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bprudhon
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 Posté - 09 janv. 2003 : 16:40:25
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Lorsque les comptes n'ont pas été approuvés en AG et qu'un copropriétaire débiteur est sur le point de vendre son appartement comment le syndic peut-il récupérer la dette entre les mains du notaire ??? Est ce que le notaire bloque les sommes dues jusqu'à temps que les comptes soient approuvés lors d'une nouvelle AG ??
bp
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nefer
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28499 réponses |
Posté - 09 janv. 2003 : 22:52:44
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c'est au syndic de demander une retenue sur les fonds.
Le notaire n'a pas de mandat du syndicat pour effectuer une retenue.
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bprudhon
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1422 réponses |
Posté - 10 janv. 2003 : 09:47:14
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Oui, le syndic mentionnera au notaire les retenues à faire. Comment évoluerait la situation si le vendeur fait valoir que les comptes n'ayant pas été approuvés cette retenue n'a pas lieu d'être ??? En plus se pose la question d'une vente effectuée avant la régularisation effectué par le syndic en fin d'exercice.
Ou bien les 2 problèmes sont-ils indépendants auquel cas le vendeur se verra de toute façon débiter sur le prix de vente les charges qu'il doit à la copropriété ??
Q'en pensez vous ??
bp |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 10 janv. 2003 : 09:54:13
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Si le syndic demande une retenue de fonds, et que le vendeur n'est pas d'ccord, ce dernier peut toujours intenter une procédure, dont l'issue dépendra du cas d'espèce.Les situations dans les copropriétés ne sont pas identiques.
Et entre l'assignation et le déroulement de la procédure, la copropriété peut avoir voté l'approbation des comptes ou diligenté aussi une procédure en cas de gros problèmes dans les comptes.
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bprudhon
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1422 réponses |
Posté - 10 janv. 2003 : 10:40:19
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D'accord, finalement le notaire ne cherche pas à savoir si la retenue demandée par le syndic est justifiée ou pas, ou si les comptes ont été approuvés ou non. Par contre, si une procédure est engagée par le vendeur débiteur le juge, lui, vérifiera si les comptes ont été approuvés ou non lors d'une AG. Dans tous les cas de figure le syndic a intérêt à obtenir cette approbation des comptes.
bp |
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JPM
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13591 réponses |
Posté - 10 janv. 2003 : 11:09:05
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Le problème posé me semble limité aux soldes de fin d'exercice ou de fin de chantiers importants. Pour les appels provisionnels effectués régulièrement par le syndic pour les charges aussi bien que pour les travaux, avant la vente, ils sont exigibles à l'encontre du vendeur. Ils doivent être indiqués comme tels au notaire. Le syndic peut en demander le paiement effectif.
Quant aux soldes ils sont modestes si les prévisions ont été correctes et s'il n'y a pas eu d'imprévu important. Ils peuvent même être créditeurs !
A cet égard le mécanisme SRU présente des avantages. Après vérification et approbation par le conseil syndical, la mise en répartition effective des soldes peut être diffusée avant l'assemblée, avec les comptes. Les copropriétaires peuvent même régler les soldes débiteurs. Par contre le syndic ne peut en effectuer le recouvrement judiciaire avant approbation des comptes par l'assemblée. Le syndic devra effectuer une diffusion rectificative si les comptes ne sont pas approuvés.
La délivrance du certificat de l'article 20 n'interdit pas au syndicat de réclamer ensuite au vendeur des soldes non encore approuvés à la date de la vente. Le certificat ne porte que sur les sommes exigibles à la date de son établissement. Dans ce cas encore, les montants non exigibles doivent être indiqués au notaire.
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bprudhon
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Posté - 10 janv. 2003 : 11:40:46
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Suite au message de JPM je m'interroge : n'est ce pas paradoxal de dire que "le syndic ne peut en (les soldes) effectuer le recouvrement judiciaire avant approbation des comptes par l'assemblée" alors que le syndic peut intenter une action judiciaire à l'encontre des impayés de charges en cours d'exercice ??? Si je vais jusqu'au bout de votre logique JPM le syndic n'aurait pas le droit d'effectuer des recouvrements judiciaires tant que les comptes n'ont pas été approuvés ??
bp |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 10 janv. 2003 : 18:03:27
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la loi SRU donne le droit de poursuivre un copropriétaire en cas de non paiement d'un appel prévisionnel, dont le budget a été voté en assemblée générale.
