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Pixies
Pilier de forums
257 réponses |
 Posté - 07 avr. 2005 : 12:58:37
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Citation :
Initialement entré par Pégase
Seulement 700 euro par mois d'intérêt correspond à un emprunt de 210'000 euro la première année. Je vois mal un bien valorisé à ce prix la et loué à 700 euro pas mois...
Et c'est surement parceque vous ne voyez pas un tel cas de figure que nous ne sommes pas d'accord sur le sujet...
Je suis locataire pour 650€/mois d'un appart qui se vendrait facilement 190000€ à l'heure actuelle !
Soit 4.1% de rendement brut (hors fn).
Soit 3.8% brut en tenant compte des fn
Et ce type de rendement, affiché en plus sur les annonces comme étant "idéal investisseur" court les rues à Toulouse en ce moment.
C'est ce qui me fait dire qu'on est dans une bulle.
C'est ce qui rend amha la frénésie actuelle pour l'immobilier locatif totalement irrationnelle.
Après, on peut toujours disserter des heures et des heures sur l'effet de levier du crédit, prétendre comme le faisait gdr il y a quelques mois que le prix d'achat n'a pas d'importance, il reste qu'actuellement on a sans doute atteint un sommet. Y aura t'il une chute après ? Difficile à dire...
Un petit signe toutefois : depuis 5 ans je ne voyais que très rarement des panneaux "à louer" sur les façades des immeubles de Toulouse. Depuis quelques mois, j'en voie PARTOUT (et en particulier sur les très très nombreux immeubles neufs qui se sont construit depuis quelques années). Et ces panneaux restent, restent, restent...
Attendons septembre et nous verrons bien.
Cordialement |
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PABLO2
Nouveau Membre
6 réponses |
Posté - 07 avr. 2005 : 13:25:58
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Pour commenter les chiffres de la FNAIM je trouve que cette federation fait preuve d une malhonnete intelectuelle flagrante dans la presentation de certains resultats
Je parle de l indicateur synthetique de la solvabilite de la demande des menages
Pour appuyer mon analyse il suffit de prendre en compte la lettre precedente cad celle de janvier 2005
EN effet on remarque tout de suite le changement d echelle (bizare)
JANVIER 2005 annee de reference 1992 100 normal base 100 et annee de reference
MARS 2005 annee de reference 1992 57 TIENS BIZARE CE CHANGEMENT D ECHELLE
JANVIER 2005 annee 2000 153.7
MARS 2005 annee 2000 100
Cela permet surtout "graphiquement " de diminuer la baisse de cet indice Ainsi d une base 1992 on passe GRAPHHIQUEMENT a une base 2000
Je rapelle simplement que ces changement d indice d echelle ne sont JAMIAS ANODIN et permet de biaiser l analyse |
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bprudhon
Pilier de forums
1422 réponses |
Posté - 07 avr. 2005 : 13:34:01
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Citation :
il ne faut pas raisonner sur 15 ans mais sur une seule année, et se remettre en question chaque année: "voyons est ce que ça vaudrai le coup cette année que j'investisse? je paye y euros de loyer, si j'achète ma maison j'aurai x d'interets à rembourser"
x>y je loue
y>x j'achète
et bien sûr chaque année qui passe augmente mon apport personnel car l'argent que je n'utilse pas pour rembourser un emprunt est mis sur un PEL a 4.5%
Faut voir, faut voir !
Il faudrait effectivement faire une simulation d'un placement du delta Mensualité-loyers sur un support type PEL ou Livert A.
MAIS l'exemple que j'ai pris (l'achat de la maison à 200k) a l'avantage de vous donnez une chance de profiter éventuellement d'une bonne valorisation. Eh oui! dans 15ans la possibilité existe que la valeur de cette maison ait pris 5-10-20%.
Dans ce cas, la location ne fait pas le poids.
