|
|
| Auteur |
 Sujet  |
|
|
Pégase
Pilier de forums
3665 réponses |
 Posté - 25 nov. 2004 : 18:17:33
|
Citation :
Initialement entré par yanis2
...Quand à l'acaht rénov; il fait appel à des investisseurs très courageux. Un appart quoi qu'on en dise c'est déjà du bouleau ( je sors d'une rénov)alors une maison n'en parlons pas!!!!!
Avec la rénov, on gagne un peu d'argent mais on s'épuise aussi très vite. Après c'est vrai chacun ses choix!!!!
Désolé mais vous êtes totalement à coté de la plaque. A mon avis vous avez pris les services d'artisans pour la rénovation de votre apart. Dans ce cas,il est claire que c'est illusoir de penser faire un gain important. Dans mes deux derniers projets, j'ai fait 30% de bénéf net à la revente sans compter le salaire que je me suis versé au travers de ma structure.
Alors ne dites pas qu'on gagne peu d'argent avec la rénovation.
Par contre il est claire qu'on n'achète pas tout et n'importequoi. Comme je le disais, il faut acheter comme si on achetait pour soi avec la règle de base de l'emplacement, l'emplacement, l'emplacement comme ligne directrice.
Mais continuez à penser qu'il n'y a pas de cash dans ce type d'activité. Ca m'arrange! J'aurais moins de compétition!! 
Pégase |
Signaler un abus  |
|
|
Pixies
Pilier de forums
257 réponses |
Posté - 25 nov. 2004 : 18:30:22
|
Sans vouloir paraître désagréable, n'avez vous pas l'impression que le topic dérive de plus en plus sur les bons plans des uns et des autres ?
|
| Signaler un abus |
|
|
Pégase
Pilier de forums
3665 réponses |
Posté - 25 nov. 2004 : 18:40:48
|
Et quel mal y a-t'il à ça?
Dans l'attente de nouvelles données économiques ayant attrait au sujet, on peut meubler et échanger des idées. Non?
Pégase |
| Signaler un abus |
|
|
yanis2
Pilier de forums
601 réponses |
Posté - 25 nov. 2004 : 18:52:37
|
Bonjour P&gase,
J'ai rénové mon appart moi même!!!!! Alors ne parlait pas d'artisan!!!
Enfin, je n'ai jamais dit qu'on ne gagnait pas d'argent mais c'est une activité usante. Ne dite pas le contraire je ne vous croirai pas!!!
Enfin, avec les prix actuels, on peut se permettre de revendre san rénov!!! Les marchands de bien se font d'ailleurs un fric fou!!!!
La valeur travail a beaucoup moins d'importance dans la valeur des biens car on est dans une sphère spéculative!!!! Vous ne pouvez pas dire le contraire. J'ai vendu avec grosse plus value sans travaux!!!!! Pourquoi s'embêter!!!
une petite maison en ruine côute chez moi une fortune. Pourquoi s'embêter à la rénover!!!
|
| Signaler un abus |
|
|
bprudhon
Pilier de forums
1422 réponses |
Posté - 25 nov. 2004 : 20:07:13
|
Très franchement yanis croyez vous vraiment que pégase se soit lancé la-dedans s'il ne s'y retrouvait pas. A moins qu'il ne soit maso je ne vois pas ...
De toute façon on a rien sans rien .... les marchands de bien font exactement la même chose : ils retapent des immeubles en perdition en tirant au maximmum sur les prix (travaux cache-misère le plus souvent plus que de qualité) puis revendent plein pot au prix du marché voir plus.
C'est un métier qui a de l'avenir : bcp de gens se sont dramatiquement saignés pour acheter aux prix actuels sans penser aux charges à payer dans leurs copropriétés. Comme ils sont au taquet niveau mensualités d'emprunts, les charges impayés risquent de fleurir de plus en plus etc ... etc ...
bp |
| Signaler un abus |
|
|
yanis2
Pilier de forums
601 réponses |
Posté - 25 nov. 2004 : 20:44:58
|
Mon cher Bprudhon, relisez mes messages!!!!!