Mais pour les décomptes de charges réelles, il faut l'approbation des comptes avant de passer devant le magistrat.
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JPM
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13591 réponses |
Posté - 11 janv. 2003 : 09:53:37
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Sur l'interrogation de BPrudhon, Nefer a fourni la réponse qui confirme mes indications. Au bon temps des comptes trimestriels, le syndic pouvait agir judiciairement en remboursement des dépenses effectivement réglées au cours des trois premiers trimestres.
Dans le régime SRU, le syndic peut agir judiciairement en paiement des quatre appels provisionnels. Cela est suffisant. Il y a rarement possibilité de contester le montant d'un appel provisionnel. Le syndic, s'il n'utilise pas le référé SRU, peut agir par injonction de payer. Simplicité et moindre coût.
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universimmo
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3522 réponses |
Posté - 13 janv. 2003 : 10:06:51
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La loi « SRU » n’a pas changé grand-chose sur la recouvrabilité de charges réelles : même au temps où les charges trimestrielles étaient autorisées, les tribunaux ne validaient que celles qui étaient couvertes par une approbation des comptes ; pour le reste, il fallait s’en tenir à ce qui avait été autorisé par un vote, c’est à dire le budget prévisionnel !!!
Quant à ce qui peut être récupéré auprès du vendeur, cela a toujours été limité aux « créances certaines, liquides et exigibles » (article 5-1 du décret du 17 mars 1967), avec tous les errements d’interprétation de ces termes, mais au moins une certitude : des charges non encore arrêtées ne sont pas « liquides », et la question se pose de savoir si des charges non approuvées sont « certaines »…
Edité par - universimmo le 13/01/2003 10:07:57 |
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bprudhon
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1422 réponses |
Posté - 13 janv. 2003 : 10:17:07
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Donc , un syndic peut effectuer la régularisation post 4iè trimestre 2002 (donc au 1er trim 2003) seulement après avoir obtenu l'approbation des comptes et pas avant ???
bp |
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universimmo
Administrateur
3522 réponses |
Posté - 14 janv. 2003 : 09:08:58
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Qu’appelez-vous la régularisation « post 4ème trimestre 2002 » ?vis à vis de la copropriété ou vis à vis du vendeur ? sur l’arrêté des comptes avant ou après approbation, nous avons exprimé notre point de vue dans un article il y a quelque temps…
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JPM
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13591 réponses |
Posté - 14 janv. 2003 : 10:59:47
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Petite précision sur la réponse Universimmo relative à l'ancien régime des comptes trimestriels. L'art D 35 permettait au syndic le recouvrement sans approbation préalable des comptes,
* en cours d'exercice (pour les trois premiers trimestres)
* des dépenses (charges) régulièrement engagées (prévues dans le budget prévisionnel adopté ou autorisées par le CS sur délégation de pouvoir régulière)
* et "effectivement acquittées".
Les charges ainsi réparties étaient certaines, liquides et exigibles. Le débiteur assigné pouvait exiger la justification du paiement effectif des factures insérées dans les comptes. Cette réaction était rare. Pourtant, des factures non payées étaient souvent incluses dans les comptes trimestriels mis en répartition.
Dans les comptes du 4e trimestre, on pouvait insérer toutes les factures liées à l'exercice, payées ou non, non encore réparties et même des "engagements" incontestables (factures non reçues rattachables à l'exercice). Les comptes du 4e trimestre ne pouvaient faire l'objet d'un recouvrement judiciaire qu'aprés approbation des comptes de tout l'exercice par l'assemblée.
Le fonds de roulement (en général 5/12 du budget) permettait normalement le fonctionnement correct de ce système si le syndic veillait au paiement ponctuel des factures et les copropriétaires au paiement ponctuel de leurs cotisations.