A contrario, si le marché a perdu 30% lors de la revente, peut-être qu'effectivement l'achat apparaîtra peu avantageux par rapport au choix de la location sans être pour autant perdant malgré tout (c'est là qu'une simulation serait intéressante : placement du delta Mensualité-loyers sur un support type PEL ou Livert A).
Pour que la location apparaîsse vraiment comme la solution gagnante il faudrait que les prix baissent de 50% et +.
PS : ce raisonnement n'est valable que pour des durées de détention de 15ans. Une revente forcée au bout de 2-3-5ans pourrait être bien entendue catastrophique et dans ce cas le choix de la location, je suis d'accord, est plus judicieux (c'est là que la situation personnelle, professionnelle joue un rôle prépondérant) : par exemple, une mobilité professionnelle importante est plutôt incompatible avec un achat immobilier etc ... Or, à notre époque, la mobilité professionnelle prend de + en + d'importance.
bp |
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Pégase
Pilier de forums
3665 réponses |
Posté - 07 avr. 2005 : 14:34:39
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Citation :
Initialement entré par Ankou
...J'ai une certaine expérience derrière moi et quelques biens immobiliers, et si j'avais à recommencer voici ce que je ferais, et qui est valable à chaque instant t des 30 dernières années:
Louer sa résidence principale
Acheter une résidence locative, puis une autre etc jusqu'à hauteur des limitations d'endettement.
Etre toujours en déficit foncier pour réduire ses IR.
Dans tous les cas, on est gagnant quelles que soient les époques d'investissement.
Ankou,
Je vous rejoins totalement dans votre analyse de ce qui serait la meilleure fa4on d'opérer. Sauf que personellement, après un certain nombre d'années, je revendrai une partie du parc locatif pour acheter ma RP.
Cordialement,
Pégase |
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Ankou
Pilier de forums
3265 réponses |
Posté - 07 avr. 2005 : 14:46:05
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| of course, ou transformer une résidence locative en principale et réemprunter pour remplacer en locatif |
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bprudhon
Pilier de forums
1422 réponses |
Posté - 07 avr. 2005 : 14:46:12
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PABLO2 a tout à fait raison.
La FNAIM est de toute façon trop partie prenante pour ne pas être tentée de prendre des libertés dans sa présentation des chiffres.
Pour ma part, je considère que seules les stats des notaires sont fiables.
Pégase a raison, et surtout le principe de base est "vendre à la hausse, acheter à la baisse".
bp |
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phil94
Contributeur vétéran
133 réponses |
Posté - 07 avr. 2005 : 17:30:51
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Citation :
Initialement entré par Bed27fr
il ne faut pas raisonner sur 15 ans mais sur une seule année, et se remettre en question chaque année: "voyons est ce que ça vaudrai le coup cette année que j'investisse? je paye y euros de loyer, si j'achète ma maison j'aurai x d'interets à rembourser"
x>y je loue
y>x j'achète
et bien sûr chaque année qui passe augmente mon apport personnel car l'argent que je n'utilse pas pour rembourser un emprunt est mis sur un PEL a 4.5%
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Nicolas
Vous comparez un pel à 4.5 % avec de l'immobilier qui en ce moment au gmente de + 15% par an..
Il ne faut pas oublier qu'un emprunt est composé de 2 parties, le remboursement du capital et les charges d'intérêts.
Vous perdez soit les intérêts, qui peuvent être déductibles en SCI.
Mais au bout du compte , vous avez une maison, qd vous êtes locataire, à la fin de bail vous n'avez plus rien.
D'autant qu'un emprunt pour acheter revient généralement à peu près loyer qu'on aurait à payer
donc il n'y a pas photo
Mais enfin tous les avis sont défendables
Philippe |
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yanis2
Pilier de forums
601 réponses |
Posté - 07 avr. 2005 : 17:57:32
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La démarche d'Ankou est correcte mais elle a un biais important: elle suppose que les comportements d'hier seront ceux de demains. Or l'immobilier subit de profondes mutations.