On gagne de l'argent mais on s'use!!!!
Là je n'ai pas de réponse!!!
Bulle spéculative, dit valeur déconnectée du réel!!!
Là je n'ai pas non plus de réponse!!!
Je suis entièrement d'accord avec vos derniers propos.
Des prix fous!!!!! Alors pourquoi rénover!!!!
Sur la fin, je n'ai pas non plus de réponses!!!
Je veux juste modérer les propos et éviter que des gens se jettent becs et ongles dans l'immobilier pensant à un eldorado!!!!
Tout le monde fait comme-ci les choses allaient continuer!!!!
Or le monde va changer!!! C'est une quasi certitude!!! Alors SVP modérer vos propos et donner des arguments objectifs!!!!
Je suis prêt à en discuter, mais ne m'avancez pas des soit disant prévisions avec des plus values à 8000 % Personne n'est duppe. Surtout quand on a une bonne connaissance de ce marché!!!!
J'achète, je gère, je vends et je rénove moi-même (parfois avec du mal mais j'essaie!!!). J'ai tout comme vous des stratégies!!!!
J'ai une grande qualité!!!! Je déterm avec précision des rentabilités, je négocie de bonnes affaires mais je suis très objectif!!!
L'air de l'immobilier va s'achever!!! D'ailleurs regarder le comportement des institutionnels (ils ont des spé dans tous les domaines!!!). Ils vendent à prix fort sans rénov!!! Regardez ad Valorem!!! J'ai d'ailleurs étté invité à leur dernière vente!!!! Je ne me suis même^pas déplacé!!!!
J'ai visité certains de "leurs bien" ça fait peur!!!! et en plus à des pris hallucinant!!!!
Plutôt que de parler plus value, il faudrait parler de stratégie à venir. comment sauvegarder ses positions et rester dans l'immo. Car si on le fait c'est qu'on aime ça!!!!
|
| Signaler un abus |
|
|
Airie
Contributeur vétéran
153 réponses |
Posté - 25 nov. 2004 : 21:46:13
|
------------------------------------------------------------------
Pour la génération des babyboomers je parlais d'espèce en voie de disparition car ce sera la dernière du genre.
La dernière du genre a avoir bénéficier de privilèges et d'acquis.
Quant on apprendra aux générations à venir que leurs babyboomers de grands-parents ont connu le plein emploi et les acquis sociaux, la 1ère chose qu'ils feront sera d'aller voir dans un dico ce que ces notions devenues surranées veulent dire ...
-------------------------------------------------------------------
Bonsoir Bp,
On s'écarte un peu du sujet, mais bien sûr d'accord qu'il ne faut pas généraliser. Mais comme ts les 30-aires je suis un peu révoltée contre le décalage avec le train de vie des personnes d'un certain âge, qui n'ont pas connu de rupture financière cad de chômage, et notre niveau de vie et nos soucis. Je suis révoltée de voir que peu de solutions existent pour homogéniser tout ça.
Comme j'ai bcp voyagé, j'ai vu que dans les pays de l'Est et les "démocraties émergeantes", c'est tout le contraire : les parents touchent 20 fois moins de retraite que leurs enfants de salaire. Mais c'est le loto, car le chômage y est très très elevé. Et ceux qui n'ont pas de job, sont dans la misère totale, car leurs parents avec leur maigre pécule ne peuvent pas les aider, ne veulent pas aussi car considèrent qu'avec des opportunités nouvelles leurs rejettons devraient être capables de s'enrichir. En Europe de l'Est ils se heurtent à l'incompréhension des parents qui n'ont pas connu le chômage. Mais je crains que ces jeunes plus riches que leurs aînés ne connaîtront pas le même âge d'or que nos seniors à nous, car ils vivent dans le monde d'aujourd'hui cad avec chômage, globalisation donc fuite de capitaux & de travail vers des pays à main d'oeuvre -chère, une population vieillissante, pbs environnementaux ... Et bon, nous on bosse pour entretenir de +en+ de personne âgés, eux ils bossent pour tirer bcp de miséreux.
