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 Sujet  |
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quelboulot
Modérateur
6445 réponses |
 Posté - 01 janv. 2006 : 23:45:57
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Une simple précision ou plutôt un complément aux infos données par Vttdechaîne Citation :
Pour étayer mon idée « d’idée reçu mal interprétée » sur la pénurie, on a tous en tête le fameux « quotas » de logements sociaux de 20% pour les communes de plus de 3500 habitants (lois Solidarité Renouvellement Urbain dite S.R.U). Tout le monde en parle et chacun « sait » que « toutes » les communes de plus de 3500 habitants « doivent » produire 20% de logement sociaux.
Sous réserve des critères d'éligibilité de ces communes à la fameuse règle des 20 % rappelés dans l'article L302-5 du Code DE LA CONSTRUCTION ET DE L'HABITATION, il convient de préciser qu'il ne s'agit pas simplement de "produire" 20% DE LOGEMENTS LOCATIFS SOCIAUX.
Il s'agit de "rattraper" le retard existant en la matière afin d'atteindre les 20 % de logements locatifs sociaux sur l'ensemble des logements situés sur le territoire des dites communes.
Ce qui est d'ailleurs précisé dans l'article L 302-8 Citation :
Article L302-8
(Loi nº 91-662 du 13 juillet 1991 art. 13 Journal Officiel du 19 juillet 1991)
(Loi nº 95-74 du 21 janvier 1995 art. 8 Journal Officiel du 24 janvier 1995)
(Loi nº 95-1347 du 30 décembre 1995 art. 35 loi de finances Journal Officiel du 31 décembre 1995)
(Loi nº 96-987 du 14 novembre 1996 art. 43 III Journal Officiel du 15 novembre 1996 en vigueur le 1er janvier 1997)
(Loi nº 98-657 du 29 juillet 1998 art. 64 et 65 Journal Officiel du 31 juillet 1998 en vigueur le 1er janvier 1999)
(Loi nº 2000-1208 du 13 décembre 2000 art. 55 Journal Officiel du 14 décembre 2000)
Le conseil municipal définit un objectif de réalisation de logements locatifs sociaux qui ne peut être inférieur au nombre de logements locatifs sociaux nécessaires pour atteindre 20 % du total des résidences principales.
Toutefois, lorsqu'une commune appartient à une communauté urbaine, une communauté d'agglomération, une communauté d'agglomération nouvelle, une communauté de communes ou à un syndicat d'agglomération nouvelle compétents en matière de programme local de l'habitat, celui-ci fixe, de façon à favoriser la mixité sociale en assurant entre les communes une répartition équilibrée et diversifiée de l'offre de logements, l'objectif de réalisation de logements locatifs sociaux sur le territoire de la commune de manière à accroître la part de ces logements par rapport au nombre de résidences principales.
L'objectif de réalisation de logements locatifs sociaux pour l'ensemble des communes de la communauté ne peut être inférieur au nombre total de logements locatifs sociaux dont la réalisation serait nécessaire, dans les communes soumises au prélèvement prévu par le premier alinéa de l'article L. 302-7, pour atteindre 20 % du total des résidences principales de ces communes, chacune de ces dernières devant se rapprocher de l'objectif de 20 %.
Les communes non soumises à ce prélèvement ne peuvent se voir imposer la construction de logements sociaux supplémentaires sans leur accord.
A Paris, Lyon et Marseille, le programme local de l'habitat fixe, de façon à favoriser la mixité sociale en assurant entre les arrondissements une répartition équilibrée et diversifiée de l'offre de logements, l'objectif de réalisation de logements sociaux sur le territoire de l'arrondissement de manière à accroître la part des logements par rapport au nombre de résidences principales.
Les programmes locaux de l'habitat précisent l'échéancier et les conditions de réalisation, ainsi que la répartition équilibrée de la taille, des logements sociaux soit par des constructions neuves, soit par l'acquisition de bâtiments existants, par période triennale. Ils définissent également un plan de revalorisation de l'habitat locatif social existant, de façon à préserver partout la mixité sociale sans créer de nouvelles ségrégations.
A défaut de programme local de l'habitat approuvé avant le 31 décembre 2001, la commune prend, sur son territoire, les dispositions nécessaires pour permettre la réalisation du nombre de logements locatifs sociaux prévus au premier alinéa ci-dessus.
