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bprudhon
Pilier de forums
1422 réponses |
 Posté - 05 avr. 2005 : 20:51:46
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Certains cassandres ont effectivement découragé de potentiels acquéreurs depuis 2003. Or, le spectre du krach est toujours devant nous si tant est qu'il se réalise un jour.
Que dire maintenant ?? Au vue des derniers stats on voit poindre un tassement : l'année 2005 fera peut-être du 10% au lieu de 14-15% comme en 2003-2004.
Mais après ??? probablement que le marché se régulera de lui-même tant que les taux resteront bas.
Par contre, si les taux longs devaient monter trop fort et trop vite l'hypothèse du krach deviendra plus que probable.
Ca n'est qu'un humble avis.
bp |
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papahuche2
Contributeur débutant
13 réponses |
Posté - 05 avr. 2005 : 21:12:39
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>> si on regarde l'historique du forums immo.com,
>>ca fais depuit 2 ans qu'on prevois le crach de l'immobilier.
>>pensais au gens qui voulent acheter il y a 1 an, est qui ont suivi >>vos conseille, celui t'attendre le crach comme en 1998.
J'avoue avoir été influencé par les arguments baissiers. Je reste malgré tout le principal responsable de ce raté.
Maison de vacances Réthaise à Ars en Ré (près de la place principale)
un charme fou , en très bon état, garage ! 198000€
J'ai mené la négo entre août et novembre et au dernier moment j'ai dit non.
Je trouvais pourtant que c'était un bon compromis, en attendant que les prix baissent, pour résister à la pression des proches (et surtout celle de mon épouse) pour acheter coute que coute ma résidence principale.
P.S. : J'ai donc cédé, et, j'ai donc acheté ma résidence principale au mois de janvier. Quitte à mettre le prix, j'ai privilégié l'emplacement : 1er arrondissement parisien Near the palais royal / louvre / opéra.
A noter que les notaires adoptent une position tranchée, en se réservant quelques gardes fous, sur l'analyse du marché.
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Pégase
Pilier de forums
3665 réponses |
Posté - 06 avr. 2005 : 00:09:45
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Eh Bp, vous vous rappelez de nos dires (vous et moi) il y a un an? (Allez donc faire un tour en page 2 du sujet...)
Sans déconner, on devrait changer nos pseudo en 'Nostra' et 'Damus', non?
 
Pégase |
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neskik
Contributeur vétéran
189 réponses |
Posté - 06 avr. 2005 : 08:23:50
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ahhhh, l augmentation n est que le résultat d un marché...
Donc, plus on l étudie et plus on connait ce marché, mieux on anticipe l augmentation immobilière :
l augmentation démographique de certaines zones entraine une hausse des prix.
la baisse des taux d emprunts amene aussi une hausse des prix.
Mais cette hausse ne pourra que stagner car la baisse des taux d interêts d emprunts ne peut aller sous le zero lol, et les hausses de salaires sont assez lentes.
Et une fois un niveau de prix supérieur la moyenne du pouvoir d achat atteind, cela se vends très mal.
Donc, si les taux d emprunts remontent, les prix baisseront car le portefeuille de l acquereur moyen sera moins gros pour la même mensualité, logique.
Compter aussi sur le desenclavement de certaines zones, plus les personnes circulent facilement, plus il est facile d acheter n importe ou, donc, les zones à prix bas augmentent le plus vite (ex : les lignes ryan air entre l angleterre et la france, des anglais partout, du jamais vu depuis ces 6 dernières années).
Le tgv arrive a marseille ? + 10 % en 1 an, paf !
J ai entendu dire que l investissement à la mode est en bulgarie maintenant, si si, les prix sont en trains de monter assez vite car ils sont très bas...
Alors, l augmentation majeure est la ou les clients ont le pouvoir d achat et où ils peuvent acheter :
Je tiens un agence immo rurale depuis 8 ans, et mes clients depuis ces 2 dernières années achètent en dessous des 200 000 € pour 90% d entre eux, d après mes dernières stats.
Et au dessus des 200 000 € (en rural), il y a 20 fois plus de choix qu de d aquereurs...