Bon c'est off topic, mais comme a dit Pégase, on peut faire causette en attendant que l'immobilier baisse (très bientôt, dans qqs mois). |
| Signaler un abus |
|
|
mathieu68
Pilier de forums
409 réponses |
Posté - 25 nov. 2004 : 21:57:23
|
Intéressantes vos remarques.
Je constate toutefois que beaucoup s'acharnent à vouloir cibler des investissements sur des appartements isolés. Moi, je considère que c'est un marché très spéculatif et que l'on risque de sur-payer un bien. Si l'on voit les choses en plus grand, c'est à dire un immeuble de 4 appartement et plus, on est plus dans le spéculatif mais dans la rentabilité. Et cela modère les fluctuations et surtout facilite les prévisions. Je pense que ce marché et beaucoup plus intéressant pour l'investisseur à long terme, mais pas pour le spéculatif (sauf revente au détail).
Sur ce marche, je constate depuis 6 ans, une baisse de la rentabilité sur les nouvelles propositions, mais cela ce justifie par les taux faibles. Donc même si j'achète aujourd'hui à un rendement de 10 %, si je prends un taux correct fixe ou variable capé, je suis gagnant. La bulle spéculative peut bien exploser, je ne suis pas presser de revendre si mon revenu courant est conservé.
Faire des travaux soi-même est certes intéressant mais variable selon le cas. A chacun sa capacité et sa volonté de faire. Il est évident que le coût entre faire soi-même et par une entreprise est du simple et quintuple. Cela dépend de la motivation, du gain financier et de l'incidence de la fiscalité selon la situation de chacun.
Dans l'investissement immobilier :
Il faut bien comprendre la rentabilité
Savoir la transformer en disponible suffisamment important
Dans ce cas, les problèmes de locataires et les coups
de fatigue changent de nature
Le locataire qui ne paye pas à la date prévue :
ok on voit pour un échelonnement
Un coup de fatigue,
bon exceptionnellement on laisse faire une
entreprise
|
| Signaler un abus |
|
|
yanis2
Pilier de forums
601 réponses |
Posté - 25 nov. 2004 : 22:07:41
|
Mathieu,
Je trouve votre réponse très intéressante. Je suis entièrement d'accord avec vous!!! Un immeuble rien de tel tous les pros le disent!!! J'en rêve mais pas encore d'opportunité!!!! J'ai encore quelques invest à mener à bout!!! C'est dommage pour moi!!! Si j'étais mieux informé j'aurais directement acheté un immeuble!!!
Petite question indiscrète!!! Faites-vous les travaux vous mêmes!!!! |
| Signaler un abus |
|
|
yanis2
Pilier de forums
601 réponses |
Posté - 25 nov. 2004 : 22:14:44
|
Vous posez une autre question très importante!!!! Le fond de roulement du bailleur!!! Ca c'est super importan!!! Comme vous les dites, en cas de problème on a de la marge!!!!!! Toute la question est là!!!! La marge de manoeuvre!!!
Quand à vos rentabilités élevées je les comprends mieux!!!! Un immeuble c'est nettement plus rentable!!!! |
| Signaler un abus |
|
|
jacquou
Pilier de forums
883 réponses |
Posté - 25 nov. 2004 : 22:51:35
|
Topic que je découvre.
Je prends sur le dernier écran.
1) Oui, acheter un petit immeuble de 4 ou 5 appartements c'est mieux en matière de risque : les 5 locataires ne vont pas s'arrêter de payer tous en même temps.
2) Mais 5 fois plus de "relatons" à gérer. Je l'ai fait pendant 20 ans : je vends car ça m'use ces histoires de fuite d'eau, d'humidités et de chiottes bouchées.