L'accroissement net du nombre de logements locatifs sociaux prévu pour chaque période triennale ne peut être inférieur à 15 % de la différence entre le nombre de logements sociaux correspondant à l'objectif fixé au premier ou, le cas échéant, au deuxième alinéa et le nombre de logements sociaux sur le territoire de la commune. Ces chiffres sont réévalués à l'issue de chaque période triennale.
Pour faire simple, et à titre d'exemple, si une commune a un déficit de logements locatifs sociaux de 211 au 31 décembre de l'année pour atteindre le seuil des 20%, il lui faut, théoriquement, envisager de prévoir au minimum la construction de (211x15%)= 35 logements sociaux de "rattrapage" dans les trois ans à venir qui devront bien évidemment s'ajouter aux 20% de logements locatifs sociaux qui doivent accompagner les programmes nouveaux de construction.
Le Préfet doit veiller au respect de ces critères mais il est bien vrai que de nombreuses communes préfèrent payer les pénalités prévues à l'article L302-7 de ce même code.
Le seul véritable recours pour que cette loi s'impose aux communes serait d'augmenter plus que sensiblement le mode de calcul de ces pénalités et leur montant total !!!
Mais il s'agit là d'un tout autre débat.
Christophe |
Edité par - quelboulot le 01 janv. 2006 23:48:35 |
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Pierre MARIE
Pilier de forums
2960 réponses |
Posté - 02 janv. 2006 : 05:18:52
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• Ce débat que mentionne Quelboulot-Christophe en sa fin de contribution, a en réalité déjà été enclenché, en particulier à l’occasion de la discussion parlementaire en cours du projet de loi ‘Engagement National pour le Logement’ (ENL) ; ou, plutôt dit, il a déjà été réactivé, car, en effet, il n’avait jamais vraiment cessé depuis l’adoption de l’article 55 de la loi SRU, sous l’impulsion de la majorité parlementaire précédente, qui fixait cet objectif-quota de 20 % de logements dits 'sociaux' au sens de la loi SRU ;
ceci sans que l’on puisse préjuger aujourd’hui dans quel sens ce débat va évoluer/aboutir dans les prochains mois (fin du débat ENL en particulier, à intervenir normalement en février), notamment sous l’impact de considérations conjoncturelles (telles les effets d’opinion mouvants de suite de la ‘crise des banlieues’ ainsi que l'évolution, qui est à géométrie variable voire élastique, du triptyque logement et ville / cohésion sociale / égalité des chances / etc., et sans compter les diverses ‘fractures’ que l'on peut ramener au débat à tout moment et de divers bords ; ou, encore, telles les annonces et visées plus ou moins électoralistes et emblématiques : Neuilly et Le Raincy ou La Rochelle agglomération par exemple comme vilains canards, contre à l’inverse Clichy et Villemonble ou Valenciennes en tant que bons élèves ; etc.) ;
et, cela, en tenant compte du fait que ni la majorité ni l’opposition actuelles n’ont des positions vraiment homogènes ou même un peu réellement convergentes au sein d’elles mêmes sur la réforme de cet article 55, article qui, rappelons le, était – et reste - l’article central de la loi SRU en modifiant les articles de la série L302-n du CCH mentionnés ci dessus par Vttdechaine et Quelboulot dans leurs développements ;
et, aussi, tout en sachant que l’on peut, y compris pour contenter Pierre et Paul (ou Nicolas et Dominique, ainsi que François et Marie-George) et botter élégamment en touche, toucher aux instruments de mesure (par exemple en recalibrant la définition de ‘sociaux’ au sens de 'logements sociaux’ des 20 % de la loi SRU) sans toucher au quota lui même dans sa marque connue de ces 20 %, lequel quota, dans ces conditions, garderait son caractère de vertueux affichage à brandir alors de façon opportuniste ou propagandiste, et éventuellement de fait opposée dans un sens ou l’autre, dans les discours de tribunes ou de préaux.