Pour illustrer mes propos, il suffit de regarder le marché de la bourse. Depuis l'éclatement de la bulle, on ne cesse de nous répéter que le marché va reprendre. Malheureusement la reprise est très très très lente et ciblée sur des produits très précis : les stratégies et attentes des investisseurs sont totalement différentes.
Les comportements et aspirations individuelles sont en pleine mutations. L'arrivée massive des papy boomer va contribuer à bouleverser ce marché!
Toute la question sur le LT n'est pas de savoir quand la bulle va éclater mais quelle stratégie il faut conduire dans les 10 à 30 prochaines années. Car comme vous le dites, on cherchera toujours un toit. Mais quel type de toit? ¨Pour répondre à quels besoins? Le logement aujourd'hui moyen risque très vite de devenir dépassé!
Quel type de biens acheter? Dans quelle région? ....
Enfin, compte tenu du niveau des prix actuels, un ménage qui passe d'un logment à un autre emprunte (pour avoir mieux) en moyenne 200 000 euros (ce sont mes propres calculs)
Sans intérêt et frais de dossier cela fait sur 20 ans 833 euros par mois. Ce qui est énorme !!! A cela il faut ajouter les charges courantes et les impots locaux (en moyenne 20% d'augmentation des taxes pour 2005). Mais comment font-ils pour assumer toutes ces charges?
Un cadre je peux comprendre mais un ménage lambda !!
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Bed27fr
Contributeur senior
79 réponses |
Posté - 07 avr. 2005 : 20:29:48
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on s'éloigne du sujet du post mais enfin...
Citation :
Mais au bout du compte , vous avez une maison, qd vous êtes locataire, à la fin de bail vous n'avez plus rien.
pas du tout oO à la fin il vous reste la différence entre le montant du remboursement mensuel de l'emprunt et le loyer qui est supérieur au capital investit
exemple d'un cas ou les interets > loyer :
- vous achetez votre maison et vous devez payer 1200 euros de mensualités dont 800 d'interets/ass : vous remboursez donc un capital de 400 euros par mois
- vous louez une maison à 700: vous mettez donc 500 euros par mois
chez moi, qui suit de formation scientifique, 500 sera toujours > 400, quelle que soit la façon de manipuler les chiffres
dans un tel cas(qui est le cas actuel en banlieu proche de Toulouse tellement les prix sont haut par rapport aux loyers  ) il vaut mieux louer!
évidemment si les prix étaient très bas, ou les loyers très haut, il vaudrai bcp mieux acheter car le montant des interets seraient inférieur au loyer ;)
interets d'emprunt == loyer
après il y a les gouts et les couleurs, certains préfèrent rapidement avoir un chez soi, d'autres préfèrent louer pour rester mobiles ou parce que leur situation familiale n'est pas stable(pas marié, pas encore d'enfants etc), personnelement ça m'est égal, donc je vais là où c'est le plus financièrement interessant
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Nicolas |
Edité par - Bed27fr le 07 avr. 2005 20:32:01 |
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Ankou
Pilier de forums
3265 réponses |
Posté - 07 avr. 2005 : 20:42:13
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Nicolas, bien entendu, nous sommes en phase, à quelques virgules près, mais le principe est là.
Et c'est une des raisons pour lesquelles il est préférable de louer sa résidence pple et acheter un bien locatif qui supporte des dégrévements fiscaux importants, pour peu qu'on s'y attache, et qui accentue la différence que vous mentionnez.
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bprudhon
Pilier de forums
1422 réponses |
Posté - 07 avr. 2005 : 21:02:36
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Je suis en phase avec vous Nicolas (Bed72), mais n'oubliez pas quand même que les intérêts vont en diminuant , tandis que le cap augmente avec le temps.
Il arrive donc un moment où les intérêts deviennent inférieurs à un loyer, d'où avantage à l'achat.