3) Essayez de trouver un entrepreneur qui fasse la quasi-totalité des corps de métiers du bâtiment. Il y en a de sérieux. Il suffit de le trouver.
4) Fiscalement, faîtes faire les travaux par les entreprises pour les déduire des revenus fonciers et même du déficit fiscal déductible des autres revenus.
5) En conclusion, avec 5 locataires de F2 à 300 € chacun par mois, il faut quand même avoir un job sérieux à côté. Le locatif, c'est pour avoir le beurre et surtout de la plus value sur son capital.
Signé : un papy qui préfère faire une donation Sarkozy à ses enfants.
Jacquou |
| Signaler un abus |
|
|
mathieu68
Pilier de forums
409 réponses |
Posté - 26 nov. 2004 : 09:07:47
|
Les conditions de la marge de manœuvre résultent des choix qui sont fait au départ de l’investissement :
Choix d’un immeuble correct (dans lequel on se sentirai bien soi-même)
Choix d’un financement long, (pour moi très très long)
La démarche de Jacquou est une démarche de placement retraite. Net net 0-1% dans l’attente de la retraite.
Moi je m’oriente vers une démarche d’entreprise. Je diminue de 30 % le gain à terme au profit d’un net net plus important sur la durée. Exemple, un immeuble de 5 appartements doit me donner une prévision de trésorerie après impôts de l’ordre de 300 à 350 euros.
Cette position permet, à mon avis, de sécuriser l’investisseur et donc le banquier. Cela permet également de multiplier les opérations pour éventuellement ne faire plus que cela.
Pour les travaux, je réalise tous les travaux et réparations dans la mesure de mes compétences et mes disponibilités. Puis on complète avec des entreprises et autres bricoleurs. Je conserve en tête qu’un travail fait par une entreprise me coûtera au moins 4 fois plus cher, mais on ne peut pas forcément tout faire.
On revient donc au problème de la marge de manœuvre. Si ma marge est conséquente, j’ai le choix. Dans le cas contraire, c’est plus difficile et comme nous sommes sur un investissement à long terme, un moment il y en à marre. Je dit « dommage », revenez à vos calculs de ce que vous rapporte réellement cet investissement (avec la plus value). Ou àlors faite un refinancement.
Autre remarque sur le long terme : au bout de 15-20 ans, je pense qu’il vaut mieux faire une vente aux enfants avec un nouvel emprunt afin de réaliser la plus-value en exonération et de diversifier les placements. Même si on continue à s’en occuper.
|
| Signaler un abus |
|
|
Pégase
Pilier de forums
3665 réponses |
Posté - 26 nov. 2004 : 09:41:31
|
Bonjour à tous,
Je reviens sur vos propos, Yanis. Encore une fois, tout dépend de ce qu'on souhaite faire.
Soit on a du cash disponible et un boulot intéressant et, dans ce cas, l'investissement en locatif (bien étudié!) est une solution pour faire fructifier son patrimoine. Mais comme le dit Jacquou, il ne fait pas penser en vivre. C'est utopique.
Soit on décide, comme moi, de se plonger à 100% dans l'immobilier pour en vivre. Et là, c'est très différent. On ne peut plus parler d'achat locatif ou en tout cas pas en premier investissement. On doit trouver d'autres moyens pour gagner sa vie.
Dans mon cas, je n'ai pas l'approche du Marchand de biens qui achète pour vendre avec PV et qui se fout pas mal de l'état effectif de ce qu'il vend. Mon objectif, c'est de faire des opérations lucratives tout en maintenant un niveau de qualité élevé dans les biens vendus. A la fin de la journée, que les prix baissent ou pas, je m'y retrouve car la qualité d'un produit se paye et du moment que vous faites du bon boulot et que le produit que vous vendez est au dessus de la moyenne, vous ne pouvez pas perdre.