Voir, par exemple à ce sujet et à titre d’illustration, les deux documents parlementaires suivants (AN et Sénat) puis dérouler les liens et thèmes :
http://www.assemblee-nationale.fr/12/cr-cpro/05-06/c0506026.asp
http://www.senat.fr/presse/cp20051128.html
*
• Sur quelles sont les agglomérations et les communes concernées par cet article 55 de la loi SRU et son objectif-quota affiché sacramentel de 20 % (cf. ci dessus les interrogations/observations de Vttdechaine), on peut regarder tout bonnement les données publiées sur ce point précis par le ministère en charge du logement lors d’un point d’étape au 1er janvier 2005
(la publication des données au 1er janvier 2006 est attendue, en particulier suite aux décomptes demandés par le 1er ministre récemment pour pointer, en tribune ou conférence de presse, les sur-performeurs ou les sous-performeurs du quota de 20 %, soit en atteinte réalisée soit en tendance escomptée selon les cas - ce qui ne touchera certainement pas, quel que soit le critère, la commune dont il n'est pas l'élu, ce qui peut constituer un accessoire avantageusement annexe dans le systus...) :
http://www2.logement.gouv.fr/actu/loi_sru/default.htm
http://www2.logement.gouv.fr/actu/loi_sru/communes_art55_010105.pdf
Pierre |
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vttdechaine
Pilier de forums
2262 réponses |
Posté - 02 janv. 2006 : 09:42:38
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J'ai pris l'exemple de la loi SRU pour sa mauvaise interprêtation des textes et les idées reçues bien relayé par les masses média (peut être comme les idées sur le marché de l'immobilier sain...). Je ne pensais pas que cela donnerait autant de commentaires sur ce point qui est un peu hors sujet comparé à la frénésie de l'immo.
Marty |
Edité par - vttdechaine le 02 janv. 2006 09:43:41 |
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vttdechaine
Pilier de forums
2262 réponses |
Posté - 02 janv. 2006 : 10:29:57
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Revenons au sujet de base avec l’arrivée de l’IRL (nouvel Indice de Référence des Loyers) depuis hier. La hausse de 2,64% pour le second trimestre 2005 et 2,85% au premier trimestre.
Dixit le moniteur immo dans sa lettre internet quotidienne : « La formule de ce nouvel indice, qui s'appliquera à compter du 1er janvier 2006, est constituée à 60% de l'indice des prix à la consommation, de 20% de l'ancien indice du coût de la construction (ICC) et de 20% de l'indice des prix de l'entretien et l'amélioration dans le logement (IPEA). »
Par comparaison, au dernier trimestre 2004 l’IRL était à 2,74% alors que l’ICC était à 4,81%.
Par comparaison encore, au premier trimestre 2005 l’IRL est à 2,85% alors que « l’ancien » ICC était à 4,83%.
Mes propos sont les suivants : est-ce l’investissement immobilier en vu de la location ne perd pas une partie de son intérêt lorsqu’on limite les hausses de loyers ? Est-ce que certains investisseurs ne vont pas repartir en bourse en constatant cela (je veux parler de ceux qui ont un ou deux apparts et qui sont au courant des modifications légales au dernier moment) ? Est-ce que les derniers Robien ont bien pris en compte des hausses de loyers plus faibles que ces dernières années pour les années futurs ? Pour certains investissements « limites » est-ce que ça ne risque pas de rendre l’opération financièrement dangereuse ?
Marty |
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Ankou
Pilier de forums
3265 réponses |
Posté - 02 janv. 2006 : 11:03:40
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Citation :
Initialement entré par vttdechaine
........
Mes propos sont les suivants : est-ce l’investissement immobilier en vu de la location ne perd pas une partie de son intérêt lorsqu’on limite les hausses de loyers ? .....
Le nouvel indice va aussi limiter les baisses En fait, il va lisser les évolutions. |
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vttdechaine
Pilier de forums
2262 réponses |
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vttdechaine
Pilier de forums
2262 réponses |
Posté - 02 janv. 2006 : 11:09:26
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Citation :
Initialement entré par Ankou
Citation :
Initialement entré par vttdechaine
........
Mes propos sont les suivants : est-ce l’investissement immobilier en vu de la location ne perd pas une partie de son intérêt lorsqu’on limite les hausses de loyers ? .....
Le nouvel indice va aussi limiter les baissesEn fait, il va lisser les évolutions.
Oui mais ça augmente tout de même plus souvent que ça ne baisse...