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universimmo
Administrateur
3522 réponses |
Posté - 15 janv. 2003 : 08:49:47
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Certes, mais le recouvrement de charges d’un exercice non approuvé ouvrait un champ illimité à la contestation, et dans la pratique la validation de la créance relevait de l’expertise judiciaire !
Quant aux avantages du système de répartition trimestrielle de charges acquittées,, c’était parfait comme moulinette de répartition mais cela ne pouvait constituer une vraie comptabilité du syndicat, ni un véritable outil de gestion…
De plus, théoriquement la comptabilisation de dépenses engagées non réglées était interdit, mais pratiqué de façon variable, alors que par ailleurs personne n’avait jamais dit que les syndicats des copropriétaires étaient dispensés de tenir une comptabilité conforme aux règles qui s’appliquent aux entreprises et aux associations ! Reconnaissons à la loi SRU d’avoir mis un peu d’ordre dans ce domaine de « non-droit »…
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 17 janv. 2003 : 10:23:55
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Cher Universimmo, je souhaite redresser vos indications relatives à l'usage ancien des comptes trimestriels. Le système affectait exclusivement la périodicité de la mise en répartition des charges. Il n'excluait en aucun cas la tenue d'une comptabilité conforme aux prescriptions, alors sommaires, du statut légal. Depuis 1970, tous les progiciels de gestion ont comporté des journaux, des balances et des grand-livres avec ventilation par syndicats et synthèse générale pour les professionnels. Il en était de même pour les logiciels dédiés à la gestion par syndic bénévole ou coopératif.
Les praticiens professionnels (Levinshon par exemple), ou non-professionnels (REYES pour l'ARC en 1993, par exemple) ont proposé des plans comptables parfaitement cohérents. Les informaticiens spécialisés les ont utilisés comme modèles et le plan qui va sortir ne comportera aucune innovation de ce chef. La principale, et excellente, innovation de la loi SRU est le recours à la procédure d'engagement, utilisée jusqu'à présent pour les seules factures connues mais non reçues. Les travaux de Cordier (Jurisclasseur copro), même s'ils présentent des aspects contestables, montrent bien le développement avancé des techniques comptables avant 2000.
Si certaines comptabilités étaient mal tenues, c'était le fait des exploitants, professionnels ou non-professionnels.
Quant aux documents de synthèse et de gestion prévisionnelle, il est vrai que les outils informatiques n'en facilitaient pas l'établissement. Des reprises extra comptables étaient nécessaires pour les établir. On peut espérer une amélioration dans ce domaine. Encore faudra-t-il une normalisation raisonnable de la qualification des charges (notamment pour les charges locatives récupérables).
Le système de la répartition annuelle n'est pas une nouveauté. Il doit permettre une information fiable, en cours d'exercice, pour les notaires, à l'occasion des mutations de lots, et pour les bailleurs, à l'occasion des changements de locataires. Or l'expérience a montré une pratique vicieuse consistant à enregistrer les factures d'abord au niveau de la comptabilité financière, en reportant à plus tard la codification nécessaire pour la mise en répartition. La périodicité trimestrielle avait l'avantage de limiter ce retard puisqu'il fallait répartir tous les trois mois. Ceci étant il est possible de traiter complètement une facture à son arrivée. Il faudra y veiller.
Conclusion :
1) la répartition trimesrielle n'excluait en aucun cas la tenue d'une comptabilité correcte.
2) on se demande pourquoi il aura fallu tant de temps pour la publication d'un plan comptable officiel et impératif.
3) le système SRU facilite le recouvrement des cotisations de préfinancement dès lors qu'il s'agit de provisions dont le montant est incontestable. C'est un avantage très important.