Il faudrait faire une simulation précise (voire mon post plus haut).
bp |
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Ankou
Pilier de forums
3265 réponses |
Posté - 07 avr. 2005 : 22:05:25
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Citation :
Initialement entré par bprudhon
Je suis en phase avec vous Nicolas (Bed72), mais n'oubliez pas quand même que les intérêts vont en diminuant , tandis que le cap augmente avec le temps.
Il arrive donc un moment où les intérêts deviennent inférieurs à un loyer, d'où avantage à l'achat.
Il faudrait faire une simulation précise (voire mon post plus haut).
bp
pas en infine, mais il est vrai qu'on entre dans les situations particulières, et ça de vient difficile de simuler |
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quelboulot
Modérateur
6445 réponses |
Posté - 07 avr. 2005 : 22:12:49
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Bed27fr,
Comme vous l'indique bprudhon, et bien que vous nous indiquiez que "chez moi, qui suit de formation scientifique"....
Il serait tout de même intéressant pour vous que vous preniez connaissance des tableaux de remboursement d'un prêt pour comparer ce qui est comparable !!!
En considérant un taux fixe, 200 000 € empruntés à un taux de 4,05 % + ass de 0,36 correspondent à des mensualités de 1277 € et 542 € de remboursement de capital le premier mois de remboursement, ... mais après le montant des intérêts baisse.
Alors que vos 700 € de loyer mensuel évoluent avec le temps...mais en sens inverse car je connais peu de loyers qui baissent, même en cas de récession, ils augmentent moins vite, c'est tout...
Allez donc voir sur les sites de simulation, style http://www.meilleurtaux.com/calculatrice/index.php
Je rejoindrai plutôt Pégase et Ankou que vous dans l'appréciation à avoir dans le cadre des investissements immobilers 
Christophe |
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neskik
Contributeur vétéran
189 réponses |
Posté - 08 avr. 2005 : 06:42:58
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Je vois une difference entre proriétaire ou locataire...
c est comme la cigale et la fourmi en fait.
Nicolas, vous jouez sur les interêts contre les loyers, je trouve ça ABSURDE, si je vous dit qu en 2033, ma R.P. ne coutera plus rien, et celle du locataire coutera combien via les augmentations liés à l'IDC ???
La besson c est bien mais limité dans le temps, donc, vous aurez droit à jeter plus d euros pas la fenêtre par la suite mon cher Nicolas, vous en tenez compte dans vos économies ???
De plus, mes investissements locatifs seront eux aussi soldés et m assurerons une rente sympathique pour une retraite à 50 ans.
Ou un capital si je m en sépare, au choix.
Et les locataires ??? ils deviennent quoi dans 20 ans ?? toujours locataires ??? cool, avec la retraite qui devrait pousser à 70 ans...
a bientôt
eric |
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bprudhon
Pilier de forums
1422 réponses |
Posté - 08 avr. 2005 : 09:52:16
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Citation :
De plus, mes investissements locatifs seront eux aussi soldés et m assurerons une rente sympathique pour une retraite à 50 ans.
Ou un capital si je m en sépare, au choix.
Le capital placé sur un support assurance vie par exemple sera plus sûr à mon avis.
En effet, qui vous dit qu'en 2030 vos locataires seront toujours généreux, que vos biens locatifs se loueront toujours facilement ???
Investir dans le locatif pour la retraite est à mon sens assez risqué.
bp |
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Bed27fr
Contributeur senior
79 réponses |
Posté - 08 avr. 2005 : 10:18:06
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je ne sais comment vous l'expliquer mais pourtant vous confondez 2 choses:
quand vous faites un emprunt, vous payez chaque mois une partie qui part en fumée, comme un loyer, ça s'appelle les interets d'emprunt!
ce que vous payez en interets d'emprunt NE REMBOURSE PAS VOTRE MAISON, ça ne rembourse que votre crédit!
