même chose qu'en t0
ex: en t0 1 euro me permet d'acheter un gâteau
en t+30, il me faudra une dizaine d'euros pour acheter ce même gâteau
Je n'ai plus 1 euro mais une dizaine d'euros grâce à l'inflation et à mes mensualités fixes, mais je ne peux pas pour autant acheter 2 gâteaux
Excuser Mathieu la simplicité d emon exemple!!!! |
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gijoe
Contributeur senior
92 réponses |
Posté - 24 nov. 2004 : 23:08:24
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Citation :
Initialement entré par theo maison
Citation :
Initialement entré par Prados
Un vieil ami m'a appris que 1+1=3, contrairement à ce que nous enseigne cette bonne vieille éducation nationale.
aucun problème !
notation a^n signifie 'a' à la puissance 'n' (si n = 2, on a "a fois a" ; on dit aussi communément "a multiplié par a", bref 'a' au carré).
autre notation qui peut servir : 'ab' signifie "a fois b" (c'est-à-dire "a multiplié par b" ; on ne note pas le signe "fois", ça va plus vite...)
il faut bien partir de quelquepart donc on écrit : a = b
on multiplie par a : a^2 = ab
on ajoute 2a^2 : 3a^2 = 2a^2 + ab
on soustrait 3ab : 3a^2 - 3ab = 2a^2 - 2ab
on ré-écrit : 3(a^2 - ab) = 2(a^2 - ab)
on a "1+1 = 2" (bien connu, non ?) : 3(a^2 - ab) = (1+1)(a^2 - ab)
on peut alors simplifier : 3 = 1 + 1
bref, on ne vous a pas menti 
--
theophrase
Sauf que l'on n'a pas le droit de diviser par (a^2 -ab) car avec votre hypothese de départ (a=b), cela revient à faire une division par 0 !
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lfrobin
Nouveau Membre
4 réponses |
Posté - 24 nov. 2004 : 23:11:06
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bonsoir tout le monde !
j'ai créé un nouveau fuseau , j'y comprends rien, est ce que vous pourriez m'aider a comprendre un peu mieux les bases de l'investissement immobilier s'il vous plait, parce que je nage vraiment...
Merci bien ! |
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yanis2
Pilier de forums
601 réponses |
Posté - 24 nov. 2004 : 23:21:51
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| désolé mais c'est quoi un fuseau |
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lfrobin
Nouveau Membre
4 réponses |
Posté - 24 nov. 2004 : 23:31:12
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il est dans ce forum : acheter un logement, une maison, et je l'ai appelé "j'y comprends rien"... ;-)
Juste en dessous de celui ci..
merci bien ! |
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bprudhon
Pilier de forums
1422 réponses |
Posté - 25 nov. 2004 : 08:56:27
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Mince , il s'en passe des choses dans ce topic!!
POur revenir à nos moutons voilà un moment que je m'efforce de trouver un micro-marché qui me permettrait de me retrouver dans la même situation que celle que j'ai connue en 1999-2000 lorsque j'ai investis dans le locatif. Lorsque les prix étaient 50% moins élevés qu'actuellement ...
Une piste pourrait être l'achat d'une maison dans une région en devenir c-à-d là où le potentiel de hausse ne fait que commencer et ne serait pas touché par un phénomène de décrue des prix dans des endroits sensibles comme l'IdF.
Je pense notamment au littoral atlantique ...
Qu'en pensez vous ??
bp |
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bprudhon
Pilier de forums
1422 réponses |
Posté - 25 nov. 2004 : 08:57:44
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Mince , il s'en passe des choses dans ce topic!!
POur revenir à nos moutons voilà un moment que je m'efforce de trouver un micro-marché qui me permettrait de me retrouver dans la même situation que celle que j'ai connue en 1999-2000 lorsque j'ai investis dans le locatif. Lorsque les prix étaient 50% moins élevés qu'actuellement ...
Une piste pourrait être l'achat d'une maison dans une région en devenir c-à-d là où le potentiel de hausse ne fait que commencer et ne serait pas touché par un phénomène de décrue des prix dans des endroits sensibles comme l'IdF.
Je pense notamment au littoral atlantique ...
Qu'en pensez vous ??
bp |
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Pixies
Pilier de forums
257 réponses |
Posté - 25 nov. 2004 : 09:14:59
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Citation :
Initialement entré par bprudhon
Mince , il s'en passe des choses dans ce topic!!
POur revenir à nos moutons voilà un moment que je m'efforce de trouver un micro-marché qui me permettrait de me retrouver dans la même situation que celle que j'ai connue en 1999-2000 lorsque j'ai investis dans le locatif. Lorsque les prix étaient 50% moins élevés qu'actuellement ...
Une piste pourrait être l'achat d'une maison dans une région en devenir c-à-d là où le potentiel de hausse ne fait que commencer et ne serait pas touché par un phénomène de décrue des prix dans des endroits sensibles comme l'IdF.