Et l achat locatif, bien c est la réponse anti rafarain pour se faire une retraite avec du capital, de toute façon, le gouvernement n a pas (ou peu) de choix pour les futures baisses de retraites.
Alors, si vous pouvez acheter, investissez !!!
a bientôt
eric |
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Bed27fr
Contributeur senior
79 réponses |
Posté - 06 avr. 2005 : 09:24:31
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Concernant les stats des notaires il est interessant de noter sur cette page:
http://www.paris.notaires.fr/art.php?cID=304&nID=770
que les prix de maisons de tous les départements de l'idf ont baissé au 4ème trimestre 2004, la moyenne étant à -0.8% pour l'ensemble de l'ile de France(ce qui fait -3.2% annualisé, ajoutez l'inflation et ça fait une perte de 5% en valeur)
d'après les infos + récentes et + complètes que l'on peut trouver sur le net(prix au m² sur pap.fr par exemple, mis à jour en temps réel pour tous les dep de France) les baisses de prix sont généralisés!! sur appart et maison depuis ce début d'année! :(
le volumes de ventes est en baisse et les stocks d'invendus en augmentation(source: fnaim)
le crash immo a débuté il a maintenant 6 mois, seulement il faudra encore 3 à 6 mois pour que les médias l'annoncent et que les professionnels du marchés(fnaim, notaires etc) l'avouent, il faut quand même dire que c'est pas leur interêt de l'annoncer...
petit historique:
16 avril 2004 : lancement de ce thread et première inquiétudes sérieuses
mi 2004: beaucoup de signes(taux au plus bas, allongement des durées de prêts, surendettement des ménages, explosion du nbre de construction neuve...) montrent un essouflement
3ème trimestre 2004: éclatement de la bulle
fin 2004: les plus avertis ont compris qu'on était au point haut, tous les signes le prouvent, les moins avertis continuent d'acheter malheureusement
début 2005: il n'y a plus que les fous pour acheter à ces prix: baisse des volumes de ventes et baisse généralisée des prix, explosion des stocks, arrivée sur le marché des premiers besson 95...
avril 2005: tous les investisseurs institutionnels ont vendus leurs stock immo, les banques se sont allégés de leurs parts dans les sociétés immo, c'est bon ils sont près à annoncer le crash aux moins avertis(le français moyen qui ne fait que survoler le sujet sans aller dans le fond du problème)
Préparez vous! le spectacle va débuter ce mois ci, lisez les titres des journaux spécialisés et d'ici un mois ou deux ça fera la une des journaux TV et on pourra alors annoncer l'éclatement de la bulle
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Nicolas |
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Ankou
Pilier de forums
3265 réponses |
Posté - 06 avr. 2005 : 09:38:24
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D'accord globalement avec l'analyse de Nicolas, à un petit détail près: je ne pense pas à un "éclatement" mais plus à un pétard mouillé qui fait "pschitt", je ne crois pas à un pneu qui éclate mais plus à une chambre qui se dégonfle.
En résumé, il y aura baisse, mais je la sens progressive et plus étalée dans le temps, avec l'aide d'un certain nombre de paramètres qui n'existaient pas en 90: la présence des étrangers sur le marché français, les taux, la relation actions/immo, l'inflation, l'Europe et l'émergence des pays asiatiques, sans oublier le prix de l'huile. |
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Bed27fr
Contributeur senior
79 réponses |
Posté - 06 avr. 2005 : 10:21:46
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Je pensais comme vous il y a quelques mois mais la flambée des courts du prétrole et les prévisions de prix sur les mois à venir étant à la hausse(certains scénarios catastrophes prévoient un baril à 80$ fin 2005!) cela n'arrangera certainement pas le contexte économique global et risque de peser fortement sur l'investissement immo
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Nicolas |
Edité par - Bed27fr le 06 avr. 2005 10:27:11 |
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bprudhon
Pilier de forums
1422 réponses |
Posté - 06 avr. 2005 : 10:24:02
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Citation :
Eh Bp, vous vous rappelez de nos dires (vous et moi) il y a un an? (Allez donc faire un tour en page 2 du sujet...)
Sans déconner, on devrait changer nos pseudo en 'Nostra' et 'Damus', non?