Ne dites pas que tout se vend à des prix ridicules. Certes le marché est un peu fou en ce moment mais je peux vous garantir que, dans certaines régions, les acheteurs sont de plus en plus exigents. Entre deux produits identiques en taille et emplacement, celui qui est rénové avec goût et des matériaux de qualité se vendra 20 à 50% plus cher que celui qui ne l'est pas. Tout est alors une question d'optimisation des couts de rénovation (ou de remise en état).
Je vous donne 2 exemples parmis tant d'autres:
1. Faire poser une cuisine de taille moyenne par les cuisinistes du marché coûte entre 8 et 12 K euro. Personnellement, pour la même cuisine, je m'en tire pour moins de 3K. Et en plus, dans ce prix, elle est équipée en électro-ménager.
2. Si vous passez par un carreleur, le m2 posé vous en coutera entre 25 et 60 euro. Je m'en sors en ce moment aux environs des 7 euro.
Additionné sur tous les postes budgetaires, les économies sont de taille. La dernière réno que j'ai faite m'a couté plus de 4 fois moins chère que si je l'avais sous-traitée.
Ceci dit, vous avez raison de dire que c'est un boulot usant. Mais c'est un choix de vie. Et pour le moment, la satisfaction et les gains financiers que j'en tire sont bien plus importants que la difficulté des travaux (surtout que je ne suis pas seul à faire le boulot).
Chacun doit choisir sa vie. J'ai fait mon choix parceque j'y ai trouvé ce que je cherchais. Qui sait, peut-être qu'un jour je changerai. Mais pour le moment je m'y retrouve sur tous les points.
Cordialement,
Pégase |
| Signaler un abus |
|
|
perestroika
Pilier de forums
396 réponses |
Posté - 26 nov. 2004 : 10:37:04
|
Je rejoins Yanis et Pixies. Prados parle d'investissement et Pégase répond plâtrier (j'exagère à peine) !
Je ne doute pas que ça soit très rémunérateur Pégase mais bon celà implique carrément d'abandonner son travail pour un autre qui ne plaira pas forcément à tout le monde. Vous ça convient et tant mieux pour vous mais je n'appelle pas ça de l'investissement à proprement parler.
|
| Signaler un abus |
|
|
perestroika
Pilier de forums
396 réponses |
Posté - 26 nov. 2004 : 10:41:31
|
Citation :
La dernière réno que j'ai faite m'a couté plus de 4 fois moins chère que si je l'avais sous-traitée.
: Où est le scoop de dire que faire les choses soit même c'est moins cher ?
Le truc c'est que pendant que vous posez un carrelage vous ne faites pas autre chose et donc vous ne percevez pas de salaire par ailleurs.
Ensuite à vous de voir si vous pouvez escompter un salaire plus important dans un votre branche d'origine ou non. Il faut étudier aussi le cas d'un éventuel retournement ou assagissement du marché à échéance 5, 10 ou 15 ans. Est-ce que votre expérience professionnelle à ce moment ne vous fera pas défaut si vous tentez de réintégrer votre job "d'origine" ?
Bref le débat s'élargit considérablement. |
| Signaler un abus |
|
|
Pégase
Pilier de forums
3665 réponses |
Posté - 26 nov. 2004 : 11:24:58
|
Rien n'empêche de faire de la réno en tant que hobby (c'est d'ailleurs pas là que j'ai commencé). Mais vous avez raison Peres, c'est plus un choix de vie. Ceci dit, c'est quand même de l'investissement dans l'immobilier.
Par contre, je n'ai pas d'inquiètude par rapport à la réintégration dans une activité antérieure si cela devait se faire. J'ai plusieurs cordes à mon arc.
Mais c'est vrai que ce que j'explique n'est pas nécessairement ce dont nous parlons depuis le début. Ceci dit, c'est une piste qui peut être intéressante pour certains et si cela peut donner des idées, pourquoi pas.