Je pense notamment au littoral atlantique ...
Qu'en pensez vous ??
bp
Si vous voulez mon avis mon cher Bp, le littoral atlantique a déjà beaucoup beaucoup rattrapé son "retard" en terme de prix. Exemple : j'ai vu récemment une annonce concernant un T1 bis de 30 m² à Biarritz pour un prix de 190000 € !!!
La cote Landaise est aussi à des niveaux très élevés.
Etant dans la région, je suis le niveau des prix dans ces zones là et je dois avouer que je suis éffaré.
Peut-être au dessus de Bordeaux...
Cordialement |
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Pégase
Pilier de forums
3665 réponses |
Posté - 25 nov. 2004 : 09:29:48
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Bonjour à tous,
Personellement, vu le marché actuel, les seuls investissements que j'envisagerai en ce moment sont les deux suivants:
1. Construction - vente
Comme indiqué plus haut, les prix sont tels que la différence entre le prix de construction et le m2 vendu sont suffisants pour justifier une telle entreprise. Seul problème (de taille, je vous l'accorde) c'est trouver le terrain. Et vu leurs prix, il faut bien faire ses calculs
2. Achat - rénovation - vente
C'est à mon avis le plus sûre. Par contre, faire faire les travaux par une boite n'est pas intéressant. En effet, les prix de ce coté là sont si élevés que le risque de bouffer sa plus-value potentielle est grand. Seule solution: faire ses travaux soi-même.
Pour l'avoir fait à plusieurs reprises, je peut assurer que c'est pas si sorcier que ça. Et on réduit ses frais énormément (d'n factuer de 3 à 4 en moyenne).
Autre problème, lors de la revente, on ne peut déduire que des factures d'entreprise pour calculer la PV imposable. Deux solutions: soit le montant des travaux est faible par rapport à la PV et on les oublie dans l'affaire. Soit on crée sa propre structure et on s'auto facture. C'est une option chère en couts fixes (charges entres autres) mais en montant bien son affaire et en lui créant un déficite constant (par le biais d'injections en fonds de roulement par ex.) on arrive à en justifier l'existance.
Voila personellement comment je vois les choses en ce moment.
Cordialement,
Pégase |
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bprudhon
Pilier de forums
1422 réponses |
Posté - 25 nov. 2004 : 10:18:02
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Pixies,
Biarritz est un très mauvais "exemple! Du même ordre que Nice pour le Sud.
Je pensais plutôt à des communes bcp moins connus et courrus ... sur lesquelles se rabattent les gens lorsque les endroits connus et courrus sont blindés-saturés.
L'achat-rénov-vente de Pegase rejoint mon idée et finallement je vais tenter cette piste .... quoique faire les tvx soit-même risque d'être difficile et risqué sur le plan technique mais aussi financier.
Je crois que j'aurai besoin des conseils de connaisseurs comme Pegase pour commencer ...
Une autre piste me trotte dans la tête : il s'agit de l'achat de terrain . L'idée étant de miser sur la plus-value ...
Ce marché est assez spécifique mais mérite attention je pense.
Il y a notamment pas mal de subtilité à connaitre (viabilisation, "constructibilité", ...). Là encore il faut miser sur un endroit où la demande sera forte dans les années à venir ...
L'avantage étant que la mise de fond initiale est plus faible qu'un processus d'achat-rénovation.
Quels sont les avis des uns et des autres ?
bp |
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Pixies
Pilier de forums
257 réponses |
Posté - 25 nov. 2004 : 10:43:46
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Citation :
Initialement entré par bprudhon
Pixies,
Biarritz est un très mauvais "exemple! Du même ordre que Nice pour le Sud.
Je pensais plutôt à des communes bcp moins connus et courrus ... sur lesquelles se rabattent les gens lorsque les endroits connus et courrus sont blindés-saturés.
Bp, le pb est que les "communes bcp moins connus et courrus" ont suivi le même mouvement que Biarritz. |
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Pégase
Pilier de forums
3665 réponses |
Posté - 25 nov. 2004 : 10:52:07
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Bp,
La rénovation est un travail plus ou moins simple suivant ce qu'il y a à faire.
Personnellement, je me limite aux bien dont la structure (gros oeuvre) est saine et surtout, je n'achète jamais en copro. Ce sont donc des maisons individuelles ou le gros du travail se situe à l'intéreur (Cloisons, menuiseries (int. et ext.), revêtements, sanitaires, chauffage, cuisines...). Si c'est du gros boulot (type charpente ou gros oeuvre intérieur) je ne prends pas car les risques de vices (voir le sujet de Grouire) ou de malfaçons est trop important et prendre un assurance décennale est trop difficile.