Disons Pegase qu'il vaut mieux avoir une attitude tempérée et prudente plutôt que faire des prédictions pures et dures.
ombreux sont ceux qui ont carrément prédit un krach pour 2004 et 2005. Or, cette prédiction ne s'est pas réalisée et ne semble pas se réaliser. Il y a probable ment des oscillations de moyenne de prix, des -1,2%, ou des -0,5% en moyenne par-ci, par-là. Mais quelle est la marge d'erreur.
Le krach est une hypothèse , rien qu'une hypothèse.
2005 est une année test , il est toujours possible que le marché s'autorégule de lui-même avant une hypothétique hausse des taux longs, qui sont d'ailleurs repartis à la baisse depuis qques jours.
bp |
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Pégase
Pilier de forums
3665 réponses |
Posté - 06 avr. 2005 : 11:20:03
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Perso, je maintiens ce que je dis depuis le début:
2004: hausse (cf. le bulletin de notaires pour Q4 2004)
S1 2005: ralentissement de la hausse voir éventuelle stagnation de certains bien et de certaines régions
S2 2005: Stagnation des prix avec un petite baisse (2 à 5% maxi au total) sur une durée indéterminable avant une reprise de la hausse.
Je peux bien évidemment me tromper mais jusqu'a présent c'est ce qui s'est produit.
A savoir que la hausse est toujours d'actualité dans certaines régions (la mienne en tout cas: +15% entre septembre 2004 et aujourd'hui sur pratiquement tous les biens, sauf les maisons au dessus du Mio d'€ ou les prix sont stables). Exemple: un ami vient de vendre une maison, estimée à 500K en aout 2004, au prix de 590K. Et elle est partie en quelques semaines.
Atendons donc la suite...
Cordialement,
Pégase |
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yanis2
Pilier de forums
601 réponses |
Posté - 06 avr. 2005 : 11:52:24
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Une question simple mais pourtant importante : comment font-ils pour acheter des maisons à 500 KF ?
des taux bas ? Sincèrement j'en doute!
des durées de crédit de 30 ans? Mangeons des patates soir et matin!
Je crois que la clef de l'énigme est là!!!
je suis toujours aussi surpris, à croire que le français "moyen" est extrèmement riche!!!
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bprudhon
Pilier de forums
1422 réponses |
Posté - 06 avr. 2005 : 11:52:47
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Pegase,
La hausse est toujours d'actualité , ça s'est clair.
Là où je m'interroge c'est pour les années à venir surtout à la lecture de certaines analyses :
Marc Touati de Natexis Banque Populaire :
Citation :
"Pour les mois à venir, les cours immobiliers pourraient donc encore résister, voire s'apprécier légèrement en vertu d'un dernier baroud d'honneur, avant de subir les affres de la croissance sans emploi, du surendettement des ménages et de la remontée des taux d'intérêt à long terme. Mais le drame ne s'arrêtera pas là, dans la mesure où aucune économie ne peut sortir indemne d'un repli durable et significatif des cours immobiliers. Les exemples de l'Allemagne, du Japon ou encore de l'Hexagone au début des années 1990 sont là pour nous le rappeler. Autrement dit, après une croissance de 2,3 % en 2004 et d'environ 1,6 % cette année, la France s'apprête peut-être à vivre deux ou trois années encore bien plus difficiles. Bon courage à tous... !"
D'autre part, un extrait d'Ixis CIB :
Citation :
Ils (économistes d'iXIS cib) estiment que les déséquilibres ne peuvent plus être résorbés sans une récession aux Etats-Unis et, sans doute ensuite, dans le monde. "La date de cette récession peut être tardive (2007, 2008 ou 2009) . Sans financement par les banques centrales étrangères, les Etats-Unis seront contraints de réduire leur déficit commercial à un niveau finançable.
Ils consommeront moins et épargneront davantage, entraînant une forte baisse de l'activité évaluée par Ixis CIB à au moins 2 %. Pour le reste du monde, la secousse s'annonce aussi sévère. Le recul des exportations vers les Etats-Unis s'accompagnera d'une perte de compétitivité sur les marchés mondiaux.