Marty |
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vttdechaine
Pilier de forums
2262 réponses |
Posté - 02 janv. 2006 : 11:24:37
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A lire l'interview de René Pallincourt sur la Tribune.fr avec ce petit extrait "rassurant" :
Citation :
Les logements des programmes que j'évoque, s'ils ont déjà été vendus, ne seront livrés qu'en 2006 ou 2007. Certains investisseurs pourraient ne pas trouver de locataires, et, au-delà de leur garantie locative, risquent d'être victimes d'un produit fiscal finalement désavantageux. On ne mesure pas encore aujourd'hui l'effet que pourrait avoir ce désordre. Je ne sais pas si on peut aller jusqu'à évoquer une chute des prix, mais sans aucun doute certains réveils seront douloureux.
Mais lire tout le texte permet de se "rassurer" : http://www.latribune.fr/Dossiers/immobilier.nsf/DocsWeb/IDC1257021004F3C0BC12570D500798B31?OpenDocument
Par contre, il parle d'un niveau de transactions supérieur à 2004 ce qui contredit d'autres chiffres données ici par d'autres organismes. Quelqu'un sait ce qui se cache derrière le terme transaction ?
Marty |
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Prados
Pilier de forums
3625 réponses |
Posté - 02 janv. 2006 : 15:17:30
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Marty, Citation :
Prado, vos liens sont très interessants mais je crois que la majorité des personnes qui les lisent n'y comprennent rien. Pour ma part, je déchiffre et je peine.
Allez, tenez un lien en français http://www.lexpansion.com/NLConj/4009.30.138670.html , et j'espère que tout le monde comprendra.
Citation :
"Les prix immobiliers vont baisser de 30 à 40% sur une période de 4 à 5 ans"
Jean Michel Guerin est président du groupe Particulier à Particulier.
Craignez vous un retournement du marché de l'immobilier en France en 2006 ?
Le retournement est déjà enclenché… mais il ne se voit pas encore dans les indices de prix. Depuis la rentrée de septembre, le marché immobilier s'est nettement tendu et on observe un décrochage des volumes, c'est à dire une baisse des transactions. Notamment dans l'ancien. Aujourd'hui seuls les produits de qualité (bon emplacement, bonne exposition, étage élevé, peu de travaux…) se vendent sans problème, à des niveaux de prix qui continuent de progresser. D'où la perception, fausse, que le marché continue de bien se porter. Il faut voir que le délai moyen de transaction est remonté à 8 semaines environ contre 4 semaines en moyenne en 2004. Lors de la précédente crise, il y a 15 ans, la baisse des prix de la pierre ne s'est réellement matérialisée qu'à la mi 1991 alors que les transactions diminuaient depuis le printemps 1990. Le retournement actuel paraît inévitable. D'une part, parce que les conditions d'emprunt vont repartir à la hausse, même modestement. D'autre part, parce que les ménages ne peuvent guère aller plus loin dans l'allongement de la durée des prêts.
Le dégonflement de la bulle sera-t-il brutal ?
Aussi brutal que le précédent… c'est à dire une baisse de l'ordre de 30 à 40% étalée sur 4 ou 5 ans. Le problème, c'est que le niveau d'endettement des particuliers est aujourd'hui plus élevé que lors de la précédente crise et que la durée moyenne des crédits est également plus longue. Prenons l'exemple d'un jeune couple qui s'est endetté sur 25 ans pour acheter son logement et qui, pour cause de chômage ou de divorce, doit revendre son bien au bout de cinq ans. En cas de baisse des prix, le fruit de la vente sera inférieure à ce qu'il doit encore à sa banque. Prenons un autre exemple : celui d'un investisseur qui a acheté à crédit un appartement bénéficiant de la défiscalisation De Robien et qui compte sur le versement d'un loyer pour payer la charge de l'emprunt. Les « packs » fiscaux proposés par les constructeurs ne tiennent évidemment pas compte d'une éventuelle baisse des loyers. Or ceux-ci ne progressent plus. Dans certains cas, la rentabilité de l'investissement pourrait donc être inférieure aux attentes, obligeant ainsi l'investisseur à fournir un effort financier non-anticipé pour rembourser le crédit. Le dégonflement de la bulle immobilière aura évidemment un impact sur la croissance de l'économie française.
Prados |
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Prados
Pilier de forums
3625 réponses |
Posté - 02 janv. 2006 : 15:36:46
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Je souhaite partager avec voue une petite information, qui vaut ce qu'elle vaut, mais tout à fait en rapport avec le sujet traité.
J'ai passé ce week-end avec ma famille, que je n'avais pas revue depuis l'année dernière, et, parmi les conversations, devinez quoi: l'immobilier.