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universimmo
Administrateur
3522 réponses |
Posté - 18 janv. 2003 : 13:22:23
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Il y aura probablement deux autres grandes innovations qui rapprochent d'une vraie comptabilité (nous entendons par là une comptabilité qui produit des états donnant une image sincère et prudente du patrimoine et des engagements de l'entité à la date d'arrêté, ce qui n'est évidemment pas le cas actuellement pour les comptes des copropriétés) :
- l'obligation d'enregistrer des provisions pour créances douteuses
- l'intégration des travaux s'étendant sur plusieurs exercices dans la présentation des comptes et la mise en évidence à chaque arrêté annuel des excédents ou des dépassements sur le budget voté ou par rapport aux appels effectués (alors qu'aujourd'hui un syndic peut cacher sur plusieurs exercices des dépassements parce qu'ils sont fondus dans des comptes "travaux" permanents qui ne sont expliqués et clôturés qu'à la fin des travaux ou même parfois jamais - cas des comptes de fonds de prévoyance utilisés de façon permanente pour financer des travaux votés).
Malheureusement, il restera quelques lacunes regrettables qui font que ce ne sera pas encore une vraie compta : l'absence d'obligation d'enregistrer des provisions pour charges : pour les risques de condamnations et les frais de procédure impliqués par une action engagée à l'encontre du syndicat par exemple, et - plus ambitieux mais les société immobilières y sont soumises et nous ne voyons pas pourquoi les syndicats ne le seraient pas aussi - pour les charges d'entretien prévisibles et planifiables des bâtiments et des équipements (si les syndicats étaient obligés de provisionner 1/15è chaque année du ravalement, les copropriétaires auraient moins de difficultés à le financer quand il faut le faire...) !
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 18 janv. 2003 : 17:59:59
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Tout à fait d'accord avec Universimmo sur le tout.
Il y a eu d'excellentes propositions sur la gestion technique prévisionnelle mais les pouvoirs publics ont laissé en plan les provisions sur travaux futurs après leur avoir conféré la légalité.
Pas de campagne de promotion, pas d'avantages fiscaux, pas d'accès au Livret A jusqu'à 500 000 francs (76 225 euros), rien.
Au surplus le carnet d'entretien a été conçu par les praticiens comme un outil de gestion prévisionnelle (Apogee 1993 et autres). Le décret a été pour le moins décevant.
Les copropriétaires, eux-mêmes, sont peut ouverts à ces propositions. La meilleure solution demeure le "compte d'épargne" avec possibilité de crédit complémentaire. On peut démarrer des travaux importants et urgents dans les trois mois.
Le site peut être un moyen de promotion et d'information !
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malechka
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218 réponses |
Posté - 20 janv. 2003 : 10:40:14
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Un compte épargne immobilier par chaque copropriété aurait l’immense avantage de :
- planifier les travaux d’entretien courant (ravalement – réfection des halls – escaliers etc…)
- faire face aux travaux urgents
- peut-être éviter une augmentation des taux de crédit (voir l’article d’universimmo Une année de transactions en chiffres
- obliger les syndics à se faire payer réellement ses prestations aux justes prix et en toute transparence et non se payer sur les produits du ou des comptes des fonds détenus pour le compte de tiers!
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 27 janv. 2003 : 16:25:49
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Sur tout cela, Universimmo a fait un excellent dossier "vente et achat en copropriété". Une interrogation pourtant sur la possibilité qu'aurait le syndic de ne pas délivrer le "certificat article 20" lorsque le vendeur est à jour de ses obligations à l'égard du syndicat.
Le texte prévoit le cas du vendeur qui a payé toutes les charges liquides et exigibles dont le défaut de paiement aurait pu justifier la délivrance d'une opposition à réception de l'avis de mutation prévu aussi par l'article 20.
Si ces paiements ont été effectués, à la date de signature, le syndic ne peut pas, à mon avis, refuser le certificat. En effet il interdit la remise de la totalité du prix pendant le délai d'opposition de 15 jours. Le cantonnement légal ne joue qu'après opposition. Le notaire ayant reçu opposition doit consigner le prix à concurrence de la somme réclamée. Il peut, de nos jours, remettre le solde au vendeur.
Ce retard, qui peut paralyser une autre opération prévue par le vendeur, peut constituer un préjudice réparable.