Donc si pour 2005, voire 2006 on peut raisonnablement tabler sur une quasi-hausse/stagnation, les années suivantes sont beaucoup plus incertaines. Et ce, pour les raisons internes et externes analysées par M. Touati et les experts d'Ixis.
bp |
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Pégase
Pilier de forums
3665 réponses |
Posté - 06 avr. 2005 : 12:11:11
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Citation :
Initialement entré par yanis2
Une question simple mais pourtant importante : comment font-ils pour acheter des maisons à 500 KF ?
des taux bas ? Sincèrement j'en doute!
des durées de crédit de 30 ans? Mangeons des patates soir et matin!
Je crois que la clef de l'énigme est là!!!
je suis toujours aussi surpris, à croire que le français "moyen" est extrèmement riche!!!
Yanis,
Il est clair que le 'français moyen' avec un salaire moyen aux alentours des 1'800 €/mois ne peut se payer ce genre de bien. On est là dans la partie haute du marché qui ne représente qu'un petite portion des transactions.
Par contre, pour ce qui est est 30 ans d'endettement, je pense franchement que peu de gens s'en soucient. En effet, d'une part, la mobilité est de mise depuis plusieurs années et je serais surpris que beacoup d'acheteurs pensent rester dans leur première acquisition plus de 5-10 ans. D'ailleurs, il faut se rendre à l'évidence que le marché de l'emploi est tel que le risque de déménager assez souvent est plus que probable.
D'autre part, les acheteurs se disent, qu'en achetant ils vont tésorier une partie de leur revenus et que par conséquant, avec l'augmentation logique de leur rémunération au fil du temps, ils pourront acheter plus grand plus tard. Et ce bien avant les 30 ans.
En fait, je considère personellement qu'un emprunt immobilier est en fait un prêt relais pour la prochain achat. Et cela se répète jusqu'a ce qu'on ait trouvé la maison dans laquelle on sera prêt à finir ses jours.
Cordialement,
Pégase |
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braindead
Contributeur vétéran
112 réponses |
Posté - 06 avr. 2005 : 12:34:26
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bonjour à tous,
je m'étais juré de ne plus intervenir sur les forums immobiliers vu la débilité latente de certains (je ne parle pas -- bien-entendu-- des rares anciens -- au passage bravo bed27fr pour votre post tres fort !!).
C'est vrai regardez les derniers sujets actifs visibles depuis la page d'accueuil, dans 90% des cas cela ressemble plus ou moins à cela :
titre du sujet : heeeeeelppppp !! aidez- moi viiiiite!!!
(J'affectionne tout particulierement des titres accrocheurs comme ceux-la : concis, clair, on comprend tout de suite où veut en venir la personne)
message : mon notaire m'a dit qu'il m'appellerait à 16h00 et il est 16h15 ???!!!! Que dois-je faire ???!!!?????
réponse : envoyez lui une lettre recommandée avec accusée de réception pour lui signifier qu'il devait vous appeller à 16h00.
sans parler des guerres intestines qui rongent le forum (d'une pitié ..).
bref ... je m'égare ... Je voulais juste signaler que pour la dernière fois on parle d'I M M O B I L I E R L O C A T I F !!
Et mon sang ne fait qu'un tour quand je lis des trucs du genre : "ah oui ce forum a joué les cassandres et à cause d'eux je n'ai pas acheté ma résidence principale".
Il a été souvent rappellé que le niveau des prix immobiliers importait peu quand il s'agit d'acheter sa résidence principale pour y vivre une certaine période (voire une période certaine).
Voila
Adieu
PS : Que ceux qui ont investi dans des m.... à 3-4% de rendement brut brut ne regrettent pas leurs biftons quand le krach sonnera à la porte |
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alexis94
Contributeur actif
44 réponses |
Posté - 06 avr. 2005 : 13:40:11
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je vous trouve un peu dur !
Quand on fait son premier achat, on n'est très stresse, on ce demande toujours est-je fais le bon choix, et donc a le moindre petit doute on n'a qu'une envie c'est d'en parlé, et les forums sert un peu a ça. non ?