Un de mes frères, actuellement propriétaire d'un pavillon neuf, bâti en 2003, souhaite le vendre pour racheter un terrain (plus petit) et faire construire à nouveau. Il n'est pas professionnel du bâtiment, ni bricoleur. Son objectif, faire une plus-value financière.
Un autre de mes frères, également propriétaire d'un pavillon, construit en 2000, souhaite acheter le terrain voisin, pour y faire construire deux pavillons et les revendre dans 3 à 4 ans. Il est bricoleur, mais pas du tout spécialisé en bâtiment. Son objectif est la plus value également.
Comme quoi, si ceci n'est pas de la spéculation, qu'est-ce que c'est?
Prados |
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quelboulot
Modérateur
6445 réponses |
Posté - 02 janv. 2006 : 15:38:59
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Dans le même journal, à la même date, l'article suivant
http://www.lexpansion.com/PID/14200.html?Action=ART&ArticleId=113314&PageId=1
Citation :
...
L'Expansion a listé pour vous les cinq moteurs qui vont soutenir la hausse des prix en 2005.
...
Comprenne qui pourra, mais à jouer sur les deux tableaux ce journal pourra toujours dire et écrire, a posteriori :
J'avais raison ! 
Autant pour moi, à lire trop vite un article sur un site daté du 2/01/2006 je n'ai pas vérifié la date de l'article... 
Christophe |
Edité par - quelboulot le 02 janv. 2006 15:54:50 |
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Prados
Pilier de forums
3625 réponses |
Posté - 02 janv. 2006 : 15:40:11
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Marty, encore un autre lien en francais: http://www.lefigaro.fr/immobilier/20060102.FIG0288.html?113548
Citation :
Maisons et hôtels particuliers : le choix s'élargit[21 décembre 2005]
Symboles du luxe, les maisons et les hôtels particuliers parisiens font toujours autant rêver. Leurs prix restent cependant très élevés… Une éclaircie toutefois : les biens à la vente sont plus nombreux.
Prados |
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vttdechaine
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2262 réponses |
Posté - 02 janv. 2006 : 15:45:56
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Merci Prados
J'ai vu en effet sur Boursorama que le nombre de transaction n'avait jamais été aussi faible depuis le mois de mai date avant laquelle on ne trouve plus d'historique (mise à part le mois d'août où la France travaille très peu).
Grosso modo, on fait 40% de transactions en moins (12000 contre 7000 environ) en 6 mois.
Tout va bien... vos paupière sont lourdes... vous dormez...
Marty |
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Prados
Pilier de forums
3625 réponses |
Posté - 02 janv. 2006 : 15:51:18
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Christophe, Citation :
Dans le même journal, à la même date, l'article suivant
http://www.lexpansion.com/PID/14200.html?Action=ART&ArticleId=113314&PageId=1
Ce lien est celui d'un article datant du 1er février 2005.
Citation :
Immobilier: Peut-on encore acheter en 2005?
01/02/2005 - L'Expansion
Alors que le mien donne vers un aricle d'aujourd'hui. Citation :
Conjoncture Hebdo - n°195 > L'interview
avec le Centre de Prévision de L'Expansion
02/01/2006
Prados |
Edité par - Prados le 02 janv. 2006 15:52:43 |
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quelboulot
Modérateur
6445 réponses |
Posté - 02 janv. 2006 : 15:55:28
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Je viens de me corriger en même temps que vous Prados
Christophe |
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Prados
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3625 réponses |
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vttdechaine
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2262 réponses |
Posté - 03 janv. 2006 : 15:27:07
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Une collègue vient de me dire que la radio avait interviewé quelqu'un ce midi qui annonçait entre 30 et 50% de baisse (durée ???).
De mémoire (de la collègue) la radio en question serait RTL.
La collègue m'a annoncé cela comme une nouvelle de premier plan en me disant que c'était un professionnel qui avait pris la parole.
A la question "vous avez tout intérêt à ce que ça baisse" il aurait répondu (et oui je mets du conditionnel moi j'ai rien entendu) : "on m'a dit la même chose quand j'ai annoncé la hausse".
Marty |
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Prados
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3625 réponses |
Posté - 03 janv. 2006 : 17:11:18
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Marty,
Savez-vous l'heure à laquelle aurait eu cette diffusion radio?
Prados |
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asi77
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Prados
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