Par contre, le syndic agit prudemment en ne délivrant le certificat qu'à la date de signature alors qu'il a envoyé la note de renseignements au notaire trois semaines avant. En effet, une nouvelle dette liquide et exigible a pu apparaître pendant ce temps.
Le fait qu'il ait indiqué "à titre approximatif" une somme pouvant être due après apurement des comptes est sans incidence. Le venduer peut la payer au syndic, la consigner chez le notaire, ou ne rien faire. Il est libre de sa décision et le syndic ne peut faire opposition sur cette somme ni liquide ni exigible.
Au demeurant, c'est officiellement l'acquéreur qui en sera débiteur, sauf à faire ses comptes définitifs avec le vendeur le moment venu. Le syndic peut seulement subordonner son accord à établir ces comptes définitifs (accord souvent demandé aux professionnels), à la consignation chez le notaire de la provision demandée.
Quant au notaire, sa responsabilité peut être engagée à l'égard du syndicat s'il a prématuréement remis la totalité du prix au vendeur.
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fabien
Nouveau Membre
5 réponses |
Posté - 27 janv. 2003 : 23:09:24
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Afin de pouvoir rembourser au syndic de copropriété les sommes restant dues par un copropriétaire vendeur, le Notaire adresse préalablement à chaque vente une "note de renseignement" au syndic de copropriété.
Cette note apparaît sous la forme d'un questionnaire. Le syndic y répond tout en tenant compte de la date de signature (à venir)indiquée par le Notaire, et accompagne sa réponse d'un décompte des sommes restant dues par le propriétaire vendeur.
Le jour de la régularisation de la vente, le Notaire peut faire approuver ce décompte au vendeur.
Le Notaire adresse alors au syndic un "avis de mutation" accompagné du montant approuvé par le vendeur.
A compter de la réception de cet avis de mutation le syndic à quinze jours pour faire opposition sur le prix de vente. Si le montant qu'il reçoit correspond à la dette, certaine, liquide et exigible, due par le vendeur le jour de la signature de l'acte, alors le syndic délivrera un certificat de l'article 20. A défaut il adressera au Notaire un nouveau montant des sommes restant dues par le vendeur. En aucun cas le Notaire ne pourrait délivrer le prix de vente sans avoir préalablement obtenu ce certificat de l'article 20, il en va de sa responsabilité.
Toutefois même si le vendeur n'est pas d'accord sur le décompte du syndic, le Notaire ne pourra lui délivrer le prix de vente si le syndic à répondu dans le délai de quinze jours. Le prix sera très certainement consigné.
D'ailleurs, pour la petite histoire, le Notaire ne peut délivrer le prix de vente qu'une fois réception d'un état sur formalité du bureau des hypothèques afin de s'assurer qu'aucune inscription n'ait été prise juste avant la vente(généralement cela prend trois mois, mais peu de Notaire conserve un prix de vente aussi longtemps en raison de l'impatience du vendeur à récupérer le prix, ce qui est compréhensible).
Pour revenir à la question de Prudhon:
- Si un copropriétaire est débiteur, le syndic indiquera au Notaire via une opposition sur le prix de vente les sommes restant dues par celui-ci.
- Le Notaire n'a pas à bloquer les sommes jusqu'à temps que les comptes soient approuvés lors d'une nouvelle AG. Il incombe au syndic de préciser au Notaire les sommes restant dues, au jour de la signature de l'acte de vente, par le propriétaire débiteur dans un délai de quinze jours à compter de la réception de "l'avis de mutation", passé ce délais le Notaire peut remettre l'intégralité du prix de vente au Vendeur et sans qu'aucune action ne soit possible par le syndic.
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 28 janv. 2003 : 10:07:47
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Une précision nécessaire sur les indications de Fabien : Sur l'avis de mutation art. 20 la réclamation du syndic ne résulte pas d'une simple lettre mais d'une opposition régularisée dans le délai de quinze jours par huissier. Elle est soumise à des règles très strictes.
Cette opposition met en oeuvre le privilège spécial du syndicat.
Elle doit, pour cela, comporter une ventilation par exercice des charges dues.
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