Je sens en vous un désir profond a voir l'immobilier baissé, est a faire peur aux gens, a croire que vous avais tous vendu votre appartement principal ou secondaire il y a 1 an, on ce disant que dans deux mois l'immobilier va chute, je vais racheter derrière, et je vais garde une petite plus-valus.
Est le problème, c'est que l'immobilier n'a pas chuté, et vous vous dites aujourd'hui (merde, je l'aurais vendu aujourd'hui j'aurais 200 000fr de plus). Et ça vous stresse beaucoup de voir l'immobilier de pas baisse,
d'ou l'intérêt pour vous d'essaye de convaincre les autres de ne pas acheter aujourd'hui est d'attendre un peu.
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bprudhon
Pilier de forums
1422 réponses |
Posté - 06 avr. 2005 : 13:55:54
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Bonjour braindead
Je ne comprends pas votre réaction.
Perso si j'avais écouté les Cassandres je n'aurais pas investi en 2003. Or, l'invest locatif que j'ai fait en 2003 procure du 10% avec un financement à 110%.
Vous parlez de krach ? Soit, mais reconnaissez qi'il n'y en n'a pas eu ni en 2003 ni en 2004 ni pour le moment en 2005 et je n'y crois pas pour 2006.
Par contre, pour les années suivantes (2007 et +) les articles de Marc Touati et d'Ixis sont plutôt de mauvaises augures : Si nous entrons dans une récession économique le krach sera alors quasiment inévitable.
En cas de krach en 2010 les seuls qui seront le plus à plaindre seront ceux qui auront acheté (soit en locatif soit en résidence principale) en 2004-2005 et contraints de vendre pour des raisons diverses et variées (chômage, mobilité professionnelle, divorce , etc ...) en 2010-2011-2012. Tout simplement parce que en cas de krach (-20, -30, -50%) le produit de la vente ne suffira pas pour rembourser le cap restant dû à la banque.
bp |
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yanis2
Pilier de forums
601 réponses |
Posté - 06 avr. 2005 : 14:03:59
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Pégase
Mon intention n'était pas de vous reprendre! Loin de là!
Dans ma région, les deux pièces dépassent les 155 000 euros et le premier prix des maisons est de plus de 250 000 euros. Et ça se vend!!!
J'ai du mal à concevoir les plans de financement. Comment les acquéreurs font-ils pour financer leurs achats? Aucun article de press ne se pose la question et tente d'y apporter un réponse. Au plus, on précise une dégradation de l'endettement.
Pour emprunter ne serait-ce que 155 000 euros, il faut avoir des revenus sérieux et non négligeables. Tout le monde n'est pas cadre!!! Tout le monde n'hérite pas !!! Mias "tout le monde achète"
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bprudhon
Pilier de forums
1422 réponses |
Posté - 06 avr. 2005 : 14:36:03
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Citation :
Tout le monde n'est pas cadre!!! Tout le monde n'hérite pas !!! Mias "tout le monde achète"
Vous oubliez ceux qui revendent pour acheter plus grand et mieux ...
Parmi ceux-là n'oubliez pas ceux qui ont acheté en 1990-1992 qui n'attendaient que ça : un nouveau point haut!
Ceux qui ont eu la chance d'acheter en 1996-1998 peuvent s'agrandir grâce à la plus-value...
Cela dit les vendeurs sont probablement trop gourmands si j'en crois les données de la FNAIM qui mentionne 10% de baisse des transactions ... Pourvu que les vendeurs deviennent plus raisonnables pour favoriser une autorégulation du marché.
bp |
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Ankou
Pilier de forums
3265 réponses |
Posté - 06 avr. 2005 : 14:59:16
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Après une période de petite létargie, ce post s'anime, preuve de ??????
Je suis d'accord avec une autorégulation du marché, sauf événement exceptionnel et/ou imprévisible. Les paramètres ne tirent pas tous le marché dans le même sens, heureusement!
Mais s'il y a today un consensus, c'est que nous nous attendons tous pour les prochaines années à une stagnation/décroissance des prix.
Je la crois lente sur une longue durée, d'autres la voient rapide sur une faible durée, mais la tendance générale est bien là.