Dans ces types de travaux que j'entreprends, l'approche est simple: faire comme si c'était sa propre maison. Après, la technique de mise en oeuvre est très simple du moment qu'on est un peu bricoleur et qu'on n'a pas peur de se salir. Surtout que les conseils sont là. Il suffit de poser les bonnes questions là ou vous achetez le matos et généralement ils connaissent bien.
Au début, j'ai personnellement eu la chance de tomber sur un vendeur qui s'y connaissait bien et qui n'est pas avare de conseils. Et je peux vous dire qu'en quelques mois j'ai appris des tonnes.
Pour ce qui est de votre 2eme idée, il faut quand même très bien connaitre les tenants et aboutissants d'un tel investissement qui, n'oublions pas, ne rapporte rien et ou on ne joue que sur la valeur éventuelle future. C'est à mon avis très risqué et se rapproche plus de la roulette russe que de l'investissement immobilier traditionnel. En plus, il faut avoir du cash immobilisable et donc on n'a pas besoin et donc, à mon avis, être déjà assez riche.
Cordialement,
Pégase |
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bprudhon
Pilier de forums
1422 réponses |
Posté - 25 nov. 2004 : 11:56:05
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Dans votre logique Pégase rien ne vous empêcherait donc de retaper une maison que vous diviseriez en appart' .... C'est une idée pour booster une rentabilité !?
bp |
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Pégase
Pilier de forums
3665 réponses |
Posté - 25 nov. 2004 : 16:42:05
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Effectivement, c'est une option. Mais tout dépend de l'état du marché locatif au moment de l'achèvement des travaux (Marché qui peut se retourner en cours de projet). Et comme la finition pour louer est différente de celle pour vendre, c'est un choix à faire assez rapidement et certainement pas à la fin.
Cela dépend aussi de l'objectif visé par l'opération. Si c'est pour se créer un complément de revenus alors la location est une option. Dans mon cas, j'ai pris l'option de faire ce travail et en vivre. Une partie des gain réalisés lors d'une vente est utilisé à cela et l'autre sert à financer un nouvel achat (en apport ou en garantie d'emprunt) et/ou les travaux de rénovation. Entre deux projets, je mets mes services à disposition de particuliers.
Cordialement,
Pégase |
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braindead
Contributeur vétéran
112 réponses |
Posté - 25 nov. 2004 : 16:48:00
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Pégase,
Avez-vous le statut marchand de biens ? Si ce n'est pas le cas, je vais me faire un plaisir de vous dénoncer au service des impôts. 
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bprudhon
Pilier de forums
1422 réponses |
Posté - 25 nov. 2004 : 16:54:15
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Votre démarche m'intéresse et je compte bien y réfléchir. je manque un peu de chiffres pour me faire une idée précise de ce qu'implique ce genre d'activité.
En particulier sur la mise de fonds initiale, la fiscalité (marchand de bien ?) , ...
Mais aussi sur les partenariats à établir etc ...
En tous les cas je serais intéressé de creuser tout ça un peu plus!
bp |
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yanis2
Pilier de forums
601 réponses |
Posté - 25 nov. 2004 : 17:38:15
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Comment vas-tu faire pour rénover à des milliers de Km!!! Super beau-père! lol
Je plaisante Bprudhon, ne m'en veut pas!!!! Je m'arrête là c'est promis!!!!!
Je pense que l'invest immo doit reposer sur la construction d'un réseau. Celui-ci doit permettre à l'investisseur d'acquérir à un prix inférieur à 20% en dessous de celui du marché: au minimum!!!
Quand à l'acaht rénov; il fait appel à des investisseurs très courageux. Un appart quoi qu'on en dise c'est déjà du bouleau ( je sors d'une rénov)alors une maison n'en parlons pas!!!!!
Avec la rénov, on gagne un peu d'argent mais on s'épuise aussi très vite. Après c'est vrai chacun ses choix!!!!
Moi, je cherche surtout à me consturuire un réseau de confiance!!!! Ca prend déjà beaucoup de temps!!!! Avec une agence, on ne fait que très rarement de bonnes affaires. Il faut donc s'adresser à de bons professionnels de l'immobilier avec une certaine ethique!!!! Ca c'est très dûr!!! |
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Pégase
Pilier de forums
3665 réponses |
Posté - 25 nov. 2004 : 18:02:32
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Citation :
Initialement entré par braindead
Pégase,
Avez-vous le statut marchand de biens ? Si ce n'est pas le cas, je vais me faire un plaisir de vous dénoncer au service des impôts.
Brain,
Pour le moment, le volume de transactions effectuées et leur rapprochement dans le temps fait que je ne suis pas en mesure d'être inquièté. Ceci dit, le projet sur lequel je suis en ce moment risque de me faire basculer dans ce cas de figure qui, soit dit en passant, n'est pas nécessairement une si mauvaise chose (exonération de droits de mutation entre autres...).
Cordialement,
Pégase |
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