donc si à un moment donné vous achetez et que vous payez + d'intérets que vous auriez payé de loyer c'est que financièrement vous perdez de l'argent
après il faut savoir se remettre en cause en permanence, et ne pas attendre 20 ans sans rien faire, il viendra forcément un moment où grâce à votre épargne, vos interets d'emprunt seront inférieur à un loyer, c'est INEVITABLE vu que votre apport augmente donc votre crédit diminue et par la même les interets d'emprunt, mais tant que cette condition n'est pas rempli il est financièrement + interessant de louer. C'est mathématique, faites le calcul.
exemple basique(mais vraiment hein) pour ceux qui ont du mal avec les chiffres 
1 er cas: loyer > interets
vous pouvez vous endetter chaque année à hauteur de 8 euros
une maison à 10 euros que vous pouvez acheter en 2 ans à 10% d'interets et qui a pour loyer 2 euros
interets 1ere année: 1 euro, capital remboursé: 7 euros (restera donc 3 euros à rembourser l'année 2
loyer: 2 euros, vous mettez donc 6 euros de coté (l'anne suivante avec il vous suffira de faire un emprunt de 4 euros pour acheter la maison)
vous préférez qu'il vous reste à payer 3 euros ou 4 euros pour acheter la maison?
2 eme cas: loyer < interets
vous pouvez vous endetter chaque année à hauteur de 8 euros
une maison à 10 euros que vous pouvez acheter en 2 ans à 30% d'interets et qui a pour loyer 2 euros
interets 1ere année: 3 euros, capital remboursé: 5 euros (restera donc 5 euros à rembourser l'année 2
loyer: 2 euros, vous mettez donc 6 euros de coté (l'année suivante avec il vous suffira de faire un emprunt de 4 euros pour acheter la maison)
vous préferez qu'il vous reste 5 euro ou 4 euros à payer pour acheter la maison?
Je conçois que la situation soit particulière mais c'est pourtant ce qui arrive lorsque les prix deviennent incontrolables
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Nicolas |
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perestroika
Pilier de forums
396 réponses |
Posté - 08 avr. 2005 : 11:26:52
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Nicolas,
Vos calculs oublient que le prix de la maison n'est pas stable, si à la fin de l'année la même maison coûte 12 euros, vous perdez un euro.
Prenez un exemple réaliste et étudiez en fonction de différentes hypothèses sur l'évolution du marché et vous verrez que le débat n'est pas si tranché. |
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bprudhon
Pilier de forums
1422 réponses |
Posté - 08 avr. 2005 : 11:37:08
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Il ne faut pas oublier la valorisation de la maison. Même au taux de l'inflation (2%) c'est pas négligeable : 200k à 2%/an sur 15ans par exemple c'est pas négligeable.
Or, quand vous êtes locataire vous valorisez quoi : 400euros / mois à 4% pendant 15ans ,?
Hum , y a pas photo!! 200k valorisés à 2%/an sur 15ans : 60000euros!
Inconvénient : c'est du virtuel! mais possible!
bp |
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gijoe
Contributeur senior
92 réponses |
Posté - 08 avr. 2005 : 11:49:35
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bp,
400 euro épargné par mois placé à 4%, cela donne au bout de 15 ans 98764 euro, ce qui est plus que la valorisation de la maison (69000 euro) !
Pour la valorisation de la maison de 2% par an, c'est effectivement possible (en ce moment la valorisation est beaucoup plus importante effectivement) mais sur 15 ans, il faudra prévoir un petit ravalement de façade et eventuellement quelques menus travaux (sanitaires) que ne supportera pas le locataire.
Jean-Yves |
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Bed27fr
Contributeur senior
79 réponses |
Posté - 08 avr. 2005 : 11:51:35
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sauf que dans un cas aussi extrème(loyer < interets signifie que dans le quartier l'immo est surévalué) il y a plus de chance que sur 15 ans la maison se valorise de -2%/an que de +2%/an
regardez bien les loyers et les prix et vous verrez que des cas aussi extrèmes sont finalement très rares même dans le contexte actuel(ce sont ceux qui plongent en premier d'ailleurs)
-------
Nicolas |
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Frénésie pour l'immobilier locatif
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