Petite info un peu plus dans le sujet de discussion, glânée auprès de Département de l'aménagement, de l'équipement et du logement Genevois: plus de 1'000 résidents suisses s'installent en région frontalière française chaque mois. Chiffre stable depuis 1 an.
Je sais, cela n'a pas d'impacte sur la majorité du territoire français mais c'est quand même intéressant du point de vue de l'attractivité de la France vis-a-vis de nos voisins. Et c'est une des raisons pour laquelle les prix on augmenté de 46% en deux ans sur la région...
Cordialement,
Pégase |
| Signaler un abus |
|
|
mathieu68
Pilier de forums
409 réponses |
Posté - 26 nov. 2004 : 12:55:31
|
Dans l’investissement immobilier il y a trois grandes orientations possibles
Le spéculateur proche de l’esprit marchand de bien
Le placement retraite
Le raisonnement entreprise
Dans tous les cas, on est dans l’investissement immobilier, mais avec un état d’esprit différent.
Selon l’orientation en découle le type de bien et le type de financement
Je suis également plus dans l’optique entreprise. Je recherche donc la réalisation d’un net net convenable pour me constituer une rémunération. Dans cette optique, il est donc préférable de faire des travaux soi-même. Avec un niveau d’investissement suffisant, il me paraît tout à fait possible de se dégager une rémunération nette d’impôts suffisante. De plus, cette rémunération ne peut qu’augmenter et à une allure plus importante que l’inflation.
Risque de retournement : en se positionnant sur des immeubles entier, je considère que les fluctuation du marché n’ont que très peu d’incidence. C’est la rendement qui détermine le prix. De plus, si les investissements assurent la rémunération, on est pas pressé de vendre.
|
| Signaler un abus |
|
|
Debutant
Contributeur senior
62 réponses |
Posté - 26 nov. 2004 : 13:31:04
|
Bonjour,
Pour ceux que cela intéresse et qui recherchent l'acquisition d'un immeuble entier, je mets cette information à leur disposition : il va bientôt y avoir un immeuble à vendre, vraiment pas cher, dans le VIIIè, rue de la boétie. Les possibilités y sont immenses.... Autrefois c'était le siège de l'UMP  .
Amicalement.
|
| Signaler un abus |
|
|
braindead
Contributeur vétéran
112 réponses |
Posté - 26 nov. 2004 : 13:36:40
|
Chers Tous,
J'apporte ma contribution quant aux différents types de montage :
D'abord saviez-vous qu'une SCI peut tout a fait embaucher des personnes ?
Moi à titre d'exemple voici ce que je compte faire début 2006 : je monte une SCI avec mon frere
j'achete une vieille ferme à retaper en appart
j'emploie 3 personnes en CDD au sein de la SCI qui s'occuperont des travaux
je loue les apparts
Voici après 3 ans en tant qu'investissemeur immobilier mon meilleur montage.
Au fait préférez (et ca je ne cesserai de le répéter) les petites surfaces (jusqu'au F2 pas plus grand) aux grandes. Vous y gagnerez en rentabilité...
PS : je sais ce que vous vous dites : encore faut il connaîtres de bons artisans à embaucher ... Mais ce n'est pas ça qui manque ... |
| Signaler un abus |
|
|
jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 26 nov. 2004 : 15:22:36
|
Je ne sais pas si cela a déjà été dit (35 pages c'est long à relire) mais les petites surfaces, si eles semblent plus rentables à première vue, présentent certains inconvénients : plus grande rotation de locataires, plus de dégradations, location souvent un peu saisonnière (étudiants en début d'année scolaire...) d'où périodes de vacances plus fréquentes. Et à force de construire des petits apparts, la concurrence est forte dans certaines villes.
jcm |
| Signaler un abus |
|
|
Sujet |
|
|
|
|
| Universimmo.com |
© 2000-2006 AEDev |
|
|
|
|
Frénésie pour l'immobilier locatif
Forum fermé