Mais je répète toujours que l'immobilier en tant qu'investissement locatif, sur une durée longue (supérieure à 10 ans) est un bon investissement en respectant des principes simples et de bon sens de qualité du bien, de dimension, de localisation et de déductions sur IR (pas de Besson and co) |
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Bed27fr
Contributeur senior
79 réponses |
Posté - 06 avr. 2005 : 15:09:26
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Citation :
ni pour le moment en 2005
je ne suis pas de cet avis, pour moi nous sommes en pleins dedans
tout d'abord il faut distinguer 2 choses:
* les chiffres officiels(notaires) ont + de 3 mois de retard
* des chiffres non officiels à jour existent mais sont plus durs à trouver et demande un investissement pour celui qui veut connaitre la situation à l'instant présent(pap, fnaim s'ils sont réactifs, discussions avec des agents immo ou banquiers...)
Evidemment il n'y a pas que les chiffres, pleins d'indicateurs montrent que nous sommes en pleins dedans(dans la m...).
Le vrai problème c'est donc que seulement une fraction infime de la population(les gens les mieux informés) s'en rend compte:
- banques
- assurances
- autres zinzins
- les gens dont le métier est directement lié à cette activité
- les gens qui s'informent et grattent un peu la peinture fraiche étalée par ceux qui ont interet à cacher le malaise
Il suffit de regarder le passé pour se rendre compte que c'est seulement après coup qu'on se rend compte que la situation était grave(combien d'année après les premières baisses réelles la population a t elle été informée de la crise immo?), il suffit de regarder le passé pour se rendre compte que la force d'inertie du secteur est gigantesque: plusieurs mois, voire 1 année pour que certains vendeurs acceptent de revoir à la baisse leur prix.
Pourtant quand on ouvre les yeux...
Voici les faits pèle mèle :
- dans les logements occupés par les classes moyennes(appart en idf) les prix ont continué de monter au 4T 2004 selon les notaires le prix des maisons a baissé d'octobre à décembre 2004... (nous sommes en avril imaginez donc depuis...)
- les arrondissement périphériques de paris(12 et +) les prix continuent de monter ces 3 derniers mois
- les populations les mieux informées, qui sont grosso modo les plus aisées ont déjà compris la baisse(cf la baisse des prix dans les 7 1er arrondissements de paris depuis 6 mois: http://www.pap.fr/Eval/cote.asp)
- toutes les banques ont déjà retiré leurs billes(ventes à la découpes, reventes des parts dans les sociétés immo)(source: les articles des echos et autres journaux)
- des invendus qui s'accumulent(augmentation des stocks) dans le neuf et le vieux car les gens ne comprennent pas encore qu'ils vendront pas si cher(source: seloger, fnaim etc)
- le nombre de transaction qui baisse en idf(source fnaim)
- des prix qui chutent dans des pays comme l'Espagne et la GB(l'histoire montre qu'on les suit de près, encore plus maintenant qu'avant avec la facilité de circulation des personnes)(source: un peu partout sur le net)
Comme par le passé ça commence à Paris, mais dans quelques mois même la province sera touchée(Toulouse baisse de 3% déjà depuis 3 mois alors qu'elle a pris +22% sur 2004)
Là je ne vous ai cité que les faits, je m'abstiendrai de parler des innombrables indices qui prouvent que la situation se dégrade de jour en jour et qu'elle est déjà désespérée.
Evidemment dans 1 an les journaux traiteront des chiffres 2005 des notaires et analyseront sous toutes les coutures l'éclatement de la bulle mais il sera trop tard
En attendant j'assiste au spectacle!
/pop corn
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Nicolas |
Edité par - Bed27fr le 06 avr. 2005 15:17:39 |
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Ankou
Pilier de forums
3265 réponses |
Posté - 06 avr. 2005 : 15:26:52
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"......Il suffit de regarder le passé pour se rendre compte que c'est seulement après coup qu'on se rend compte que la situation était grave(combien d'année après les premières baisses réelles la population a t elle été informée de la crise immo?), ......."
+1
".....des prix qui chutent dans des pays comme l'Espagne et la GB...."
Il faut quand même noter que le gap entre les prix anglais et français (je ne connais pas l'espagne) est encore énorme. |
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